Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 29 maart 2006 in de zaak van:
rolnr: 05/99
[eiser],
wonende te Oostkapelle, gemeente Veere,
eiser,
advocaat: mr. S.J. van Susante,
procureur: mr. C.J. IJdema,
tegen:
1. [gedaagde s[gedaagden],
2. [gedaagde sub 2],
3. [gedaagde s[gedaagden],
4. [gedaagde s[gedaagden],
allen wonende te Oostkapelle, gemeente Veere,
gedaagden,
procureur: mr. J.A. de Waard.
1. Het verdere verloop van de procedure
De rechtbank verwijst naar haar tussenvonnis d.d. 11 mei 2005. Ter uitvoering daarvan heeft op 5 juli 2005 een comparitie van partijen plaatsgevonden waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
Hierna zijn de volgende processtukken gewisseld:
- conclusie van repliek, tevens akte houdende wijziging van eis;
- antwoordakte wijziging van eis;
- conclusie van dupliek;
- akte houdende uitlating producties.
2. De feiten
2.1. Bij koopovereenkomst d.d. 26 september 2003 heeft eiser, hierna: [eiser], van gedaagden, hierna: [gedaagden], gekocht het onroerend goed betreffende een landhuis (casco), heiwerk loods, erf, bouwland en verder toebehoren, staande en gelegen aan de Gasthuisweg 3 te Oostkapelle, gemeente Veere, kadastraal bekend: gemeente Domburg, sectie [nummer], groot 1 ha. 43 a. en 30 ca., gemeente Middelburg, sectie T, nummer 11, groot 1 ha. 34 a. en 40 ca. De koopprijs bedroeg € 657.500,--. De levering vond plaats op 13 januari 2004.
2.2. [gedaagden] had het betreffende onroerend goed aangekocht in 1991. Op het perceel was toen een bouwvallige schuur aanwezig die in 1994 tijdens een storm is omgewaaid. In die schuur was asbest verwerkt.
2.3. [gedaagden] heeft het betreffende perceel voorts in 1992 opgehoogd met circa 1500 m3 grond. Die grond is onderzocht door SGS Ecocair B.V. en daarvan is een analyserapport opgemaakt.
2.4. In januari 1999 heeft Bodemstaete B.V. in opdracht van [gedaagden] een verkennend bodemonderzoek verricht op voornoemd perceel. Daarvan is een rapport opgemaakt d.d. 20 januari 1999. Van dit rapport, dat [eiser] voor het totstandkomen van de koopovereenkomst van [gedaagden] heeft ontvangen, is een gewaarmerkte kopie aan de koopovereenkomst gehecht. Het rapport vermeldt in de conclusie onder meer dat de hypothese ‘niet-verdacht’ met betrekking tot de lokatie niet geheel juist is gebleken.
2.5. Omstreeks mei 2004 heeft [eiser] tijdens werkzaamheden in de voortuin van het perceel geconstateerd dat er asbest in de grond zat. Hij heeft daarvan mededeling gedaan aan [gedaagden]. In opdracht van [eiser] heeft bureau Search Milieu B.V. een bodemonderzoek uitgevoerd in de voortuin van het perceel en op 27 juli 2004 een rapport uitgebracht. Voornoemd bureau concludeert in zijn rapport dat een gedeelte van het tuinperceel ernstig is verontreinigd met asbest(houdende materialen).
Bij brief d.d. 24 juni 2005 zijn door bureau Search voornoemd de resultaten van het door haar op het resterende deel van het perceel uitgevoerde indicatieve onderzoek aan [eiser] medegedeeld. Op het maaiveld is asbestconcentratie van boven de interventiewaarde van 100 mg per kg geconstateerd en in de bodem een asbestconcentratie van onder voornoemde interventiewaarde.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert, na wijziging van eis, kort samengevat:
- hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een schadevergoeding van
€ 45.343,76 vermeerderd met wettelijke rente;
- primair: hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van het bedrag gemoeid met het treffen van saneringsmaatregelen welke [eiser] op basis van een saneringsplan in de zin van de Wet Bodembescherming zal hebben te treffen ter zake de verontreiniging van zijn perceel met asbest, althans [gedaagden] te veroordelen tot schadevergoeding nader op te maken bij staat,
subsidiair: partiële ontbinding van de koopovereenkomst d.d. 26 september 2003, met veroordeling tot terugbetaling door [gedaagden] van het bedrag gelijk aan de kosten die [eiser] op basis van een saneringsplan in de zin van de Wet Bodemsanering zal dienen te maken ter zake de verwijdering van asbest, althans een zodanig bedrag als de rechtbank zal vermenen te behoren;
- hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van al die schade die [eiser] in de uitoefening van zijn bedrijf vanuit het verkochte reeds heeft geleden en nog zal lijden ten gevolge van de verontreiniging met asbest op zijn perdeel, nader op te maken bij staat;
- veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
Hij stelt daartoe ten gevolge van de asbestvervuiling op zijn perceel ernstige schade te lijden voor welke schade [gedaagden] aansprakelijk is nu hij een non-conforme zaak heeft geleverd en hij voorts zijn mededelingsplicht heeft geschonden door, hoewel hij op de hoogte was dan wel had moeten zijn van de verontreiniging met asbest, daarvan geen melding te maken. [gedaagden], althans door hem ingeschakelde derden, is zelf debet aan de verspreiding van de betreffende asbestverontreiniging over het perceel. Hij verwijst daarbij onder meer naar de door hem overgelegde verklaringen. Bekendheid van [gedaagden] met de aanwezigheid van asbest in het verkochte volgt volgens [eiser] uit de wijze waarop hij met de sloop en verwijdering van de vergane schuur op het terrein is omgegaan, gevolgd door het opbrengen en uitrijden van grote hoeveelheden grond op het perceel. Daartegenover staat dat [eiser] geen werkzaamheden aan het perceel heeft verricht c.q. doen verrichten anders dan met inachtneming van de geldende voorschriften en zonder reeds bestaande vervuiling te verergeren. Ten aanzien van de omvang en gevolgen van de asbestvervuiling stelt [eiser], onder verwijzing naar de door Bureau Search en Adviesbureau Lucel uitgebrachte rapporten, dat het verkochte, dat kenbaar bestemd was om door hem als boomkwekerij te worden geëxploiteerd, niet de eigenschappen en kwaliteiten bezit die daarvoor (minimaal) vereist zijn en die hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Volgens [eiser] is er sprake van een nieuw geval van bodemverontreiniging in de zin van de geldende milieuvoorschriften. [gedaagden] is (al dan niet toerekenbaar) tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting jegens [eiser] en wegens levering van een non-conforme zaak aansprakelijk voor de door hem dientengevolge reeds geleden en nog te lijden (gevolg)schade.
3.2. [gedaagden] heeft verweer gevoerd. Hij ontkent bekend te (moeten) zijn geweest met de asbestvervuiling van het perceel c.q. die vervuiling veroorzaakt te hebben. Daarnaast staat volgens hem niet vast dat die asbestvervuiling non-conformiteit oplevert. [gedaagden] stelt dat de (vermoedelijk asbesthoudende) golfplaten van het dak van de schuur die zich destijds op het perceel bevond zijn afgevoerd door Sturm en Dekker en verwijst daarbij naar de door hem ter zake overgelegde factuur. Voorts verwijst hij onder meer naar het door [eiser] overgelegde rapport van Bodemstaete B.V. betreffende het bodemonderzoek dat destijds in zijn opdracht heeft plaatsgevonden en waarbij geen asbestverontreiniging is geconstateerd en de schoongrondverklaring die is afgegeven ten aanzien van de door hem op het perceel aangebrachte grond. [gedaagden] betwist de bruikbaarheid in deze procedure van het door bureau Search Milieu B.V. opgestelde rapport en de door [eiser] overgelegde verklaringen zoals die thans worden gepresenteerd. Hij stelt dat [eiser] tekort is geschoten in de op hem rustende onderzoeksplicht nu hij, terwijl hij ervan op de hoogte was dat er sprake was van een zogenaamde verdachte locatie, er bewust voor gekozen heeft geen onderzoek uit te voeren naar de grond, zodat hij zich niet kan beroepen op een al dan niet aan [gedaagden] toe te rekenen non-conformiteit. [gedaagden] betwist tenslotte dat er sprake is van een nieuw geval van bodemverontreiniging in de zin van de geldende milieuvoorschriften.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Nu [gedaagden] zich niet heeft verzet tegen de bij conclusie van repliek door [eiser] gewijzigde eis, zal de rechtbank op de gewijzigde eis beslissen.
4.2. [eiser] beroept zich op non-conformiteit van de door hem van [gedaagden] gekochte onroerende zaak. De rechtbank overweegt dat ingevolge artikel 7:17 BW Pro uitgangspunt is dat een gekochte zaak ten tijde van de levering aan de overeenkomst moet beantwoorden, hetgeen niet het geval is indien die zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
4.3. In het onderhavige geval staat vast dat [eiser] op het perceel achter het woonhuis een boomkwekerij wenste te exploiteren, waarvan [gedaagden] ook op de hoogte was. Voorts staat vast dat het tuinperceel aan de voorzijde van de woning van [eiser] vervuild is (geweest) met asbest. De rechtbank overweegt dat, indien zou komen vast te staan dat op het deel van het perceel dat bestemd is voor de exploitatie als boomkwekerij sprake is van asbestvervuiling in die mate dat (zonder sanering van de bodem) geen boomkwekerij geëxploiteerd kan worden, er sprake is van non-conformiteit.
Thans staat nog niet voldoende vast dat van een dergelijke ernstige mate van vervuiling van dit perceel sprake is. De rechtbank merkt daarbij op dat het door [eiser] overgelegde rapport van bureau Search Milieu B.V. niet bruikbaar is bij de beoordeling van het geschil in de onderhavige procedure nu het wordt betwist door [gedaagden] en [gedaagden] niet bij de totstandkoming daarvan is betrokken. De rechtbank is voornemens een deskundige te benoemen ter beantwoording van de vraag op welk deel van het perceel en in welke mate er sprake is van vervuiling met asbest en ter vaststelling van de kosten gemoeid met sanering. Hierbij dient, in verband met de aan de sanering te stellen eisen, tevens de vraag te worden beantwoord of er sprake is van een nieuw geval van bodemverontreiniging in de zin van de geldende milieuvoorschriften. De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten omtrent het aantal en de persoon van de te benoemen deskundige(n). Partijen hebben zich al uitgelaten omtrent de aan (een) te benoemen deskundige(n) voor te leggen vragen.
4.4. Voor de eventuele aansprakelijkheid van [gedaagden] voor de schade die [eiser] door de asbestverontreiniging stelt te lijden is van belang of dit gebrek reeds aanwezig was op het moment van de levering van de onroerende zaak (op 13 januari 2004). De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende. Vast staat dat er in de periode dat [gedaagden] nog eigenaar van het perceel was zich daarop een bouwvallige schuur bevond waarin asbesthoudende golfplaten waren verwerkt en dat de schuur in die periode is ingestort. Echter niet is komen vast te staan dat de betreffende asbesthoudende golfplaten zijn afgevoerd. De factuur van Sturm en Dekker, waar [gedaagden] zich ter onderbouwing van zijn stelling dat hij de golfplaten heeft laten afvoeren op beroept, kan niet tot die conclusie leiden. Uit de tekst van die factuur blijk namelijk dat golfplaten zijn ingepakt op de manege Duno te Oostkapelle, derhalve een andere locatie dan de locatie Gasthuisweg, waar voornoemde schuur zich bevond. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] die asbesthoudende golfplaten eerst van de woning naar de manege heeft vervoerd.
Verkennend bodemonderzoek is, gelet op de bijgevoegde kaart waaruit de locatie van de boringen blijkt, niet uitgevoerd op de plekken waar nu asbest is geconstateerd en gelet op de onderbouwing van de conclusie dat er niet sprake was van een niet-verdachte locatie (nl verhoogde concentratie metalen) hoefde [eiser] er niet op bedacht te zijn dat er asbest in de grond zou zitten waarnaar hij nader onderzoek had moeten (laten) verrichten.
Voorts staat gelet op de door beide partijen overgelegde schoongrondverklaringen vast dat de door hen opgebrachte grond schoon was. De rechtbank merkt daarbij op dat de stelling van [gedaagden] dat door [eiser] ook grond is aangevoerd waar mogelijk asbest in zat, als niet onderbouwd ter zijde wordt geschoven.
Onder die omstandigheden moet woren geconcludeerd dat op het moment van de levering de thans geconstateerde asbest reeds in het perceel aanwezig was en dat [gedaagden] daarvan op de hoogte was dan wel op de had behoren te zijn.
4.5. De rechtbank zal de overige tussen partijen bestaande geschilpunten beoordelen na afloop van het deskundigenonderzoek.
5. De beslissing
De rechtbank:
- verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 19 april 2006 teneinde [eiser] in de gelegenheid te stellen zich uit te laten met betrekking tot hetgeen de rechtbank onder punt 4.3. heeft overwogen waarna de zaak vier weken zal worden aangehouden teneinde [gedaagden] in de gelegenheid te stellen zich uit te laten;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 29 maart 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.
AIJ