Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 26 april 2006 in de zaak van:
rolnr: 508/05
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Eurotec Beheer B.V.,
gevestigd te Roosendaal,
eiseres,
procureur: mr. C.J. IJdema,
advocaat: mr. J. Streefkerk.
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Sagittae Vastgoed B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Goes,
gedaagde,
procureur: mr. R. Drent.
1. Het verdere verloop van de procedure
Bij tussenvonnis van 4 januari 2006 is een comparitie van partijen bepaald, welke vervolgens ter zitting van 9 maart 2006 heeft plaatsgevonden. Het van deze comparitie opgemaakte pro-ces-verbaal is bij de stukken is gevoegd. Vervolgens is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 15 november 2000 heeft DTZ Zadelhoff v.o.f. te Breda namens haar opdrachtgever [C.A.] Beheer B.V. (statutair gevestigd te Steenbergen, p/a Livingstoneweg 1 te Goes, rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer [P.]) met eiseres een koopover-eenkomst gesloten betreffend een bedrijfsobject bestaande uit kantoorruimte, showroom, be-drijfsruimte, erf, ondergrond en verdere aanhorigheden staand en gelegen te 4705 AG Roo-sendaal aan de Schotsbossenstraat 8, kadastraal bekend gemeente Roosendaal, sectie B, nr. 6207, ter grootte van 40 aren en 15 centiaren, zulks voor een koopprijs van fl. 1.025.000,-- (excl. BTW). De koopovereenkomst bevat onder meer de navolgende bepaling:
“Bodem
In opdracht van verkoper is in januari 2000 een verkennend bodemonderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek staan verwoord in het onderzoeksrapport van WEMATECH B.V. met het rapport-nummer: VBE 990837. Partijen verklaren hierbij kennis te hebben genomen van de inhoud hiervan.
Uit dit onderzoeksrapport blijkt dat er in de ondergrond van het gekochte sprake is van bodemverontrei-niging. Koper en verkoper komen hierbij overeen dat verkoper volledig aansprakelijk blijft voor even-tuele kosten die voortvloeien uit de in het rapport omschreven verontreiniging(en), een en ander zoals omschreven op bladzijde 15 van het rapport, in het bijzonder de ter hoogte van de peilbuis B10, B11, B14, B15 en B16 aangetroffen nikkelverontreinigingen.
Onder de kosten die voortvloeien uit de omschreven verontreiniging(en) vallen niet alleen de sanerings-kosten maar ook alle bijdragen en andere financiële verplichtingen die direct of indirect door de over-heid in verband met de verontreiniging(en) en/of sanering hiervan – vooraf of achteraf – verlangd worden c.q. opgelegd worden aan koper (of verkoper) in diens hoedanigheid van eigenaar van het gekochte.
Ter zekerheidstelling verplicht verkoper zich om op de datum van transport aan koper een bankgarantie af te geven ter grootte van NLG 75.000,--. De zekerheidstelling zal worden afgegeven tot 1 januari 2004 of tot het moment dat sanering en de verdere afwikkeling hiervan heeft plaatsgevonden danwel tot het moment dat door de overheid is aangegeven dat er geen sprake meer is van een eventuele sanerings-plicht.
Verder dient dit rapport als nuloptie, eventueel in de toekomst aan te treffen verontreinigingen die als zodanig niet in onderhavig rapport worden genoemd komen geheel voor rekening en risico van koper. Ten aanzien van deze verontreiniging(en) komen koper geen aanspraken toe jegens verkoper dan die waarop verkoper zich op grond van de wet niet kan exonereren.”
2.2. Bij brief van 1 december 2000 schrijft eiseres aan DTZ Zadelhoff v.o.f.:
“Afgesproken was dat uw opdrachtgever en economisch eigenaar Technische Handelszaak [A.B.] “Roosendaal” B.V. vertegenwoordigd door de heer [P.] verantwoordelijk zou blijven voor de kosten van bodemsanering die ons later door de overheid zouden kunnen worden opgelegd. Deze kosten werden geschat op ca. ƒ 40.000-50.000. U hebt daarop een conceptkoopovereenkomst gemaakt die wij hebben doorgestuurd naar onze advocaat. Onze advocaat vond de aansprakelijkheidsclausule in dit eerste concept te vaag en te beperkt en vroeg ook om zekerheidsstelling voor ƒ 75.000,-.
U hebt telefonisch aangegeven dat dit akkoord was, hetgeen resulteerde in een tweede conceptkoop-overeenkomst. Onze advocaat was hiermee akkoord. U hebt deze overeenkomst toen definitief gemaakt en ons ter ondertekening toegestuurd, hetgeen wij hebben gedaan.
Bij controle van de door de notaris opgestelde koopakte ontdekte onze advocaat dat er een bijzin was toegevoegd in de clausule over bodemsaneringskosten die de toekomstige aansprakelijkheid voor de verkoper aanzienlijk zou kunnen beperken. Onderzoek leerde dat deze bijzin (citaat) “een en ander zoals omschreven op bladzijde 15 van het rapport in het bijzonder de ter hoogte van peilbuis B10, B11, B14, B15 en B16 aangetroffen nikkelverontreinigingen” op slinkse wijze en zonder enig over-leg was toegevoegd aan de koopovereenkomst nadat over de laatste concepttekst overeenstemming was bereikt. Wij hebben u daarover direct gebeld en aangegeven dat wij deze handelwijze zeer onkies vinden. Wij verwachten dit niet van een gerenommeerde makelaar als Zadelhoff.
Inmiddels hebt u contact opgenomen met de heer Van der Peijl en hebt u gelukkig aangegeven dat deze bijzin uit de koopakte kan worden verwijderd. Wij zijn daar erg blij mee.”
2.3. Op 1 december 2000 is bij notariële akte, verleden tussen (de gevolmachtigde van) het echtpaar [C.A.] en [A.B.] als “eigenaar”, Technische Handelszaak [A.B.] “Roosendaal” B.V. (vertegenwoordigd door haar directeur [P.]) als “verkoper” en eiseres (vertegenwoordigd door haar directeur [A.L.]) als “koper” de onder 2.1 genoemde onroerende zaak aan eiseres geleverd. De akte bevat een bepaling, die nagenoeg gelijk is aan de onder 2.1 geciteerde bepaling; de zinsnede, in de onder 2.2 geciteer-de brief vet gedrukt, is daarin evenwel niet opgenomen.
2.4. Op 30 november 2000 is door Fortis Bank (Nederland) B.V. een bankgarantie afgegeven voor een bedrag van fl. 75.000,--; het betreffende schriftelijke stuk noemt als debiteur [C.A.] Beheer B.V. en als begunstigde eiseres.
2.5. Per 31 december 2000 is de handelsnaam van Technische Handelszaak [A.B.] “Roo-sendaal” B.V. gewijzigd in Akkermans Techniek Roosendaal B.V. Per 31 december 2002 is de handelsnaam van [C.M.A.] Beheer B.V. gewijzigd is Sagittae Vastgoed B.V..
2.6. In 2004 en 2005 heeft eiseres de bedrijfsruimte op het gekochte vergroot. In het kader van die verbouwingen heeft op last van de Provincie Noord-Brabant een gedeeltelijke bodem-sanering plaatsgevonden. Daarvoor heeft eiseres kosten gemaakt ten bedrage van € 38.477,20.
3. Het geschil
3.1. Eiseres vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde veroordeelt om aan eiseres te voldoen een bedrag van € 38.477,20, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 19 maart 2004 (of een latere datum) tot aan de dag der algehele voldoening, en een bedrag van € 1.158,--, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 10 oktober 2005 tot aan de dag der algehele voldoening, een en ander met veroordeling van gedaagde in de kosten van dit geding.
3.2. Zij stelt dat gedaagde op grond van de koopovereenkomst voor de onder 2.6 genoemde kosten aansprakelijk is. Het gaat immers om kosten die voortvloeien uit de in het rapport van Wematech omschreven verontreinigingen. In de koopovereenkomst is de aansprakelijkheid van de verkoper niet beperkt tot door de overheid spontaan opgelegde sanering. Ook voor de kosten van een sanering in verband met vergroting van het bedrijfspand is de verkoper aan-sprakelijk gebleven. Zo eiseres al de verplichting had de aansprakelijkheid van de verkoper zoveel mogelijk te beperken, dan gaat die verplichting in elk geval niet zover dat die aan-sprakelijkheid bij vergroting van het bedrijfspand door eiseres zou komen te vervallen.
Met gedaagde is de juiste partij gedagvaard; met haar rechtsvoorgangster is de koopovereen-komst gesloten en die rechtsvoorgangster heeft ook de bankgarantie afgegeven.
3.3. Gedaagde stelt primair dat blijkens de notariële akte van 1 december 2000 niet zij (of haar rechtsvoorgangster), maar Technische Handelszaak [A.B.] “Roosendaal” B.V. de verkopende partij is geweest. Gedaagde kan dan ook op grond van een in die akte vervatte bepaling niet aansprakelijk worden gehouden voor de saneringskosten.
Subsidiair wijst zij op de vaststelling in het Wematech-rapport dat er “bij ongewijzigd gebruik (…) vooralsnog geen gebruiksbeperkingen aan de onderzoekslokatie gesteld (hoeven) te wor-den”. Eiseres is door de verbouwing het perceel anders dan overeengekomen gaan gebruiken; daarvoor heeft de verkoper geen aansprakelijkheid op zich genomen. Bovendien is geen spra-ke van van overheidswege opgelegde sanering; de kosten zijn door eiseres vrijwillig gemaakt doordat zij vrijwillig nieuwbouw realiseerde. Gelet op de toezegging van eiseres dat zij alles in het werk zou stellen om aansprakelijkheid voor verkoper te beperken, had zij dienen af te zien van uitbreiding dan wel – als zij die toch wilde doorzetten – dienen af te zien van een be-roep op gedaagde om de kosten van de sanering te dragen. Tenslotte stelt gedaagde dat niet duidelijk is of eiseres heeft geprobeerd subsidie voor de sanering te verkrijgen.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. De koopovereenkomst van 15 november 2000 is aangegaan tussen de (ten aanzien van gedaagde: rechtsvoorgangster van de) in deze zaak verschenen partijen. Dat de levering van het verkochte door een andere dan de in de koopovereenkomst als verkoper genoemde ven-nootschap heeft plaatsgevonden, betekent niet – zoals gedaagde stelt – dat de in die koopover-eenkomst door de gedaagde aangegane verplichtingen haar niet meer binden. Dat de in de koopovereenkomst genoemde verkoper één der in de koopovereenkomst op zich genomen verplichtingen – die tot levering van het gekochte – door een andere vennootschap laat uit-voeren, heeft geen invloed op de overige door haar op zich genomen verplichtingen. Dat is niet anders, als hierbij in aanmerking wordt genomen dat de leverende partij in de notariële akte van levering die andere verplichtingen (ook) op zich heeft genomen. Daarmee komen die verplichtingen voor de in de koopovereenkomst genoemde verkoper immers – tenzij uitdrukkelijk is overeengekomen (hetgeen in deze zaak niet is gesteld of gebleken) – niet te vervallen. De betreffende verkoper heeft dat kennelijk ook zelf zo gezien, nu zij het is ge-weest – en niet de leverende partij – die de bankgarantie heeft afgegeven en gedurende drie jaar in stand heeft gehouden. Eiseres spreekt derhalve terecht gedaagde – de rechtsopvolgster van de in de koopovereenkomst van 15 \november 2000 genoemde verkoper – aan.
4.2. Omtrent de inhoud van de door de verkoper op zich genomen verplichting zijn partijen het in zoverre eens, dat de in de koopovereenkomst opgenomen zinsnede, waarvan eiseres in de onder 2.2 geciteerde brief aangeeft dat deze niet is overeengekomen, inderdaad niet tussen partijen is afgesproken. De rechtbank gaat uit van de in de koopovereenkomst van 15 novem-ber 2000 omschreven verplichting, maar dan zonder de bedoelde zinsnede.
4.3.1. Partijen zijn het over de reikwijdte van bedoelde verplichting niet eens. Primair zal de tekst van de betreffende passage in het koopcontract de inhoud van de verplichting bepalen. Uit die tekst blijkt een door de verkoper op zich genomen, zeer ruime verplichting: “verkoper (blijft) volledig (…) aansprakelijk voor eventuele kosten die voorvloeien uit de in het rapport omschreven verontreiniging(en)”. Behalve dat het uitsluitend kan gaan om kosten die voort-vloeien uit de in het Wematech-rapport omschreven verontreiniging(en) is er geen beperking opgenomen met betrekking tot de omstandigheden die tot bedoelde kosten zouden (kunnen) leiden. Ook uit de verdere omschrijving van de bedoelde kosten blijkt een dergelijke beper-king niet.
4.3.2. Eiseres stel dat deze ruime uitleg ook haar bedoeling is geweest. Gedaagde geeft aan dat zij niet heeft bedoeld een zo ruime aansprakelijkheid te aanvaarden en geeft daarbij aan welke afweging zij bij de aanvaarding van de door eiseres geformuleerde bepaling heeft ge-maakt. Ter comparitie is gebleken dat eiseres een – door een advocaat voor haar opgesteld – voorstel voor die bepaling heeft gedaan en dat gedaagde dat voorstel, zonder dat partijen over (de inhoud van) die bepaling hebben onderhandeld, heeft geaccepteerd. Onder die omstandig-heden kunnen partijen hun eventuele bedoelingen – die immers niet aan de andere partij zijn medegedeeld of anderszins kenbaar zijn geworden – thans niet aan die andere partij tegenwer-pen.
4.3.3. De rechtbank zal dan ook van een door de verkoper aanvaarde ruime verplichting, zoals omschreven onder 4.3.1, moeten uitgaan. Aldus bezien, en in aanmerking nemend dat – zoals onbetwist vaststaat – de door eiseres thans gevorderde kosten een sanering betreft die voort-vloeit uit de in het Wematech-rapport omschreven verontreiniging(en), kan eiseres met recht gedaagde op vergoeding van die kosten aanspreken. De hoogte van de door eiseres gemaakte kosten is niet betwist. Dat eiseres de kosten had kunnen beperken omdat zij voor de kosten subsidie had kunnen ontvangen, heeft gedaagde wel gesteld, maar in het licht van het daarte-gen gevoerde verweer onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat daaraan voorbij en wijst de vordering toe.
4.4. Eiseres vordert ook buitengerechtelijke kosten. Uit hetgeen zij daaromtrent heeft gesteld valt niet af te leiden dat de daadwerkelijk gemaakte kosten meer betreffen dan een enkele – herhaalde – sommatie. De daarop betrekking hebbende kosten dienen, nu een geding is ge-volgd, te worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de in de arti-kelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. De rechtbank wijst dat gedeelte van de vordering af.
4.5. Gedaagde zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5. De beslissing
De rechtbank:
- veroordeelt gedaagde tot betaling aan eiseres van een bedrag van € 38.477,20, te vermeer-deren met de wettelijke rente met ingang van 19 maart 2004 en tot de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt gedaagde in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van eise-res begroot op € 870,-- aan griffierecht, € 71,93 aan overige verschotten en € 1.158,-- aan salaris procureur;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 26 april 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.
SD