Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
52122HA ZA 06-17052122HA ZA 06-17028 februari 2007
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 52122 / HA ZA 06-170
Vonnis van 28 februari 2007
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
beiden wonende te Bathmen, gemeente Deventer,
eisers,
procureur mr. C.J. IJdema,
advocaat mr. F.J.M. Kobossen te Deventer,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Vlissingen,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Vlissingen,
gedaagden,
procureur mr. J.P. Quist,
advocaat mr. A.J. Coppelmans te Tilburg.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden], beiden in mannelijk enkelvoud, genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 19 juli 2006
het proces-verbaal van comparitie van 9 januari 2007.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Eind mei 2004 heeft [eisers] de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te Gorssel, thans gemeente Lochem van [gedaagden] (verder: het perceel) gekocht voor
€ 406.500,--. De schriftelijke koopovereenkomst is door partijen op 27 en 30 mei 2004 ondertekend. De zaak is op 1 juli 2004 geleverd. Het perceel is 28 hectare en 2 centiare groot. Er staat een woonhuis met garage op, welke zullen worden gesloopt. [gedaagden] heeft voorafgaand aan de koop aan [eisers] medegedeeld dat zich op het verkochte circa
600 m3 verontreinigde grond bevindt.
Bij de koopovereenkomst zijn onder meer als bijlagen gevoegd: het rapport van het verkennend bodemonderzoek dat in maart 2002 door Van der Poel Consult B.V. is uitgevoerd, het door dit bedrijf opgestelde saneringsplan van november 2002, het rapport van het aanvullend bodemonderzoek en de brief van Gedeputeerde Staten van de Provincie Zeeland d.d. 6 februari 2003 (verzonden 17 februari 2003) inzake instemming saneringsplan. In het verkennend bodemonderzoek wordt geadviseerd een aanvullend onderzoek in te stellen naar de aard en omvang van de aangetroffen verontreinigingen in de grond en het grondwater. Dit aanvullend onderzoek is in april 2002 uitgevoerd. In het daarvan opgemaakte rapport staat onder meer: “De horizontale omvang (rechtbank: van de verontreiniging) wordt geschat op 600 m2. De gemiddelde verticale omvang van de verontreiniging wordt geraamd op 1 m. De totale hoeveelheid verontreinigde grond wordt geraamd op 600 m3. (circa 1.100 ton (gewicht))”. Het saneringsplan is bij besluit verzonden d.d. 17 februari 2003, goedgekeurd door het daartoe bevoegde gezag, Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland. Het besluit is gebaseerd op het verkennend bodemonderzoek, het aanvullend bodemonderzoek, het saneringsplan en een briefrapport “Gevraagde aanvullingen saneringsplan [adres] te Gorssel”, Van der Poel Consult B.V., d.d. 13 december 2002.
[gedaagden] heeft het perceel in augustus 2002 van [van H.] gekocht. Van der Poel Consult B.V. heeft op 28 juni 2002 aan de familie [van H.] een offerte uitgebracht voor sanering van de grond op basis van het door haar uitgevoerde bodemonderzoek. Zij biedt daarin de sanering aan voor een totale aanneemsom van € 65.000,-- excl. BTW. Bij brief van 13 augustus 2002 heeft zij dit aanbod gestand gedaan jegens [gedaagden]. [eisers] heeft het perceel niet-gesaneerd gekocht. De kosten van sanering zijn door partijen in de koopprijs verdisconteerd.
[eisers] heeft de sanering laten uitvoeren door Ophof Infra; de eerste fase in oktober 2004 en de tweede fase in september 2005. Bij factuur van 13 september 2005 heeft Ophof Infra kosten voor meerwerk in rekening gebracht ad € 38.990,-- excl. BTW (incl. BTW € 46.398,10) op basis van haar offerte d.d. 1 december 2004. In deze offerte staat vermeld: “Op 11 Augustus jongstleden hebben wij u een prijsopgave toegezonden met betrekking tot het uitvoeren van een bodemsanering waarbij de uitgangspunten zijn omschreven in de opdrachtbevestiging. Wij zijn ondermeer uitgegaan van de bodemonderzoeken die wij in ons bezit hadden. Echter, nadien op 16 september 2004 ontvingen wij van de provincie Gelderland de beschikking met een aanvulling op het saneringsplan wat wij reeds in het bezit hadden. De aanvulling is opgesteld door Van der Poel Consult b.v. waarvan wij u op in Oktober op de hoogte hebben gesteld. Uit deze aanvullende stukken is gebleken dat de geraamde hoeveelheid verontreinigde grond meer bedraagt dan in het saneringsplan was aangegeven. Met name de gemiddelde ontgravingdiepte is dieper dan aanvankelijk is aangenomen. In plaats van één meter dieper werd dit twee meter dieper hetgeen resulteert in een hoeveelheid van 1.200 m3 in plaats van 1100 ton hetgeen is aangeboden.”
In zijn brief van 8 juli 2005 verklaart [van der P.] van Van der Poel Consult b.v.: “…Op 13 december 2002 is er op verzoek van de provincie een brief uitgegaan … met enige aanvullingen op het ingediende saneringsplan. Zoals in de brief is vermeld is de ontgravingsdiepte 2 m –mv. Dit staat echter ook duidelijk aangegeven in de diverse rapportages. Het feit dat de ontgravingsdiepte 2 m –mv bedraagt betekend niet dat de hoeveelheden (m3) veranderen, want op de locatie is een verontreinigde laag aanwezig met een gemiddelde dikte van 1m. (…) Overigens ben ik destijds (4 augustus 2004) ook benaderd door de heer de [eisers]. Ik heb hem verteld dat mijn aanneemsom 68.300 EURO exclusief BTW bedraagt. Hij vond dat te duur en hij is in zee gegaan met een aannemer (Ophof?)(….)”
[eisers] heeft [gedaagden] bij brief van 10 maart 2005 aansprakelijk gesteld voor de schade bestaande uit de meerkosten van het saneren van de grond.
Het geschil
[eisers] vordert [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 46.398,10, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding (3 april 2006), buitengerechtelijke incassokosten ad € 750,-- en proceskosten. Hij stelt dat hij, op basis van de door [gedaagden] verstrekte stukken en verstrekte informatie bij het aangaan van de koopovereenkomst, ervan uit mocht gaan dat een sanering als omschreven in het saneringsplan van november 2002 voldoende zou zijn om het perceel in gebruik te kunnen nemen overeenkomstig de beoogde en bij beide partijen bekende bestemming. Nu gebleken is dat de omvang van de noodzakelijke sanering groter is dan [eisers] op grond van die informatie kon voorzien, is er sprake van een verborgen gebrek en is [gedaagden] voor de daaruit voortvloeiende schade aansprakelijk. De schade bestaat erin dat de grond op grotere diepte, namelijk 2 meter onder maaiveld in plaats van 1 meter onder maaiveld, moest worden afgegraven, waardoor de saneringskosten met voornoemd bedrag zijn toegenomen. Ophof Infra heeft op basis van het saneringsplan van november 2002 een offerte gemaakt en is in augustus/september 2004 met de uitvoering van het werk begonnen. Medio september 2004 hebben GS van de provincie Gelderland het werk stilgelegd, omdat volgens hen ook de aanvulling op het plan d.d. 13 december 2002 bij het werk moest worden betrokken. [eisers] stelt dat dit stuk niet bij hem bekend was en uit de koopovereenkomst ook niet blijkt dat het hem ten tijde van de koop is verstrekt. De vervuiling bleek twee keer zo groot als waarvan in het saneringsplan is uitgegaan. In plaats van 600 m3 moest 1200 m3 worden afgegraven. Vervolgens heeft Ophof Infra de meerwerkofferte van 1 december 2004 uitgebracht. [eisers] erkent dat Van der Poel Consult B.V. het werk voor hem ook voor voormeld geoffreerde bedrag wilde uitvoeren. Hij gaf echter de voorkeur aan Ophof Infra. Hij stelt niet tot het aangaan van een overeenkomst met Van der Poel Consult B.V. verplicht te kunnen worden.
[gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vordering. Hij stelt het perceel als bouwrijpe kavel te koop te hebben aangeboden, met een schone grond verklaring; vraagprijs € 498.000,--. Het perceel zou voor zijn rekening door Van der Poel Consult B.V. overeenkomstig haar offerte van 28 juni 2002, respectievelijk 13 augustus 2002 worden gesaneerd. [eisers] heeft het perceel gekocht voor € 406.500,--, omdat hij de sanering in eigen – goedkoper - beheer wilde doen. Verwijzend naar de koopovereenkomst stelt [gedaagden] vervolgens dat partijen zijn overeengekomen als volgt:
dat verkoper aan koper alle bij verkoper bekende informatie m.b.t. de aangetroffen bodemverontreiniging en benodigde bodemsanering en daarmee verband houdende kosten heeft verstrekt en dat koper deze informatie heeft kunnen verifiëren/nader onderzoeken en;
dat koper de aanwezige bodemverontreiniging en asbest aanvaardt en;
dat koper de kosten van sloop, bodemsanering en asbest(verwijdering) voor eigen rekening neemt.
[gedaagden] betwist dat het geleverde perceel niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Hij beschikte niet over meer of andere informatie ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst dan hij aan [eisers] heeft verstrekt. Hij betwist dat er een verdergaande sanering heeft plaatsgevonden c.q. heeft moeten plaatsvinden dan in het saneringsplan is aangegeven en stelt dat Van der Poel Consult B.V. heeft aangeboden het werk uit te voeren voor € 77.350,-- incl. BTW. Uit de bij [eisers] bekende stukken blijkt dat de te saneren oppervlakte circa 600 m2 bedraagt en dat de vervuilde grond zich gemiddeld op een diepte van tussen de 1 en 2 meter onder maaiveld bevindt. Het gaat dus om ongeveer 600 m2 van gemiddeld 1 meter diep, derhalve ongeveer 600 m3 te verwijderen grond. Als Ophof Infra meer grond heeft verwijderd dan door haar bij haar eerste offerte voorzien, komt dat wellicht omdat zij van [eisers] niet alle stukken heeft ontvangen dan wel ter zake onvoldoende deskundig is. [eisers] beschikte over alle stukken, ook het briefrapport van Van der Poel d.d. 13 december 2002, dat tevens deel uitmaakte van het besluit van GS, verzonden 17 februari 2003. [gedaagden] betwist dat er een notitie van GS van de provincie Gelderland is van medio september 2004, waarin staat dat er twee keer zoveel moet worden gesaneerd, als voorzien. [gedaagden] heeft in de koopovereenkomst een garantie gegeven voor ongeveer 600 m3 te schonen grond en niet voor de exacte omgang van de kosten van sanering. Hij heeft in ieder geval geen garantie gegeven voor de kosten van een saneringsopdracht die [eisers] zou gaan verstrekken aan een niet bij hem bekend bedrijf. Verder voert [gedaagden] gemotiveerd aan dat zo er al sprake zou zijn van een aan [gedaagden] toe te rekenen non-conformiteit, [eisers] met zijn brief van 10 maart 2005 niet binnen bekwame tijd bij hem heeft gereclameerd en hij niet in verzuim is geraakt, omdat hij niet in de gelegenheid is gesteld alsnog behoorlijk na te komen. Als hij in september 2004 in de gelegenheid was gesteld de sanering door Van der Poel Consult B.V. uit te laten voeren, was het werk binnen de geraamde kosten verricht en was er geen sprake geweest van kosten van meerwerk.
Voor zover [gedaagden] al aansprakelijk zou zijn, betwist hij gemotiveerd schade te moeten vergoeden. Het causaal verband ontbreekt en zo er al schade door [eisers] is geleden is dit een gevolg van omstandigheden die in zijn risicosfeer liggen. Hij had in zee kunnen gaan met Van der Poel Consult B.V., die de sanering voor voormelde vaste aanneemsom zou hebben uitgevoerd. Bovendien heeft hij Ophof Infra kennelijk niet alle relevante stukken overhandigd, cq heeft Ophof Infra deze stukken niet alle opgevraagd, dan wel niet juist geïnterpreteerd.
Ten slotte betwist [gedaagden] de buitengerechtelijke incassokosten gemotiveerd.
De beoordeling
[eisers] baseert zijn vordering op de stelling dat het geleverde perceel niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, dat wil zeggen dat het niet voldoet aan wat hij op grond van die overeenkomst mocht verwachten. Deze stelling is onjuist, althans tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagden] onvoldoende onderbouwd. Op grond van de informatie die hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst had, mocht hij niet verwachten dat hij met het afgraven van 1 meter diep van een oppervlakte van 600 m2 kon volstaan. In de besluiten van GS van de provincie Zeeland (verzonden 17 februari 2003) staat niet met zoveel woorden hoeveel grond moet worden gesaneerd. In die besluiten wordt verwezen naar het saneringsplan van november 2002 en het briefrapport van 13 december 2002. [eisers] stelt dat hij laatstgenoemde brief niet heeft ontvangen. Wat daarvan zij; in die brief staat een ontgravingsdiepte vermeld van 2 meter onder maaiveld. In het saneringsplan (hoofdstuk 4) staat dat uitgegaan is van de verontreinigingsomvang zoals omschreven in hoofdstuk 2 van dat plan en beschreven is in het verkennende en aanvullende bodemonderzoek. Deze stukken melden dat de grond over een oppervlakte van 600 m2 vervuild is op een diepte van tussen de 1 en 2 meter onder maaiveld. Schonen van de grond op die diepte kan niet anders dan door het ontgraven tot een diepte van 2 meter. Het briefrapport vermeldt derhalve geen nieuwe gegevens, in de zin zoals [eisers] stelt. [eisers] stelt verder weliswaar dat GS van de provincie Gelderland medio september 2004 de sanering heeft stilgelegd, omdat niet volgens de aanvullende gegevens uit het briefrapport van 13 december 2002 zou worden gewerkt, maar maakt niet duidelijk op welke punten het werk niet volgens die brief werd uitgevoerd. De enkele omstandigheid dat Ophof Infra meer grond heeft afgevoerd dan in de rapporten staat genoemd, kan niet zonder meer tot de conclusie leiden dat er twee keer zoveel verontreinigde grond op het perceel aanwezig was, als voorzien bij de koopovereenkomst. [gedaagden] heeft daarvoor een plausibele verklaring gegeven, welke niet door [eisers] is weersproken.
Daarnaast overweegt de rechtbank nog het volgende. Hoewel [eisers] niet tot het aangaan van een saneringsovereenkomst met Van der Poel Consult B.V. kan worden verplicht, leidt het niet ingaan door hem op het aanbod van Van der Poel Consult B.V. tot sanering van de grond volgens het door haar opgestelde saneringsplan tegen een vaste aanneemsom er wel toe dat het in de arm nemen van een andere aannemer voor zijn rekening en risico moet blijven. Deze aanneemsom vormde de basis van de onderhandelingen tussen partijen. De vraagprijs ging uit van een gesaneerd perceel; in de beduidend lagere prijs waarvoor [eisers] het niet-gesaneerde perceel heeft gekocht, is rekening gehouden met de kosten van sanering uitgaande van de offerte van Van der Poel Consult B.V.
Dit is mogelijk anders als tijdens het werk zou zijn gebleken dat het werk aanzienlijk meer omvat dan Van der Poel Consult B.V. bij haar offerte had voorzien en had kunnen voorzien en zij bij het bepalen van de prijs ook geen rekening behoefde te houden met de kans op een vervuiling van aanzienlijk grotere omvang. In dat geval zou Van der Poel Consult B.V. bij de rechter aanpassing van de prijs (hebben) kunnen vorderen. Nu Van der Poel Consult B.V. in dit geval alle bodemonderzoeken zelf heeft uitgevoerd, dan wel doen uitvoeren, is de kans dat Van der Poel een hogere prijs zou mogen berekenen, verwaarloosbaar klein.
Voor zover de kosten, ongeacht de omvang van het werk, derhalve hoger zijn dan de door Van der Poel Consult B.V. geoffreerde prijs, is [gedaagden] daarvoor niet aansprakelijk. Nu [eisers] niet heeft gesteld voor welke prijs Ophof Infra het werk aanvankelijk – in haar eerste offerte – had begroot en ondanks de daartoe strekkende vraag van [gedaagden] in zijn conclusie van antwoord geen stukken heeft overgelegd, waaruit deze prijs blijkt, dan wel ter comparitie informatie heeft verstrekt, moet ervan uit worden gegaan dat [eisers] ook om die reden geen aanspraak toekomt op vergoeding van meerkosten.
Bovenstaande overwegingen leiden dan ook tot de slotsom dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander is bevrijd, tot betaling van de proceskosten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], tot dusver begroot op
€ 1.035, -- aan griffierecht en op € 1.788,-- aan salaris van hun procureur;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2007.