Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
52389HA ZA 06-20152389HA ZA 06-20125 april 2007
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 52389 / HA ZA 06-201
Vonnis van 25 april 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN LIESHOUT ZEELAND B.V.,
gevestigd te Uden,
eiseres,
procureur mr. E.H.A. Schute,
advocaat mr. G.R.A.G. Goorts te Deurne,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Kruiningen,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Kruiningen,
gedaagden,
procureur mr. C.J. IJdema,
advocaat mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Van Lieshout en [gedaagden] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 13 december 2006
het proces-verbaal van comparitie van 13 maart 2007 met de ten behoeve van deze
zitting door mr. Goorts d.d. 15 en 27 februari 2007 gezonden brieven met bijlagen en de door hem d.d. 6 maart 2007 gezonden akte vermeerdering van eis. Ter zitting heeft Van Lieshout haar eis verminderd.
De feiten
2.1. Van Lieshout als koper, en [gedaagden] als verkopers, hebben op 20 maart 2001 een koopovereenkomst gesloten ter zake een registergoed, een perceel grond met daarop een restaurant en de daarbij behorende inventaris, gelegen aan de [adres] te Uden, kadastraal bekend: Uden, sectie 1, nummer [nummer] en Uden, sectie 1, nummer [nummer] (verder: het perceel).
2.2. Op 11 september 2001 heeft levering van voornoemd perceel aan Van Lieshout plaatsgevonden ten kantore van mr. M.J. van Mourik, notaris. In de akte van levering is onder meer opgenomen:
“Artikel 2 lid Pro 3:
het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, vrij van huur en ander gebruiksrecht.”
2.3. [gedaagden] hebben het perceel vanaf 9 augustus 1996 van [V.R.] gehuurd. [gedaagden] exploiteerden het restaurant ook zelf. In de tussen hen gesloten huurovereenkomst was een optie tot koop van het perceel opgenomen, inroepbaar tot 1 september 2001. [gedaagden] hebben op 11 september 2001 het perceel gekocht van [V.R.]. [gedaagden] hebben tijdens de gehele huurperiode gebruikt gemaakt van de naar het perceel toe leidende inrit en het parkeerterrein (verder: de inrit).
2.4. Vanaf de [adres] gezien ligt de inrit rechts van het perceel en is het de toegang tot het perceel. De grond rechts naast de inrit is eigendom van [V.R.]. De inrit is feitelijk afgebakend met betonnen bielzen en betreft een strook grond van enkele meters breed en ongeveer 68 meter lang. De feitelijke situatie van het perceel en de inrit is vanaf 1996 niet veranderd.
2.5. [gedaagden] hebben [V.R.] in vrijwaring gedagvaard. In afwachting van de uitkomst van deze procedure is de procedure in vrijwaring naar de parkeerrol verwezen.
Het geschil
1. Van Lieshout vordert na eiswijziging,
primair
[gedaagden] te veroordelen tot volledige nakoming van de op 20 maart 2001
gesloten koopovereenkomst en [gedaagden] te gebieden om aan Van Lieshout binnen vier weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis te leveren het nog niet aan Van Lieshout geleverde gedeelte van het met grind verharde parkeerterrein en de inrit, welke feitelijk in gebruik zijn bij Van Lieshout en als zodanig visueel deel uitmaken van het door Van Lieshout gekochte restaurant, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom
€ 1.000,-- per dag of gedeelte van de dag, dat [gedaagden] handelen in strijd met dit gebod;
subsidiair
1. te verklaren voor recht, dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen rustende verplichtingen uit hoofde van de op 20 maart 2001 gesloten koopovereenkomst, nu [gedaagden] niet het volledige met grind verharde parkeerterrein en de inrit, welke feitelijk in gebruik zijn bij Van Lieshout en als zodanig visueel deel uitmaakt van het door Van Lieshout gekochte registergoed hebben geleverd;
[gedaagden] ter zake van deze toerekenbare tekortkoming te veroordelen tot het
betalen van schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
primair en subsidiair
[gedaagden] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten, met uitdrukkelijke bepaling dat [gedaagden] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zullen zijn als zij de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het ten dezen te wijzen vonnis hebben betaald;
[gedaagden] te veroordelen om ter zake van de kosten van vaststelling van de aansprakelijkheid aan Van Lieshout te betalen een bedrag ad € 590,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 december 2006 tot aan de dag der algehele voldoening.
3.1.2. Ter onderbouwing van haar vordering voert Van Lieshout onder meer aan dat [gedaagden] niet alles geleverd hebben wat zij op grond van de koopovereenkomst hadden dienen te leveren. Aangezien in de akte van levering is opgenomen dat ‘het verkochte in de feitelijke staat waarin het zich bevond ten tijde van de koopovereenkomst’ zou worden overgenomen, [gedaagden] de inrit altijd hebben gebruikt en de inrit de enige toegangsweg tot het perceel is, kon en mocht Van Lieshout verwachten dat de inrit onder de koop zouden vallen.
In de periode van 2001 tot en met medio 2004 werd door de pachter van Van Lieshout zonder problemen gebruik gemaakt van de inrit. Volgens Van Lieshout heeft [V.R.], de rechtsvoorganger van [gedaagden], medio 2004 naar aanleiding van eventuele bouwplannen voor een hotel op het perceel, aan Van Lieshout medegedeeld dat de helft van de inrit op de grond van [V.R.] lag.
3.1.3. De kosten voor de kadastrale meting dienen [gedaagden] te betalen op grond van artikel 6:96 BW Pro. Van Lieshout heeft deze namelijk gemaakt ter vaststelling van de aansprakelijkheid nu [gedaagden] ontkenden dat de kadastrale grens over de oprit liep. Hij heeft geweigerd mee te werken aan de gemeentelijke meting zoals [V.R.] wilde laten verrichten, omdat hij hiervan niet tevoren op de hoogte was gesteld en een meting door een gemeenteambtenaar niet de waarde heeft van een kadastrale meting.
3.1.4. Verder betwist Van Lieshout gemotiveerd dat [V.R.] haar in 2001 heeft medegedeeld dat niet de gehele inrit bij het gekochte hoorde en dat hij bij deze aankoop als professioneel handelaar in onroerend goed is opgetreden.
3.2.1. [gedaagden] voeren verweer. Ze betwisten bij gebrek aan wetenschap dat de kadastrale grens van perceel [nummer] over de inrit loopt. [V.R.] heeft in een eerder stadium opdracht gegeven om de percelen te laten opmeten en Van Lieshout heeft daaraan toen geen medewerking verleend. Van Lieshout had hierdoor nu geen kosten behoeven te maken zodat de kosten van de kadastrale meting voor haar rekening dienen te blijven.
3.2.2. Voorts betogen [gedaagden] dat de inrit geen onderdeel van de koopovereenkomst was. Uitgaande van de stelling van Van Lieshout zou de inrit perceel [nummer] betreffen, en uit de akte van levering blijkt dat dit perceel eigendom van [V.R.] was en bleef. [gedaagden] hebben dit perceel niet gekocht van [V.R.] en zij hebben aan Van Lieshout dezelfde percelen verkocht en geleverd als zijzelf gekocht en geleverd hadden gekregen van [V.R.]. Van Lieshout kon en mocht dus niet verwachten dat de inrit bij het verkochte zou horen.
Ter comparitie heeft dhr. [gedaagde sub 1] naar voren gebracht dat hij voor de verkoop met zijn makelaar [de makelaar] en Van Lieshout een ronde heeft gemaakt over het terrein en dat er over de grenzen is gesproken. Waar de grens tussen het te verkopen perceel [nummer] en perceel 3549 van [V.R.] precies lag, was niet duidelijk, maar [de makelaar], Van Lieshout en [gedaagde sub 1] gingen er alle drie vanuit dat de inrit bij het perceel hoorde.
[gedaagde sub 1] heeft recent nog contact met [V.R.] over de inrit gehad waarbij [V.R.] heeft aangegeven dat hij bereid is de inrit aan Van Lieshout te verkopen.
3.2.3. Ten slotte brengen [gedaagden] naar voren dat indien de inrit onder de koopovereenkomst valt, Van Lieshout zich op grond van artikel 7:23 BW Pro niet meer op non-conformiteit mag beroepen omdat hij [gedaagde sub 1] niet binnen bekwame tijd hiervan heeft kennis gegeven. Ingevolge voornoemd artikel is kennisgeving binnen twee maanden na ontdekking van het gebrek aan de afgeleverde zaak tijdig.
Volgens [gedaagden] heeft [V.R.] al in oktober/november 2001 Van Lieshout op de hoogte gesteld van het feit dat de inrit zich gedeeltelijk op zijn grond lag. Doordat Van Lieshout zich pas tweeënhalf jaar later, te weten medio 2004, tot [gedaagden] heeft gewend, heeft hij deze termijn overschreden en dient de vordering te worden afgewezen.
De beoordeling
Uit de kadastrale meting d.d. 3 augustus 2006 blijkt dat perceel [nummer], vanaf de [adres] gezien, onder meer de rechterhelft van de inrit over de gehele lengte omvat. Het verweer van [gedaagden] dat zij niet weten of de kadastrale grens over de inrit loopt, is niet gehandhaafd zodat de rechtbank dit verder buiten behandeling laat.
4.2. Indien een afgeleverde zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, kan hij ingevolge artikel 7:17 BW Pro een beroep doen op de non-conformiteit ervan. Gelet op het tijdens de comparitie naar voren gebrachte waren partijen ten tijde van de verkoop beiden in de veronderstelling dat de inrit tot het perceel behoorde. [gedaagden] gebruikten de inrit ook gedurende de jaren dat zij het restaurant op het perceel exploiteerden. Daarmee was het uitgangspunt van zowel Van Lieshout, als [gedaagden] dat de inrit onderdeel was van de koopovereenkomst en mocht Van Lieshout verwachten dat de inrit bij het door hem gekochte behoorde.
De inrit blijkt na kadastrale meting deels op het perceel [nummer] van [V.R.] te liggen. [gedaagden] hebben deze dus niet aan Van Lieshout in eigendom overgedragen zodat het geleverde niet voldoet aan hetgeen Van Lieshout op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
Op de koper van een non-conforme zaak rust de verplichting om de verkoper
binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of had kunnen ontdekken, daarvan kennis te geven. Indien vast komt te staan dat [V.R.] Van Lieshout al in 2001 heeft geïnformeerd over de perceelgrenzen, zoals door [gedaagden] wordt gesteld en door Van Lieshout wordt betwist, is de vordering van Van Lieshout te laat.
Tussen partijen staat vast dat het eerste contact over de inrit tussen hen beiden op 31 maart 2004 plaatsvond zodat op deze datum [gedaagden] kennis is gegeven van de non-conformiteit van het geleverde.
Nu [gedaagden] zich beroepen op een bevrijdend verweer, zullen zij overeenkomstig artikel 150 Rv Pro tot leveren van bewijs van deze stelling worden toegelaten.
4.4. Alle overige beslissingen zullen worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank
- laat [gedaagden] toe om, desgewenst door middel van getuigen, te bewijzen dat [V.R.] in oktober/november 2001 aan Van Lieshout heeft kenbaar gemaakt dat de inrit zich (gedeeltelijk) op de grond van [V.R.] bevindt;
- bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden op een nader te bepalen tijdstip in het gerechtsgebouw te Middelburg aan Kousteensedijk 2 tegenover mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit;
- verwijst de zaak naar de rolzitting van deze rechtbank van woensdag 9 mei 2007 voor dagbepaling enquête;
- bepaalt dat [gedaagden] indien mogelijk tevoren per brief aan de griffie van de rechtbank, maar uiterlijk op genoemde rolzitting , de verhinderdata van alle betrokkenen dient op te geven alsmede het aantal getuigen dat zij voornemens is te doen horen;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2007.