Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
54966HA ZA 06-53454966HA ZA 06-53414 november 2007
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 54966 / HA ZA 06-534
Vonnis van 14 november 2007
in de zaak van
1. [EISER SUB 1],
2. [EISER SUB 2],
beiden wonende te Vlissingen,
eisers,
procureur: mr. J.A. Platteeuw,
tegen:
1. [GEDAAGDE SUB 1],
wonende te Oisterwijk
2. [GEDAAGDE SUB 2],
wonende te Ridderkerk,
gedaagden,
procureur: mr. M.L. Huisman,
advocaat: mr. A. Emmerig.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 21 februari 2007;
het proces-verbaal van comparitie van 8 mei 2007;
akte overlegging producties zijdens eisers;
akte strekkende in het geding brengen van stukken zijdens gedaagden;
akte uitlating producties zijdens eisers;
antwoordakte uitlating producties zijdens gedaagden.
De feiten
Eisers (hierna: kopers) hebben van gedaagden (hierna: verkopers) op 13 september 2004 het pand aan de [adres] te Vlissingen (hierna: het pand) gekocht voor de prijs van € 345.000,-- kosten koper. Het bouwjaar van het pand is omstreeks 1895. Het pand is geleverd op 8 oktober 2004.
2.2. In de koopovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:
“Artikel 8 Gebruik Pro
Het object zal bij de eigendomsoverdracht of –indien eerder- bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens het object als volgt te gebruiken: woonhuis met kantoorfaciliteit.
De verkoper staat niet in voor:
- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn;
- aan koper bekende gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;
- hem onbekende onzichtbare gebreken.
(…)
Artikel 16 Aanvullende Pro bepalingen:
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en de bijgebouwen) bijna meer dan 100 jaar oud zijn, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de aanwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht”.
2.3. Voorafgaand aan de koop hebben kopers een informatiebrochure opgevraagd bij het voor verkopers optredende makelaarskantoor. Als bijlage bij deze brochure was een rapport van een bouwkundige inspectie gevoegd, opgesteld door Bouwkundig Expertise/Adviesbureau en Makelaarskantoor De Nooijer te Arnemuiden.
In dit rapport is onder meer opgenomen:
“BEVINDINGEN KELDERRUIMTE.
GROTE RUIMTE:
De wanden trekken vocht op en vertonen sterke verwering. Ik adviseer om deze te behandelen meet bijvoorbeeld een Rolith injectie.
(…)
GANG:
Het stucwerk klinkt hol.
De muren trekken vocht op.
KLEINE KELDERTJE:
Voor de binten is er in de vloer een sterke roest vorming zichtbaar.
(…)
ALGEMENE BEVINDINGEN:
De riolering kon niet visueel worden gecontroleerd. Tijdens de inspectie was er geen sprake van een verstopping of van stankoverlast.
Indien men diverse onderdelen van een (oudere) woning gaat slopen of indien men een (ouder) pand gaat verbouwen, dient men rekening te houden met onvoorziene gebreken en/of onvoorziene uitgaven.
(…)
Er zijn diverse lekkage sporen zichtbaar; deze zijn nu niet actief”.
2.4 Op 12 februari 2005 is het souterrain van het pand volgelopen met water. Hierna hebben kopers de muren laten injecteren met Rolith. Vervolgens is het souterrain verbouwd.
2.5. Op 4 juli 2005 is het souterrain weer onder water gelopen. Tijdens een overvloedige regenbui stroomde het regenwater langs de achterdeur het souterrain binnen. Kopers hebben nader onderzoek laten verrichten. Uit dit onderzoek bleek dat de afvoerbuizen van het hemelwater en het riool heftige regenval niet aankonden. Kopers hebben de situatie aangepast in die zin dat het hemelwater wordt afgevoerd naar de afvoer in de weg achter het pand van kopers.
2.6. Bij brief van 2 augustus 2005 hebben kopers verkopers aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden schade.
Het geschil
Kopers vorderen - samengevat - primair hoofdelijke veroordeling van verkopers tot betaling van € 30.372,17 aan hoofdsom en € 2.226,55 aan incassokosten, vermeerderd met rente en kosten. Subsidiair vorderen kopers wijziging van de koopovereenkomst in dier voege dat verkopers hoofdelijk worden veroordeeld het door kopers geleden nadeel ad € 32.598,72 aan kopers te betalen, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. Kopers stellen dat de woning niet die eigenschappen bevat die voor een normaal gebruik nodig zijn, welke eigenschappen wel zijn gegarandeerd in artikel 8 van Pro de koopovereenkomst. Kopers hoefden er mede gezien het bouwkundig rapport van De Nooijer niet op te rekenen dat het souterrain periodiek onder water zou lopen. Na de wateroverlast op 12 februari 2005 hebben kopers op basis van mededelingen van verkopers, en met name de inhoud van het bouwkundig rapport van De Nooijer, de muren laten injecteren om het vochtprobleem in het souterrain te verhelpen. Na het uitvoeren van deze werkzaamheden en na een ingrijpende verbouwing van het souterrain, is op 4 juli 2005 het souterrain opnieuw onder water gelopen. Tijdens een overvloedige regenbui stroomde het regenwater langs de achterdeur het souterrain binnen. Uit nader onderzoek bleek dat er sprake was van een gebrek aan de hemelwaterafvoer. Indien kopers hadden geweten dat sprake was van een geheel andere oorzaak dan door verkopers voorgespiegeld, dan hadden zij geheel andere maatregelen genomen. Kopers betwisten dat zij er door de makelaar van verkopers op zijn gewezen dat er sprake was van binnendringend regenwater. Door de wateroverlast is schade ontstaan aan het souterrain tot een bedrag van € 30.372,17. Subsidiair stellen kopers dat er sprake is van eenzijdige dwaling aan de kant van kopers. Als zij hadden geweten van het binnendringend regenwater dan hadden zij hiermee ten aanzien van de koopprijs rekening kunnen houden.
3.3. Verkopers voeren verweer. Volgens verkopers komt aan kopers geen beroep op non-conformiteit toe omdat zij verzuimd hebben het pand voor het aangaan van de koopovereenkomst te onderwerpen aan een gedegen bouwkundig onderzoek. Op grond van artikel 7:23 BW Pro kunnen kopers ook geen beroep meer doen op non-conformiteit nu zij verkopers daarvan niet binnen bekwame tijd na ontdekking kennis hebben gegeven. Op 12 februari 2005 is het souterrain volgelopen, maar eerst een half jaar later stellen kopers verkopers op de hoogte. Aan de constructie van de woning is inherent dat er sprake is van binnendringend regenwater waardoor doorslaand vocht ontstaat. Dit is ook door de makelaar aan kopers medegedeeld. Het normaal gebruik van het souterrain en de kleine kelder als woon en/of kantoorruimte moet gezien de omstandigheden waarin het souterrain verkeerde ten tijde van de aankoop – met vocht doortrokken muren - niet worden aangenomen. Het had op de weg gelegen van kopers om voor aankoop zelf nog een uitvoerig bouwkundig onderzoek te laten uivoeren. Er is geen sprake van wederzijdse dwaling. Ten aanzien van de oorzaak van het vochtprobleem hebben verkopers kopers gewezen op de dompelpomp in de kleine kelder en uiteengezet dat deze pomp ten doel had bij overvloedige regenval het water weg te pompen. Subsidiair betwisten verkopers de schade. Er dient onder meer rekening te worden gehouden met verrekening van het voordeel aan kopers alsmede vermindering van het schadebedrag vanwege eigen schuld aan de zijde van kopers.
De beoordeling
Verkopers voeren primair als verweer dat aan kopers geen beroep op non-conformiteit toekomt omdat zij voor het aangaan van de koopovereenkomst geen gedegen bouwkundig onderzoek hebben laten verrichten. Dit verweer wordt verworpen. In beginsel moet een koper die een woning uit 1895 koopt bij de aankoop rekening houden met het risico dat die woning bouwkundige problemen kan vertonen en met het oog hierop de nodige maatregelen treffen. Indien hij dit nalaat, schendt hij zijn onderzoeksplicht en komt hem geen beroep meer toe op non-conformiteit. In het onderhavige geval heeft echter in opdracht van verkopers voorafgaand aan de verkoop een onderzoek door – zoals verkopers zelf stellen – een beëdigd bouwkundig expert plaatsgevonden. Onder deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat kopers geen beroep kunnen doen op non-conformiteit alleen omdat niet de kopers zelf de opdracht tot dit bouwkundig onderzoek hebben gegeven.
4.2. Kopers hebben binnen bekwame tijd na ontdekking van het gestelde gebrek, te weten het langs de achterdeur binnendringen van regenwater op 4 juli 2005, kennis gegeven van het gebrek aan verkopers bij brief van 2 augustus 2005. De rechtbank verwerpt de stelling van verkopers dat kopers dit gebrek in ieder geval hadden moeten ontdekken na de wateroverlast op 12 februari 2005. Kopers hebben onweersproken gesteld dat op voornoemde datum in het souterrain de bekisting met een terugslagklep voor het riool vol stond met water. Zij meenden hierin de oorzaak van de wateroverlast te hebben gevonden. Onder deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat kopers het gestelde gebrek redelijkerwijs reeds op of kort na 12 februari 2005 hadden moeten ontdekken.
4.3. Op basis van de koopovereenkomst mochten kopers er vanuit gaan dat het pand de eigenschappen bezat die nodig zijn voor een gebruik als woonhuis met kantoorfaciliteit. Indien het pand ten tijde van de overdracht niet die eigenschappen bezat, beantwoordt het niet aan de overeenkomst. In dat geval is er in beginsel een tekortkoming door verkopers in de nakoming van de koopovereenkomst, indien de gebreken het woongenot wezenlijk aantasten. Daarbij dienen specifieke omstandigheden, zoals de ouderdom van het huis, in aanmerking te worden genomen.
4.4. Uit de door partijen overgelegde verklaringen van vroegere bewoners c.q. huurders blijkt dat het souterrain in gebruik is geweest als kantoorruimte. Normaal gebruik van het souterrain houdt dan in dat kopers, ondanks de relatieve ouderdom van het pand, niet behoefden te verwachten dat het regenwater langs de achterdeur het souterrain zou binnendringen en daardoor het souterrain zodanig onder water zou komen te staan dat normaal gebruik als kantoorruimte/woonruimte niet meer mogelijk was. Weliswaar stellen verkopers dat de condities van de met vocht doortrokken muren het gebruik van het souterrain als kantoor/woonruimte zonder rigoureuze aanpassingen en verbouwing niet mogelijk maakte, maar als niet weersproken staat vast dat kopers de muren hebben laten injecteren zoals geadviseerd in het bouwkundig rapport van De Nooijer. De condities van de muren behoorden daarna in beginsel een normaal gebruik niet (langer) in de weg te staan. Indien kopers vervolgens echter alsnog schade lijden als gevolg van wateroverlast is er in beginsel een tekortkoming door verkopers in de nakoming van de koopovereenkomst. Dit is anders indien voor kopers duidelijk was dan wel had moeten zijn dat er sprake was van binnendringend hemelwater en het injecteren van de muren geen passende dan wel een ontoereikende maatregel was om (verdere) wateroverlast te voorkomen. Als niet weersproken staat immers vast dat het verleggen van de hemelwaterafvoer nodig was om binnendringend regenwater te voorkomen.
4.5. Of kopers in de gegeven omstandigheden hadden mogen verwachten dat er geen sprake was van binnendringend regenwater wordt bepaald door zowel de eigen onderzoeksplicht van kopers als de op de verkopers en hun makelaar rustende mededelingsplicht omtrent hetgeen ieder van hen bekend was. Bij een onderzoek aan de woning kon door kopers zelf worden vastgesteld dat er sprake was van optrekkend vocht en dat er een dompelpomp aanwezig was. Het binnendringen van het regenwater kon – nu dit slechts af en toe plaatsvond en dan kennelijk bij hevige regenval – niet ter plaatse worden waargenomen. Volgens verkopers hebben zij zelf in het verleden wel eens met binnendringend regenwater te kampen gehad en heeft de makelaar kopers gewezen op binnendringend regenwater en de aanwezigheid van een dompelpomp. Kopers hebben volgens verkopers de vochtproblematiek ook erkend door opneming van artikel 16 in Pro de koopovereenkomst. Aangezien het binnendringen van regenwater een normaal gebruik van het souterrain in de weg stond, was het de plicht van verkopers dit bij hen bekende gebrek mede te delen aan de kopers. Indien deze mededelingsplicht is geschonden, kan aan kopers niet worden tegengeworpen dat zij op de betreffende punten geen nader onderzoek hebben verricht.
4.6. Nu kopers betwisten dat zij door (de makelaar van) verkopers op de hoogte zijn gesteld, dienen verkopers hiervan bewijs te leveren. Voor het bewijs dat kopers op de hoogte waren, is onvoldoende dat het hierboven onder 2.2. geciteerde artikel 16 in Pro de koopovereenkomst is opgenomen. Dit artikel noemt alleen de aanwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht, en niet binnendringend regenwater. Verkopers hebben verder ten bewijze van hun stelling per telefaxbericht van 9 juli 2007 een verklaring van de behandelend makelaar S. van der Schoot overgelegd. Kopers hebben tegen het in het geding brengen van deze verklaring bezwaar gemaakt omdat deze verklaring niet bij akte ter rolle is ingediend. Nu kopers blijkens de inhoud van hun antwoordakte voldoende in de gelegenheid zijn gesteld om te reageren op deze verklaring en zij dus niet in hun belangen zijn geschaad, wordt deze verklaring niettemin geacht in het geding te zijn gebracht. Deze verklaring draagt echter onvoldoende bij tot het bewijs alleen al omdat deze door de kopers wordt betwist en deze verklaring niet onder ede is afgelegd.
4.7. De zaak wordt verwezen naar na te noemen rolzitting voor getuigenverhoor aan de zijde van verkopers. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
De beslissing
De rechtbank:
- laat verkopers toe om, desgewenst door middel van getuigen, te bewijzen dat (de makelaar van) verkopers kopers heeft/hebben gewezen op binnendringend regenwater in het souterrain;
- bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden op een nader te bepalen tijdstip in het gerechtsgebouw te Middelburg aan de Kousteensedijk 2, tegenover mr. T. van de Poll;
- verwijst de zaak naar de rolzitting van deze rechtbank van woensdag 28 november 2007 voor dagbepaling enquête;
- bepaalt dat verkopers indien mogelijk tevoren per brief aan de griffie van de rechtbank, maar uiterlijk op genoemde rolzitting, de verhinderdata van alle betrokkenen dienen op te geven alsmede het aantal getuigen dat zij voornemens zijn te doen horen;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. T. van de Poll en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2007.