Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
60894 / HA ZA 08-2
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 60894 / HA ZA 08-2
Vonnis van 23 juli 2008
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te Goes,
2. [eiser 2],
wonende te Goes,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur mr. J. Boogaard,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEEÙS MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Goes,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. C.J. IJdema,
advocaat mr. J.H. Duyvensz te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] en Meeùs genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 5 maart 2008
het proces-verbaal van comparitie van 30 mei 2008.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Op 14/19 januari 2003 heeft [eisers] schriftelijk opdracht gegeven aan Meeùs tot verkoop van zijn huis, gelegen aan de [adres] te Goes. Voorafgaand aan de verkoopopdracht had Meeùs de verkoopwaarde getaxeerd op € 1.700.000,--. In onderling overleg werd de vraagprijs gesteld op € 1.850.000,--.
Medio 2006 heeft [eisers] de opdracht ingetrokken. Op 24 mei 2007 zijn partijen met elkaar overeengekomen dat [eisers] tegen finale kwijting over en weer € 12.000,-- aan Meeùs betaalt ter vergoeding van door haar verrichte werkzaamheden en gemaakte kosten.
Het huis is door tussenkomst van een andere makelaar op 24 augustus 2007 verkocht voor een koopsom van € 1.200.000,-- en op 1 april 2008 geleverd.
Het geschil
in conventie
[eisers] vordert dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat Meeùs jegens hem toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de opdracht tot het verrichten van verkoopbemiddelings- en taxatiewerkzaamheden,
Meeùs veroordeelt tot betaling aan hem van schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de regels van de wet, vermeerderd met de wettelijke rente en
Meeùs veroordeelt in de kosten van het geding.
Hij stelt dat Meeùs ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van haar opdracht. Zij heeft de vraagprijs zodanig hoog ingeschat dat het huis onverkoopbaar was en dus niet gehandeld als van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Op 17 december 2007 heeft makelaar/taxateur Steendijk de waarde van het huis per 1 januari 2003 geschat op € 1.240.000,--. Verder verwijt hij Meeùs, dat zij niet actief met de verkoop bezig is geweest. [eisers] moest steeds zelf contact zoeken.
Hij stelt ten gevolge van de tekortkoming van Meeùs schade te hebben geleden. Op grond van de taxatie van Meeùs heeft hij twee te verbouwen huizen aan de [adres] te Goes gekocht. De aanschaf ging gelijk op met de totstandkoming van de overeenkomst met Meeùs. Hij heeft vervolgens onder meer langdurig dubbele hypotheeklasten gehad. Uiteindelijk heeft hij de huizen aan de [adres] moeten verkopen. Door de gang van zaken heeft hij vermogensverlies geleden.
Hij betwist dat hij via Meeùs een bod van € 1.300.000,-- op het huis heeft gehad en dat hij met de overeenkomst van mei 2007 waarin finale kwijting tussen partijen is overeengekomen, zijn vordering ter zake van schadevergoeding heeft prijsgegeven. Deze overeenkomst had slechts betrekking op de vergoeding voor Meeùs voor verrichte werkzaamheden. Omdat deze vergoeding afhankelijk werd gesteld van de getaxeerde verkoopprijs, heeft hij in de correspondentie voorafgaand aan de overeenkomst opmerkingen met betrekking tot de hoogte van de vraagprijs gemaakt.
Meeùs weerspreekt de vorderingen van [eisers] gemotiveerd. Zij stelt dat de vordering tot verklaring van recht moet worden afgewezen, omdat partijen ter zake het geschil finale kwijting zijn overeengekomen. Nadat [eisers] de opdracht had ingetrokken is hem op 19 juli 2006 een factuur voor verrichte werkzaamheden gezonden ten bedrage van € 12.209,78 incl. BTW. Hij betaalde niet. Partijen zijn in mei 2007 ter beëindiging van hun geschil finale kwijting overeengekomen voor een bedrag van € 12.000,--, uiterlijk augustus 2007 te voldoen. Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie die heeft geleid tot deze overeenkomst blijkt dat de beweerdelijke tekortkoming van Meeùs uitdrukkelijk aan de orde is geweest.
Meeùs betwist verder de overeenkomst van opdracht niet goed te zijn nagekomen. Het enkele feit dat de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs lager ligt dan de door haar getaxeerde waarde, leidt niet tot haar aansprakelijkheid. Zij stelt gemotiveerd dat zij bij de totstandkoming van het taxatierapport alle daarvoor relevante factoren in aanmerking heeft genomen. Overigens is door de latere makelaar van [eisers] de vraagprijs ook op € 1.595.000,-- gesteld. Bij aanvang van de opdracht heeft [eisers] gezegd geen haast met de verkoop te hebben. Hij wilde geen actieve verkoop.
Meeùs betwist dat [eisers] schade heeft geleden. De schade die [eisers] stelt te hebben geleden, is in ieder geval niet het gevolg van de vermeende onjuiste taxatie. Dit is hooguit het gevolg van onjuist aanwenden van geleend geld, hetgeen Meeùs niet kan worden aangerekend. Voor zover [eisers] al schade heeft geleden ten gevolge van handelen door Meeùs, beroept zij zich op eigen schuld van [eisers]. [eisers] mocht er niet op rekenen dat het huis binnen de termijn van 3 tot 6 maanden voor de taxatiewaarde zou worden verkocht. Het ontstaan van schade door zijn financiële beslissingen af te stemmen op de taxatiewaarde, kan alleen [eisers] zelf worden verweten. [eisers] heeft ingestemd met de vraagprijs en heeft nadrukkelijk te kennen gegeven geen haast te hebben met de verkoop. Hij heeft een bod van € 1.300.000,-- zonder nadere onderhandelingen voorbij laten gaan.
in reconventie
Meeùs vordert
primair
[eisers] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 12.000,--, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten ad € 904,-- en de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2007 tot aan de dag der algehele voldoening,
subsidiair
[eisers] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 12.209,78, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten ad € 904,-- en de wettelijke rente vanaf 19 augustus 2006 tot aan de dag der algehele voldoening en
primair en subsidiair
veroordeling van [eisers] in de proceskosten op de wijze als in het petitum van de conclusie van eis in reconventie vermeld.
Zij stelt dat partijen ter finale kwijting zijn overeengekomen dat [eisers] € 12.000,-- voor de door haar verrichte werkzaamheden betaalt. Hij heeft dit bedrag tot op heden niet voldaan. Voor zover zou komen vast te staan dat partijen geen finale kwijting zijn overeengekomen, vordert Meeùs het bedrag van de oorspronkelijke factuur ad € 12.209,78.
[eisers] voert verweer. Hij was vanwege de financiële nood waarin hij verkeerde ten tijde van het maken van de afspraak niet in staat een juiste inschatting van zijn rechtsverhouding tot Meeùs te maken en heeft daaromtrent gedwaald. Voor zover Meeùs een vordering op hem heeft, beroept hij zich op verrekening met zijn vordering in conventie.
De beoordeling
in conventie
Het beroep van Meeùs op de overeenkomst van mei 2007, waarin partijen elkaar finale kwijting hebben verleend, wordt gepasseerd. Uit de onderliggende correspondentie, gevoegd bij de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie blijkt niet dat [eisers] bewust en nadrukkelijk zijn recht Meeùs aan te spreken op mogelijke toerekenbare tekortkoming heeft prijs willen geven. [eisers] heeft terecht gesteld dat de – in zijn ogen – te hoge verkoopprijs slechts aan de orde is geweest in relatie tot de hoogte van de courtage. Het geschil dat partijen met de overeenkomst wilden beëindigen, zo blijkt uit de email van 24 mei 2007 te 10.54 uur, betrof het verschil van mening over welke werkzaamheden door de makelaar zouden zijn verricht.
De rechtbank komt vervolgens eerst toe aan de vraag of Meeùs aansprakelijk kan zijn voor de schade die [eisers] stelt te hebben. Op zich zelf genomen is de aanwezigheid van schade geen noodzakelijk bestanddeel voor de vraag of er sprake is van toerekenbaar tekortkomen door Meeùs. Dit zou ertoe kunnen leiden dat de gevraagde verklaring voor recht zou kunnen worden gegeven, ook al is Meeùs niet aansprakelijk te stellen voor eventuele schade, omdat er geen schade geleden is, of omdat de vermeende schade niet in causaal verband tot mogelijk wanpresteren van Meeùs staat. Een eiser zou met de vaststelling van toerekenbaar tekortkomen door gedaagde behalve schadevergoeding, namelijk ook – eventueel op een later moment – opschorting, (gedeeltelijke) ontbinding of nakoming van de ontbrekende of ondeugdelijke prestatie kunnen vorderen. Echter: door de intrekking van de opdracht medio 2006 en de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst met betrekking tot de vergoeding voor verricht werk en gemaakte kosten door Meeùs (zie de beoordeling van de vordering in reconventie) is een vordering tot opschorting, (gedeeltelijke) ontbinding of nakoming voor [eisers] niet meer mogelijk. [eisers] heeft een dergelijke vordering ook niet ingesteld. Een en ander leidt ertoe dat aan de verklaring voor recht voor [eisers] geen juridisch relevante gevolgen meer te verbinden zijn, anders dan schadevergoeding. Als komt vast te staan dat hij geen schade kan verhalen op Meeùs, heeft hij bij die enkele verklaring derhalve geen belang.
De schade die [eisers] stelt te hebben geleden, is ontstaan door de beslissing, die hij heeft genomen over te gaan tot de aanschaf van twee andere huizen, ook al was het huis aan de Kreekslagweg nog niet verkocht. Deze keuze is niet zonder risico. De gevolgen van het nemen van dat risico kan hij niet afwentelen op Meeùs. Gesteld noch gebleken is dat Meeùs de verkoop van het huis, laat staan de verkoop voor een bepaalde prijs of binnen een bepaalde tijd, heeft gegarandeerd of zodanige uitlatingen heeft gedaan dat [eisers] daarop heeft mogen vertrouwen.
Bovenstaande overwegingen leiden tot afwijzing van de vorderingen van [eisers]. Hij zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
in reconventie
De primaire vordering tot betaling van het overeengekomen bedrag van € 12.000,-- zal worden toegewezen. De enkele niet nader onderbouwde stelling van [eisers], dat hij door financiële problemen niet in staat was zijn financiële belangen goed in te schatten, is onvoldoende om een beroep op dwaling te kunnen honoreren. Overigens zou [eisers], nu hij niet heeft weersproken dat hij Meeùs een vergoeding voor verrichte werkzaamheden is verschuldigd en de hoogte van de factuur van 19 juli 2006 in rechte niet heeft betwist, door toewijzing van de subsidiaire vordering in een slechtere positie komen te verkeren dan door toewijzing van de primaire vordering. De gevorderde wettelijke rente zal als niet weersproken met ingang van 31 augustus 2007 worden toegewezen.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is van verrichte werkzaamheden anders dan ter voorbereiding van deze procedure, waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te houden.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank
in conventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan de zijde van Meeùs gevallen, tot dusver begroot op € 251,-- aan verschotten (griffierecht) en op € 904,--aan salaris van haar procureur, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis, alsmede met de nakosten, volgens het toepasselijke liquidatietarief begroot op een bedrag van € 131,-- en, indien en voor zover gedaagde niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan dit vonnis heeft voldaan, vermeerderd met een bedrag van € 68,--;
verklaart dit vonnis ten aanzien van voormelde veroordeling in de kosten uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
veroordeelt [eisers] tot betaling aan Meeùs van € 12.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2007 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan de zijde van Meeùs gevallen, tot dusver begroot op nihil aan verschotten en op € 452,-- aan salaris van haar procureur, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis, alsmede met de nakosten, volgens het toepasselijke liquidatietarief begroot op een bedrag van € 131,-- en, indien en voor zover gedaagde niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan dit vonnis heeft voldaan, vermeerderd met een bedrag van € 68,--;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2008