Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/940
Uitspraakdatum: 28 december 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[naam], wonende te [plaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats](hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 op € 320.000,--. De beschikking met dagtekening 31 mei 2005 heeft nummer [nummer].
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 september 2007 de waarde gehandhaafd. Eiser heeft daartegen bij brief van 18 september 2007 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Met toestemming van partijen heeft de rechtbank bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft. Het onderzoek is op 27 december 2007 gesloten.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage, kantoor, aanbouw woonruimte, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is ongeveer 442 m³, de aanbouw woonruimte is ongeveer 88 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 643 m². Het bouwjaar van de woning is 1967.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser is van mening dat een verhoging van de WOZ-waarde ten opzichte van de vorige waardepeildatum met 39,1% buitenproportioneel is. Eiser acht een waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum met 10% reëel. Eiser baseert voornoemd percentage op een onderzoek van de Woonkrant, waaruit blijkt dat tussen 2003 en 2005 in de gemeente Borsele de gemiddelde koopsom van een woning met 15% is gestegen. Eiser acht een neerwaartse correctie van dit percentage naar 10% aannemelijk, hetgeen neerkomt op een WOZ-waarde van € 243.000,--. De kern Borssele blijft immers met name ten opzichte van de groeikernen Heinkenszand en ’s-Gravenpolder vanwege het steeds verslechterende voorzieningenniveau onder het gemiddelde prijsniveau binnen de gemeente Borsele, aldus eiser. Voorts heeft verweerder volgens eiser niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning en de aanwezigheid van een met zand gevulde olietank en septictank in de grond. Evenmin is door verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de ligging langs een drukke verkeersweg, aldus eiser.
Verweerder heeft, onder verwijzing naar een taxatierapport, opgemaakt op 25 oktober 2007 door W. Schuren, WOZ-taxateur, voor handhaving van de vastgestelde waarde gepleit. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 320.000,--. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van de referentieobjecten [object X] (verkocht op 22 oktober 2004 voor € 290.000,--), [object Y] (verkocht op 19 januari 2004 voor € 205.000,--) en [object Z] (verkocht op 2 november 2004 voor € 179.000,--). De referentieobjecten liggen, net als de woning van eiser, in de kern Borssele. Voorts zijn in het taxatierapport als aanvullende onderbouwing extra verkoopgegevens van vijf objecten uit verschillende kernen van de gemeente Borsele opgenomen. Deze aanvullende verkoopgegevens zijn met name opgenomen ter nadere onderbouwing van de onderhoudstoestand van eisers woning in relatie tot de gehanteerde m³-prijs, aldus verweerder.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met zogeheten referentieobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Voor zover eiser heeft bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in de taxatiematrix genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat, voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten, deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud
en m²-/m³-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk zijn gemaakt. Voorts dienen de onderlinge verschillen ook in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in het waardeniveau.
Met de hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 320.000,--. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de taxatierapport genoemde referentieobjecten tussen 19 januari 2004 en 2 november 2004 zijn verkocht en dat de referentieobjecten, gelet op het feit dat het vrijstaande woningen zijn, gelegen in de kern Borssele, vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen ten opzichte van de woning maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in onderhoudstoestand, perceeloppervlakte en ligging voldoende rekening is gehouden. Dit blijkt ook uit de taxatiematrix en de in het taxatierapport opgenomen grondstaffel, waaruit valt af te leiden welke m²- en m³-prijzen zijn gehanteerd. Voorts vormen de aanvullende onderbouwingen in het taxatierapport een voldoende onderbouwing voor de gehanteerde m³-prijs in relatie tot het bouwjaar en de daarbij behorende onderhoudstoestand van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
De beroepsgronden van eiser leiden niet tot een ander oordeel.
Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 2003, geldt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Dit geldt tevens ten aanzien van eisers berekening van de WOZ-waarde aan de hand van gemiddelde prijsstijgingen in de gemeente Borsele. Zoals hiervoor is vermeld, gaat het bij de WOZ-waardebepaling om de prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd.
De stelling van eiser dat verweerder bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een ondergrondse olietank en septictank op het perceel treft evenmin doel. In het taxatierapport wordt melding gemaakt van de aanwezigheid van de ondergrondse olietank, met de vermelding dat de tank op 19 juni 1991 is gereinigd en gevuld met zand. Tevens wordt in het taxatierapport aangegeven dat ten aanzien van de aanwezigheid van bodemverontreiniging een bodemonderzoek is verricht, waar niets uit naar voren is gekomen. Gelet op het vorenstaande en de vaststelling dat eiser deze beroepsgrond niet nader heeft onderbouwd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder middels de verwijzing naar het hiervoor vermelde taxatierapport, aannemelijk heeft gemaakt dat de aanwezigheid van voornoemde objecten voldoende in de waarde is verdisconteerd.
De rechtbank is anders dan eiser van oordeel dat uit de in het taxatierapport door verweerder overgelegde luchtfoto en situatiefoto’s niet aannemelijk wordt dat van de ligging van eisers woning aan de doorgaande weg een waardedrukkende invloed uit gaat. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat het de toegangsweg naar de kleine kern Borssele betreft. Voorts blijkt uit de luchtfoto en de situatiefoto’s dat tussen eisers perceel en de weg een fietspad met daarnaast een bomenrij met groenstrook is gesitueerd en dat eiser over een relatief diepe voortuin beschikt. Voor zover er sprake is van verkeersoverlast is het naar het oordeel van de rechtbank, gelet op voorgaande vaststelling over de ligging en het gegeven dat het om een relatief klein dorp in de gemeente Borsele gaat, niet aannemelijk geworden dat er tussen eisers woning en de referentieobjecten zodanige verschillen in verkeersoverlast zijn dat deze in de waarde van het object van eiser moeten worden verdisconteerd.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 28 december 2007
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.H. Nomes, in tegenwoordigheid van M. Schouw, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 28 december 2007
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep;
d. de gronden van het hoger beroep.