Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/313
Uitspraakdatum:
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
(Naam) BV, gevestigd te Terneuzen, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Terneuzen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als (adres), te (woonplaats) (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 1.590.300,-.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 februari 2006 de waarde gehandhaafd.
Namens eiseres heeft gemachtigde mr. P. Pekaar, werkzaam bij Pekaar & Partners te Goes, daartegen bij brief van 7 maart 2006, ontvangen bij de rechtbank op 8 maart 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Bij brieven van respectievelijk 11 mei 2006 en 23 mei 2006 hebben partijen nogmaals op elkaars standpunten gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2007 te Middelburg. Eiseres is daar verschenen bij gemachtigde mr. M.J. La Lau, werkzaam bij Pekaar & Partners te Goes. Namens verweerder zijn verschenen gemachtigde S. Sahbaz, werkzaam bij de gemeente Terneuzen, en mr. J.H.A. Eggen, werkzaam bij Smolders en de Kind te Terneuzen.
Ter zitting is het onderzoek geschorst en aangehouden, waarbij verweerder is opgedragen nadere gegevens te verstrekken omtrent de waardering van het object. Deze gegevens zijn na ontvangst op 2 februari 2007 in afschrift verzonden aan de gemachtigde van eiseres, die hierop heeft gereageerd bij brief van 6 februari 2007. Verweerder heeft op zijn beurt nogmaals gereageerd bij brief van 15 februari 2007.
Het onderzoek ter zitting is hervat op 1 juni 2007, alwaar voor eiseres wederom mr. M.J. La Lau is verschenen en waar verweerder zich heeft laten vertegenwoordigen door mr. J.H.A. Eggen. Ter zitting is het onderzoek in de zaak gesloten.
2. Feiten
Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het betreft een bedrijfspand, dat is gebouwd en dienst doet als autoshowroom en garage. Het bestaat uit een showroom, opslag/magazijn en werkplaats op de begane grond en showroom en overige ruimte (sanitair e.d.) op de eerste verdieping. Het object is gebouwd in 1998 en heeft een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 2360 m2.
3. Geschil
In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
Eiseres bepleit een waarde van € 1.150.000,-. Dit is de op 22 juli 2003 door eiseres betaalde verkoopprijs. Verweerder stelt zich volgens eiseres ten onrechte op het standpunt dat deze transactie niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde in het economisch verkeer, omdat sprake zou zijn geweest van een verkoop tussen twee bedrijfsonderdelen. Eiseres stelt dat de verkopende partij, (Naam) B.V. te Nijkerk, volledig onafhankelijk is van eiseres.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 10 april 2006 door WOZ-taxateur J.L.G. Veen te Terneuzen. In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 1.590.300,-. Naast gegevens van het object, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkbare bedrijfsobjecten. Verder heeft verweerder overgelegd een document ‘Referentiestelsel courante niet-woningen’, een overzicht ‘Bruto kapitalisatiefactor berekening’ betreffende (adres), taxatieverslagen betreffende de bedrijfsobjecten (adresssen) en (adres), een afschrift van een besluit tot verlening van bouwvergunning voor het bouwen van een garagebedrijf op het perceel (adres) en een optieverklaring betreffende perceel bouwgrond in het plan Handelspoort-Zuid.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
De rechtbank stelt vast dat het door verweerder overgelegde taxatierapport een matrix bevat waarin de opbouw van de gekapitaliseerde huurwaarde is weergegeven. De daarin per ruimte van het object vermelde bruto huurwaarde per m2 bruto vloeroppervlakte bevindt zich binnen de marges genoemd in het referentiestelsel, gebaseerd op gegevens van de lokale huurmarkt voor bedrijven en opslagruimte. Hierbij is rekening gehouden met de ligging op een A-locatie, de grootte en de staat van het object. Voor wat betreft de waardering van de showroom heeft verweerder aansluiting gezocht bij de lokale huurmarktgegevens van winkels op een A2-lokatie. De door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor (10,5) bevindt zich weliswaar buiten de bandbreedte zoals vermeld in het referentiestelsel (9,9-8,5), maar dit is door verweerders gemachtigde ter zitting voldoende toegelicht door er op te wijzen dat de gegevens uit het referentiestelsel afkomstig zijn van bedrijven op oudere bedrijfsterreinen en locaties. Handelspoort steekt daar voor wat betreft ligging en uitstraling in gunstige zin tegen af. Verder zijn de door verweerder overgelegde berekening van de bruto kapitalisatiefactor, noch de daaraan ten grondslag gelegde herbouwwaarde en exploitatiekosten van het object door eiseres betwist. Ten slotte stelt de rechtbank aan de hand van de door verweerder overgelegde taxatieverslagen vast dat zowel de huurwaarde per m2 van de verschillende ruimten, als de kapitalisatiefactor in lijn liggen met de gegevens zoals gehanteerd in het geval van vergelijkbare autoshowrooms aan de Handelspoort.
Gelet hierop heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat het object op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van
€ 1.590.300,-.
De transactie per 22 juli 2003 tussen eiseres en (Naam) BV vormt geen aanleiding om aan die aannemelijkheid te twijfelen. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat niet kan worden uitgesloten dat die transactie is beïnvloed door onderlinge relaties tussen de onderneming van (Naam) BV, waartoe eiseres behoort, en de onderneming waar (Naam) BV deel van uitmaakt, welke door (Naam) BV wordt bestuurd. Onderdelen van beide ondernemingen zijn actief in de autohandel, als dealer, respectievelijk importeur van Volkswagen (VW) en Audi. Eiseres heeft niet weersproken dat in dat verband sprake is van een duurzame relatie.
Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat het beroep van eiseres ongegrond is.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 15 juni 2007
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.F.I. Sinack, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 15 juni 2007
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag..
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.