Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
56130HA ZA 07-5156130HA ZA 07-5112 december 2007
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 57087 / HA ZA 07-159
Vonnis van 23 januari 2008
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN DUKDALF,
gevestigd te Terneuzen,
eiseres,
procureur mr. J.J. Brugge,
tegen
de naamloze vennootschap naar buitenlands recht
INVESTPA N.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Maldegem, België,
gedaagde,
procureur mr. C.J. IJdema.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 18 juli 2007;
het proces-verbaal van comparitie van 31 oktober 2007.
De feiten
Investpa is sinds 21 december 2005 eigenaar van het appartementsrecht [nummer] in het flatgebouw “Dukdalf” te Terneuzen. Dit appartementsrecht omvat de bovenste twee etages ([verdieping]) van het flatgebouw.
Tussen partijen is een splitsingsakte van toepassing. Deze akte luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
Artikel 2
Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor (…) wat index [nummer] betreft eenduizend vijfhonderddrieenzestig/tienduizendste gedeelte.
(…)
De eigenaars zijn in verhouding tot de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, met dien verstande dat:
kosten die rechtstreeks toegerekend kunnen worden aan een bepaald appartementsrecht ook ten laste van het betreffende appartementsrecht gebracht worden;
(…)
De schoonmaakkosten voor zover deze niet ten laste komen van appartementsrecht [nummer], ten laste komen van de appartementsrechten 1 tot en met 120 ieder voor een gelijk deel.
(…)
C. SCHULDEN EN KOSTEN VOOR REKENING VAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS
Artikel 3
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste Pro lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
(…)
h. de verwarmingskosten, waaronder begrepen de kosten van de warmwaterinstallaties, de brandstofkosten, de kosten van het onderhoud van de verwarmingsinstallaties, de op de desbetreffende kosten betrekking hebbende administratie, alsmede, voor zover van toepassing, de kosten van registratie en de berekening van het warmteverbruik, alles voor zover het gemeenschappelijke installaties betreft;
i. de kosten van het waterverbruik door de eigenaar van een appartementsrecht voor zover de eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen;
j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.
(…)
D. JAARLIJKSE EXPLOITATIEREKENING, BEGROTING EN TE STORTEN BIJDRAGEN
Artikel 4
Na afloop van elk boekjaar, dat gelijk is aan het kalenderjaar, wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd.
Deze exploitatierekening omvat enerzijds de baten en anderzijds de lasten over dat boekjaar, waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten onderhoudskosten die op meer jaren betrekking hebben, inbegrepen noodzakelijke vernieuwingen.
Zo tot vorming van een reservefonds als bedoeld in artikel 32 eerste Pro lid is besloten, wordt onder de lasten begrepen een telkenjare door de vergadering vast te stellen bedrag ten behoeve van een zodanig reservefonds.
(…)
Artikel 5
Van de gezamenlijke schulden en kosten – waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten als bedoeld in artikel 4 eerste Pro lid – wordt jaarlijks door het bestuur een begroting voor het aangevangen of het komende boekjaar ontworpen en aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze vergadering stelt de begroting vast.
Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde Pro lid.
(…)”
Voor het jaar 2006 is voor het appartementsrecht [nummer] een maandelijks te betalen voorschotbedrag terzake de servicekosten van € 3.467,51 vastgesteld. Voor 2007 bedraagt dit voorschotbedrag € 3.541,84.
Ondanks aanmaningen heeft Investpa de maandelijkse bedragen niet (volledig) betaald. VvE Dukdalf heeft op 27 juni 2007 conservatoir beslag doen leggen op de aan Investpa in eigendom toebehorende onroerende zaak.
Het geschil
VvE Dukdalf vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Investpa te veroordelen om tegen bewijs van kwijting aan VvE Dukdalf te betalen:
een bedrag van € 66.449,97, terzake vervallen termijnen van servicekosten vanaf 1 januari 2006 tot en met 1 oktober 2007;
de termijnen van vervallen servicekosten vanaf 1 november 2007 tot aan het einde van deze procedure;
de wettelijke rente over voornoemde bedragen;
de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.119,--;
alsmede veroordeling van Investpa in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de kosten van het door VvE Dukdalf gelegde conservatoire beslag.
VvE Dukdalf legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Over 2006 is Investpa een bedrag aan servicekosten verschuldigd van € 41.610,12 en over 2007 (tot november) € 35.418,40. Investpa heeft tot op heden een bedrag van € 13.000,-- voldaan. Ondanks herhaalde verzoeken blijft Investpa in gebreke het restant te betalen.
Investpa verzet zich allereerst tegen de vermeerdering van eis, nu zij daardoor in haar verdediging wordt geschaad. Zij verzet zich bovendien tegen de vordering. De door VvE Dukdalf gehanteerde berekeningswijze teneinde de kosten te verdelen over de eigenaren is in strijd met de splitsingsakte, dan wel (subsidiair) met de redelijkheid en billijkheid. Zij voert daartoe aan geen daadwerkelijk gebruik te maken van de ruimtes. De twee verdiepingen zijn bestemd om volledig te worden verbouwd, maar tot op heden is met de verbouwingswerkzaamheden nog geen aanvang genomen. Er worden dan ook geen elektra, water of andere voorzieningen verbruikt. Investpa bestrijdt buitengerechtelijke kosten verschuldigd te zijn.
De beoordeling
De vermeerdering van eis waartegen Investpa zich verzet behelst de maandelijkse servicekosten vanaf april 2007 totdat de procedure tot een einde is gekomen, alsmede de beslagkosten. De rechtbank is van oordeel dat deze uitbreiding van de vordering al zodanig in de gronden van de oorspronkelijke vordering besloten zit, dat nauwelijks van een vermeerdering gesproken kan worden. In wezen houdt deze niets anders in dan dat VvE Dukdalf haar vanaf het begin ingenomen standpunt (namelijk dat Investpa de maandelijkse servicekosten dient te voldoen) vertaalt in een aanvulling van het petitum. Dit zo zijnde is de rechtbank van oordeel dat Investpa door deze aanpassing niet onredelijk in haar verdediging wordt geschaad, terwijl van een onredelijke vertraging van de procedure ook geen sprake is. Dit geldt ook voor de thans gevorderde kosten van beslaglegging, nu het conservatoire beslag op 27 juni 2007 is gelegd en Investpa er rekening mee had kunnen houden dat die kosten alsnog door VvE Dukdalf teruggevorderd zouden worden. De vermeerdering van eis wordt dan ook toegestaan.
De rechtbank is van oordeel dat, bij gebreke van een rechtskeuze door partijen, op het onderhavige geschil Nederlands recht van toepassing is op grond van artikel 4, eerste lid juncto tweede lid van het EG-Verbintenissenverdrag.
Uit de begroting blijkt dat de bij Investpa in rekening gebrachte servicekosten zien op de volgende posten:
gas, water, elektra;
containers
abonnement CV + pompen
abonnement liften
opstalverzekering
WA verzekering
Administratiekosten
dagelijks onderhoud
bestuurskosten
reservering
Investpa heeft bij gelegenheid van de comparitie verklaard dat de abonnementskosten van de cv, de kosten van dagelijks onderhoud, de bestuurskosten, de opstalverzekering, de WA-verzekering en de reserveringskosten (c, e, f, h, i en j) gemeenschappelijke kosten zijn. Dat brengt met zich dat deze kosten naar breukdeel in rekening gebracht mogen worden door VvE Dukdalf. Investpa is dan ook – onweersproken – een bedrag van € 965,55 over 2006 en een bedrag van € 937,48 over 2007 verschuldigd.
VvE Dukdalf heeft onweersproken gesteld dat voor de kosten terzake gas en water geen sprake is van individuele bemetering. De verwarming wordt geregeld door blokverwarming, terwijl de watertoevoer wordt geregeld door een hydrofoorinstallatie. Anders dan Investpa heeft aangevoerd, is het in rekening brengen van deze kosten niet in strijd met de splitsingsakte. In de akte is immers bepaald dat alle kosten die niet individueel omgeslagen kunnen worden, naar breukdeel bij de verschillende eigenaars in rekening worden gebracht. Niet weersproken is dat de kosten voor gas van de zogenaamde a-appartementen -waar een aparte gasleiding met bijbehorende bemetering is aangebracht in het verleden- hierin niet zijn verdisconteerd nu deze een aparte aanslag voor het individuele gebruik krijgen. Daar waar mogelijk is derhalve sprake van individuele afrekening. De door VvE Dukdalf bij Investpa in rekening gebrachte kosten voor gas en water worden terecht over de breukdelen verspreid.
VvE Dukdalf heeft daarnaast onweersproken gesteld dat de kosten van elektra zien op de gemeenschappelijke kosten zoals noodverlichting, ventilatoren en dergelijke. Ook deze kosten zijn conform de splitsingsakte gezamenlijk, zodat deze naar breukdeel omgeslagen mogen worden.
Investpa heeft bezwaar gemaakt tegen de in rekening gebrachte containerkosten, nu dit geen gemeenschapskosten betreffen. De rechtbank is echter van oordeel dat de containers, die gebruikt worden voor het op één plek inzamelen van het afval van de betreffende appartementseigenaars, voor gezamenlijk gebruik moeten worden geacht. Gelet op de splitsingsakte (artikel 3 sub Pro j) kunnen deze kosten bij breukdeel in rekening worden gebracht. Deze kosten is Investpa dan ook verschuldigd.
Ter zake de liftkosten is onweersproken gesteld dat reeds in 2001 door VvE Dukdalf is besloten deze kosten voor 20% om te slaan naar de [verdieping], juist vanwege het feit dat de 5e lift is afgesloten en de andere 4 liften tot en met de 11e verdieping gaan. Bij het aangaan van de overeenkomst in 2005 moet Investpa als rechtsopvolgster hiervan op de hoogte zijn geweest, althans had dit kunnen en moeten zijn. Dat brengt met zich dat Investpa thans niet kan ageren tegen het toen genomen besluit.
Terzake de administratiekosten is door VvE Dukdalf voldoende aangetoond dat deze kosten op grond van de splitsingsakte bij Investpa in rekening mogen worden gebracht. Het primaire verweer van Investpa, dat de voornoemde kosten in strijd met de splitsingsakte in rekening zijn gebracht, wordt dan ook verworpen.
Subsidiair heeft Investpa gesteld dat de wijze van omslaan in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat zij de twee in eigendom zijnde etages nog niet gebruikt en dus ook geen verbruik heeft dan wel gebruik maakt van de gezamenlijke voorzieningen.
Dit verweer kan Investpa niet baten. In dat kader staat vast dat de splitsingsakte vanaf 1994 ongewijzigd is gebleven. In deze splitsingsakte is uitdrukkelijk opgenomen dat de gezamenlijke kosten naar breukdeel in plaats van naar individueel ver- dan wel gebruik in rekening worden gebracht. Deze splitsingsakte maakt ook deel uit van de koopovereenkomst van november 2005 tussen VvE Dukdalf en Investpa. Investpa was dan ook op de hoogte van de wijze van omslaan van kosten. Zij heeft hier geen bezwaar tegen gemaakt. Dat brengt met zich dat alle gezamenlijke kosten omgeslagen mogen worden naar het overeengekomen breukdeel. Investpa kan weliswaar worden toegegeven dat de wijze van omslaan van de kosten terzake de energie en water in kan druisen tegen de gevoelens van redelijkheid en billijkheid (Investpa heeft immers gemotiveerd aangevoerd dat bijvoorbeeld de radiatorkranen uit zijn, zodat geen althans een minimale hoeveelheid gas wordt verbruikt, terwijl zij nu wel verplicht wordt mee te betalen aan het verbruik van anderen), dit laat onverlet dat Investpa akkoord is gegaan met deze wijze van berekening. Bij het aangaan van de koopovereenkomst ging Investpa er bovendien al vanuit dat er verbouwd zou gaan worden, zodat de etages leeg zouden staan en dat heeft haar ook niet weerhouden de overeenkomst met deze wijze van berekening aan te gaan. Zij is dan ook gehouden deze kosten eveneens te betalen.
Investpa heeft nog aangevoerd dat er redelijk eenvoudig een individuele bemetering van het gasverbruik kan plaatsvinden door het aanbrengen van een zogenaamde verdampingssensor. Dit moge zo zijn, maar dat doet aan het voorgaande niets af. Bovendien heeft VvE Dukdalf onvoldoende betwist gesteld dat daartoe meerdere malen onderzoek is verricht, maar dat het aanbrengen van individuele bemetering niet mogelijk was gelet op de daarmee gepaard gaande hoge kosten. Ten slotte geldt dat het verbruik ook dan niet met terugwerkende kracht kan worden vastgesteld nu een dergelijke bemetering ontbreekt. Het aanbrengen van voornoemde sensoren kan hooguit effect hebben op toekomstige kosten. Ditzelfde geldt voor de kosten die zien op het waterverbruik.
De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. Niet gebleken is dat VvE Dukdalf die kosten daadwerkelijk is of zal worden verschuldigd. Gesteld noch gebleken is dat voor de aanvang van het geding andere of meer kosten zijn gemaakt dan die welke ter voorbereiding van een geding in het algemeen redelijk en noodzakelijk zijn. Die kosten moeten, nu een geding is gevolgd, worden aangemerkt als betrekking hebbende op verrichtingen waarvoor de in artikelen 237 en 239 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten.
Met betrekking tot de gevorderde wettelijke rente is de rechtbank van oordeel dat, nu VvE Dukdalf heeft verzuimd in de gewijzigde vordering een datum aan de verschuldigdheid van de wettelijke rente te verbinden, de wettelijke rente kan worden toegewezen vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis.
Met betrekking tot de gevorderde beslagkosten oordeelt de rechtbank dat beslagkosten in beginsel alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien alle beslagstukken zijn overgelegd. VvE Dukdalf heeft dit echter niet gedaan, zodat de rechtbank niet in staat is te beoordelen of de gevorderde kosten rechtsgeldig zijn gemaakt. Deze kosten worden dan ook afgewezen.
Investpa zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
De beslissing
De rechtbank
veroordeelt Investpa om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan VvE Dukdalf te betalen een bedrag van € 66.449,97 terzake vervallen termijnen van servicekosten vanaf 1 januari 2006 tot en met 1 oktober 2007, te vermeerderen met de termijnen van vervallen servicekosten vanaf 1 november 2007 tot heden, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemde bedragen vanaf veertien dagen na heden tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt Investpa in de kosten van het geding welke aan de zijde van VvE Dukdalf tot aan dit moment worden begroot op € 915,-- wegens griffierecht, € 242,61 wegens overige verschotten en € 1.788,-- wegens procureurssalaris;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kuypers en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2008.