Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 57297 / HA ZA 07-186
Vonnis van 9 april 2008
in de zaak van
[eiser],
wonende te Vlissingen,
eiser,
procureur mr. E.H.A. Schute,
tegen
[gedaagde],
wonende te Meerbusch, Duitsland,
gedaagde,
procureur mr. C.E.J.E. Kouijzer.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 augustus 2007;
- het proces-verbaal van comparitie van 11 oktober 2007;
- het proces-verbaal van comparitie van maandag 26 november 2007;
- de akte na comparitie van [gedaagde];
- de antwoordakte van [eiser].
2. De feiten
2.1. [eiser] heeft in december 2004 de woning aan de [adres] te Vlissingen voor de som van € 250.000,-- van [gedaagde] gekocht. Het transport heeft plaatsgevonden op 17 februari 2005. De akte van levering luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane koopovereenkomst (…) aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper (…)
HET WOONHUIS MET VERDER AAN- EN TOEBEHOREN, ONDER EN BIJGELEGEN GROND, staande en gelegen te [adres] VLISSINGEN, [adres]
(…)
welk kadastraal perceel – volgens opgave van het kadaster - :
- is aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in de Monumentenwet 1988, en
- is aangewezen als beschermd monument als bedoeld in de Monumentenwet 1988,
hierna ook te nemen “het verkochte”, door koper te gebruiken als woonhuis voor recreatief gebruik.
(…)
Verkoper verklaart voorts:
- hij staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van tekenen van de koopovereenkomst.
Voorts is aan deze akte gehecht een kopie van een bouwkundig rapport, opgemaakt de dato heden door de heer De Nooijer te Arnemuiden in verband met geconstateerde vochtige plekken in het verkochte. (…)”
2.2. De woning betreft een monument (waterhuis) dat gebouwd is rond 1680 en eind negentiger jaren is gerestaureerd door [gedaagde]. De woning heeft verschillende malen in het water gestaan, tijdens de watersnoodramp van 1953 voor de laatste keer.
2.3. Voorafgaand aan de koop heeft [gedaagde] de woning laten inspecteren. Hij heeft aan [eiser] het bouwtechnisch keuringsrapport van de Stichting Bouwwinkel Zeeland van 1 november 2004 ter hand gesteld. Dit rapport luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
BEGANE GROND
(…)
Woonkamer
(…) De houten grenen vloer is voorzien van transparante lak, tussen de grenen delen zitten nogal grote kieren. In de beide hoeken bij de voorgevel zijn er vloerdelen ingezaagd, waarschijnlijk om een opening te maken om onder de vloer te kunnen komen. Omdat deze vloerdelen niet over meerdere balken lopen veren deze meer dan de rest van de planken, verder geen bijzonderheden.
(…)”
2.4. [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 18 maart 2005 het volgende meegedeeld:
“(…)
Door middel van deze brief breng ik u (…) op de hoogte van de volgende na aankoop en levering geconstateerde gebreken betreffende het pand aan de [adres] te Vlissingen:
1) de vloer in de woonkamer op de begane grond is, ondanks een grondige renovatie van de woning eind 90-tiger jaren in opdracht van dhr [gedaagde] niet professioneel geconstrueerd en ondersteund. Dorpels zijn niet in de muren gemetseld en ondersteuning slechts door middel van een paar stenen op tegels onder de balken. Betrokkenen bij die verbouwing stellen duidelijk dat dit provisorisch herstellen van deze vloer gedaan is omdat het vakkundig afbouwen van deze vloer (o.a. het storten van een betonnen vloer) voor later gepland stond. Helaas is dit nooit gedaan!
(…)
Er zijn 2 bouwkundige rapporten opgemaakt (koper en verkoper) maar daaruit zijn bovenstaande gebreken niet gebleken.
(…)
Verkoper (dhr [gedaagde]) moet op de hoogte zijn geweest van de bovengenoemde gebreken:
a: als initiatiefnemer en in eigen beheer uitvoerder van de grote renovatie eind jaren negentig.
b: gezien de ernst van de gebreken en de gevolgen hiervan tijdens verblijf in de woning.
(…)
Daarom dien ik bij deze bij u, dhr [gedaagde] zijnde de verkoper van het pand in de [adres], een schadeclaim in van 15000 Euro te betalen binnen een maand na dagtekening van deze brief.
(…)”
2.5. [gedaagde] heeft bij brief van 18 april 2005 als volgt gereageerd:
“(…)
Zusammenfassend muß ich Ihre Forderung strikt ablehnen, zumal es zwei Baugutachten (Käufer en Verkäufer) gegeben had und ich keine mir bekannten Mängel vorenthalten habe.
(…)”
2.6. Bij brief van 16 september 2005 heeft DAS rechtsbijstand [gedaagde] namens [eiser] verzocht over te gaan tot betaling van een bedrag van € 5.354,60, bij gebreke waarvan [gedaagde] in rechte zou worden betrokken en waarna [eiser] een bedrag van € 15.000,-- zou vorderen. Op 12 januari 2007 heeft DAS rechtsbijstand aan [gedaagde] verzocht mee te delen of hij het gedane voorstel wilde accepteren. [gedaagde] is daar niet op ingegaan.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 5.691,79, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 maart 2007 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
Hij legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Het huis bezit niet die eigenschappen die hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (non-conformiteit) omdat de vloer niet normaal gebruikt kan worden. [gedaagde] heeft zijn mededelingsplicht geschonden door hem niet te wijzen op de onveilige vloer. Nu de aangetroffen gebreken het woongenot wezenlijk aantasten, is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en dient [gedaagde] de schade te betalen.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Hij stelt zich primair op het standpunt dat, als er al sprake is van een tekortkoming aan zijn zijde, deze tekortkoming niet kan leiden tot de verplichting om schade te vergoeden nu hij niet in verzuim is geraakt. [gedaagde] heeft nimmer een ingebrekestelling van [eiser] ontvangen, waarbij hij schriftelijk is aangemaand om binnen een redelijke termijn alsnog na te komen. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat er geen sprake is van non-conformiteit omdat er geen sprake is van een wezenlijk gebrek. Meer subsidiair betwist [gedaagde] de hoogte van de gestelde schade.
4. De beoordeling
4.1. Het betreft een internationale zaak. De rechtbank stelt voorop dat volgens artikel 5, eerste lid onder a van de EEX-verordening en artikel 6 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) geldt dat de rechter van een lidstaat rechtsmacht heeft indien de verbintenis uit overeenkomst in die lidstaat is uitgevoerd. Nu de koopovereenkomst van de woning in Nederland is uitgevoerd komt op grond van voornoemde regel de Nederlandse rechter rechtsmacht toe. Omdat het onroerend goed zich bevindt in Vlissingen, is de rechtbank Middelburg bevoegd.
4.2. Het betreft hier de koop van een onroerend goed dat gelegen is in Vlissingen, zodat op grond van artikel 4 van Pro het Verdrag inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (het EVO) het Nederlands recht van toepassing.
4.3. Gelet op het hiernavolgende zal de rechtbank niet ingaan op het primaire verweer van [gedaagde].
4.4. Kern van het geschil is de vraag of de afgeleverde zaak beantwoordt aan de overeenkomst. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien het niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Voorop gesteld moet worden dat in de akte van levering staat vermeld dat [eiser] het pand wilde gaan gebruiken als woonhuis voor recreatief gebruik. Dit was [gedaagde] bekend. Ter zitting heeft [eiser] weliswaar aangegeven dat hij de woning permanent bewoont, maar gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] hiervan kennis had. Uitgegaan zal dan ook worden van het recreatieve gebruik. In dat geval is er in beginsel een tekortkoming door [gedaagde] in de nakoming van de overeenkomst, indien het pand als gevolg van een gebrek niet gebruikt kan worden als recreatiewoning. Daarbij dienen specifieke omstandigheden in aanmerking te worden genomen. Wat [eiser] in de gegeven omstandigheden mocht verwachten wordt voorts beïnvloed door zowel zijn eigen onderzoeksplicht als de op [gedaagde] rustende mededelingsplicht omtrent hetgeen aan hem bekend was.
Voor het welslagen van de vordering van [eiser] op grond van non-conformiteit is derhalve vereist:
- dat er ten tijde van de levering sprake is geweest van een gebrek;
- tengevolge waarvan een normaal gebruik van de woning niet mogelijk is (geweest);
- welk gebrek voor [eiser] niet kenbaar is geweest.
4.5. [eiser] heeft in dat kader gesteld dat de vloer (op de begane grond) ondeugdelijk is omdat de vloer een onvoldoende en amateuristische ondersteuning heeft. De constructie is instabiel en het aantal steunpunten is onvoldoende. Het zand waar de stenen op rusten kan bovendien nog inklinken. De vloer beweegt daardoor te veel en zonder de thans aangebrachte versteviging zou de vloer de meubels niet kunnen dragen. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist.
4.6. Voorop dient te worden gesteld dat het een pand betreft uit 1680, dat bovendien een aantal malen onder water heeft gestaan. Dit brengt met zich dat aan het kopen van een dergelijke woning risico’s zijn verbonden, met name op het punt van de bouwkundige staat en nog meer in het bijzonder voor wat betreft onderdelen die aan bederf onderhevig kunnen zijn zoals houten vloeren op de begane grond. In dat kader is van belang dat onbetwist is gebleven dat de houten vloer in de twee vertrekken op de begane grond bestaat uit 200 jaar oude planken. Uit het rapport van Bouwwinkel blijkt bovendien “dat bepaalde vloerdelen meer veren dan de rest van de planken”. Dit is onvoldoende om een onveilige situatie aan te nemen in die zin dat de woning niet normaal gebruikt kan worden. Het ligt vervolgens op de weg van [eiser] om, bijvoorbeeld door inschakeling van een aannemer, zijn stelling nader te onderbouwen. Hij heeft echter, na de gemotiveerde betwisting door [gedaagde], onvoldoende onderbouwd gesteld dat sprake is van een zodanig gevaarlijke situatie dat normaal gebruik van de woning niet mogelijk is.
4.7. [eiser] heeft aangegeven dat hij zijn stelling door middel van getuigen kan bewijzen, dan wel door middel van een deskundigenbericht kan onderbouwen. De rechtbank gaat hieraan, gelet op het vorenoverwogene, voorbij.
4.8. Het vorenstaande brengt met zich dat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De rechtbank
- wijst de vordering van [eiser] af;
- veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit moment worden begroot op € 300,-- wegens griffierecht en € 768,-- wegens procureurssalaris;
- verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kuypers en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2008.?