Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
55737HA ZA 07-855737HA ZA 07-816 april 2008
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 7 mei 2008
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 55737 / HA ZA 07-8 van
1. [eiser sub 1],
wonende te Goes,
2. [eiser sub 2],
wonende te Goes,
eisers,
procureur mr. J.B. de Meester,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Goes,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Goes,
gedaagden,
procureur mr. E.H.A. Schute,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 57771 / HA ZA 07-236 van55737 / HA ZA 07-857771 / HA ZA 07-23655737 / HA ZA 07-857771 / HA ZA 07-236
1. [eiser sub 1 in zaak 57771/HA ZA 07-236],
wonende te Goes,
2. [eiser sub 2 in zaak 57771/HA ZA 07-236],
wonende te Goes,
eisers,
procureur mr. E.H.A. Schute,
tegen
[gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236],
wonende te Kloetinge,
gedaagde,
procureur mr. C.J. IJdema,
advocaat mr. A.T. Baarsma.
Partijen zullen hierna [eisers in hoofdzaak], [gedaagden in hoofdzaak] en [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] genoemd worden.
De procedure in de hoofdzaak
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 25 juli 2007;
het proces-verbaal van comparitie van 13 november 2007;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek.
Op verzoek van [eisers in hoofdzaak] heeft een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Het proces-verbaal van dit getuigenverhoor is aan de dagvaarding gehecht.
De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaring
[gedaagden in hoofdzaak] was eigenaar van de woning met garage, erf , tuin en verdere aanhorigheden aan het [adres] te Goes. Hij heeft op 29 april 2005 aan Faasse, verbonden aan Makelaardij Faasse&[gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] B.V., opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van deze woning. [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] heeft in juni 2005 bij [eisers in hoofdzaak] ter sprake gebracht dat de woning te koop stond. [eisers in hoofdzaak] heeft de woning op 11 juli 2005 bezichtigd. Bij deze bezichtiging waren voorts aanwezig de architect van [eisers in hoofdzaak], de heer [P], [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] en [gedaagden in hoofdzaak]. Voorafgaande aan deze bezichtiging heeft [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] op verzoek van [eisers in hoofdzaak] tekeningen van de woning opgevraagd bij de gemeente en aan [eisers in hoofdzaak] overhandigd. De door [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] van de gemeente ontvangen bouwtekening dateert van 12 januari 1973. Achteraf is vastgesteld dat bij de gemeente twee bouwtekeningen aanwezig waren, een bouwtekening van 12 januari 1973 en een gewijzigde bouwtekening van 29 mei 1973, beiden voorzien van een goedkeurend stempel, en dat de laatstgenoemde tekening zowel voor wat betreft maatvoering als indeling afwijkt van de eerste tekening. [eisers in hoofdzaak] heeft bij overeenkomst, door [gedaagden in hoofdzaak] ondertekend op 2 augustus 2005 en door [eisers in hoofdzaak] op 11 augustus 2005, de woning gekocht voor het bedrag van € 675.000,00. Artikel 5.3. van de koopovereenkomst luidt als volgt:
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor permanente bewoning.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van tot stand komen van deze koopovereenkomst.
Artikel 5.11. luidt als volgt:
Verschil tussen de opgegeven en werkelijke grootte verleent aan geen van partijen enig recht.
Het geschil in de hoofdzaak
[eisers in hoofdzaak] vorderent dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
voor recht verklaart dat [gedaagden in hoofdzaak] aansprakelijk is voor de door [eisers in hoofdzaak] geleden schade, vermeerderd met de wettelijke rente van 29 december 2006 tot aan de dag der voldoening;
[gedaagden in hoofdzaak] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
[gedaagden in hoofdzaak] veroordeelt tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten voor een bedrag van € 1.421,00;
[gedaagden in hoofdzaak] veroordeelt in de kosten van de procedure.
[eisers in hoofdzaak] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Op grond van de door [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] overhandigde bouwtekeningen mocht [eisers in hoofdzaak] aannemen dat de begane grond van de woning bestond uit drie rechthoekige ruimtes van ieder bijna 60 vierkante meter, in totaal 200 vierkante meter en een inhoud zou hebben van 1205 kubieke meter. Aan de hand van de door [gedaagden in hoofdzaak] verstrekte gegevens hebben partijen onderhandeld. [eisers in hoofdzaak] heeft de architect opdracht gegeven een schets te maken. Vervolgens hebben partijen begin augustus 2005 overeenstemming bereikt over de koopsom. De koopovereenkomst bevat in artikel 5.3. een expliciete garantie. Na het tot stand komen van de koopovereenkomst heeft de architect het palenplan bij de gemeente opgevraagd en ontdekt dat de woning veel kleiner was dan op de tekening was aangegeven. Er was sprake van een forse afwijking ten opzichte van de door [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] overhandigde bouwtekening. [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] was de hulppersoon van [gedaagden in hoofdzaak] en hij is aansprakelijk voor fouten van de door hen ingeschakelde hulppersoon. [gedaagden in hoofdzaak] is niet bereid gebleken de koopprijs aan te passen.
[gedaagden in hoofdzaak] voert verweer. Hij heeft voor het sluiten van de koopovereenkomst geen enkel contact gehad met [eisers in hoofdzaak]. In de overeenkomst is niets opgenomen over de grootte van de woning. Hij verwijst naar de artikelen 5.3. en 5.11. van de koopovereenkomst. [gedaagden in hoofdzaak] noch [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] waren van het bestaan van een tweede bouwtekening op de hoogte. Het verschil in maten op beide tekeningen is zeer aanzienlijk. De kamers op de tweede tekening zijn veel kleiner dan op de eerste tekening. De indeling is ook anders. De bijkeuken en keuken zijn verschillend en de trap in de hal is anders gesitueerd. De grootte en de indeling van de kelder is verschillend. Bij de bezichtiging van de woning was het eenvoudig vast te stellen – zeker voor een architect – dat de woning en de tekening niet overeenkwamen qua maatvoering en indeling. Er is geen sprake van dwaling en voor zover daarvan wel sprake is dient die voor rekening van [eisers in hoofdzaak] te blijven. [gedaagden in hoofdzaak] heeft tegenover [eisers in hoofdzaak] evenmin wanprestatie gepleegd. Er is geen sprake van non-conformiteit. De woning was geschikt voor normaal gebruik. [eisers in hoofdzaak] heeft niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht. [gedaagden in hoofdzaak] wijst er op dat [eisers in hoofdzaak] bij de bezichtiging heeft vastgesteld dat de woonkamer kleiner bleek dan 60 vierkante meter en dat heeft aangeboden te komen meten. Tenslot te betwist [gedaagden in hoofdzaak] dat [eisers in hoofdzaak] schade heeft geleden.
De procedure in de vrijwaring
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 25 juli 2007;
het proces-verbaal van comparitie van 13 november 2007;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek in vrijwaring.
Het geschil in de vrijwaring
[gedaagden in hoofdzaak]. vordertt dat [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] wordt veroordeeld om aan [gedaagden in hoofdzaak] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagden in hoofdzaak] jegens [eisers in hoofdzaak] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met veroordeling van [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] in de kosten van de hoofdzaak en de vrijwaring.
[gedaagden in hoofdzaak] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Indien de vorderingen van [eisers in hoofdzaak] in de hoofdzaak zouden worden toegewezen op grond van het feit dat [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] als makelaar aan [eisers in hoofdzaak] een foutieve bouwtekening zou hebben afgegeven, dan is zulks het gevolg van onzorgvuldig gedrag van [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236]. [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] heeft geheel op eigen initiatief en zonder overleg met [gedaagden in hoofdzaak] bij de gemeente een bouwtekening opgevraagd die vervolgens niet de tekening bleek te zijn geweest op basis waarvan de woning is gebouwd. Het had op de weg van [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] gelegen de tekening te controleren en om de tekening aan [gedaagden in hoofdzaak] voor te leggen alvorens de tekening aan [eisers in hoofdzaak] te overhandigen.
[gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] voert verweer. Hij is ten onrechte in privé gedagvaard. [gedaagden in hoofdzaak] heeft met Faasse&[gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236], een besloten vennootschap, een bemiddelingsovereenkomst gesloten. Buitendien is de dagvaarding nietig, nu de voornamen van [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] niet zijn vermeld. Hij betwist voorts dat hij een beroepsfout heeft gemaakt. Na afloop van de eerste bezichtiging van de woning heeft [eisers in hoofdzaak] [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] gevraagd naar bouwtekeningen van het pand en de stukken betreffende de gesaneerde olietank. [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] heeft vervolgens de gemeente Goes verzocht een kopie van de bouwtekeningen op te zoeken en klaar te leggen. Een medewerkster van [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] heeft de stukken bij de gemeente opgehaald. [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] heeft een kopie van die tekeningen doorgeleid. Kort daarna heeft een tweede bezichtiging plaatsgevonden. Bij deze bezichtiging waren [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236], [eisers in hoofdzaak] en de door hen ingeschakelde architect aanwezig. Toen bleek dat de afmetingen op de bouwtekeningen niet correspondeerden met die op de door de architect opgevraagde funderingstekeningen, heeft [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] zich opnieuw gewend tot de gemeente Goes en bleek dat zich in het gemeentearchief twee door de gemeente goedgekeurde bouwtekeningen bevonden.
De beoordeling
in de hoofdzaak
Het gaat om de vraag of de door [gedaagden in hoofdzaak] geleverde woning aan de door partijen gesloten overeenkomst beantwoordde. Voor de beantwoording van deze vraag gaat het niet alleen om de vraag wat [eisers in hoofdzaak] daadwerkelijk heeft verwacht maar ook om wat hij, alle omstandigheden in aanmerking genomen, heeft mogen verwachten. Op grond van artikel 5.3. van de koopovereenkomst mocht [eisers in hoofdzaak] verwachten dat de woning de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woonhuis voor permanente bewoning nodig zijn. Gesteld, noch gebleken is dat zulks niet het geval was. De woning was geschikt als woonhuis voor permanente bewoning. Met betrekking tot het beroep op dwaling overweegt de rechtbank het volgende. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] voorafgaand aan de bezichtiging een bouwtekening aan [eisers in hoofdzaak] heeft overhandigd die de maten van de woning qua maatvoering en indeling niet goed weergaf en dat [eisers in hoofdzaak] vervolgens samen met een architect de woning heeft bezichtigd. Ter gelegenheid van het voorlopig getuigenverhoor heeft [eisers in hoofdzaak] verklaard dat de woonkamer volgens de bouwtekening een oppervlakte had van 60 vierkante meter en dat hij bij de bezichtiging twijfelde aan de volgens de bouwtekening geldende maten en dat de ruimte veel kleiner leek dan 60 vierkante meter. Gelet op de gerezen twijfel had het naar het oordeel van de rechtbank op dat moment op de weg gelegen van [eisers in hoofdzaak] om een nader onderzoek in te stellen en om te controleren of de op werkelijke maten overeenkwamen met de op de bouwtekening weergegeven maten. Zulks klemt temeer waar [eisers in hoofdzaak] tijdens de bezichtiging vergezeld is geweest van een architect. Mede gelet op de tijd die heeft gelegen tussen de bezichtiging en de ondertekening van de koopovereenkomst is voldoende gelegenheid geweest om een dergelijk onderzoek uit te voeren. Er dergelijke onderzoek was snel en op eenvoudige wijze uit te voeren geweest. Nu [eisers in hoofdzaak] een dergelijk onderzoek niet heeft uitgevoerd komt hem naar het oordeel van de rechtbank geen beroep toe op dwaling.
[eisers in hoofdzaak] dient als de in het ongelijk te stellen partijen te worden veroordeeld in de kosten van het geding.
in de vrijwaring
Nu de vordering in de hoofdzaak wordt afgewezen dient de vordering in de vrijwaring eveneens te worden afgewezen.
De beslissing
De rechtbank
In de hoofdzaak
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eisers in hoofdzaak] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagden in hoofdzaak] tot aan dit moment worden begroot op € 248,00 wegens griffierecht € 1.356,00 wegens procureurssalaris;
in de vrijwaring
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [gedaagden in hoofdzaak] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagde in zaak 57771/HA ZA 07-236] tot aan dit moment worden begroot op € 248,00 wegens griffierecht € 1.356,00 wegens procureurssalaris;
verklaart dit vonnis met betrekking tot de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2008.