Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/1238
Uitspraakdatum: 10 juli 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [plaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veere, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend a[Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 op € 276.000,--. De beschikking met dagtekening 31 maart 2007 heeft nummer [000].
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2007 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 3 december 2007 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Partijen hebben vervolgens nog een nadere reactie ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2008 te Middelburg. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen M.G. van Dommele en N.P.C. Geerts. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning met berging, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is circa 321 m3 en de oppervlakte van het perceel is circa 478 m2. Het bouwjaar is volgens verweerder 1920. Volgens eiser is de woning al in 1906 in gebruik genomen.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser bepleit een waarde van € 175.000,--. Eiser heeft daartoe gewezen op de waarde van
€ 191.000,-- per waardepeildatum 1 januari 2003 en op het gegeven dat de regionale prijsontwikkeling volgens NVM in de periode 2003 – 2005, 20,4% bedroeg. Daarbij is aangetekend dat de kust van Walcheren bij die ontwikkeling is achtergebleven. Voorts is aangevoerd dat de Gebruiksverordening tweede woningen Veere verkoop van de woning als recreatiewoning uitsluit. Verkoop zal moeten plaatsvinden op basis van permanente bewoning en er is dan ook ten onrechte vergeleken met recreatiewoningen. Daar komt bij dat uit het taxatierapport blijkt dat de woning als recreatiewoning is getaxeerd. In de huidige staat (geen spouwmuren, niet geïsoleerd) is de woning voor permanente bewoning niet geschikt. Het energielabel zal laag zijn en er is, ondanks dat de woning gerenoveerd is, weinig wooncomfort. Dit zal een sterk drukkend effect op de verkoopprijs hebben. Bovendien is de kopersmarkt voor permanente bewoning aanzienlijk beperkter dan bij verkoop als recreatiewoning. Voorts is gewezen op een verschil in de waardebepaling van de grond en de opstallen ten opzichte van [de naastgelegen woning]. Dit object is als recreatiewoning verkocht en het is volgens eiser het beste referentieobject.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 12 januari 2008 door S.H.C. Tijssen, taxateur te Terneuzen. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 276.000,--. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van de referentieob[Z] (verkocht op 8 april 2004 voor € 184.00[Z] (verkocht op 29 augustus 2005 voor € 200.000,--) en [C] (verkocht op 15 november 2004 voor € 322.500,--). Ook voor de referentieobjecten geldt dat ze niet als recreatiewoning verkocht mogen worden. Voorts is gesteld dat verkoop voor permanente bewoning eerder tot een hogere prijs leidt. Voor zover sprake is van verschillen ten opzichte van de referentieobjecten is daar rekening mee gehouden. Het object [de naastgelegen woning] is minder goed vergelijkbaar aangezien het geen vrijstaande woning is en het bouwjaar verschilt.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met zogeheten referentieobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Voor zover eiser heeft bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat, voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten, deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m²-/m³-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk zijn gemaakt. Voorts dienen de onderlinge verschillen ook in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in het waardeniveau.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de ter zitting gegeven toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 276.000,--. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten relatief kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten [A en B] liggen, net als de woning, in [Z] en zij zijn wat bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar. Dit laatste geldt ook voor het [derde referentieobject]. Voor zover er verschillen tussen de referentieobjecten en de woning van eiser bestaan, zijn deze door de vermelding van de factoren voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningenniveau en ligging en de vermelding van de gehanteerde m2- en m3-prijzen, voldoende inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook niet worden geconcludeerd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding tot de behaalde verkoopprijzen van de referentieobjecten staat.
De beroepsgronden leiden niet tot een ander oordeel.
Voor zover eiser bepleit dat aan het object een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met de vorige WOZ-waarde en dat moet worden uitgegaan van een waardering op basis van gemiddelde prijsstijgingen van de NVM, overweegt de rechtbank dat een vergelijking met de vorige WOZ-waarde en een waardebepaling volgens gemiddelde prijsstijgingen niet berust op wettelijke bepalingen zodat een zodanig beroep niet kan slagen. Zoals hiervoor al vermeld, wordt de waarde bepaald op basis van transactiegegevens van referentieobjecten die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht.
Aan de stelling dat de woning als recreatiewoning is getaxeerd terwijl bij verkoop als gevolg van de genoemde Verordening slechts van permanente bewoning sprake mag zijn, komt geen relevante betekenis toe aangezien de referentieobjecten ook onder de werking van de Verordening vallen en een eventuele waardedrukkende invloed geacht mag worden in de transactieprijzen tot uitdrukking te zijn gebracht. Voor zover is gesteld dat van de eis van permanente bewoning een waardedrukkende invloed uitgaat, volgt de rechtbank die stelling niet. Anders dan eiser kennelijk veronderstelt, is niet onaannemelijk dat een woning die permanent mag worden bewoond, meer waard is dan een woning waarin slechts recreatief mag worden gewoond.
De stelling dat de woning door het ontbreken van spouwmuren, isolerende maatregelen en weinig wooncomfort niet voor permanente bewoning geschikt is, volgt de rechtbank evenmin. De stelling is niet onderbouwd en de vraag of een potentiële koper daar een bezwaar in ziet, is in belangrijke mate subjectief. Het gaat om een gerenoveerde, vrijstaande woning in de kern [Z], dat wil zeggen: op loopafstand van strand en zee. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat er op 1 januari 2005 gegadigden voor aankoop van de woning zouden zijn geweest die daarin permanent hadden willen wonen. Ook aan de stelling van eiser dat de markt voor woningen die permanent bewoond moeten worden, kleiner is dan de markt voor recreatiewoningen, gaat de rechtbank voorbij. Dat argument is bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ niet van betekenis omdat het gaat om de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Het object [de naastgelegen woning] te [Z] is als referentieobject niet bruikbaar aangezien het om een ander type woning gaat dan de woning van eiser.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 10 juli 2008
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.H. Nomes, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.