Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
57513 / HA ZA 07-213
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 57513 / HA ZA 07-213
Vonnis van 9 juli 2008
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Ekeren, België,
eiseres,
procureur mr. C.J. IJdema,
advocaat mr. B. Heldring te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROOMPOT RECREATIE BEHEER B.V.,
gevestigd te Kamperland,
gedaagde,
procureur mr. N.H. van Everdingen.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Roompot genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding;
de conclusie van antwoord;
de conclusie van repliek, tevens houdende vermeerdering grondslag en vermeerdering eis;
de akte verzet vermeerdering grondslagen eis;
de rolbeslissing van 24 oktober 2007;
de conclusie van dupliek;
de akte uitlating producties.
De feiten
Technobuildings Beratungs A.G. (TTB) had opties op – c.q. de economische eigendom van – gronden in Cadzand, gelegen in een gebied aan de [adres], dat is bestemd voor de ontwikkeling van een kuur- en recreatie project onder naam [C]. TTB, vertegenwoordigd door de heer [TM], heeft op 11 december 1998 een overeenkomst gesloten met Roompot, vertegenwoordigd door de heer [H.K.]. Krachtens deze overeenkomst verkoopt en levert TBB aan Roompot de in die overeenkomst nader omschreven optierechten en de eveneens in die overeenkomst nader omschreven economische eigendom. Deze overeenkomst bevat ondermeer de volgende bepalingen:
(…)
3. Omtrent de koopsom voor de opties en de betaling daarvan is overeengekomen als volgt:
a bij het ondertekenen van deze overeenkomst is betaald f. 500.000,00, waarvoor kwijting wordt verleend.
b. Een bedrag van f. 1.500.000,00 zal worden voldaan binnen één maand nadat Roompot een schriftelijke toezegging van een daartoe bevoegd orgaan van de gemeente Oostburg heeft ontvangen, inhoudende dat de gemeente Oostburg in woord en daad bereid is alle noodzakelijke medewerking te verlenen voor de ontwikkeling en realisatie van het bestemmingsplan [C], welk plan ondermeer dient te voorzien in de bouw van 250 verblijfseenheden, en voor het geval een dergelijke schriftelijke toezegging niet wordt ontvangen, in ieder geval nadat de Raad van de gemeente Oostburg daadwerkelijk bedoelde planologische medewerking verleent door de vaststelling van het vorenbedoelde plan danwel daarop in planologische zin te anticiperen onder verlening van de benodigde bouwvergunningen.
Roompot betaalt aan TBB binnen één maand nadat de bouwvergunning onherroepelijk is geworden voor iedere verblijfseenheid waarvoor een bouwvergunning is verleend een bedrag van f. 7.000,00 met een maximum van f. 1.750.000,00.
Daarnaast betaalt Roompot aan TBB een bedrag van f. 2.000,00 per verblijfseenheid te voldoen bij de notariële levering aan de toekomstige kopers tot een maximum van f. 500.000,00.
Roompot neemt vanaf 1 januari 1998 de optievergoedingen die TBB op grond van de optiecontracten verschuldigd is aan de grondeigenaren voor haar rekening. Zodat de maximale koopsom f. 5.250.000,00 bedraagt.
(…)
5. Roompot verplicht zich zo spoedig mogelijk, de gemeente te verzoeken medewerking te verlenen aan de bestemmingswijziging voor de realisatie van een vakantiepark met minimaal 250 verblijfseenheden en op verzoek van de gemeente, een deugdelijk bouwplan in te dienen.
(…)
Indien een der partijen niet voldoet aan haar verplichtingen uit deze overeenkomst voortvloeiende, verbeurt zij aan de andere partij een direct opeisbare boete van twee miljoen gulden (f. 2.000.000,00), onverminderd het recht voor de andere partij om meerdere schade te vorderen.
(…)
12. Ingeval Roompot het plan [C] inclusief opties op de gronden, c.q. de gronden overdraagt aan een derde dienen de aan TBB verschuldigde doch nog niet betaalde bedragen direct aan TBB te worden voldaan.
(…)
14 Roompot verplicht zich TBB op de hoogte te houden van van de ontwikkelingen bij de overheden ten aanzien van het plan [C], totdat de laatste betalingen aan TBB zijn gedaan.
Bij brief van 24 januari 2002 schrijven Burgemeester en Wethouders van de gemeente Oostburg aan de heer [T.M.] naar aanleiding van zijn verzoek om te verklaren dat de gemeente in woord en daad bereid is alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de ontwikkeling en de realisatie van het bestemmingsplan [C]:
(…)
Naar aanleiding hiervan verklaren wij thans, dat wij zodra de Structuurvisie Cadzand-Bad door de gemeenteraad is vastgesteld voorbereidingen zullen treffen voor de ontwikkeling en realisatie van het bestemmingsplan [C].
Wellicht ten overvloede wijzen wij u erop, dat uiteindelijk de raad besluit tot het vaststellen van een bestemmingsplan voor dit gebied en dat hierop goedkeuring moet worden verleend door gedeputeerde Staten. Met betrekking tot de realisering merken wij op, dat hieromtrent nog overeenkomsten gesloten zullen moeten worden, waarvoor eveneens een raadsbesluit vereist zal zijn.
(…)
Op 20 september 2002 schrijft [T.M.] namens TBB aan Roompot:
Bij deze delen wij u mede dat TBB haar vordering op Roompot Recreatie Beheer B.V. ten bedrage van Hfl. 5.250.000,00 (€ 2.382.313,70) zoals vervat in de overeenkomst van 11 december 1998 heeft overgedragen aan [eiseres] en/of nader te noemen meester.
Van de overeenkomst is inmiddels Hfl. 1.000.000,00 (€ 453.774,04) betaald zodat er nog een restschuld blijft te voldoen van Hfl.4.250.000,00 (€1.928.539,66).
Bij brief van 10 augustus 2004 schrijven Burgemeester en Wethouders van Sluis op verzoek van [T.M.] aan Roompot:
Geachte heer [H.K.],
Op verzoek van de heer [T.M.], [adres] te Ekeren (B) delen wij u mede, dat de gemeente in woord en daad bereid is alle medewerking te verlenen voor de ontwikkeling en realisatie van het bestemmingsplan [C] te Cadzand-Bad, welk plan onder andere de bouw van tenminste 250 verblijfseenheden mogelijk maakt.
Zo u weet heeft de raad van de voormalige gemeente Oostburg in zijn vergadering van 19 december 2002 vastgesteld de Structuurvisie Cadzand. Deze Structuurvisie is de basis voor de ontwikkeling en realisatie van het bestemmingsplan [C]. Inmiddels wordt er overleg gevoerd over de op basis van de Exploitatieverordening gemeente Sluis 2003 te sluiten overeenkomsten en worden er voorbereidingen getroffen voor de planologische inpassing van het betreffende gebied.
Uiteindelijk zal de raad besluiten tot het vaststellen van het betreffende bestemmingsplan. Hierop zal goedkeuring moeten worden verleend door Gedeputeerde Staten (…)
Bij brief van dezelfde datum schrijven Burgemeester en Wethouders van Sluis aan [T.M.]
(…)
U hebt de gemeente verzocht te verklaren dat zij in woord en daad bereid is alle noodzakelijke medewerking te verlenen voor de ontwikkeling en realisatie van het bestemmingsplan [C] te Cadzand-Bad, welk plan onder andere de bouw van tenminste 250 verblijfseenheden mogelijk maakt.
(…)
Wellicht ten overvloede wijzen wij u erop, dat uiteindelijk de reed besluit tot het vaststellen van het betreffende bestemmingsplan en dat hierop goedkeuring zal moeten worden verleend door gedeputeerde Staten. (…)
Bij brief d.d. 8 maart 2007 schrijven Burgemeester en Wethouders aan Roompot:
(…)
Wij begrijpen dat onze brief van 10 augustus 2004, kenmerk [briefkenmerk], te stellig is geschreven en tot misverstanden aanleiding geeft.
(…)
Na vaststelling door de gemeenteraad is het pas mogelijk gezamenlijk de uitwerking van het [C] gebied te concretiseren.
(…)
Het geschil
[eiseres] vordert na vermeerdering van eis dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Roompot veroordeelt aan haar te betalen € 5.445.362,50, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.928.565,90 vanaf 2 juli 2002, althans vanaf 2 augustus 2002 en te meerderen met de wettelijke rente over € 3.630.241,60 vanaf 2 juli 2002, althans vanaf 2 augustus 2002, althans vanaf de dag van de dagvaarding en subsidiair € 3.176.461,50 , te vermeerderen met de wettelijke rente over € 453.780,21 vanaf 10 augustus 2004, althans vanaf de dag van deze dagvaarding en te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.722.681,12 vanaf de dag van dagvaarding met veroordeling van Roompot in de kosten van het geding.
[eiseres] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. TBB heeft alle rechten uit de overeenkomst met Roompot overgedragen aan [eiseres]. Roompot heeft bij de ondertekening van de overeenkomst € 226.890,11 (f. 500.000,00) betaald. Partijen zijn voorts overeengekomen dat Roompot een bedrag van € 680.670,32 (f. 1.500.000,00) zou voldoen binnen één maand nadat Roompot een schriftelijke toezegging van een daartoe bevoegd orgaan van de gemeente Oostburg had ontvangen, inhoudende dat de gemeente Oostburg in woord en daad bereid is alle noodzakelijke medewerking te verlenen voor de ontwikkeling en realisatie van het bestemmingsplan [C]. Roompot heeft in mindering op dit bedrag bij wijze van voorschot € 226.890,11 (f. 500.000,00) voldaan. Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Sluis heeft bij brief van 10 augustus 2004 aan Roompot medegedeeld dat de gemeente Sluis in woord en daad bereid is alle noodzakelijke medewerking te verlenen voor de ontwikkeling en realisatie van het bestemmingsplan [C]. De mededeling dat de gemeente in woord en daad bereid is alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de ontwikkeling en de realisatie van het bestemmingsplan [C] geldt als een schriftelijke toezegging van het daartoe bevoegde orgaan van de gemeente, zoals bedoeld in artikel 3 onder b van de met Roompot gesloten overeenkomst. Het college van Burgemeester en Wethouders is bevoegd een dergelijke toezegging te doen. Daarmee is aan de in artikel 3 onder b gestelde voorwaarde voldaan en is Roompot ook het bedrag van € 453.780,22 (f.1.000.000,00) verschuldigd geworden. Op grond van artikel 3 onder e is Roompot gehouden ook de optievergoedingen voor haar rekening te nemen. Deze optievergoedingen bedragen afgerond € 453.780,22. Roompot heeft in strijd met artikel 5 van de overeenkomst niet zo spoedig mogelijk na het sluiten van de overeenkomst de gemeente Sluis verzocht medewerking te verlenen aan de bestemmingsplan wijziging voor de realisering van een vakantiepark met minimaal 250 verblijfseenheden. Roompot heeft het plan [C] inclusief de opties op de gronden overgedragen aan een derde. Roompot dient derhalve de op grond van artikel 12 van de overeenkomst aan [eiseres] verschuldigde doch niet betaalde bedragen direct aan haar te voldoen. Daarnaast heeft Roompot, nu zij haar uit artikel 12 voortvloeiende verplichtingen niet heeft voldaan, een boete verbeurd van € 907.560,42 (f. 2.000.000,00). Zij heeft voorts gehandeld in strijd met artikel 14 van de overeenkomst door [eiseres] niet op de hoogte te houden van de ontwikkelingen van de overheden met betrekking tot het plan [C]. Zij heeft uit dien hoofde drie maal de in artikel 8 van de overeenkomst bedoelde boete verbeurd en derhalve € 2.722.681,30 ( f. 6.000.000,00). Aldus heeft [eiseres] in totaal te vorderen € 1.928.565,92 (f. 4.250.000,00) op grond van de artikelen 3 onder b,c,d,en e van de overeenkomst en € 3.630.241,73 (f. 8.000.000,00) op grond van de verbeurde boetes en derhalve in totaal € 5.445.362,50, subsidiair € 3.176.461,50.
Roompot voert verweer. [eiseres] is in haar vordering niet ontvankelijk. Uit de mededeling van TBB (productie 3 bij dagvaarding) volgt dat TBB slechts de vordering tot betaling van de hoofdsom aan [eiseres] heeft overgedragen. Roompot betwist dat zij een aan haar gerichte schriftelijke mededeling heeft ontvangen van een daartoe bevoegd orgaan van de gemeente. Het in artikel 3 onder b. van de overeenkomst bedoelde orgaan is niet het college van B&W, maar de gemeenteraad. Het centrale begrip in artikel 3 onder b. is het bestemmingsplan. De betaling van het tweede deel van de koopsom is afhankelijk gemaakt van een toezegging tot de ontwikkeling, realisatie en vaststelling van het bestemmingsplan. De gemeenteraad is bij uitsluiting bevoegd een bestemmingsplan vast te stellen en dus ook het orgaan om daarover bij uitsluiting toezeggingen te doen. Gesteld, noch gebleken is dat de gemeenteraad het College van B&W in dit geval daartoe gemachtigd heeft. Voor zover de brief van de gemeente van 10 augustus 2004 wel een in artikel 3 onder b. van de overeenkomst bedoelde verklaring bevat, heeft de gemeente Sluis die toezegging bij brief van 8 maart 2007 weer ingetrokken. Roompot betwist dat zij het plan [C] inclusief de opties heeft overgedragen aan een derde. De (opties op) de gronden) behoorden en behoren toe aan Ontwikkelingsmaatschappij [C] B.V., voorheen genaamd Roompot Cadzand B.V.. Roompot houdt 25% van de aandelen. Blijkens de aanduiding van partijen stond het haar bovendien vrij om een anders vennootschap aan te wijzen. Ten slotte is geen sprake van “aan TBB verschuldigde doch nog niet betaalde bedragen”. Roompot betwist voorts dat zij zich niet aan artikel 5 van de overeenkomst heeft gehouden. Zij heeft veelvuldig en intensief overleg gevoerd met de gemeente, zij heeft een conceptplan met financiële onderbouwing ingediend, zij heeft met de gemeente gesproken over een programma van eisen en mede bij monde van Bouwfonds een reeks van activiteiten ontplooid. Roompot betwist verder dat zij [eiseres] niet op de hoogte heeft gehouden van de ontwikkelingen. Zij heeft regelmatig overleg gevoerd met [T.M.] en voorts uitvoerig met [eiseres] en [T.M.] gecorrespondeerd. Daarnaast heeft [T.M.] ook zelf regelmatig overleg gehad met de gemeente. Roompot benadrukt dat TBB alleen de vorderingen die voortvloeien uit de artikelen 3 onder a t/m d van de tussen partijen gesloten overeenkomst van € 2.382.346,13 (Hfl. 5.250.000,00) aan [eiseres] heeft gecedeerd en geen andere rechten uit de overeenkomst. [eiseres] heeft dus geen aanspraak op contractuele boetes. Zij betwist dat zij aan TBB optievergoedingen verschuldigd is. Alle optievergoedingen van vóór 1 januari 1998 zijn voor rekening van TBB. Partijen zijn overeengekomen dat Roompot de optievergoedingen na 1 januari 1998 voor haar rekening zou nemen. Zij heeft de tot 1 januari 1998 verschuldigde vergoeding aan TBB betaald. Zij verwijst naar de als productie 27 overgelegde factuur. Na het sluiten van de overeenkomst heeft Roompot de optievergoedingen rechtreeks aan de eigenaren betaald.
De beoordeling
De vordering van [eiseres] strekt tot betaling van € 1.928.56,92 (Hfl. 4.250.000,00) op grond van de artikelen 3b, 3c, 3d,en 3e van de overeenkomst van 11 december 1998 vermeerderd met € 3.630.241,73 (hfl. 8.000.000,00) ter zake verschuldigde contractuele boetes. Uit de stellingen van [eiseres] leidt de rechtbank af dat de vordering van € 1.928.566,95 als volgt is opgebouwd:
Verschuldigd:
bij ondertekening van de overeenkomst € 226.890,11
na ontvangst van een schriftelijke toezegging van de gemeente € 680.670,32
na onherroepelijk worden van de bouwvergunning en aanvang bouw; € 794.115,38
bij notariële levering € 226.890,11
optierechten € 453.780,22
------------------
totaal € 2.382.346,14
betaald € 453.780,22
-----------------
vordering € 1.928.565,92
Het gaat om de vraag welke aanspraken [eiseres] kan ontlenen aan de tussen Roompot en TBB gesloten overeenkomst. De rechtbank legt de tussen partijen gesloten overeenkomst aldus uit dat Roompot een bedrag van € 226.890,11 heeft betaald “à fonds perdu”, dat wil zeggen dat zij dit bedrag verschuldigd is, ongeacht of het project uiteindelijk zal worden gerealiseerd, en dat zij de overige bedragen eerst verschuldigd is op het moment dat Roompot de zekerheid heeft dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld, respectievelijk bouwvergunningen zijn verleend en de leveringen plaatsvinden. Bij brief van 20 september 2002 hebben [T.M.] en [eiseres] mededeling gedaan van de overdracht van de vordering van TBB op Roompot van € 2.382.346,14. Uit de nadere toelichting van partijen volgt dat van dit bedrag € 1.928.565,92 betrekking heeft op de op grond van de artikelen 3a t/m 3d van de overeenkomst van 11 december 1998 door Roompot verschuldigde bedragen (bij vervulling van alle in de overeenkomst opgenomen voorwaarden) en het bedrag van € 453.780,22 op door [eiseres] betaalde optievergoedingen. De rechtbank is van oordeel dat die cessie rechtsgeldig tot stand is gekomen. Zij zal de verschillende posten hieronder nader bespreken.
De ondertekening van de overeenkomst (€ 226.890,11)
Tussen partijen staat vast dat Roompot dit bedrag bij de ondertekening van de overeenkomst heeft voldaan.
Een schriftelijke toezegging van de gemeente (€ 680.670,32)
Roompot dient op grond van artikel 3 onder a. een bedrag van € 680.670,32 te voldoen na ontvangst van een aan haar gerichte schriftelijke mededeling van een daartoe bevoegd orgaan van de gemeente Oostburg inhoudende dat de gemeente alle noodzakelijke medewerking zal verlenen aan de ontwikkeling en vaststelling van het bestemmingsplan [C]. De rechtbank is met Roompot van oordeel dat de mededeling van het College van Burgemeester en Wethouders dat zij, zodra de Structuurvisie Cadzand Bad door de gemeenteraad is vastgesteld voorbereidingen zal treffen voor de ontwikkeling en realisatie van het bestemmingsplan [C], niet als zodanig kan worden aangemerkt. Op grond van artikel 10 van de gemeentewet is de gemeenteraad bij uitsluiting bevoegd is tot het vaststellen van het bestemmingsplan. Gesteld, noch gebleken is dat de gemeenteraad zijn bevoegdheden heeft gedelegeerd aan Burgemeester en Wethouders van Oostburg. De rechtbank is dan ook van oordeel dat niet het college van Burgemeester en Wethouders maar de gemeenteraad in dit verband als het in de artikel 3 onder b. daartoe bevoegde orgaan dient te worden beschouwd. Nu onweersproken vaststaat dat Roompot van de gemeenteraad (nog) geen bevestiging heeft ontvangen dat hij alle noodzakelijke medewerking zal verlenen aan de ontwikkeling en vaststelling van het bestemmingsplan [C], zal de rechtbank de vordering tot betaling van € 680.670,32 afwijzen.
Het onherroepelijk worden van de bouwvergunning en aanvang bouw € 794.115,38
Tussen partijen staat vast dat er nog geen sprake is van een bouwvergunning zodat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van een opeisbare vordering. De rechtbank zal dit onderdeel van de vordering derhalve afwijzen.
Notariële levering € 226.891,14
Tussen partijen staat vast dat er nog geen sprake is van een notariële levering zodat naar het oordeel van de rechtbank ook in dit geval nog geen sprake is van een opeisbare vordering. De rechtbank zal dit onderdeel van de vordering derhalve afwijzen
Optierechten € 453.780,22
Volgens artikel 3 onder e van de overeenkomst neemt Roompot vanaf 1 januari 1998 de optievergoedingen die TBB op grond van de optiecontracten verschuldigd is aan de grondeigenaren voor haar rekening. De rechtbank leidt uit deze bepaling af dat de vóór 1 januari 1998 aan de grondeigenaren verschuldigde optievergoedingen voor rekening van TBB kwamen. Roompot heeft onweersproken gesteld dat zij de als productie 27 overgelegde factuur van TBB, die volgens de omschrijving betrekking heeft op het jaar 1998, heeft betaald. Gelet op de hoogte van de over 1998 in rekening gebrachte optievergoedingen en de onweersproken stelling van Roompot dat zij de optievergoedingen vervolgens rechtstreeks aan de grondeigenaren heeft betaald, valt zonder toelichting, die ontbreekt, niet in te zien op grond waarvan Roompot niettemin een bedrag van € 453.780,22 aan optievergoedingen verschuldigd zou zijn. [eiseres] heeft aldus haar vordering onvoldoende onderbouwd. [eiseres] heeft in dit verband nog gewezen op het feit dat de overeenkomst een bedrag van f. 5.250.000,00 vermeldt. Nu [eiseres] het verschil tussen het in de overeenkomst vermelde bedrag van f. 5.250.000,00 en het bedrag van f. 4.250.000,00 uitsluitend in verband brengt met optievergoedingen die zij niet nader heeft onderbouwd en iedere andere verklaring voor het verschil tussen beide bedragen ontbreekt, gaat de rechtbank er van uit dat het bedrag van f. 5.250.000,00 op een fout berust en dat voor dit bedrag moet worden gelezen f. 4.250.000,00. De rechtbank zal ook dit onderdeel van de vordering derhalve afwijzen.
[eiseres] heeft voorts gesteld dat Roompot het plan [C] inclusief de opties op de gronden heeft overgedragen aan een derde en dat Roompot derhalve de op grond van artikel 12 van de overeenkomst aan [eiseres] verschuldigde doch niet betaalde bedragen direct aan haar dient te voldoen. Naar het oordeel van de rechtbank kan het antwoord op de vraag of Roompot al dan niet strijd met artikel 12 van de overeenkomst (opties op) de gronden heeft overgedragen aan een derde kan vervolgens in het midden blijven. Gelijk TBB voor de verschuldigdheid van haar vorderingen als uitgangpunt heeft genomen geldt naar het oordeel van de rechtbank dat de verschuldigdheid eerst ontstaat op het moment dat aan de daaraan ten grondslag liggende voorwaarde in vervulling is gegaan. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen is dat (nog) niet het geval en is Roompot nog geen bedragen aan [eiseres] verschuldigd geworden. De rechtbank passeert derhalve ook die stelling van [eiseres].
De rechtbank komt tenslotte toe aan de vordering tot betaling van € 3.630.241,73 (hfl. 8.000.000,00) ter zake verschuldigde contractuele boetes. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen hebben [T.M.] en [eiseres] bij brief van 20 september 2002 mededeling gedaan van de overdracht van de vordering van TBB op Roompot van € 2.382.346,14. Gesteld, noch gebleken is dat TBB ook haar vordering ter zake verschuldigde contractuele boetes aan [eiseres] heeft overgedragen. Zonder toelichting, die ook hier ontbreekt, kan de rechtbank niet inzien op grond waarvan [eiseres] niettemin een vorderingsrecht toekomt. De rechtbank zal derhalve ook dit onderdeel van de vordering afwijzen.
[eiseres] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten.
De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding welke aan de zijde van Roompot tot aan dit moment worden begroot op € 4.735,00 wegens griffierecht en € 6.422,00 wegens procureurssalaris;
verklaart dit vonnis met betrekking tot de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2008