Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
60021 / HA ZA 07-5127 mei 2008
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 60021 / HA ZA 07-512
Vonnis van 23 juli 2008
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te Borsele,
2. [eiser 2],
wonende te Borssele,
eisers,
procureur mr. N.A. Koole,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Lewedorp,
2. [gedaagde 2],
wonende te Lewedorp,
gedaagden,
procureur mr. E.F. Sandijck.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 30 januari 2008;
het proces-verbaal van comparitie van 20 maart 2008.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[eisers] hebben van [gedaagden] een perceel bouwterrein en een perceel voorterrein, gelegen op het bedrijventerrein “[terreinnaam]” in Borssele, gekocht voor een bedrag van € 252.100,85 exclusief BTW, alsmede de bedrijfsunit met onder- en bijgelegen grond, eveneens gelegen op het bedrijventerrein “[terreinnaam]” in Borssele voor een bedrag van € 50.000,00, in beide gevallen kosten verkoper. De levering heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2005 ten overstaan van mr. G. B. van Sisseren, notaris te Goes. De akte bevat ondermeer de volgende bepaling:
BIJZONDERE BEPALING
ARTIKEL 14
Per heden is de toezegging door de gemeente Borssele voor het verlenen van de door koper beoogde bouwvergunning nog niet gedaan. Als bedoelde vergunning op dertig maart twee duizend zes nog steeds niet is afgegeven, is koper aan verkoper een boete verschuldigd van EEN HONDERT VIJFTIG DUIZEND EURO (€ 150.000,00), die op dat moment onmiddellijk opeisbaar is, echter alleen indien duidelijk is komen vast te staan dat koper bij de aanvraag van de bouwvergunning geen onredelijke of uitzonderlijke wensen en voorkeuren heeft ingediend op grond waarvan de bouwvergunning wordt geweigerd. Indien en zodra vaststaat dat koper betaling van gemeld bedrag rechtsgeldig opeist, dient verkoper gemeld bedrag binnen vijf werkdagen te voldoen aan koper op de door koper aan te geven wijze.
Bij brief van 20 april 2007 heeft de gemeente [eisers] gewezen op het feit dat de gemeenteraad van Borssele op 2 november 2006 het bestemmingsplan “Herziening geluidzone Sloegebied” heeft vastgesteld en dat op grond van artikel 4 van Pro dit bestemmingsplan binnen het plangebied geen nieuwe gezinswoningen mogen worden opgericht en dat op grond van dit plan de door [eisers] gewenste bouw van een bedrijfswoning op het bedrijfsterrein [Q] niet meer mogelijk was.
Het geschil
[eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling van € 152.500,00, vermeerderd met de handels- en subsidiair wettelijke rente over € 150.000,00 vanaf 1 april 2006, subsidiair vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van betaling met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding.
Zij leggen het volgende aan hun vordering ten grondslag. In de eerste zin van artikel 14 van Pro de akte is abusievelijk koper met verkoper verwisseld. De notaris heeft dit schriftelijk bevestigd. De inspanningen van [eisers] ten spijt heeft de gemeente Borssele bij brief van 20 april 2007 medegedeeld dat als gevolg van herziening van het bestemmingsplan Sloegebied de door [eisers] gewenste bouw van een bedrijfswoning niet meer mogelijk was. Daarmee is de in artikel 14 opgenomen Pro voorwaarde vervuld en zijn [gedaagden] de overeengekomen boete verschuldigd geworden. Omdat [gedaagden] niet bereid waren de boete in der minne te voldoen, waren [eisers] genoodzaakt hun raadsman in te schakelen. De raadsman heeft blijkens de overgelegde correspondentie buitengerechtelijke incassowerkzaamheden verricht. De kosten hebben uitgaande van de ingestelde vordering € 2.500,00 bedragen. Deze kosten komen voor rekening van [gedaagden].
[gedaagden] voeren verweer. [eisers] hebben zich geen enkele inspanning getroost om een bouwvergunning aan te vragen. Zij verwijzen naar de in de conclusie van antwoord geciteerde en als productie overgelegde brief van de gemeente Borssele. De inhoud van die brief spreekt voor zich. [eisers] dienen de hand in eigen boezem te steken. Toen [eisers] na lang stilzitten actie ondernamen was het planologisch regime zodanig gewijzigd dat het realiseren van een woning niet langer tot de mogelijkheden behoorde. Zij hadden eerder actie moeten ondernemen.
De beoordeling
Op grond van artikel 14 van Pro de notariële akte zijn [gedaagden] aan [eisers] een boete verschuldigd van eenhonderd vijftig duizend euro (€ 150.000,00), indien de gemeente op 30 maart 2006 geen bouwvergunning heeft afgegeven en duidelijk is komen vast te staan dat [eisers] bij de aanvraag van de bouwvergunning geen onredelijke of uitzonderlijke wensen en voorkeuren hebben ingediend op grond waarvan de bouwvergunning werd geweigerd. Deze afspraak veronderstelt dat [eisers] vóór 30 maart 2006 een aanvraag voor een bouwvergunning hadden ingediend. Tussen partijen staat vast dat dat niet is gebeurd. De rechtbank leidt uit de door [eisers] als productie 7 overgelegde brief van de gemeente Borssele d.d. 20 april 2007 af dat zij op 7 maart 2006 en op 18 april 2006 met de gemeente de voorwaarden hebben besproken voor de bouw van een woning en dat de gemeente vervolgens eerst op 25 oktober 2006, dat wil zeggen een jaar nadat de levering van de grond had plaatsgevonden, van de architect een schetsontwerp voor een bedrijfswoning heeft ontvangen. Mede gelet op de in de koopovereenkomst opgenomen boetebepaling heeft het op de weg van [eisers] gelegen om met de grootst mogelijke spoed een bouwvergunning aan te vragen. Indien de gemeente de bouwvergunning vervolgens had geweigerd en [eisers] bij de aanvraag van de bouwvergunning geen onredelijke of uitzonderlijke wensen en voorkeuren hadden ingediend, dan hadden zij wellicht aanspraak kunnen maken op de in de koopovereenkomst genoemde boete. Nu zij die spoed niet hebben betracht en een toelichting die de langere termijn kan rechtvaardigen ontbreekt, blijven de gevolgen van het laten verstrijken van de overeengekomen termijn en van het vervolgens herziene bestemmingsplan, dat thans aan de afgifte van een bouwvergunning in de weg staat, voor rekening van [eisers]. De rechtbank zal de vordering van [eisers] derhalve afwijzen.
[eisers] dienen als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten.
De beslissing
De rechtbank
wijst de vordering van af;
veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagden] tot aan dit moment worden begroot op € 1.136,00 wegens griffierecht, € 2.842,00 wegens procureurssalaris;
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2008