Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/17
Uitspraakdatum: 23 september 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.5 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X en Y], wonende te [Z],
eisers,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [Z] (hierna: het landgoed), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 op € 477.000,--. De beschikking met dagtekening 30 september 2007 heeft nummer 200760001083500.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 december 2007 de waarde gehandhaafd.
Eisers hebben daartegen bij brief van 31 december 2007 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2008 te Middelburg. Eisers zijn daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen J.J.A. de Buck en W. Schuren. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eisers zijn gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het landgoed gelegen aan de [adres] te [Z]. Het landgoed is op de voet van de Natuurschoonwet 1928 (NSW) aangewezen. Op het landgoed bevinden zich een vrijstaande woning met garage, berging en ondergrond (de opstallen). De inhoud van de woning is ongeveer 905 m³. De ondergrond is ongeveer 180 m². De totale oppervlakte van het landgoed bedraagt ongeveer 36.341 m².
3. Geschil
In geschil is de bestemmingswaarde van het landgoed en met name de bestemmingswaarde van de opstallen per de waardepeildatum. Meer in het bijzonder is in geschil hoe hoog de zogenoemde instandhoudingsfactor dient te zijn, respectievelijk welk percentage van de waarde in het economische verkeer geacht wordt de bestemmingswaarde te zijn.
Eisers zijn van mening dat de waarde te hoog is en dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. Voor de waardebepaling moet, volgens informatie van de Stichting tot behoud van particuliere historische buitenplaatsen, met een zogenaamde instandhoudingsfactor van 0,60 gerekend worden. De stijging ten opzichte van de vorige waarde is te hoog.
Verweerder heeft de waarde gehandhaafd. Verweerder heeft voor de waarde van het landgoed onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 28 maart 2008 door WOZ-taxateur W. Schuren. In dit taxatierapport is de waarde van het landgoed, rekening houdend met een instandhoudingsfactor van 0,75, getaxeerd op
€ 477.000,--. Naast gegevens van het landgoed, bevat dit taxatierapport gegevens van de referentieobjecten [A] (verkocht op 3 oktober 2005 voor
€ 805.000,--), [B] (verkocht op 3 juni 2005 voor € 398.000,--) en [C] (verkocht op 5 juli 2004 voor € 410.000,--). Het landgoed is een uniek object en er zijn geen soortgelijke objecten in de buurt gelegen zodat het niet eenvoudig is om vergelijkbare referentieobjecten te vinden. De referentieobjecten zijn enigszins vergelijkbaar en met verschillen is rekening gehouden. Met name het referentieobject [A] is, qua inhoud, bouwstijl en verkoopprijs, vergelijkbaar. Gelet op de verkoopprijs van het referentieobject [AA] is de waarde van de opstallen niet te hoog vastgesteld. Voor de ongebouwde eigendommen, exclusief de ondergrond van de opstallen, geldt een vrijstelling omdat het een NSW-landgoed betreft. Verweerder heeft ter zitting gegevens overgelegd voor het bepalen van de hoogte van de instandhoudingsfactor. Verweerder stelt zich op het standpunt dat, gelet op het feit dat de gronden van het landgoed zich kenmerken door diversiteit zoals houtopstanden en gebieden met water, er voor de waardebepaling gerekend kan worden met een instandhoudingsfactor van 0,75. De vorige waarde is niet relevant.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid van dit artikel, de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uit maakt van een op de voet van de NSW 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden, bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.
De uitkomst van een dergelijke waardering wordt bestemmingswaarde genoemd en komt tot stand door de waarde in het economische verkeer te corrigeren met een zogenaamde instandhoudingsfactor.
In artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ zijn regels neergelegd voor de afbakening van de te waarderen onroerende zaak. Ingevolge artikel 2, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (hierna: Uitvoeringsregeling), waarmee uitwerking is gegeven aan artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het landgoed toegekende bestemmingswaarde ligt bij verweerder.
Voor zover eisers hebben bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat, voor zover sprake is van verschillen tussen het landgoed en de referentieobjecten, deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud
en m²-/m³-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk zijn gemaakt. Voorts dienen de onderlinge verschillen ook in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in het waardeniveau.
In het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder de bestemmingswaarde bepaald door de waarde in het economische verkeer te vermenigvuldigen met een zogenoemde instandhoudingsfactor. Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de toelichting ter zitting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat het landgoed op de waardepeildatum een bestemmingswaarde had van € 477.000,--. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Het gaat om een uniek object. Door de uitstraling, bouwaard en de omliggende gronden, zou het voor de hand liggen dat verweerder monumentale objecten in de regio als referentieobjecten zou kiezen. Op basis van het taxatierapport en de toelichting van verweerder is echter voldoende aannemelijk dat er geen verkoopcijfers van soortgelijke objecten in Zuid-Beveland beschikbaar zijn. Verweerder heeft daarom drie vrijstaande, reguliere woningen als referentieobjecten gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten als onderbouwing kunnen dienen voor de waarde van de opstallen op het landgoed. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten tussen 5 juli 2004 en 3 oktober 2005 zijn verkocht en het vrijstaande woningen zijn. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen ten opzichte van de woning maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat onder meer met de verschillen in inhoud voldoende rekening is gehouden. Dit blijkt ook uit de taxatiematrix van het taxatierapport waarin onder andere tot uitdrukking komt welke m3-prijzen zijn gehanteerd. De vergelijking geldt, gelet op de inhoud, de bouwstijl en de verkoopprijs, vooral voor het referentieobject [AA] te ’s-Gravenpolder. Uit het taxatierapport is af te leiden dat verweerder voor de woning op het landgoed, met als bouwjaar 1952 en een inhoud van 905 m³, een m³-prijs van € 660,44 heeft berekend (dit is exclusief de correctie van de instandhoudingsfactor). Voor het referentieobject [AA] te ’s-Gravenpolder, bouwjaar 1920 en een inhoud van 912 m³ heeft verweerder een m³-prijs van € 657,90 gehanteerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook niet worden gezegd dat, vooral ten opzichte van het referentieobject [AA] te ’s-Gravenpolder, de aan de opstallen op het landgoed toegekende waarde in het economische verkeer in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
Ten aanzien van de door verweerder toegepaste instandhoudingsfactor overweegt de rechtbank als volgt. Uit een toelichting van de minister van Financiën op de bestemmingswaarde is op te maken dat de gemiddelde instandhoudingsverplichting op 20% (inhoudende een factor 0,80) wordt geschat en dat de last van de instandhouding, afhankelijk van de aard van de gronden waaruit het landgoed bestaat, zwaarder wordt. Bestaat een landgoed in overwegende mate uit bos- en natuurgronden en bevindt zich daarop een historische buitenplaats, dan drukt de last van instandhouding zwaarder tot veel zwaarder dan in het geval van het landgoed dat in overwegende mate bestaat uit cultuurgronden. In het eerste geval zal de waardedrukkende invloed op 30 tot 40% kunnen worden geschat. Ter zitting heeft verweerder onweersproken verklaard dat de gronden van het landgoed zich kenmerken door diversiteit hetgeen de reden is geweest om een instandhoudingsfactor van 0,75 toe te passen. Gelet op genoemde toelichting en de diversiteit van de gronden op het landgoed, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de bepaling van de instandhoudingsfactor van 0,75 voldoende aannemelijk en inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft die factor in redelijkheid kunnen hanteren. De niet nader onderbouwde stelling van eisers dat de instandhoudingsfactor moet worden bepaald op 0,60, kan daarom door de rechtbank niet worden gevolgd. De stelling dat de directeur beleid van de Stichting tot behoud van particuliere historische buitenplaatsen te Heerde zal bevestigen dat de instandhoudingsfactor 0,60 is, is niet als een voldoende onderbouwing aan te merken.
De beroepsgronden van eisers leiden niet tot een ander oordeel. Voor zover eisers bepleiten dat aan het landgoed een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met de vorige WOZ-waarde en dat moet worden uitgegaan van een waardering op basis van gemiddelde prijsstijgingen, overweegt de rechtbank dat een vergelijking met de vorige WOZ-waarde en een waardering volgens gemiddelde prijsstijgingen niet berust op bepalingen van de Wet WOZ zodat een zodanig beroep niet kan slagen. De Wet WOZ gaat uit van een waardebepaling op basis van transactiegegevens van referentieobjecten die op of rond de waardepeildatum 1 januari 2005 zijn verkocht. In dat kader is een gemiddelde prijsstijging niet relevant.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het landgoed niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 23 september 2008
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.H. Nomes, in tegenwoordigheid van F. L. Blok, griffier.