Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
58947 / HA ZA 07-364
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 58947 / HA ZA 07-364
Vonnis van 3 september 2008
in de zaak van
[eiser]
wonende te Oostburg,
eiser,
advocaat mr. I. de Dobbelaere-Woets te Terneuzen,
tegen
[gedaagde],
wonende te Vlissingen,
gedaagde,
advocaat mr. C.J. IJdema te Middelburg.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 10 oktober 2007
het proces-verbaal van comparitie van 14 februari 2008.
De feiten
[gedaagde] is in opdracht van [eiser] als makelaar betrokken geweest bij de verkoop van de woning van de heer en mevrouw [eiser] aan de heer en mevrouw [verkopers w[verkopers woning]] hierna te noemen: [verkopers w[verkopers woning]]
2.2. In de koopovereenkomst van 14 december 2005 is onder meer opgenomen dat de akte van eigendomsoverdracht zal worden gepasseerd uiterlijk 1 juli 2006 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
2.3. In januari 2006 zijn [eiser] en [verkopers woning] in wijziging/aanvulling op de hiervoor genoemde koopovereenkomst overeengekomen dat de akte van eigendomsoverdracht zal worden gepasseerd uiterlijk 28 juli 2006 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
De akte van eigendomsoverdracht is op 28 juli 2006 gepasseerd.
Het geschil
3.1. [eiser] verzoekt de rechtbank – na wijziging van eis – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad
- primair: te verklaren voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld op grond waarvan hij jegens [eiser] schadeplichtig is;
- subsidiair; te verklaren voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen jegens [eiser] op grond waarvan hij jegens [eiser] schadeplichtig is;
- meer subsidiair: een voorziening te treffen als in de lijn en strekking van het gevorderde zoals de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
- met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
Hij voert daartoe onder meer aan dat [gedaagde] nalatig is geweest bij het opstellen van de koopovereenkomst en de aanpassing daarvan. Hij heeft [eiser] niet op deskundige wijze geïnformeerd omtrent de consequenties van hetgeen in de koopovereenkomst is gesteld. [gedaagde] heeft [eiser] meegedeeld dat het opnemen van een datum van juridische levering slechts een formaliteit was. Het was volgens [gedaagde] altijd mogelijk op een andere datum juridisch te leveren, immers mondeling was overeengekomen dat de juridische levering zou kunnen plaatsvinden uiterlijk op 6 september 2006, de koper was bereid tot latere levering na verlaging van de koopsom, [gedaagde] heeft [eiser] aangegeven dat hij betreffende deze mondelinge afspraak getuigen kon indien dit noodzakelijk mocht blijken. Bij zijn voorstel tot herformulering is [eiser] er van uitgegaan dat bleef gelden hetgeen [gedaagde] hem had gemeld. [gedaagde] heeft artikel 2 van Pro de koopovereenkomst weliswaar aangepast, maar dit niet adequaat gedaan. Hij heeft [eiser] opzettelijk misleid door hem voor te houden dat hij kon bepalen op welk tijdstip gepasseerd diende te worden mits dit uiterlijk 6 september 2006 plaatsvond. Er was volgens [gedaagde] een mondelinge afspraak waar niet aan te tornen viel. [gedaagde] heeft niet gemeld dat indien één van beide partijen zich beroept op de in de koopovereenkomst genoemde leveringsdatum daar niet van af te wijken is. [eiser] heeft van de passerende notaris moeten vernemen dat hij een boete verschuldigd zou zijn indien hij niet meewerkte aan juridische levering op 28 juli 2006. De koper was niet bereid in te stemmen met latere levering dan 28 juli 2006. [eiser] heeft daardoor extra kosten moeten maken in de vorm van onder andere het huren van tijdelijke huisvesting en tweemaal verhuizen omdat zijn nieuwbouwwoning nog niet voor bewoning gereed was. Bovendien heeft [eiser] immateriële schade geleden door de spanning die deze situatie met zich meebracht.
[eiser] stelt de vordering in namens de gemeenschap waarin hij met zijn echtgenote verkeert.
3.2. [gedaagde] doet primair een beroep op de exceptio plurium litis consortium. Het onderhavige geding heeft een ondeelbare rechtsverhouding tot onderwerp, waarover de rechtbank niet anders kan beslissen dan in één geding, gevoerd tussen alle betrokkenen, omdat het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing ten opzichte van alle partijen luidt in dezelfde zin. [eiser] heeft deze procedure alleen (zonder zijn echtgenote) ingesteld. Onaanvaardbaar zou zijn als [gedaagde] na afloop van deze procedure ook nog eens gedagvaard zou kunnen worden door de echtgenote van [eiser], hij zou dan in theorie tweemaal veroordeeld kunnen worden tot vergoeding van vermeende schade.
Voorts betwist [gedaagde] dat hij nalatig is geweest bij het opstellen van de koopovereenkomst en de aanpassing daarvan en dat hij [eiser] onjuist heeft geïnformeerd. Hij heeft [eiser] uitgelegd dat er in de koopovereenkomst een leveringsdatum moest worden opgenomen en dat die later alleen gewijzigd zou kunnen worden als partijen daar allebei mee zouden instemmen. [verkopers woning] heeft [gedaagde] gezegd dat de bereidheid bestond de levering op te schuiven naar uiterlijk 28 juli 2006 maar dat later niet bespreekbaar was. Dit standpunt heeft [gedaagde] met [eiser] besproken, waarna artikel 2 is Pro aangepast. [eiser] is met de wijziging akkoord gegaan. De door [eiser] voorgestelde toevoeging ‘of later als partijen nader overeenkomen doch uiterlijk 06-09-06’is voor hem niet voordeliger dan de toevoeging zoals die uiteindelijk in de koopovereenkomst is opgenomen ‘of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen’.
[gedaagde] betwist de gestelde schade gemotiveerd.
De beoordeling
De rechtbank verwerpt het beroep van [gedaagde] op de exceptio plurium litis consortium. Het is in dit geval niet rechtens noodzakelijk dat de beslissing ten opzichte van alle partijen in dezelfde zin luidt. Daar een mogelijk toe te wijzen schadevergoeding in deze zaak valt in de gemeenschap waarin [eiser] en zijn echtgenote verkeren, zal de echtgenote van [eiser] daardoor geen belang meer hebben om nogmaals vergoeding van diezelfde schade te vorderen. Een mogelijk door de echtgenote in te stellen vordering zou reeds om die reden dienen te stranden.
4.2. De rechtbank is van oordeel dat de stellingen die [eiser] aan zijn vordering ten grondslag legt, niet kunnen leiden tot de conclusie dat [gedaagde] nalatig is geweest bij het opstellen van de koopovereenkomst en de aanpassing daarvan, noch dat hij [eiser] niet op deskundige wijze heeft geïnformeerd omtrent de consequenties van hetgeen in de koopovereenkomst is gesteld.
Uit hetgeen [eiser] stelt leidt de rechtbank af dat tussen verkopers en kopers schriftelijk een datum van juridische levering is overeengekomen (in de koopovereenkomst 1 juli 2006 en in de wijziging 28 juli 2006), maar dat tussen verkopers en kopers mondeling was overeengekomen dat levering ook op een latere datum kon plaatsvinden als de nieuwbouwwoning van [eiser] niet op tijd klaar was. In tegenstelling tot wat [eiser] meent, is het niet zo dat indien één van beide partijen zich beroept op de in de koopovereenkomst genoemde leveringsdatum daar niet van af te wijken is. [eiser] had de kopers tot nakoming van de mondelinge afspraak kunnen dwingen, zo mogelijk door middel van een gerechtelijke procedure, waarin [gedaagde] – zoals hij volgens [eiser] immers had toegezegd – als getuige had kunnen optreden.
Ten aanzien van het verwijt dat [gedaagde] de door [eiser] voorgestelde wijziging niet adequaat heeft doorgevoerd overweegt de rechtbank dat de door [eiser] voorgestelde tekst hem niet méér mogelijkheden tot latere levering had opgeleverd dan de uiteindelijke tekst van de wijziging. Ook in dat geval was hij voor een latere levering afhankelijk geweest van de medewerking van de kopers.
Niet valt in te zien dat [gedaagde], door te handelen als door [eiser] wordt gesteld, jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld dan wel tekort is gekomen in de nakoming van de overeenkomst tot opdracht.
4.3. Op grond van het hiervoor overwogene zal de rechtbank de vorderingen afwijzen met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht € 251,00
- salaris procureur 904,00 (2 punt x tarief € 452,00)
Totaal € 1.155,00.
4.4. Nu daartegen geen verweer is gevoerd zal de rechtbank [eiser] tevens veroordelen in de nakosten.
De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.155,00;
veroordeelt [eiser] in de nakosten, volgens het toepasselijke liquidatietarief begroot op een bedrag van € 131,00, en, indien en voor zover [eiser] niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan dit vonnis heeft voldaan, vermeerderd met een bedrag van € 68,00;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. van der Ploeg-Hogervorst en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2008