Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
58792 / HA ZA 07-346
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 3 september 2008
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 58792 / HA ZA 07-346 van
[eiser]
wonende te Hoek,
eiser,
advocaat mr. M. Harte,
tegen
[gedaagde],
wonende te Axel,
gedaagde,
advocaat mr. A.I. Cambier,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 61143 / HA ZA 08-40 van58792 / HA ZA 07-346 en 61143 / HA ZA 08-40
[eiser zaaknr 08-40]
wonende te Terneuzen,
eiser,
advocaat mr. A.I. Cambier,
tegen
[gedaagde zaaknr 08-40],
wonende te Sas van Gent,
gedaagde,
advocaat mr. C.L. de Koeijer.
Partijen zullen hierna [eiser zaaknr 07-346], [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] en [gedaagde zaaknr 08-40] genoemd worden.
De procedure in de hoofdzaak
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 6 februari 2008
het proces-verbaal van comparitie van 22 juli 2008
De procedure in de vrijwaringzaak
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 19 maart 2008
het proces-verbaal van comparitie van 22 juli 2008.
De feiten
[eiser zaaknr 07-346] heeft van [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] gekocht de onroerende zaak in Sas van Gent, plaatselijk bekend [adres], voor een bedrag van € 45.000,00 k.k., een en ander op de voorwaarden die zijn opgenomen in de door partijen op 10 maart 2007 ondertekende koopovereenkomst. De koopovereenkomst bevat ondermeer de volgende bepalingen:
Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: renovatiewoning met bestemming woonhuis voor permanente bewoning.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst.
(…)
Artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1. Indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
(…)
10.4. Indien de nalatige partij na in gebreke te zijn gesteld binnen voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van niet-tijdige nakoming te vergoeden.
(…)
De levering heeft plaatsgevonden op 13 april 2007.
Het geschil
in de hoofdzaak
[eiser zaaknr 07-346] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] tot betaling van € 11.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de dag van dagvaarding en met veroordeling van [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] in de kosten van het geding. [eiser zaaknr 07-346] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Bij het sluiten van de koopovereenkomst was het duidelijk dat de woning gerenoveerd diende te worden. In woning ontbrak een keuken, een badkamer en er diende een nieuw dak op de achterbouw geplaatst te worden. Hij werd echter na het passeren van de woning geconfronteerd met een lekkend dak, plafondplaten die ondeugdelijk waren bevestigd en elektrische bedrading die verkeerd was aangelegd. [eiser zaaknr 07-346] heeft de schade zelf hersteld. Hij verwijst naar de staat en de bonnen die zijn raadsman voorafgaand aan de comparitie van partijen bij brief van 24 april 2008 heeft toegezonden. [eiser zaaknr 07-346] heeft [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] via de betrokken makelaar bij brief van 1 mei 2007 aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden en te lijden schade.
[gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] voert verweer. Hij verwijst naar de in de artikelen 5.1. en 5.3. van de koopovereenkomst. Hij is niet in gebreke gesteld. De brief van 1 mei 2007 kan niet als een ingebrekestelling worden beschouwd nu uit die brief niet blijkt dat [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] nog een termijn wordt gesteld. Nakoming was niet tijdelijk of blijvend onmogelijk.
in de vrijwaringzaak
[gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] vordert samengevat - dat [gedaagde zaaknr 08-40] wordt veroordeeld om aan [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] jegens [eiser zaaknr 07-346] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met veroordeling van [gedaagde zaaknr 08-40] in de kosten van de hoofdzaak en de vrijwaring. [gedaagde zaaknr 08-40] is als makelaar opgetreden bij de verkoop van de woning aan [eiser zaaknr 07-346]. [gedaagde zaaknr 08-40] en [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] hebben veelvuldig overleg gepleegd over de (voortgang) van de verbouwing. [gedaagde zaaknr 08-40] heeft alle materialen aangeschaft en betaald. Hij was volkomen op de hoogte van de staat waarin de woning zich ten tijde van de verkoop bevond, waaronder de gebreken die ondanks de renovatie aan de woning kleefden en die hij in het kader van zijn mededelingsplicht aan [eiser zaaknr 07-346] had moeten mededelen. Door die mededelingsplicht te schenden is hij tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst jegens [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] en dient hij [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] te vrijwaren voor aanspraken van [eiser zaaknr 07-346].
[gedaagde zaaknr 08-40] voert verweer. Hij was niet op de hoogte van het feit dat [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] zijn werkzaamheden aan de woning niet deugdelijk had uitgevoerd. [gedaagde zaaknr 08-40] heeft aan [eiser zaaknr 07-346] medegedeeld dat de woning nog verder gerenoveerd moest worden en heeft hem op de hoogte gesteld van een aantal gebreken die aan de woning kleefden. Hij mocht er van uit gaan dat de uitgevoerde werkzaamheden deugdelijk waren verricht.
De beoordeling
in de hoofdzaak
De rechtbank is met [eiser zaaknr 07-346] van oordeel dat ook in de situatie dat sprake is van een renovatiewoning [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] aansprakelijk is voor verborgen gebreken. De eerste volzin van artikel 5.3. van de koopovereenkomst bevat de garantie dat de woning bij de levering de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Die garantie wordt evenwel beperkt door de daaropvolgende zin dat de verkoper niet instaat voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Dit laatste brengt met zich dat indien zich de situatie voor doet dat er sprake is van kenbare gebreken, waaronder begrepen voor de koper redelijkerwijs kenbare risico’s, de op de verkoper rustende mededelingsplicht in beginsel wijkt voor de verplichting van de koper om deze kenbare gebreken en risico’s nader te onderzoeken. [eiser zaaknr 07-346] komt ook geen beroep toe op artikel 5 lid Pro 1, voor zover daarin de opgenomen garantie wordt beperkt door deze uit te sluiten voor onzichtbare gebreken die [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] niet kende. Deze beperking is in strijd met de gegeven garantie. Een dergelijke garantie dient er juist toe de verkoper aansprakelijk te maken voor onzichtbare gebreken die het beoogde gebruik van een woning belemmeren. Als een verkoper de gebreken wel kent, moet hij daar melding van maken. Als de gebreken zichtbaar zijn, dient de koper ze waar te nemen. En voor het geval de gebreken onzichtbaar zijn, biedt de verleende garantie uitkomst. In die zin wordt met de in artikel 5 opgenomen Pro beperking de verleende garantie in zijn geheel teruggenomen. Aangezien de garantie prevaleert boven de beperking, komt [eiser zaaknr 07-346] geen beroep op de beperking toe. [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] heeft onweersproken gesteld dat het lekkend dak, ondeugdelijk bevestigde plafondplaten en verkeerd aangelegde elektrische installatie als verborgen gebreken moeten worden aangemerkt.
Gelet op de hierboven onder 3.1 geciteerde contractuele bedingen kan niet worden gezegd dat partijen met de afspraak dat de onroerende zaak aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, een fatale termijn zijn overeengekomen. Met name de inhoud van de artikelen 10.1 en 10.4 van de overeenkomst staan daaraan in de weg. Dat betekent dat [eiser zaaknr 07-346] [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] in gebreke had behoren te stellen en hem nog een termijn van acht dagen had moeten gunnen om de geconstateerde (verborgen) gebreken te herstellen. De door [eiser zaaknr 07-346] bij dagvaarding overgelegde brief kan niet als zodanig worden aangemerkt. In de eerste plaats is de brief niet gericht aan [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40], maar aan diens makelaar [gedaagde zaaknr 08-40] en voorts bevat de brief geen termijn waarbinnen [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] zelf de gebreken had kunnen herstellen en gesteld, noch gebleken is dat het stellen van een termijn zinloos zou zijn geweest. Dit leidt ertoe dat de rechtbank de vordering van [eiser zaaknr 07-346] zal afwijzen.
[eiser zaaknr 07-346] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten.
in de vrijwaringzaak
Nu de vordering in de hoofdzaak zal worden afgewezen treft de vordering in de vrijwaring hetzelfde lot.
[gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] dient als de in het ongelijk te stellen partijen te worden veroordeeld in de kosten van de vrijwaring
De beslissing
De rechtbank
In de hoofdzaak
Wijst de vordering van [eiser zaaknr 07-346] af;
Veroordeelt [eiser zaaknr 07-346] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] gevallen en tot op heden begroot op € 1.656,00;
Bepaalt, nu [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] met een toevoeging procedeert, dat die kostenbetaling dient te geschieden door voldoening A. aan de griffier van deze rechtbank: - wegens het in debet gestelde deel griffierecht € 225,00 - wegens procureurssalaris € 1.356,00 B. aan [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40]: - het voor rekening van die partij gekomen deel van het griffierecht ad € 75,00
verklaart dit vonnis met betrekking tot de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;
In de vrijwaring
Wijst de vordering van [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] af;
Veroordeelt [gedaagde zaaknr 07-346, eiser 08-40] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagde zaaknr 08-40] tot aan dit moment worden begroot op € 300,00 wegens griffierecht en € 904,00 wegens procureurssalaris;
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2008