Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
62884 / HA ZA 08-241
zaaknummer / rolnummer: 62884 / HA ZA 08-241
Vonnis van 10 december 2008
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Yerseke,
eiseres,
advocaat mr. B. van Leeuwen,
tegen
[gedaagde],
wonende te Yerseke,
gedaagde,
advocaat mr. J.C. Bode 't Hart.
De procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 16 juli 2008;
het proces-verbaal van de op 23 oktober 2008 gehouden comparitie van partijen.
De feiten
[eiseres] heeft bij koopovereenkomst van 28 september 1999 van [gedaagde] gekocht het restaurant “[naam restaurant]”, gelegen aan de [adres] te Yerseke. Het restaurant is geleverd op 18 oktober 1999.
In de koopovereenkomst is het door [eiseres] gekochte onroerend goed als volgt omschreven:
“Het onroerend goed met ondergrond en erf, plaatselijk bekend als [adres] te Yerseke, kadastraal bekend Gemeente Yerseke, sectie G, nummer [kadastraal nummer] (…) met alle daartoe behorende bestanddelen. (…)”
In de akte van levering is het gekochte onroerend goed als volgt aangeduid:
“Het restaurant met onder- en bijgelegen grond, plaatselijke bekend te [adres] Yerseke, gemeente Reimerswaal, [adres], kadastraal bekend gemeente Yerseke, sektie G nummer [kadastraal nummer] (…).”
[gedaagde] bewoont sinds 6 april 1994 de naast het restaurant gelegen woning aan de [adres], kadastraal bekend als gemeente Yerseke, sectie G nummer [kadastraal nummer 2].
Tussen de woning en het restaurant zijn een garage/magazijn en een spoelkeuken gelegen. Aanvankelijk vormden die ruimten een garage en een tuin en was de woning alleen bereikbaar via die garage. [gedaagde] heeft het restaurant laten verbouwen in 1974 en 1977. De garage werd verbouwd tot berging/magazijn. In de tuin is een uitbouw gemaakt waarin een spoelkeuken is gerealiseerd. Het magazijn en de spoelkeuken zijn sindsdien in gebruik bij het restaurant. De woning heeft [gedaagde] in 1980 laten afbreken en opnieuw laten bouwen. De woning kreeg toen een zelfstandige entree; het magazijn is niet via de woning te bereiken.
De berging/magazijn en spoelkeuken zijn (evenals de woning) kadastraal bekend als gemeente Yerseke, sectie G nummer [kadastraal nummer 2].
Na verkoop van het restaurant aan [eiseres] zijn het magazijn en de spoelkeuken bij haar in gebruik gebleven zonder dat [gedaagde] daar een vergoeding voor vroeg. [eiseres] heeft de in het magazijn en spoelkeuken aanwezige koel- en vriescel en professionele vaatwasmachine van [gedaagde] overgenomen.
Na het restaurant vanaf 1 mei 2003 aan de heer en mevrouw [B] te hebben verhuurd, heeft [eiseres] het restaurant op 27 december 2007 aan [B] verkocht. Ook [B] is (kosteloos) gebruik blijven maken van de spoelkeuken en het magazijn.
Bij brief van 9 januari 2008 heeft notaris Goeree aan [eiseres] onder meer gemeld dat de garage tot het perceel [adres] te Yerseke behoort en dat [B] niet in eigendom lijkt te hebben verkregen wat hij had gekocht.
In een taxatie-rapport van taxatie-& advieskantoor Rijk betreffende de taxatie d.d. 22 september 1998 van het restaurant en de woning van [gedaagde] is onder meer vermeld:
“De waarde van de onroerende zaak dient vastgesteld te worden in verband met een eventuele verkoopbeslissing. (…)
Omschrijving van de objecten:
Object I: Restaurant, gelegen aan de [adres], Yerseke,
Object II: Woonhuis met ondergrond en erf, gelegen aan [adres], Yerseke.
(…) Bouwkundige omschrijving van de opstallen:
Object I: (…) Indeling: begane grond: (…) spoelkeuken, berging, magazijn/garage. (…)”
Het geschil
[eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot levering van de ruimtes spoelkeuken en garage/magazijn gelegen aan het [adres], kadastraal bekend Yerseke sectie G nummer [kadastraal nummer 2], binnen twee weken na betekening van dit vonnis, middels de bijgevoegde rectificatieakte, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag, met een maximum van € 50.000,-, en met bepaling dat bij weigering van [gedaagde] het vonnis in de plaats van zijn medewerking zal treden,
alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met nasalaris en wettelijke rente indien betaling niet geschiedt binnen één week na betekening van het vonnis.
Aan de vordering ligt het volgende ten grondslag.
De op perceel G [kadastraal nummer 2] gelegen spoelkeuken en magazijn maken, ondanks dat de leveringsakte slechts het perceel G [kadastraal nummer] vermeldt, deel uit van de koopovereenkomst. Deze ruimtes horen bij het restaurant. Ze waren sinds de verbouwingen bij het restaurant in gebruik en zijn na aankoop van het restaurant door [eiseres] en vervolgens door [B] in gebruik gebleven. Ook in het rapport van Rijk zijn deze ruimtes zo aangeduid dat deze bij het restaurant behoren. Nu dit rapport als leidraad bij de prijsonderhandelingen is gebruikt, heeft [eiseres] ook voor deze ruimtes betaald. Nu het magazijn en de spoelkeuken ten onrechte niet aan [eiseres] geleverd zijn en [gedaagde] weigert zijn medewerking te verlenen aan het passeren van een rectificatieakte, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst.
De vordering is niet verjaard. Op grond van 3:311 BW begint de vijf-jarige verjaringstermijn pas te lopen op de dag nadat [eiseres] met de tekortkoming bekend is geworden. Dat was in 2008.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
De vordering is verjaard. De vijf-jarige verjaringstermijn begint op grond van artikel 3:307 lid 1 BW Pro te lopen na aanvang van de dag waarop de vordering opeisbaar is geworden. De vordering is opeisbaar vanaf het moment waarop het restaurant geleverd zou worden, op
15 oktober 1999, zodat de vordering verjaard is op 15 oktober 2004.
De garage met uitbouw (spoelkeuken) hoort bij de woning en maakt geen deel uit van de koopovereenkomst. [eiseres] had in de openbare registers kunnen zien dat de garage met uitbouw bij de woning hoort en niet bij het restaurant. Bovendien kende [eiseres], als schoonzus van [gedaagde], de situatie van vóór de verbouwingen en zij wist dan ook dat de garage en spoelkeuken bij de woning horen. [eiseres] mocht kosteloos gebruik blijven maken van het magazijn en de spoelkeuken omdat zij de schoonzus is van [gedaagde] en omdat [eiseres] bovendien voornemens was ook de woning te kopen. Omdat [B] ook geïnteresseerd was in de woning, mocht ook hij kosteloos gebruik maken van de garage en de spoelkeuken.
De beoordeling
Het meest verstrekkende verweer dat de vordering is verjaard, wordt verworpen.
De verjaringstermijn van artikel 3:311 lid 1 BW Pro begint te lopen zodra [eiseres] daadwerkelijk met de (gestelde) tekortkoming bekend is geworden. [gedaagde] stelt dat [eiseres] in 1999 al wist dan wel had moeten weten dat de berging en spoelkeuken niet aan haar geleverd waren. Dat [eiseres] die wetenschap in 1999 had, is niet althans onvoldoende onderbouwd. Dat zij die wetenschap in 1999 had moeten hebben, is niet relevant. Het gaat er immers om dat de schuldeiser daadwerkelijk bekend was met de tekortkoming (zoals blijkt uit het arrest van de Hoge Raad d.d. 20 april 2001, NJ 2002, 384). Er zal dan ook vanuit worden gegaan dat [eiseres] wist van de (gestelde) tekortkoming nadat zij daarover bij brief van 9 januari 2008 door de notaris was geïnformeerd, zodat de vordering niet is verjaard.
Vervolgens dient te worden bepaald wat partijen destijds zijn overeengekomen. Bij de beantwoording van die vraag komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van het contract, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Uitgaande van deze maatstaf, dient de overeenkomst aldus te worden uitgelegd dat ook de spoelkeuken en het magazijn aan [eiseres] zijn verkocht. Tot dit oordeel hebben de volgende feiten en omstandigheden - in onderlinge samenhang bezien - bijgedragen:
- Na diverse verbouwingen zijn het magazijn en de spoelkeuken feitelijk bij het restaurant gaan horen en bij het restaurant in gebruik. Het magazijn is niet (langer) via de woning te bereiken.
- Ter comparitie heeft [eiseres] onweersproken verklaard dat in het rapport van Rijk de taxatiewaarden voor het restaurant en de woning zijn vermeld en dat dat rapport bij de prijsonderhandelingen voor de aankoop van het restaurant als leidraad is gebruikt. In dat rapport is ervan uitgegaan dat magazijn en spoelkeuken deel uitmaken van het restaurant.
- Voorafgaand aan de koop, zo heeft [eiseres] onweersproken ter comparitie verklaard, heeft [eiseres] het café-restaurant gezien, inclusief het magazijn en de spoelkeuken. De woning is toen niet bezichtigd.
- Na verkoop van het restaurant zijn [eiseres] en vervolgens ook [B] gebruik blijven maken van deze ruimtes, zonder dat gebleken is dat daartoe een aparte afspraak is gemaakt en zonder dat daarvoor een vergoeding is betaald. De in die ruimtes aanwezige koel- en vriescel en vaatwasmachine zijn door [eiseres] (en later door [B]) overgenomen.
Het feit dat [eiseres] en vervolgens [B] ook een koopoptie op de woning hadden, doet aan het voorgaande niet af. Ook het verweer dat [eiseres] in de openbare registers had kunnen zien dat het magazijn en de spoelkeuken kadastraal gezien bij de woning hoorden, kan [gedaagde] niet baten. Doorslaggevend is welke bedoeling partijen hadden bij het sluiten van de koopovereenkomst.
Gelet op het voorgaande wordt de vordering toegewezen. De gevorderde dwangsom is niet toewijsbaar. Immers heeft [eiseres] ook gevorderd te bepalen dat indien [gedaagde] zijn medewerking aan levering niet binnen twee weken heeft verleend, het vonnis in de plaats van diens medewerking zal treden, welke vordering zal worden toegewezen. Dat maakt het opleggen van een dwangsom als pressiemiddel om aan de veroordeling tot levering te voldoen overbodig.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt [gedaagde] tot levering van de ruimtes spoelkeuken en garage/magazijn gelegen aan het [adres], kadastraal bekend Yerseke sectie G nummer [kadastraal nummer 2] aan [eiseres] binnen twee weken na betekening van dit vonnis, door middel van de rectificatieakte d.d. 30 januari 2008 en een tussen partijen nader op te maken schets;
- bepaalt dat indien [gedaagde] weigert (binnen twee weken na betekening van dit vonnis) zijn medewerking aan levering van de ruimtes te verlenen, dit vonnis in de plaats van zijn medewerking treedt;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.251,77, waarvan € 254,- aan vastrecht, € 93,77 aan overige verschotten en
€ 904,- wegens kosten voor de advocaat, en in de nakosten van € 131,-, vermeerderd met de wettelijke rente over die bedragen vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis;
verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2008.