Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/1254
Uitspraakdatum:
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.5 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[Naam], wonende te [Woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veere,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 op € 350.000,--. De beschikking met dagtekening 31 maart 2007 heeft nummer [nummer].
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2007 de waarde verlaagd naar
€ 298.000,--.
Eiser heeft daartegen bij brief van 1 december 2007 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 september 2008 te Middelburg. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen M.G. van Dommele en N.P.C. Geerts. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met aanbouw woonruimte, vrijstaande garage, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is ongeveer 350 m³, de inhoud van de aanbouw woonruimte is ongeveer 200 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 2.170 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser is van mening dat de nader vastgestelde waarde te hoog is en dat dit een waardestijging betekent van 35 %. De waardestijging van de woning wijkt teveel af van het gemiddelde stijgingspercentage. Tijdens de vorige beroepsprocedure heeft de rechtbank de waarde vastgesteld op € 220.000,-- en deze waarde dient als uitgangspunt te dienen voor de huidige waarde. Er is onvoldoende rekening gehouden met de ondoelmatige ruimtes van de woning, de omgevings- en liggingsfactoren zoals de nabijgelegen camping en het landbouwbedrijf en de ligging in de stankcirkel van het nabij gelegen pluimveebedrijf.
Verweerder heeft de nader vastgestelde waarde gehandhaafd. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 februari 2008 door WOZ-taxateur N.J.M.W. Wiersma-van Ham. Volgens dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op
€ 402.000,--. Verweerder heeft verklaard dat uit nader onderzoek is gebleken dat er voor de woning geen verkoopbelemmerende omstandigheden zijn zodat de woning los van het naastgelegen object [adres] verkocht kan worden. Daarnaast is uit een onderzoek met betrekking tot de geurbelasting van het in de buurt gelegen pluimveebedrijf gebleken dat de berekende geurbelasting onder de gestelde norm van 8,00 blijft. De waarde van de woning is in de bezwarenfase voor voornoemde omstandigheden dan ook ten onrechte verlaagd en de actuele waarde per waardepeildatum 1 januari 2005 is daarom € 402.000,--. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van de referentieobjecten [adres] te Vrouwenpolder (verkocht op 24 maart 2005 voor € 660.000,--), [adres] te Vrouwenpolder (verkocht op 3 mei 2004 voor € 520.000,--), [adres] te Grijpskerke (verkocht op 29 april 2004 voor € 375.000,--) en [adres] te Serooskerke (verkocht op 22 december 2006 voor € 397.500,--). De referentieobjecten zijn vergelijkbaar en met verschillen is rekening gehouden. Met de loze ruimtes in de woning is rekening gehouden. De ligging van de woning is vergelijkbaar met die van de referentieobjecten. De vorige waarde en gemiddelde prijsstijgingen zijn niet relevant.
Beoordeling van het geschil.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met zogeheten referentieobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Voor zover eiser heeft bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat, voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten, deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud
en m²-/m³-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk zijn gemaakt. Voorts dienen de onderlinge verschillen ook in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in het waardeniveau.
Uit het hiervoor vermelde taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning hoger is getaxeerd, namelijk op € 402.000,--, dan de waarde na vermindering van de beschikking. Met de verwijzing naar het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten verkocht zijn tussen 29 april 2004 en 22 december 2006 en, gelet op het bouwjaar en het feit dat het vrijstaande woningen zijn, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen ten opzichte van de woning maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in inhoud en perceeloppervlakte voldoende rekening is gehouden. Dit blijkt ook uit de taxatiematrix van het taxatierapport waarin onder andere tot uitdrukking komt welke m2- en m3-prijzen zijn gehanteerd. Uit de gegevens in het taxatierapport is aannemelijk gemaakt dat met de bijzondere kenmerken van de woning, waaronder de ondoelmatige ruimte, rekening is gehouden. Verweerder heeft ter zitting verder aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning vergelijkbaar is met de ligging van de referentieobjecten. Verweerder heeft daarbij verklaard dat het referentieobject [adres] aan de overzijde van een druk kruispunt is gelegen en uitkijkt op een bedrijventerrein. Het referentieobject [adres] is omgeven door een fruitteeltbedrijf en andere bedrijven en het referentieobject [adres] is gelegen naast een gebouw dat dient als opslag voor allerlei materialen. Nu de waarde van de woning op een substantieel lager bedrag is vastgesteld, kan niet worden gezegd dat deze waarde, in verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen van deze referentieobjecten, te hoog is vastgesteld.
De beroepsgronden van eiser leiden niet tot een ander oordeel. Voor zover eiser bepleit dat aan de woning een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met de vorige WOZ-waarde en dat moet worden uitgegaan van een waardering op basis van gemiddelde prijsstijgingen, overweegt de rechtbank dat een vergelijking met de vorige WOZ-waarde en een waardering volgens gemiddelde prijsstijgingen niet berust op bepalingen van de Wet WOZ zodat een zodanig beroep niet kan slagen. Dit geldt ook voor het standpunt van eiser dat de waarde van de woning in de vorige beroepsfase door deze rechtbank is vastgesteld op € 220.000,--, De Wet WOZ gaat namelijk uit van een waardebepaling op basis van transactiegegevens van referentieobjecten die op of rond de waardepeildatum 1 januari 2005 zijn verkocht. In dat kader is een gemiddelde prijsstijging en de vorige vastgestelde waarde door deze rechtbank niet relevant.
Voor zover is gesteld dat van de ligging in de nabijheid van een pluimveebedrijf een waardedrukkende invloed in verband met stankoverlast uitgaat, volgt de rechtbank deze stelling van eiser niet. Uit de berekening van verweerder blijkt dat de in het tijdvak geldende normen niet zijn overschreden. Eiser zelf heeft geen contrarapportage overgelegd zodat de rechtbank in het licht van hetgeen eiser daaromtrent heeft gesteld, onvoldoende aanknopingspunten heeft om de bevinding van verweerder niet voor juist te houden.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
4. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
5. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 4 november 2008
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.H. Nomes, in tegenwoordigheid van F. L. Blok, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 5 november 2008
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep;
d. de gronden van het hoger beroep.