Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
63534 / HA ZA 08-322
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 63534 / HA ZA 08-322
Vonnis van 14 januari 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEURSGEBOUW VLISSINGEN B.V.,
gevestigd te Vlissingen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. J. Boogaard,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE MIDDELBURG,
zetelend te Middelburg,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. U.T. Hoekstra,
Partijen zullen hierna Beursgebouw en De Gemeente genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 10 september 2008
de conclusie ter comparitie tevens conclusie van antwoord in reconventie;
het proces-verbaal van comparitie van 14 november 2008.
De feiten
De Gemeente heeft door middel van een openbare inschrijving te koop aangeboden het kantoor-/schoolgebouw met ondergrond en tuin gelegen aan de [adres] in Middelburg. De Gemeente heeft de voorwaarden waaronder de procedure met betrekking tot verkoop van de onroerende zaak zou plaatsvinden schriftelijk vastgelegd. Eén van de voorwaarden luidt als volgt:
Met de door voor hem gunstigste bieder, zijnde een combinatie van prijs en beoogd gebruik, zal verder onderhandeld worden. (…) Verkoop geschied onder de opschortende voorwaarde dat het college van burgemeester en wethouders van Middelburg tot de verkoop besluit.
De advertentie/informatiemap vermeldt:
De huidige bestemming van het object is “openbare en bijzondere doeleinden”. Onder voorwaarden zou een woonbestemming tot de mogelijkheden behoren, waarbij het object is te splitsen in twee woningen.
Beursgebouw heeft een bod uitgebracht. Zij heeft in het Inschrijvingsformulier verklaard dat zij heeft kennisgenomen van de voorwaarden met betrekking tot de verkoop bij inschrijving door de eigenaar van de [adres] in Middelburg. Beursgebouw heeft het door haar beoogde gebruik omschreven als realisatie van een woonproject met minimaal twee woonhuizen. Beursgebouw was de hoogste inschrijver. De Gemeente heeft het voornemen de onroerende zaak voor € 495.000,00 te verkopen aan Woongoed Middelburg. Bij brief d.d. 13 juni 2008 heeft Beursgebouw de Gemeente verzocht om alsnog met haar in onderhandeling te treden. De Gemeente heeft aan dat verzoek geen gevolg gegeven. Beursgebouw heeft ter verzekering van haar vordering tot levering ten laste van de Gemeente conservatoir beslag tot levering gelegd.
Het geschil
in conventie
Beursgebouw vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I voor recht verklaart dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld tegenover Beursgebouw en uit dien hoofde verplicht is de door Beursgebouw geleden schade te vergoeden;
II de Gemeente beveelt binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis met Beursgebouw in onderhandeling te treden met betrekking tot de verkoop van de onroerende zaak aan de [adres] in Middelburg zulks op verbeurte van een door de Gemeente aan Beursgebouw te verbeuren dwangsom van € 10.000,00 per kalenderdag voor iedere dag dat zij hiermee in gebreke is;
III de Gemeente veroordeelt schadevergoeding aan Beursgebouw te betalen nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de regels van de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
IV de Gemeente veroordeelt in de kosten van deze procedure, de kosten van het gelegde beslag daaronder begrepen.
Beursgebouw legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. De Gemeente heeft in de door haar van toepassing verklaarde verkoopvoorwaarden als uitgangspunt kenbaar gemaakt dat met de gunstigste bieder, zijnde een combinatie van prijs en beoogd gebruik, verder onderhandeld zou worden. Beursgebouw heeft het hoogste bod uitgebracht. Zij heeft zich daarbij laten leiden door de door de Gemeente in de verkoopdocumentatie aangegeven mogelijke bestemming. Beursgebouw verkeerde door toedoen van de Gemeente in de veronderstelling dat de onroerende zaak een woonbestemming zou krijgen. Indien Beursgebouw met de voorkeur van de Gemeente bekend zou zijn geweest dan zou zij in overeenstemming daarmee hebben ingeschreven. De Gemeente heeft geen eerlijk spel gespeeld. Zij heeft Woongoed tevoren op de hoogte gesteld van haar wensen. De Gemeente had van tevoren een voorkeur en zij had dat tevoren aan alle belangstellende kenbaar moeten maken. De Gemeente heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Woongoed heeft onder één hoedje gespeeld met de Gemeente. Beursgebouw heeft bij brief d.d. 13 juni 2008 haar aanbod van € 561.900,00 gehandhaafd en zich daarbij tevens bereid verklaard de onroerende zaak onder marktconforme condities te verhuren aan het Center for Transatlantic Studies. Op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen Beursgebouw en de Gemeente met betrekking tot de onroerende zaak en de overige omstandigheden stond het de Gemeente niet vrij de onderhandelingen met Beursgebouw af te breken. De Gemeente heeft de genoemde onderwijsinstelling een materiële subsidie verstrekt. Het verstrekken van materiële subsidies is een vorm van illegale staatssteun en als zodanig in strijd met de Europese mededingingswetgeving. Beursgebouw was niet bekend met de materiële subsidieverlening en behoefde er geen rekening mee te houden dat subsidieverlening een beslissende rol zou spelen bij de beoordeling van de biedingen. Door de subsidieverlening niet te vermelden dan wel Beursgebouw op het verkeerde been te zetten heeft de Gemeente onrechtmatig gehandeld.
De Gemeente voert verweer. Beursgebouw heeft met een bedrag van € 591.900,00 het hoogste (financiële) bod uitgebracht. Het hoogste bod is echter door de gemeenteraad niet beoordeeld als het meest gunstige bod. De Gemeente heeft het daarbij doorslaggevend geacht dat Woongoed Middelburg van plan was de onroerende zaak te verhuren aan het Center for Transatlantic Studies, een instituut dat gelieerd is aan de Roosevelt Academy. Het was Beursgebouw bekend dat de Gemeente niet per definitie de hoogste prijs doorslaggevend heeft willen laten zijn. Op basis van het besluit van de gemeenteraad is de Gemeente overgegaan tot verkoop aan Woongoed op de voorwaarde dat Woongoed het pand zou verhuren aan de aan de Roosevelt Academy gelieerde Centre for Transatlantic Studies. Voorafgaand aan dit besluit heeft de gemeenteraad een motie verworpen om tot verkoop over te gaan aan de hoogste bieder die hiermee een maatschappelijk doel beoogt. Er was geen sprake van een voorkeursbestemming. Alle gegadigden zijn gelijk behandeld. De procedure was transparant, openbaar en democratisch. De belangen zijn gewogen door een democratisch orgaan. Geen van de raadsleden heeft een stem uitgebracht ten gunste van Beursgebouw. De Gemeente heeft uitdrukkelijk aangegeven dat het niet alleen ging om de prijs maar ook om het beoogde gebruik. Zij concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Beursgebouw in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de uitspraak tot aan de dag van voldoening.
in reconventie
De Gemeente vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Beursgebouw veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding, te bepalen door toepassing van een rente percentage conform de daggeld tarieven A,B,C en D zoals aangegeven onder sub 7 van de conclusie van eis in reconventie, subsidiair een rentepercentage van 4% op jaarbasis over een bedrag van € 495.000,00 vanaf 1 augustus 2008 tot de dag van opheffing van het conservatoir beslag van 13 juni 2008 met veroordeling van Beursgebouw in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de uitspraak tot aan de dag van voldoening.
Beursgebouw voert verweer. Zij verwijst naar hetgeen zij in conventie heeft gesteld. De vorderingen van Beursgebouw zijn gegrond zodat geen sprake is van onrechtmatig beslag. De Gemeente heeft Beursgebouw niet één keer verzocht het beslag op te heffen. Zij betwist voorts dat de Gemeente schade heeft geleden. De koopovereenkomst tussen de Gemeente en Woongoed is bepalend voor de datum van levering. De Gemeente heeft de koopovereenkomst niet overgelegd. Beursgebouw gaat er vooralsnog van uit dat de Gemeente en Woongoed nog geen datum van levering zijn overeengekomen, zodat de Gemeente geen schade heeft geleden.
De beoordeling
in conventie
De rechtbank is van oordeel dat het door de Gemeente bij inschrijving ten verkoop aanbieden van het kantoor-/schoolgebouw met ondergrond en tuin gelegen aan de [adres] in Middelburg moet worden opgevat als een uitnodiging om met de Gemeente in onderhandeling te treden. Zoals voor iedere overeenkomst geldt ook voor de onderhavige overeenkomst dat zij eerst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. De rechtbank passeert de stelling dat de Gemeente tegenover Beursgebouw onrechtmatig heeft gehandeld. Er bestaat geen rechtsregel die de gemeente gebiedt om bij een inschrijving in het algemeen of in dit geval in het bijzonder door gunning een overeenkomst tot stand te brengen met Beursgebouw als hoogste bieder. De Gemeente heeft de voorwaarden waaronder de procedure met betrekking tot verkoop van de onroerende zaak zou plaatsvinden schriftelijk vastgelegd. Niet is gebleken dat de Gemeente in afwijking van deze voorwaarden heeft gehandeld. Het was Beursgebouw op grond van deze voorwaarden bekend dat de Gemeente niet per definitie de hoogste prijs doorslaggevend heeft willen laten zijn. Het stond de Gemeente vrij om bij de gunning haar eigen belang – de huisvesting van het aan de Roosevelt Academy gelieerde Centre for Transatlantic Studies – te laten prevaleren boven de belangen van Beursgebouw. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling dat er sprake zou zijn van een materiële subsidieverstrekking nu gesteld, noch gebleken is dat Woongoed de onroerende zaak op non-conforme voorwaarden aan Centre for Transatlantic Studies gaat verhuren. De rechtbank zal de vordering van Beursgebouw afwijzen.
Beursgebouw zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Gemeente worden begroot op:
- vast recht € 254,00
- salaris procureur € 904,00 (2 punt × tarief EUR 452,00)
Totaal € 1158,00
in reconventie
Beursgebouw heeft gemotiveerd betwist dat de Gemeente als gevolg van het gelegde beslag schade heeft gelden. De rechtbank is met Beursgebouw van oordeel dat niet de verkoopvoorwaarden bepalend zijn voor de datum van levering en betaling van de koopsom, maar de door de Gemeente met Woongoed gemaakte afspraken. Nu de Gemeente daarover niets heeft gesteld en evenmin de koopovereenkomst heeft overgelegd, ondanks het feit dat zij ter gelegenheid van de comparitie van partijen daartoe in de gelegenheid is geweest, gaat de rechtbank er van uit dat de Gemeente (nog) geen schade heeft geleden. De rechtbank zal de vordering van de Gemeente derhalve afwijzen.
De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op € 452,00 wegens salaris procureur.
De beslissing
De rechtbank
in conventie
wijst de vorderingen af,
veroordeelt Beursgebouw in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1158,00,
in reconventie
wijst de vordering af
veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van Beursgebouw tot op heden begroot op € 452,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op14 januari 2009