Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
56974 / HA ZA 07-144
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 56974 / HA ZA 07-144
Vonnis van 11 maart 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te Zierikzee,
eiser,
advocaat mr. S.J. Nijssen te Zierikzee,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SINKE KOMEJAN B.V.,
gevestigd te Middelburg,
gedaagde,
advocaat mr. M.L. Huisman te Goes.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 19 december 2007,
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 27 maart 2008,
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 9 september 2008,
de conclusie na enquête van de zijde van [eiser],
de conclusie na enquête van de zijde van Sinke Komejan,
de antwoordconclusie na enquête van de zijde van [eiser] met producties,
de antwoordakte producties van de zijde van Sinke Komejan.
De verdere beoordeling
In het tussenvonnis van 19 december 2007 is [eiser] toegelaten te bewijzen dat
hij Sinke Komejan na het eerste bod van [H] heeft verzocht om contact met [familie H] op te nemen met de vraag of [familie H] een formeel bod wilde uitbrengen en
[familie H] op 28 augustus 2003 een bod van € 498.000,-- had uitgebracht als zij op die dag zou zijn benaderd door Sinke Komejan, en dat [eiser] dit bod had aanvaard.
Sinke Komejan is in hetzelfde tussenvonnis toegelaten te bewijzen dat
[familie H] meermalen, waaronder tijdens de derde bezichtiging, aan Sinke Komejan heeft medegedeeld geen bod uit te willen brengen zolang haar eigen woning in Schiedam niet was verkocht.
[eiser] heeft zichzelf, zijn echtgenote, de heer en mevrouw [familie H], de heer [S] en de heer [H] laten horen. Sinke Komejan heeft de heer [DB] en de heer [Se] laten horen. De door [eiser] opgeroepen getuigen zijn met betrekking tot bewijsopdracht 1 en 2 in enquête gehoord en met betrekking tot bewijsopdracht 3 in contra-enquête. De door Sinke Komejan opgeroepen getuigen zijn met betrekking tot bewijsopdracht 3 in enquête gehoord en met betrekking tot bewijsopdracht 1 en 2 in contra-enquête.
[eiser] is erin geslaagd te bewijzen dat hij [DB], medewerker van Sinke Komejan, na het eerste bod van [H] op of omstreeks 28 augustus 2003 heeft verzocht om contact met [familie H] op te nemen.
Hij verklaart daarover zelf dat hij de middag nadat zowel [H] als [familie H] de woning hadden bezichtigd, door makelaar [DB] (van Sinke Komejan) is gebeld. [DB] had hem toen gezegd dat [H] een bod van € 440.000,-- kosten koper had gedaan. Hij had daarop geantwoord dat bod niet te accepteren, omdat hij het te laag vond. Hij had toen tegen [DB] gezegd: “ga maar [familie H] bellen of zij een bod uitbrengen en zeg dat [H] een bod heeft uitgebracht.” [DB] had hem daarop gezegd dat hij dat zou doen. Een dag later had [DB] hem teruggebeld en gezegd dat [familie H] van de koop afzag, omdat hij de financiering niet rond kon krijgen.
Aangezien [eiser] als partijgetuige een verklaring omtrent een door hem zelf te bewijzen feit heeft afgelegd, kan zijn verklaring slechts dienen ter aanvulling van ander onvolledig bewijs. Dat andere onvolledige bewijs is gelegen in de getuigenverklaring van zijn echtgenote en in de verklaringen van [DB] en [Se].
Zijn echtgenote verklaart als getuige dat zij erbij was toen [DB] met het bod van [H] belde en dat zij meeluisterde via de intercom. Zij en haar man hadden het bod te laag gevonden en tegen [DB] gezegd: “bel de familie [familie H] op of ze een bod willen doen.” [DB] had gezegd dat hij dat zou doen.
[DB] verklaart als getuige: “De volgende dag heeft [H] gebeld met een bod van ongeveer € 430.000,00. Ik heb [eiser] gebeld. Hij vond het bod te laag. Ik denk dat [familie H] toen ook ter sprake is geweest, maar ik weet niet precies hoe. Na dit telefoongesprek heb ik contact opgenomen met de heer [Se]. De heer [Se] had namelijk eerder contact gehad met de familie [familie H]. De heer [Se] vertelde dat de familie [familie H] nog geen koopbeslissing kon nemen. Dat had hij enkele dagen eerder met hen besproken. Daarop heb ik teruggebeld met de heer [eiser] en heb ik hem dit verteld.”
[Se] verklaart als getuige dat [DB] hem had gebeld om te zeggen dat hij in onderhandeling was met [H]. Hij had toen met [DB] besproken of [familie H] erbij betrokken moest worden en dat daarvan de consequentie zou zijn dat de onderhandelingen met [H] gestopt moesten worden. Hij verklaart verder dat hij zich niet kan herinneren dat [DB] een reden heeft opgegeven waarom hij vroeg of het verstandig was [familie H] erbij te betrekken.
Uit de verklaringen die [DB] en [Se] in contra-enquête hebben afgelegd, kan worden afgeleid dat [DB] in het telefoongesprek, waarin hij het eerste bod van [H] overbracht, met [eiser] over het benaderen van [familie H] heeft gesproken. Er is geen andere reden naar voren gekomen voor het overleg tussen [DB] en [Se] over het betrekken van [familie H] bij de onderhandelingen, terwijl het van de kant van [eiser] logisch is dat hij [familie H] erbij wil betrekken, omdat het bod van [H] ten opzichte van de vraagprijs vrij laag was. Gelet op de verklaringen van [DB] en [Se], aangevuld met de verklaringen van [eiser] en zijn echtgenote staat thans voldoende vast dat [eiser] Sinke Komejan heeft gevraagd contact op te nemen met [familie H] over een bod.
Uit het feit dat
[familie H] de woning in maart 2004 alsnog van [H] heeft gekocht, kan haar serieuze belangstelling voor de woning worden afgeleid. De heer en mevrouw [familie H] bevestigen dat ook in hun getuigenverklaring. Bovendien blijkt de wens van [familie H] naar de [adres] te Burgh-Haamstede te verhuizen uit het feit dat zij in de periode nadat [H] de woning van [eiser] had gekocht, bij de bewoners van verschillende huizen aan die weg briefjes in de bus heeft gedaan met de vraag of zij hun woning aan haar wilden verkopen. Mevrouw [familie H] verklaart als getuige dat zij in verschillende huizen aan de [adres] is wezen kijken, maar dat die alle in het niet vielen bij de woning van [eiser]. Het bestaan van die belangstelling bewijst op zichzelf niet dat [familie H] op of omstreeks 28 augustus 2003, althans de dag waarop zij de woning voor de derde keer bezichtigden en [H] voor de eerste keer, ook een bod van € 498.00,00 op de woning zouden hebben uitgebracht. Wel ondersteunen deze feiten en omstandigheden de geloofwaardigheid van de verklaringen die de heer en mevrouw [familie H] verder als getuigen hebben afgelegd.
Mevrouw [familie H] verklaart als getuige dat zij de woning voor de derde keer gingen bezichtigen, om tot een definitieve afronding te komen en om te kijken hoe hoog hun bod zou zijn. Zij twijfelden over de hoogte, maar wilden wel onder de vraagprijs gaan zitten. Bij de derde bezichtiging had [DB] gezegd dat er nog andere kijkers (rechtbank: [H]) waren. Mevrouw [familie H] verklaart dat zij daarvan schrokken en dat zij [DB] hebben gevraagd of er haast bij was. [DB] had daarop geantwoord, dat dat niet het geval was.
Haar echtgenoot verklaart als getuige dat zij voor de derde keer de woning gingen bekijken om nog wat maten op te nemen en te bekijken wat er verder gedaan moest worden. Op hun vraag zei [DB] dat van de andere kijkers geen gevaar te duchten was. Hij verklaart verder dat hij specifiek gevraagd heeft of zij een bod uit moesten brengen of een optie moesten nemen. [DB] had hen daarop geantwoord dat zij bovenaan het lijstje stonden. Ten slotte verklaart de heer [familie H]: “Als ik een bod had mogen uitbrengen had ik geboden onder de vraagprijs, maar ik had wel de vraagprijs willen betalen. Ik kan geen exact bedrag noemen. We zouden het niet op de vraagprijs laten afketsen.”
De getuigen [S], [H] en mevrouw [eiser] kunnen met betrekking tot de vraag of [familie H] een bod had willen uitbrengen als zij daartoe op of omstreeks 28 augustus 2003 in de gelegenheid was gesteld, niets verklaren.
[eiser] verklaart als getuige dat hij, als [familie H] in augustus 2003 de vraagprijs van € 498.000,-- geboden had, daarmee accoord was gegaan.
Op grond van de aangehaalde verklaringen van de heer en mevrouw [familie H] en de heer [eiser], alsmede de op grond van voormelde feiten en omstandigheden gebleken serieuze belangstelling van [familie H] voor de woning, heeft [eiser] voldoende bewijs bijgebracht van zijn stelling dat [familie H] in augustus 2003 voor de woning € 498.000,-- geboden zou hebben en dat hij dit bod (de vraagprijs) zou hebben aanvaard.
De verklaringen die [DB] en [Se] in contra-enquête hebben afgelegd, ontkrachten het door Delfaauw bijgebrachte bewijs niet. [DB] bevestigt dat de heer en mevrouw [familie H] hem bij de bezichtiging in augustus 2003 hebben gevraagd of de andere kijkers ([H]) serieuze mensen waren en dat hij hen daarop heeft geantwoord dat hij niet verwachtte dat zij de woning gingen kopen. Volgens [DB] is niet gesproken over een optie of over financiën en ook niet over nader contact. [Se] was bij de derde bezichtiging niet aanwezig en heeft direct na die bezichtiging ook geen contact met [familie H] gehad.
Op grond van hetgeen zij heeft overwogen in haar tussenvonnis van 19 december 2007 en in bovenstaande overwegingen komt de rechtbank tot de slotsom dat Sinke Komejan is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en dat de door [eiser] gestelde schade - het verschil tussen de vraagprijs en de door [H] betaalde koopprijs - daardoor is veroorzaakt. Sinke Komejan is voor die schade aansprakelijk, tenzij de tekortkoming haar niet kan worden toegerekend. Daarop is de derde bewijsopdracht gericht. Als Sinke Komejan bewijst dat zij er van uit mocht gaan dat ook als zij [familie H] wel had benaderd op het verzoek van [eiser] ten tijde van het uitbrengen van het bod van [H], [familie H] geen bod zou hebben uitgebracht, is zij niet tot schadevergoeding verplicht. Sinke Komejan heeft daartoe gesteld dat [familie H] haar meermalen, waaronder tijdens de derde bezichtiging, heeft medegedeeld geen bod uit te willen brengen zolang haar eigen woning in Schiedam niet was verkocht. [eiser] heeft dit weersproken.
Sinke Komejan heeft haar directeur [Se] en haar medewerker [DB] als getuige laten horen. [Se] moet worden aangemerkt als partijgetuige, zodat zijn verklaring slechts kan dienen ter aanvulling van ander - onvolledig - bewijs.
[DB] kan niet uit eigen wetenschap verklaren of [familie H] geen bod uit zou willen brengen zolang haar woning in Schiedam niet is verkocht. Hij verklaart dat hij voorafgaand aan de (derde) bezichtiging met [familie H] had begrepen dat zij de woning van [eiser] op dat moment niet kon en wilde kopen, omdat haar eigen huis nog niet in de verkoop was. Hij verklaart echter niet op grond waarvan hij dat had begrepen. [DB] verklaart verder als getuige dat hij alleen tijdens de derde bezichtiging contact heeft gehad met [familie H] en dat hij niet met zekerheid durft te zeggen of hij haar toen over het huis in Schiedam heeft gesproken. [Se] had hem, in het telefoongesprek dat hij met hem had nadat hij het bod van [H] met [eiser] had besproken, verteld dat [familie H] geen koopbeslissing kon nemen. Dat had [Se] enkele dagen eerder met [familie H] besproken.
[Se] verklaart als getuige dat hij op 14 augustus 2003 telefonisch contact met [familie H] heeft opgenomen met de vraag of ze nog interesse had in de woning. Daarop had [familie H] aan hem aangegeven, dat ze eerst zekerheid wilde hebben over de verkoop van hun huis in Schiedam. In het door Sinke Komejan bijgehouden DigiDos-systeem (door [eiser] als productie bij antwoordconclusie na enquête overgelegd) staat dat [familie H] ter gelegenheid van de (tweede) bezichtiging op 24 juli 2003 heeft gezegd dat zij er serieus over nadenkt en dat [Se] op 14 augustus 2003 met haar heeft gebeld. Daarvan is aangetekend in DigiDos: “Interesse groot maar eigen woning.”
Uit het voorgaande is af te leiden dat [familie H] met [Se] over de verkoop van de eigen woning in Schiedam heeft gesproken. Echter: ná het telefoongesprek op 14 augustus 2003 heeft [familie H] de afspraak voor de derde bezichtiging op 27 augustus 2003 (de dag waarop ook [H] de woning heeft bezichtigd) gemaakt. Tijdens die bezichtiging, zo blijkt uit de hierboven aangehaalde verklaringen van de heer en mevrouw [familie H] (r.o. 2.4) en [DB] (r.o. 2.5), heeft [familie H] haar interesse voor de woning en haar zorg dat een ander de woning zou kopen, duidelijk laten blijken. Sinke Komejan is er derhalve niet in geslaagd te bewijzen dat [familie H] haar op of omstreeks 27 augustus 2003 heeft meegedeeld geen bod uit te willen brengen zolang haar eigen woning in Schiedam niet was verkocht. Integendeel: gelet op de gang van zaken mocht Sinke Komejan er op of omstreeks 27 augustus 2003 niet op grond van eerdere mededelingen van [familie H] van uitgaan dat [familie H], wetende dat een ander een bod had uitgebracht, niet zou bieden.
De conclusie is dan ook dat Sinke Komejan door, ondanks het verzoek van [eiser], geen contact met [familie H] op te nemen na het bod van [H], toerekenbaar tekortgeschoten is. Zij is derhalve aansprakelijk voor de daardoor ontstane schade van [eiser]. Deze schade bestaat uit het verschil tussen de vraagprijs en de door [H] betaalde koopprijs, derhalve € 498.000,-- minus € 450.000,-- is € 48.000,--. De vordering van [eiser] kan dan ook tot dit bedrag worden toegewezen, vermeerderd met de niet weersproken wettelijke rente vanaf 2 september 2003. Het meer gevorderde zal, gelet op rechtsoverweging 4.5 van het tussenvonnis, waarin is overwogen dat restitutie van de courtage niet toewijsbaar is, worden afgewezen.
Sinke Komejan zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser] worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op:
- dagvaarding € 84,31
- vastrecht € 1.230,--
- getuigenkosten € 62,40
- salaris advocaat € 4.023,-- (4,5 x tarief € 894,--)
Totaal € 5.399,71.
De beslissing
De rechtbank
veroordeelt Sinke Komejan B.V. tot betaling aan [eiser] van € 48.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 september 2003 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt Sinke Komejan B.V. tot betaling aan [eiser] van diens proceskosten, tot dusver begroot op € 5.399,71;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2009