Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/903
Uitspraakdatum:
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[Naam]gemachtigde W. Apoll,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als
[adres] 3 te Middelburg (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 op € 2.150.000,--. Bij genoemde beschikking zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2008 (hierna: de OZB-aanslagen) opgelegd. Het aanslag-/beschikkingbiljet met dagtekening 29 februari 2008 heeft nummer 1638814.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 september 2008 de WOZ-beschikking en de OZB-aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 18 september 2008 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 mei 2009 te Middelburg. Eiseres is vertegenwoordigd door W. Apoll en C.A. van Reenen. Namens verweerder zijn verschenen A. Kooman, R.F.P. van Hercules en R.E. Hoebeke. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Het object bestond op 1 januari 2008 (aanvang van het tijdvak) uit twee percelen bouwgrond. Eiseres heeft het object in juli 2007 gekocht voor € 2.187.500,--, exclusief omzetbelasting. Op 27 december 2007 is het object in eigendom overgegaan op eiseres. De inschrijving in het kadaster dateert van 28 december 2007. Eiseres wil ter plaatse een hotel realiseren. De percelen maken deel uit van een nieuwbouwproject. Op 10 december 2007 is aan eiseres een bouwvergunning eerste fase verleend. Op 1 januari 2008 waren er geen bouwactiviteiten. De bouwvergunning tweede fase is op 2 april 2008 verleend. Het object heeft in totaal een oppervlakte van ongeveer 21.500 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van het object op waardepeildatum 1 januari 2007. Partijen verschillen ook van mening of terecht een OZB-aanslag wegens het gebruik van het object is opgelegd.
Eiseres is van mening dat de waarde te hoog is. Het object is in 2007 weliswaar gekocht voor
€ 2.187.500,-- maar dit hield onder meer verband met de toezegging van de gemeente Middelburg dat het een zichtlocatie vanaf de snelweg zou blijven. Doordat echter een geluidswal is geplaatst, zal het hotel vanaf de A58 nauwelijks meer zichtbaar zijn. Voorts zijn percelen in de directe nabijheid voor substantieel lagere prijzen verkocht. Eiseres heeft voorts als gevolg van een rioolpersleiding die onder het object ligt, aanpassingen moeten treffen. Deze aanpassingen hebben een waardeverminderende invloed op de grondwaarde. Eiseres staat een waarde van € 1.887.500 voor. Eiseres stelt dat zij het object op 1 januari 2008 nog niet kon gebruiken. Er mocht niet worden gebouwd omdat er een bezwaarprocedure liep naar aanleiding van de bouwvergunning eerste fase. Eiseres heeft in dit verband ook gewezen op de terugkoopverplichting van de gemeente Middelburg ingeval procedures er toe zouden leiden dat de voorgenomen bebouwing niet zou kunnen worden gerealiseerd. Op 1 januari 2008 werd het object aangehouden als voorraad tot het moment dat er geen belemmeringen meer waren om te starten met de bouw.
Verweerder heeft de waarde gehandhaafd. De waarde van het object is bepaald door de totale oppervlakte van 21.500 m2 te vermenigvuldigen met een marktconforme gronduitgifteprijs van afgerond € 100,--. Er is uitgegaan van een zichtlocatie met horecabestemming. Volgens verweerder was eiseres op 1 januari 2008 gebruiker van het object aangezien zij op die datum voor eigen gebruiksdoeleinden over het object kon beschikken.
4. Beoordeling van het geschil
De waarde van het object
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ – voor zover hier van belang – wordt , in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, niet bepaald op de waarde in het economische verkeer, maar op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt onder meer rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
Het object ligt in Mortiere, een nieuw gebied aan de A58 aan de zuidkant van Middelburg, waarvan deel uitmaken een nieuwbouwwijk, een kantorenpark, een golfbaan en het Zeeuws Evenementen Podium (ZEP). Het object ligt bij de afrit van de A58 tussen de golfbaan en het ZEP. Het gaat aldus om een zichtlocatie met horecabestemming. Hiervan uitgaande, en gegeven het feit dat eiseres het object in juli 2007 heeft gekocht voor € 2.187.500,--, exclusief omzetbelasting, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat het object op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 2.150.000,--.
De beroepsgronden leiden niet tot een ander oordeel. De rechtbank acht op grond van de stukken en de ter zitting gegeven toelichting, niet aannemelijk dat het hotel als gevolg van een geluidswal niet meer zichtbaar zal zijn. Het feit dat voor een bedrijfslocatie van Politie Zeeland is uitgegaan van een lagere m2-prijs is verklaarbaar doordat het daar om een kantoorlocatie gaat. De aanwezigheid van een rioolpersleiding was, zo blijkt uit de akte van levering, ten tijde van de koop bij eiseres bekend en deze omstandigheid is dan ook verdisconteerd in de uit het transactiebedrag afgeleide grondprijs.
De OZB-aanslag (gebruikersdeel)
Ingevolge artikel 220, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet en de daarmee overeenkomende bepaling van artikel 1, eerste lid, onderdeel a, van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerendezaakbelastingen 2008 van de gemeente Middelburg wordt een gebruikersbelasting geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar een onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit of beperkt recht gebruikt.
Onder gebruik in de zin van de Gemeentewet en de Verordening wordt verstaan het metterdaad bezigen van een onroerende zaak ter bevrediging van de eigen behoefte. Het aanhouden van een perceel voor handels- of beleggingsdoeleinden is volgens vaste rechtspraak geen gebruik in de hiervoor genoemde zin. Deze doeleinden doen zich hier niet voor aangezien eiseres het object in juli 2007 heeft aangekocht met het doel om op de percelen zo spoedig mogelijk een hotel te bouwen. Eiseres had aldus concrete plannen voor het object en daartoe waren op 1 januari 2008 al de nodige stappen, namelijk het voorbereiden en aanvragen van bouwvergunningen, ondernomen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank voldoende grondslag om het object op 1 januari 2008 aan te merken als te worden gebruikt door eiseres. De OZB-aanslag 2008 is dan ook terecht opgelegd.
De conclusie van het voorgaande is dat de uitspraak op bezwaar van 10 september 2008 in rechte stand houdt. Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. Nomes, in tegenwoordigheid van F. L. Blok, griffier, en op 30 juli 2009 in het openbaar uitgesproken.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 30 juli 2009
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep;
d. de gronden van het hoger beroep.