Uitspraak
Uitspraak
2
63721 / HA ZA 08-343
11 februari 2009
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
63721 / HA ZA 08-34311 februari 2009
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 63721 / HA ZA 08-343
Vonnis van 18 februari 2009
in de zaak van
de stichting
STICHTING DOOR,
gevestigd te Middelburg,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. S.M.W.L. van Boven, gevestigd te Middelburg,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub[gedaagde sub. 1]]
gevestigd te Vlissingen,
2. [gedaagde sub. 2],
wonende te Veere,
gedaagden in conventie,
[gedaagde sub. 1] tevens eiseres in reconventie,
advocaat mr. E.H.A. Schute, gevestigd te Serooskerke, gemeente Veere.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 17 september 2008
het proces-verbaal van comparitie van 18 december 2008.
De feiten
Stichting Door richt zich op de resocialisatie van (ex-)gedetineerden. Zij exploiteert onder meer een opvanghuis. In 2007 zocht zij daarvoor een (nieuwe) locatie. [gedaagde sub. 1] exploiteert een makelaarskantoor. [gedaagde sub. 2] is directeur van [gedaagde sub. 1].
2.2. [gedaagde sub. 1] heeft op 11 juni 2007 – schriftelijk vastgelegd op 18 juni 2007 – gekocht het hotel-restaurant met ondergrond en erf, gelegen en staande aan de [adres] (hierna: [bedrijf]), voor € 650.000,-- k.k., inclusief € 40.000,-- voor inventaris. Afgesproken leveringsdatum was 1 oktober 2007.
2.3. In juni 2007 voerde [gedaagde sub. 1] in opdracht van Stichting Door onderhandelingen ter verkrijging van een pand in Poppendamme. Dat heeft niet tot aankoop geleid. [gedaagde sub. 1] heeft op enig moment daarna [bedrijf] aan Stichting Door aangeboden voor de (vraag-)prijs van € 790.000,-- k.k., inclusief inventaris.
2.4. Op 31 augustus 2007 heeft [gedaagde sub. 1] [bedrijf] verkocht aan V.O.F. ME Vastgoed (hierna: ME) voor de prijs van € 690.00,-- k.k., inclusief inventaris. Levering zou plaatsvinden op 1 oktober 2007.
2.5. Stichting Door had belangstelling voor [bedrijf] en is – via [gedaagde sub. 1] – in onderhandeling getreden met ME. Op 28 september 2007 vond bezichtiging plaats; na een verzoek van [gedaagde sub. 1] daartoe liet ME aan [gedaagde sub. 1] weten dat de vraagprijs € 825.000,-- k.k., exclusief inventaris, bedroeg. Huren was ook mogelijk. Die prijzen heeft [gedaagde sub. 1] op 4 oktober 2007 per e-mail aan Stichting Door meegedeeld, en daarbij gesteld:
“Mijn eerste reactie is dat ik de prijzen erg hoog vindt. (…) Gaarne overleg hierover.”
2.6. Op 1 oktober 2007 is [bedrijf] aan [gedaagde sub. 1] geleverd en door [gedaagde sub. 1] doorgeleverd aan ME.
2.7. Op 22 oktober 2007 heeft Stichting Door direct aansluitend op een zonder aanwezigheid van [gedaagde sub. 1] plaatsgevonden hebbende bezichtiging [bedrijf] van ME gekocht voor de prijs van € 850.000,-- k.k., inclusief inventaris. Levering vond plaats op 31 december 2007.
2.8. Bij nota van 30 oktober 2007 heeft [gedaagde sub. 1] bij Stichting Door een honorarium in rekening gebracht van 0,5% van de koopsom, zijnde (inclusief BTW) € 5.057,50. Over (de hoogte van) dat bedrag is overleg geweest met de [betrokkene] van Stichting Door. Stichting Door heeft die nota onbetaald gelaten.
Het geschil
in conventie
Stichting Door vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat [gedaagde sub. 1] en [gedaagde sub. 2] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verbintenissen ingevolge de overeenkomt van opdracht met Stichting Door, althans onrechtmatig jegens Stichting Door hebben gehandeld;
[gedaagde sub. 1] en [gedaagde sub. 2] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door Stichting Door geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
[gedaagde sub. 1] en [gedaagde sub. 2] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten.
3.2. Stichting Door stelt dat [gedaagde sub. 1] en [gedaagde sub. 2] als degene die de opdracht feitelijk uitvoerde, de informatieplicht voortvloeiend uit de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht (artt. 7:403 en 404 BW) hebben geschonden, doordat zij de Stichting Door niet op de hoogte hebben gebracht van de wijze en het tijdstip waarop [gedaagde sub. 1] de eigendom van [bedrijf] had verkregen en over de verkoopprijzen die bij de recente transacties waren gerealiseerd. Met name de onder 2.2 en 2.4 genoemde gegevens kende Stichting Door niet. De mededeling van [gedaagde sub. 1] in de e-mail van 4 oktober 2007 dat zij de prijs erg hoog vindt, acht Stichting Door onvoldoende: [gedaagde sub. 1] had toen concreet dienen aan te geven dat de vraagprijs bijna anderhalve ton hoger was dan de prijs die zij er enkele dagen eerder, toen zij het pand aan ME leverde, voor had ontvangen. Was Stichting Door wel volledig en juist ingelicht geweest, dan had zij [bedrijf] niet, althans niet voor de thans betaalde prijs van € 850.000,-- k.k. inclusief inventaris, gekocht. De op 22 oktober 2007 gesloten koopovereenkomst was onder voorwaarde van goedkeuring op uiterlijk 6 november 2007 door het bestuur van Stichting Door. Er was dus ook na 22 oktober 2007 nog ruimte om van de koop af te zien omdat de prijs veel te hoog was; [gedaagde sub. 1] heeft ook toen op de eerder betaalde prijzen niet gewezen. [gedaagde sub. 1] en [gedaagde sub. 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht en hebben daarnaast jegens Stichting Door onrechtmatig gehandeld. Stichting Door heeft daardoor schade geleden, waarvan de omvang nog niet vast staat.
3.3. [gedaagde sub. 1] en [gedaagde sub. 2] voeren verweer. [gedaagde sub. 2] is in de onderhavige kwestie alleen als directeur van [gedaagde sub. 1] opgetreden en niet persoonlijk aansprakelijk voor de door Stichting Door aan [gedaagde sub. 1] verweten handelingen.
[gedaagde sub. 1] stelt in het onderhandelingstraject tot aankoop door Stichting Door van [bedrijf] maar zeer beperkt betrokken te zijn geweest. Het e-mailbericht van 4 oktober 2007 was erop gericht met Stichting Door over de prijs te spreken en daarna met de verkoper in onderhandeling te gaan. Stichting Door heeft op de prijsvermelding in de e-mail echter niet inhoudelijk gereageerd. Zij had naar aanleiding daarvan met [gedaagde sub. 1] in gesprek kunnen gaan over de koopprijs en naar de eerder betaalde prijzen kunnen informeren. Stichting Door heeft dat niet gedaan. Zij heeft [gedaagde sub. 1] wel verzocht de onder 2.7 genoemde bezichtiging te regelen. Tijdens die bezichtiging is – buiten [gedaagde sub. 1] om – tussen Stichting Door (die zich door een deskundige liet bijstaan) en ME overeenstemming bereikt. Dat is zeer ongebruikelijk. [gedaagde sub. 1] heeft daarna voor Stichting Door de koopovereenkomst opgesteld. Nu [gedaagde sub. 1] niet bij het onderhandelingstraject betrokken was, kan Stichting Door haar niet verwijten dat zij haar onvoldoende van haar werkzaamheden op de hoogte heeft gehouden. [gedaagde sub. 1] betwisten dat Stichting Door, had zij de door haar genoemde informatie wel gehad, [bedrijf] niet, althans niet voor de nu overeengekomen prijs zou hebben gekocht.
in reconventie
3.4. [gedaagde sub. 1] vordert dat de rechtbank Stichting Door bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling aan haar van € 5.057,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 december 2007 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Stichting Door in de proceskosten in conventie en in reconventie.
3.5. [gedaagde sub. 1] stelt dat zij, nu zij niet zelf het onderhandelingstraject heeft gevoerd – haar courtage heeft beperkt. Dat is besproken met Stichting Door. In plaats van de gebruikelijke 1% van de koopsom is 0,5% (inclusief BTW € 5.057,50) in rekening gebracht. De factuur is nooit betwist.
3.6. Stichting Door stelt niet gehouden te zijn de – door haar al eerder betwiste – factuur te betalen. Nu [gedaagde sub. 1], zoals in conventie betoogd, toerekenbaar in de nakoming van verplichtingen uit opdracht is tekortgeschoten – en jegens Stichting Door onrechtmatig heeft gehandeld – ontbindt Stichting Door de overeenkomst van opdracht; tot aan die ontbinding heeft zij haar betalingsverplichting opgeschort. Subsidiair stelt zij dat het gefactureerde bedrag, gelet op de activiteiten die [gedaagde sub. 1] voor Stichting Door heeft verricht, te hoog is. Ter comparitie is verklaard dat namens Stichting Door een honorarium van 0,5% van de koopsom is afgesproken; dat was voordat de gestelde tekortkoming aan de kant van [gedaagde sub. 1] door Stichting Door was ontdekt.
De beoordeling
in conventie
Vast staat dat [gedaagde sub. 1] in opdracht van Stichting Door contact heeft opgenomen met ME om de mogelijkheid van aankoop door Stichting Door van [bedrijf] te onderzoeken. [gedaagde sub. 1] heeft eind september 2007 bij ME naar de vraagprijs voor dat pand geïnformeerd. Vervolgens heeft zij de van ME vernomen vraagprijs en eventuele huurprijs aan Stichting Door doorgegeven, en daarbij (in het onder 2.5 genoemde e-mailbericht) aangegeven de prijzen erg hoog te vinden en met Stichting Door in overleg te willen. Stichting Door stelt nu – dat is de grondslag van haar vordering – dat [gedaagde sub. 1] toen ook informatie had moeten geven over de prijs die zij zelf bij de onder 2.2 genoemde aankoop voor [bedrijf] had betaald en de prijs die zij bij de onder 2.4 genoemde verkoop aan ME had ontvangen. Daarbij gaat Stichting Door er (kennelijk) van uit dat [gedaagde sub. 1] er op bedacht moest zijn dat Stichting Door niet – zoals in de e-mail door [gedaagde sub. 1] verzocht – met haar in overleg zou treden en haar niet voor de verdere onderhandelingen zou inschakelen, maar dat zij zelfstandig – en zonder nader overleg met [gedaagde sub. 1] – in onderhandeling zou gaan met ME. Die opvatting oordeelt de rechtbank onjuist. Aangezien tussen partijen was overeengekomen dat [gedaagde sub. 1] voor Stichting Door [bedrijf] zou pogen te verwerven, kon [gedaagde sub. 1] in de e-mail volstaan met aan te geven dat zij (voordat zij voor Stichting Door met ME zou gaan overleggen) de gevraagde prijzen erg hoog vond en dat zij daarover met Stichting Door wilde overleggen (kennelijk om samen te bezien welke strategie zou worden ingezet bij de eventuele aankooponderhandelingen). Zij mocht er van uitgaan dat Stichting Door, voordat opnieuw contact zou worden gelegd met ME, met haar zou overleggen. In dat overleg had dan de achtergrond van de opvatting van [gedaagde sub. 1] dat de prijzen erg hoog waren, kunnen worden besproken. Dan had zij de door Stichting Door genoemde informatie nog kunnen geven, en dat zou dan tijdig zijn geweest. Stichting Door heeft evenwel geen overleg met [gedaagde sub. 1] gevoerd, maar is zelf met ME gaan onderhandelen en heeft [bedrijf] zonder de (bemiddelende) medewerking van [gedaagde sub. 1] aangekocht. Onder deze feitelijke omstandigheden kan niet worden gezegd dat [gedaagde sub. 1] haar informatieplicht heeft verzaakt. Stichting Door heeft zelf eventuele informatieverstrekking – die in het door [gedaagde sub. 1] gevraagde overleg nog had kunnen plaatsvinden – niet afgewacht en is gaan aankopen. Van onrechtmatig handelen door [gedaagde sub. 1] is evenmin sprake. [gedaagde sub. 1] is niet voor de door Stichting Door gestelde schade aansprakelijk. Aan de vraag of [gedaagde sub. 2] in persoon kan worden aangesproken komt de rechtbank niet toe.
4.2. De vorderingen moeten worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Stichting Door worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub. 1] en [gedaagde sub. 2] worden begroot op:
- vast recht: € 254,--
- salaris advocaat € 904,-- (2,0 x tarief II, € 452,--)
Totaal € 1.158,--.
in reconventie
4.3. Nu – zoals hiervoor in conventie overwogen – geen sprake is van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde sub. 1] en evenmin van onrechtmatig handelen jegens Stichting Door door [gedaagde sub. 1], is er geen grond voor ontbinding van de overeenkomst van opdracht en is Stichting Door dus niet op die grond ontslagen van haar verplichtingen uit die overeenkomst, waaronder de hier gestelde verplichting tot betaling van honorarium. Ook het verweer dat geen honorarium tussen partijen is overeengekomen, houdt geen stand. Anders dan zij aanvankelijk stelde, heeft Stichting Door ter comparitie doen verklaren dat zij op enig moment wel met [gedaagde sub. 2] een honorarium voor [gedaagde sub. 1] heeft afgesproken, namelijk 0,5% van de koopsom. Het bedrag dat [gedaagde sub. 1] als honorarium vordert komt met die afspraak overeen. Nu van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde sub. 1] geen sprake is, zal Stichting Door dat bedrag dienen te betalen. De vordering van [gedaagde sub. 1] wordt toegewezen.
4.4. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Stichting Door worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub. 1] worden begroot op:
- vast recht: nihil
- salaris advocaat € 452,-- (1,0 x tarief II, € 452,--)
Totaal € 452,--.
De beslissing
De rechtbank
in conventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Stichting Door in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde sub. 1] en [gedaagde sub. 2] begroot op € 1.158,--;
in reconventie
veroordeelt Stichting Door tot betaling aan [gedaagde sub. 1] van € 5.057,50, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 31 december 2007 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt Stichting Door in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde sub. 1] begroot op € 452,--;
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis, voor zover daarbij een partij is veroordeeld tot betaling van een geldsbedrag, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2009.