Uitspraak
Uitspraak
2
61831 / HA ZA 08-110
12 augustus 2009
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
61831 / HA ZA 08-11022 juli 2009
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 61831 / HA ZA 08-110
Vonnis van 12 augustus 2009
in de zaak van
de coöperatie COÖPERATIEVE RABOBANK OOSTERSCHELDE U.A., als rechtsopvolger van de coöperatie Coöperatieve Rabobank Beveland U.A.,
gevestigd te Goes,
eiseres,
advocaat mr. K.P.T.G. Flos te Middelburg,
tegen
1. [gedaagde sub. 1],
wonende te Vlissingen,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SCHUITEMA MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Vlissingen,
gedaagden,
advocaat mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
2.1. [gedaagde sub. 1] is (inmiddels gepensioneerd) beëdigd makelaar onroerend goed/taxateur. In 2002 was hij verbonden aan (de rechtsvoorgangster van) Schuitema Makelaars B.V.
2.2. In opdracht van [betrokkene] (hierna: [betrokkene]) heeft [gedaagde sub. 1] op 11 november 2002 onroerende zaken aan de ’[adres] (hierna: het object) getaxeerd. Het taxatierapport vermeldt:
“De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van (…) het verkrijgen van een financiering bij/door: Bankinstelling”
en bevat over de bestemming van het object:
“Object is gelegen in het goedgekeurde bestemmingsplan “Buitengebied” met bestemming woondoeleinden. Er is een artikel 19 procedure (WRO) geweest, zodat ook de bestemming “Bedrijven” van toepassing is.”
[gedaagde sub. 1] stelde een onderhandse verkoopwaarde van € 569.000,-- en een executiewaarde van € 500.000,-- vast (hierna: de taxatie-[gedaagde sub. 1]).
2.3. In een eerder door de BodemOnderZoeker in opdracht van [betrokkene] op het object uitgevoerd verkennend bodemonderzoek is (blijkens het rapport ervan van 30 mei 2002) vastgesteld dat één kleine zeer ernstig verontreinigde (gehalte PAKtotaal (10 VROM) boven de interventiewaarde) deellocatie aanwezig is.
2.4. Rabobank heeft aan [betrokkene] en de besloten vennootschap [bedrijf van betrokkene] (hierna: de vennootschap) de volgende financieringen verschaft:
aanvankelijk was alleen de vennootschap cliënt; zij beschikte over een krediet in rekening-courant, tot zekerheid waarvan aan Rabobank (sinds 1 januari 2001) een pandrecht op huidige en toekomstige machines en inventaris en op vorderingen op derden was verschaft en door [betrokkene] tot een bedrag van € 22.689,-- een bankborgtocht was afgegeven. De kredietschuld bedroeg in juni 2003 € 136.134,--;
in juni 2003 is het krediet van de vennootschap verhoogd tot € 200,000,--; tot zekerheid gaf [betrokkene] (naast de al genoemde borgtocht) een bankborgtocht van € 100.000,-- af. Daarnaast verschafte Rabobank aan [betrokkene] een lening van € 310.000,--. Tot zekerheid van zijn verplichtingen heeft [betrokkene] een (eerste) hypotheek, tot een bedrag van € 450.000,--, verleend op het object;
in april 2004 is het krediet aan de vennootschap verhoogd tot € 300.000,--; tot zekerheid is door [betrokkene] een derde bankborgtocht – van € 50.000,-- – afgegeven.
2.5. Op 26 november 2004 heeft Rabobank het aan [betrokkene] verleende krediet opgezegd. Bij vonnis van deze rechtbank van 1 december 2004 is de vennootschap in staat van faillissement verklaard. Rabobank heeft een vordering van € 443.841,48 bij de curator ingediend. Op [betrokkene] is de toepassing van de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen uitgesproken. Rabobank is daarin met een vordering van € 259.797,56 opgekomen.
2.6. Rabobank heeft [medewerker] van Stad & Zeeland Makelaardij te Goes opdracht gegeven het object te taxeren. In zijn rapport van 31 oktober 2005 stelt [de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij] de vrije verkoopwaarde op € 250.000,-- en de executiewaarde op € 215.000,-- (hierna: de taxatie-[de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij]).
2.7. Rabobank heeft in oktober 2005 [betrokkene] executie als bedoeld in art. 3:268 lid 1 BW aangezegd. Zij is daarna, op de wijze als bepaald in art. 3:268 lid 2 BW, ingegaan op een onderhands bij de notaris ingekomen bod op het object van € 260.000,--.
2.8. Van de waarde van de aan haar verpande machines en inventaris van de vennootschap heeft Rabobank € 5.985,72 ontvangen
Het geschil
Rabobank vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. voor recht verklaart dat [gedaagden]. jegens Rabobank onrechtmatig heeft gehandeld door het aan Rabobank verhypothekeerde object onjuist te taxeren,
b. [gedaagden]. hoofdelijk veroordeelt om aan Rabobank te betalen € 567.537,30, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 27 februari 2008 tot aan de dag van algehele voldoening, en
c. [gedaagden]. veroordeelt in de kosten van dit geding.
3.2. Rabobank stelt dat zij bij het verstrekken van de in 2.4 omschreven financieringen (mede) is uitgegaan van de taxatie-[gedaagde sub. 1]. De door [gedaagden]. op het object genomen hypotheek was, gelet op de gehanteerde constructie, de belangrijkste zekerheid in de totale financiering van [betrokkene] en de vennootschap. De taxatie-[gedaagde sub. 1] was dus van groot belang. Die taxatie is echter ondeugdelijk gebleken: de door [gedaagde sub. 1] bepaalde waarde van het object is onjuist. Dat blijkt al uit de taxatie-[de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij] en de door Rabobank gerealiseerde opbrengst uit de verkoop van het object. Dat taxaties in 2000 en 2001 door taxateur [3] (hierna: de taxaties-[3]) een met de taxatie-[gedaagde sub. 1] vergelijkbare waarde noemen, maar de taxatie-[gedaagde sub. 1] niet juist. De taxaties-[3] gaan net als de taxatie-[gedaagde sub. 1] van een onjuiste bestemming uit; de taxaties-[3] zijn ook omdat [betrokkene] (een deel van) het object kort na één van die taxaties voor 2/3e van de getaxeerde waarde (van dat deel) heeft gekocht, niet maatgevend. De taxatie-[gedaagde sub. 1] noemt een onjuiste bestemming (die blijkens de taxatie-[de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij] “bedrijfsdoeleinden kraanverhuurbedrijf” had moeten zijn). [gedaagde sub. 1] is onvoldoende (telefonisch en dus oncontroleerbaar) nagegaan wat de juiste bestemming was. Van de destijds geldende bestemming was wijziging niet voorzienbaar; dat later wel is gewijzigd, is niet relevant. Daarnaast maakt [gedaagde sub. 1] geen melding van de onder 2.3 genoemde bodemverontreiniging en evenmin van het in het rapport genoemde risico in verband met de nabijgelegen autosloperij. [gedaagde sub. 1] heeft kennelijk niet naar een bodemonderzoek geïnformeerd. Hij heeft voorts de incourantheid van het object en de achterstand in groot onderhoud niet in zijn taxatie betrokken.
Rabobank stelt dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur bij een taxatie niet alleen de belangen van zijn opdrachtgever, maar ook die van financierende instanties in het oog dient te houden. [gedaagden] diende jegens Rabobank (binnen redelijke grenzen) in te staan voor de juistheid van zijn taxaties. Aan die norm heeft hij, zo stelt Rabobank met verwijzing naar het bovenstaande, niet voldaan. [gedaagden] heeft aldus jegens Rabobank onrechtmatig gehandeld. Als Rabobank over een juiste taxatie had beschikt, zou zij de financieringen met [betrokkene] en de vennootschap niet zijn aangegaan. Zij was dan nu niet met een oninbare vordering geconfronteerd. [gedaagden]. is aansprakelijk voor de door Rabobank geleden schade, bestaande uit die oninbare vordering, groot € 567.537,30.
Rabobank heeft op de vennootschap een vordering van € 443.841,48 (door opgelopen rente hoger dan het toegestane krediet). De aan Rabobank verpande zaken hebben nauwelijks iets opgeleverd (zij waren grotendeels geleased), terwijl de aan haar verpande vorderingen (om diverse redenen) niet inbaar bleken. [betrokkene] is aangesproken op zijn verplichtingen uit borgtocht. Hij voldeed daaraan niet, waarna executie is aangezegd en het object is verkocht. Rabobank had op [betrokkene] vorderingen uit de onder 2.4 genoemde lening en wegens een debetstand op een betaalrekening; na aftrek van de opbrengst (minus kosten) van het object resteerde een vordering op [betrokkene] van € 72.376,66. De thans gevorderde schade bestaat uit deze schuld, de vordering op de vennootschap (met rente aangegroeid tot € 479.919,36) en een bedrag van € 18.241,28 aan daadwerkelijk gemaakte kosten van juridische bijstand (op grond van de bankvoorwaarden voor rekening van de vennootschap).
3.3 [gedaagden]. betwist dat de hypotheek voor Rabobank de spil was bij de beslissing over de financiering van [betrokkene] en de vennootschap. Rabobank had de in 2.4 genoemde andere zekerheden en heeft die zelfs nog kort voor de opzegging van het krediet van [betrokkene] willen uitbreiden. [gedaagden]. betwist dat Rabobank van de taxatie-[gedaagde sub. 1] is uitgegaan; die taxatie was toen al meer dan een half jaar oud en volgens richtlijnen van Rabobank wordt een zo oud rapport niet gebruikt. Als de taxatie-[gedaagde sub. 1] wel is gebruikt, is dat voor risico van Rabobank.
[gedaagden] betwist onrechtmatig jegens Rabobank te hebben gehandeld. Een taxatie is een momentopname; een taxateur garandeert niet de enige juist waarde vast te stellen. Marges zijn aanvaardbaar. Toetssteen voor het handelen van [gedaagden] is of hij als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk is gegaan. Dat heeft [gedaagden] gedaan. Hij heeft deelwaarden berekend en daarmee de totale waarde van het object vastgesteld. De bestemming van het object is telefonisch (zoals toen gebruikelijk) bij de gemeente nagegaan en hem is gemeld wat in het taxatierapport is opgenomen. [gedaagden]. betwist dat de bestemming destijds niet (ook) wonen was. Er was voorts destijds sprake van een (deels) niet goedgekeurde bestemmingsplanwijziging; mogelijk heeft dat verwarring gegeven. In het nieuwe plan was wijziging van de bestemming eenvoudig te realiseren (en dat is ook gebeurd). De gemeente, noch [betrokkene] heeft [gedaagden]. van bodemvervuiling op de hoogte gesteld. [gedaagden]. meent voldoende onderzoek te hebben gedaan. Het ging om een (in oppervlakte) geringe vervuiling; saneren kostte € 2.000,-- tot € 2.500,--. De invloed op de waarde van het object was nihil. De taxatie-[de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij] gaat uit van een incourant object dat slecht is onderhouden en een redelijke tot matige stand heeft, onder meer in verband met de nabijgelegen autosloperij. [gedaagden]. stelt dat er in 2002 geen achterstallig onderhoud was en dat de stand goed is. De onjuiste kwalificaties maken de taxatie-[de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij] (overigens verricht door een aan Rabobank gelieerde taxateur) onjuist. De door [de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij] genoemde herstelkosten (meer dan 10% van de waarde) betreffen ook esthetische aanpassingen. Het enkele feit dat de voor Rabobank gerealiseerde opbrengst aanzienlijk lager was dan de taxatie-[gedaagde sub. 1] maakt die taxatie niet onjuist. Dat hangt samen met de gekozen wijze van verkoop. [gedaagden]. wijst op de taxaties-[3], die de taxatie-[gedaagde sub. 1] maar 12,7% ontlopen. Dat [betrokkene] een deel van het object voor een lagere prijs dan voor dat deel in de taxatie-[3] genoemd, heeft gekocht hing samen met het feit dat hij dat deel toen al jarenlang bewoonde; het zegt niets over de kwaliteit van de taxaties-[3].
[gedaagden]. betwist (causaal verband met) de door Rabobank gestelde schade. De schade kan hooguit het verschil tussen de persoonlijke verplichtingen van [betrokkene] (alleen daarvoor was de hypotheek gegeven) en de verkoopopbrengst zijn. De lage opbrengst uit de verkoop van het object is aan Rabobank zelf te wijten. Voorts heeft zij onvoldoende gedaan om de andere zekerheden uit te winnen (zij heeft geen moeite gedaan de verpande vorderingen te incasseren; dat de verpande zaken grotendeels geleased waren en overigens weinig opbrachten is onvoldoende onderbouwd). Een deel van de schade dient in elk geval voor rekening van Rabobank te blijven. Gelet op het gebruik bij Rabobank bij tophypotheken tot 125% van de executiewaarde van een in hypotheek genomen object te financieren, dient eventuele schade in elk geval met 25% van de persoonlijke verplichtingen van [betrokkene] te worden verminderd. Tenslotte zijn de kosten van het beslag en die van de procedure tegen [betrokkene] nodeloos gemaakt en vordert Rabobank rente dubbel.
De beoordeling
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde [gedaagden]. is dat wat er zij van de juistheid van de taxatie-[gedaagde sub. 1], Rabobank de door haar gestelde schade niet op [gedaagde [gedaagden]. kan afwentelen. Rabobank heeft immers, als zij van de taxatie-[gedaagde sub. 1] gebruik heeft gemaakt, gehandeld in strijd met haar eigen richtlijn. Die richtlijn bepaalt, aldus [gedaagden]., dat een bij de beoordeling van een te nemen hypotheek gehanteerd taxatierapport niet ouder mag zijn dan 6 maanden; de taxatie-[gedaagde sub. 1] was dat op het moment dat Rabobank de financiering met [betrokkene] en de vennootschap aanging wel. Eventuele schade heeft Rabobank dan aan zichzelf te wijten.
De rechtbank oordeelt als volgt Als een richtlijn als [gedaagden]. stelt bestaat, zal dat er hooguit toe leiden dat schade, die het gevolg is van wijziging van de waarde van een onroerende zaak door het tijdsverloop van meer dan 6 maanden, voor risico van Rabobank blijft. In het onderhavige geval heeft Rabobank de door haar gestelde schade echter niet geweten aan dergelijk tijdsverloop, maar aan een van meet af aan onjuiste taxatie. De gestelde richtlijn heeft voor de aansprakelijkheid voor die schade geen gevolgen. Onderzoek naar het bestaan van de richtlijn kan achterwege blijven. Het verweer treft geen doel.
4.2. Vervolgens moet worden beoordeeld of [gedaagden]. jegens Rabobank onrechtmatig heeft gehandeld, dat wil zeggen of hij niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en handelend taxateur mag worden verwacht (dus: een beroepsfout heeft gemaakt).
4.2.1. Rabobank stelt die beroepsfout en noemt een aantal fouten in de taxatie-[gedaagde sub. 1]:
a) de bestemming van het object is in de taxatie onjuist vermeld;
b) reeds bekende bodemverontreiniging is niet bij de taxatie betrokken;
c) waardeverminderende omstandigheden (de stand en de staat van onderhoud) zijn onjuist bij de taxatie betrokken;
d) de getaxeerde waarde is onjuist (gelet op de taxatie-[de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij] en de verkoopopbrengst)
Ten aanzien van a) en c) stelt [gedaagden]. dat hij wel van juiste gegevens is uitgegaan (en voldoende onderzoek heeft gedaan), ten aanzien van b) stelt hij dat hij voldoende onderzoek heeft gehandeld en dat de verontreiniging geen waardeverminderend effect heeft en ten aanzien van d) stelt hij dat de taxatie-[de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij] onjuist is en de lage opbrengst aan Rabobank zelf is te wijten.
4.2.2. De rechtbank is van oordeel dat de onder d) genoemde taxatie-[de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij] en de lage verkoopopbrengst niet zelfstandig de stelling kunnen dragen dat de taxatie-[gedaagde sub. 1] onjuist is. Van belang zijn vooral de drie overige aspecten en – meer in zijn algemeenheid – of [gedaagden]. de in zijn taxatierapport genoemde waarde in redelijkheid heeft kunnen vaststellen.
4.2.3. Ten aanzien van a) is de rechtbank van oordeel dat het enkel telefonisch opvragen van de voor de waardebepaling van een object van groot belang zijnde bestemming, juist in verband met omstandigheden die [gedaagden]. zelf noemt, namelijk dat bij ambtenaren van een gemeente onduidelijkheid over een bestemming kan bestaan, onvoldoende is voor een juiste uitvoering van een taxatie. Daaraan doet niet af, dat telefonisch informeren destijds mogelijk wel gebruikelijk was. [gedaagden]. had zelf bestemmingplannen kunnen en dienen te raadplegen en daarvan – zoals [de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij] heeft gedaan – kopieën aan zijn rapport dienen te hechten. Als de door [gedaagden]. vermelde bestemming onjuist is, komt dat dus voor zijn rekening. Dat de mogelijkheid bestond om de bestemming te wijzigen en dat dat feitelijk (jaren na de taxatie-[gedaagde sub. 1]) ook is gebeurd, maakt dat niet anders: voor de waardebepaling diende van de destijds geldende bestemming te worden uitgegaan. De rechtbank gaat er van uit dat als het object destijds niet de bestemming “woondoeleinden” had, de taxatie-[gedaagde sub. 1] onjuist is en op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen. In dat geval zal [gedaagden]. voor door Rabobank als gevolg van de taxatie-[gedaagde sub. 1] geleden schade aansprakelijk zijn; het causale verband tussen die taxatie en de schade en vervolgens de omvang van de schade zullen dan nog beoordeeld moeten worden. Rabobank stelt dat de door [gedaagden]. vermelde bestemming wonen onjuist is. Gelet op de betwisting daarvan door [gedaagden]., rust op Rabobank de bewijslast van die stelling. Uit de door haar overgelegde taxatie-[de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij] met (schriftelijke) gegevens uit het bestemmingsplan “Landelijk Gebied” is het vermoeden af te leiden dat al vanaf 1998 de bestemming van het object “bedrijfsdoeleinden, kraanverhuurbedrijf” was. De rechtbank acht de stelling van Rabobank daarmee voorshands (dus: behoudens tegenbewijs) bewezen. [gedaagden]. dient dan de gelegenheid te hebben dat tegenbewijs te leveren. Nu [gedaagden]. bewijs heeft aangeboden, zal zij tot dat (tegen-) bewijs worden toegelaten.
4.2.4. Ten aanzien van b) heeft [gedaagden]. gesteld – en Rabobank heeft dat niet betwist – dat de verontreiniging met PAK’s slechts een geringe oppervlakte betrof en dat de kosten voor sanering gering waren; voor de rechtbank staat daarmee voldoende vast dat de gevolgen van deze verontreiniging voor de waarde van het object zeer gering was. Waar Rabobank voorts stelt dat er ook een risico van vervuiling was in verband met de nabijgelegen autosloperij constateert de rechtbank dat Rabobank ter onderbouwing van dat risico slechts citeert uit een door de BodemOnderZoeker in een rapport opgestelde hypothese. Niet blijkt dat deze hypothese is onderzocht en juist bevonden. Van een risico als Rabobank stelt is aldus niet gebleken. De rechtbank stelt vast dat ten tijde van de taxatie-[gedaagde sub. 1] geen sprake was van een waardeverminderend effect van bodemverontreiniging; dan is het niet meer relevant om na te gaan of [gedaagden]. voldoende onderzoek hebben gedaan. Meer onderzoek op dit punt zou immers niet tot een andere taxatie hebben geleid.
4.2.5. Ten aanzien van c) stelt de rechtbank vast dat ten aanzien van de stand en de staat van onderhoud van het object de taxateurs [gedaagden]. en [de medewerker van Stad & Zeeland Makelaardij] de destijds bestaande situatie verschillend hebben gewaardeerd. Uit die waarderingen zal de rechtbank dienen te kiezen. Daarvoor is zij nog onvoldoende voorgelicht. De stand en staat van onderhoud van het object per 11 november 2002 zal – nu partijen daarover van mening verschillen – opnieuw moeten worden vastgesteld.
4.2.6. De rechtbank acht, gelet op het vorenstaande en nu ook los van bovenstaande aspecten de juistheid van de taxatie-[gedaagde sub. 1] wordt betwist, voor het geval dat komt vast te staan dat de in die vermelde bestemming juist is, voor de beantwoording van de vraag of dan die taxatie wel of niet juist was een deskundigenbericht noodzakelijk. Zij stelt zich voor een beëdigd taxateur te vragen om – aan de hand van de dan vaststaande bestemming van het object per november 2002, een door partijen nog aan te leveren zo exact mogelijke beschrijving van het object en haar omgeving in die tijd en aan de hand van eigen waarneming – het object per 11 november 2002 te waarderen. Aan de hand van die waardering zal kunnen worden beoordeeld of de taxatie-[gedaagde sub. 1] onjuist is en of [gedaagde [gedaagden]. jegens Rabobank onrechtmatig heeft gehandeld. Indien het oordeel zal zijn dat [gedaagde [gedaagden]. onrechtmatig heeft gehandeld, dienen alsdan het causale verband tussen dat handelen en de gestelde schade en de omvang van de schade nog te worden beoordeeld
4.3. De rechtbank zal [gedaagden]. tot het onder 4.2.3 genoemde tegenbewijs toelaten; indien hij in dat tegenbewijs slaagt, zal het onder 4.2.6 genoemde deskundigenbericht worden gevraagd. Nu voorstelbaar is dat [gedaagden]. het tegenbewijs wil leveren door middel van schriftelijk bewijs, zal de rechtbank de zaak verwijzen naar de rol voor het nemen van een akte, eerst door [gedaagden].. Als [gedaagden]. schriftelijk bewijs wil leveren, zal hij de betreffend bewijsstukken direct bij die akte dienen te voegen; Rabobank zal daarop dan kunnen reageren. Beide partijen wordt in dat geval ook gevraagd de in 4.2.6 bedoelde beschrijving van het object en haar omgeving te geven en zich uit te laten over het voornemen van de rechtbank een deskundigenbericht te vragen, een deskundige voor te stellen en vragen, aan die deskundige voor te leggen, te formuleren. Indien [gedaagden]. bewijs door middel van getuigen wil leveren, zal – aan de hand van door [gedaagden]. aan te geven verhinderdata van beide partijen en van de getuigen – dag en tijdstip daarvoor worden vastgesteld. In dat geval zal eerst partijen na het getuigenverhoor gelegenheid worden gegeven zich op voornoemde wijze over het voorgenomen deskundigenbericht uit te laten.
4.4. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 9 september 2009 voor het nemen van een akte als bedoeld onder 4.3, eerst door [gedaagde [gedaagden].;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2009.