Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
70823 / KG ZA 09-2441 februari 2010
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 70823 / KG ZA 09-244
Vonnis van 1 februari 2010
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN VAN HET VILLAPARK LIVINGSTONE,
gevestigd te Burgh-Haamstede, gemeente Schouwen-Duiveland,
eiseres,
advocaat: mr. J.P. van den Berg te Den Haag,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
echtelieden, beiden wonende te Sleeuwijk,
gedaagden,
advocaat: mr. C.L.H. Netze-Ritsema te Hilversum.
Eiseres zal hierna worden aangeduid als de Vereniging en gedaagden als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].
De procedure.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met 16 producties;
de 5 producties van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2];
de mondelinge behandeling op 19 januari 2010;
de pleitnota van mr. Netze-Ritsema.
Verschenen zijn partijen, de Vereniging vertegenwoordigd door de heer [A.] ([lid VVE]), bijgestaan door hun advocaten.
De feiten.
Villapark Livingstone is een vakantiepark in Burgh-Haamstede met 120 vrijstaande villa’s.
De Vereniging is een vereniging die bij notariële akte van 21 juli 1993 is opgericht ten behoeve van Villapark Livingstone. De daarbij vastgestelde statuten zijn nadien op 25 februari 1997 gewijzigd.
Artikel 4 lid 2 van de statuten van de Vereniging luidt als volgt:
“Indien een villa toebehoort aan verschillende eigenaren en/of beperkt gerechtigden geldt voor hen tezamen slechts één lidmaatschap.
Zij dienen aan de vereniging schriftelijk op te geven wie hen gezamenlijk jegens de vereniging zal vertegenwoordigen. De gezamenlijke gerechtigden tot een lidmaatschap zijn tegenover de vereniging hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen uit dat lidmaatschap voortvloeiende.”
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn sinds 1994 ieder voor de helft eigenaar van villa nummer [nummer] op Villapark Livingstone. Zij hebben daartoe een koop- en aannemingsovereenkomst gesloten met Livingstone Vastgoed B.V. Bij akte van levering van 6 januari 1994 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de villa in eigendom verkregen. In de akte van levering staat ook de Vereniging vermeld.
In de koop- en aannemingsovereenkomst is onder meer opgenomen dat verhuur van een villa uitsluitend kan geschieden via de organisatie met wie de Vereniging een desbetreffende overeenkomst tot verhuur van de villa’s in het park is aangegaan (artikel 14). Dit artikel 14 is letterlijk opgenomen in artikel 9 van de akte van levering van 6 januari 1994.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn, als de eigenaren van villa nummer [nummer], sinds 1994 lid van de Vereniging.
De Vereniging is op 10 december 2007 een verhuursamenwerkingsovereenkomst aangegaan met Landal GreenParks Beheer en Projecten B.V. In deze overeenkomst wordt Landal GreenParks aangewezen als de exclusieve verhuurbemiddelingsorganisatie welke zich zal bezighouden met de verhuur van de individuele villa’s op Villapark Livingstone.
Er is onenigheid ontstaan tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en de Vereniging over de verplichting om te verhuren via Landal GreenParks. Om deze reden heeft [gedaagde sub 1] per aangetekende brief van 27 november 2008 zijn lidmaatschap van de Vereniging opgezegd tegen 31 december 2008.
In 2009 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun villa te huur aangeboden op de website van BHVK Vakantiewoningen. Dit heeft in zeker twee gevallen tot verhuur geleid.
De Vereniging heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesommeerd om de verhuur buiten Landal GreenParks om te stoppen. Ook heeft de Vereniging [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] meegedeeld aanspraak te maken op betaling van een boete van € 11.344,50, die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op grond van artikel 17 van de koop- en aannemingsovereenkomst jº artikel 5 lid 8 van de statuten van de Vereniging aan de Vereniging verschuldigd zouden zijn.
Het geschil.
De Vereniging vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], beiden hoofdelijk:
te verbieden om villa nummer [nummer] op Villapark Livingstone zonder tussenkomst van Landal GreenParks te verhuren, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per overtreding van dit verbod;
te gebieden om binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis villa nummer [nummer] op Villapark Livingstone niet langer op de website van BHVK Vakantiewoningen te huur aan te bieden, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of een gedeelte van een dag dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in gebreke blijven aan dit gebod te voldoen;
te verbieden om villa nummer [nummer] op Villapark Livingstone te huur aan te bieden zonder tussenkomst van Landal GreenParks, op straffe van een dwangsom van
€ 5.000,00 per overtreding van dit verbod;
te veroordelen tot betaling aan de Vereniging van een bedrag van € 11.344,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
te veroordelen in de kosten van dit geding.
Aan deze vorderingen legt de Vereniging het navolgende ten grondslag. Door hun villa buiten Landal GreenParks om te verhuren en te huur aan te bieden op de website van BHVK Vakantiewoningen handelen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in strijd met hun verplichtingen jegens de Vereniging. Voor [gedaagde sub 2] vloeit de verplichting om te verhuren via de organisatie met wie de Vereniging een overeenkomst heeft gesloten rechtstreeks voort uit het lidmaatschap van de Vereniging. [gedaagde sub 2] is immers nog steeds lid van de Vereniging, nu [gedaagde sub 1] slechts zijn eigen lidmaatschap heeft opgezegd. Voor [gedaagde sub 1] vloeit de verplichting om de verhuur van de villa te laten plaatsvinden via Landal GreenParks voort uit de koop- en aannemingsovereenkomst (artikel 14) en de leveringsakte, waarbij ook de Vereniging partij was. Dit is niet afhankelijk gesteld van het lidmaatschap van [gedaagde sub 1]. Om te voorkomen dat de villa van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wederom zonder tussenkomst van Landal GreenParks wordt verhuurd, heeft de Vereniging een spoedeisend belang bij haar vorderingen.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Primair stellen zij dat de Vereniging niet ontvankelijk is in haar vorderingen omdat een spoedeisend belang ontbreekt. Sinds eind augustus 2009 is het namelijk niet meer mogelijk om via BHVK Vakantiewoningen de villa van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te huren. Subsidiair verzoeken zij de vorderingen van de Vereniging af te wijzen, met veroordeling van de Vereniging in de kosten van de procedure. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren daartoe het navolgende aan. Met de opzegging door [gedaagde sub 1] van het lidmaatschap van de Vereniging is er geen sprake meer van verplichtingen die door de Vereniging kunnen worden afgedwongen. Betwist wordt dat er een andere grondslag zou bestaan op grond waarvan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gehouden zijn de villa met tussenkomst van Landal GreenParks te verhuren. Ook de stelling van de Vereniging dat alleen het lidmaatschap van [gedaagde sub 1] beëindigd zou zijn, wordt, onder verwijzing naar artikel 4 lid 2 van de statuten van de Vereniging, betwist.
De beoordeling.
Het beroep van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op het ontbreken van een spoedeisend belang zal worden gepasseerd. Zolang [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet ondubbelzinning hebben verklaard dat de villa niet meer buiten Landal GreenParks om zal worden verhuurd, hetgeen niet het geval is, heeft de Vereniging er belang bij om dit in rechte af te dwingen. De Vereniging is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.
De Vereniging betwist niet dat [gedaagde sub 1] het lidmaatschap van de Vereniging rechtsgeldig heeft opgezegd. In dat verband rijst nog wel de vraag of met de opzegging van [gedaagde sub 1] ook het lidmaatschap van [gedaagde sub 2] is beëindigd. Uit artikel 4 lid 2 van de statuten van de Vereniging volgt dat als een villa toebehoort aan verschillende eigenaren voor hen tezamen slechts één lidmaatschap geldt. Nu de stelling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat [gedaagde sub 1] hen steeds gezamenlijk jegens de Vereniging heeft vertegenwoordigd door de Vereniging onweersproken is gebleven, moet het ervoor worden gehouden dat de opzegging door [gedaagde sub 1] ook de opzegging van het lidmaatschap van [gedaagde sub 2] inhield. Voor het vervolg zal hiervan dan ook worden uitgegaan.
Met de vaststelling dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen lid meer zijn van de Vereniging kan er ook geen sprake meer zijn van verplichtingen die door de Vereniging kunnen worden afgedwongen op grond van het lidmaatschap. Daarover verschillen partijen niet van mening.
De kernvraag in dit geding is of er een andere grondslag bestaat voor de gehoudenheid van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om te verhuren via Landal GreenParks, de organisatie met wie de Vereniging een verhuursamenwerkingsovereenkomst heeft gesloten. In dat verband heeft de Vereniging betoogd dat de verplichting daartoe rechtstreeks voortvloeit uit de koop- en aannemingsovereenkomst en de akte van levering, waarbij ook de Vereniging partij was.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter slaagt dit betoog niet. Feit is dat de Vereniging geen partij is bij de koop- en aannemingsovereenkomst en de daarin vermelde verplichtingen derhalve niet door de Vereniging, als derde, afdwingbaar zijn. Verder kan in de koop- en aannemingsovereenkomst, noch in de akte van levering een aanwijzing worden gevonden dat de daaruit voortvloeiende vorderingen en rechten naderhand op de Vereniging zijn overgegaan. Met name niet nu door de Vereniging geen feiten en omstandigheden zijn gesteld die een overgang van rechten aannemelijk zouden kunnen maken. De enkele verwijzing naar de vermelding van de Vereniging in de akte van levering is daartoe naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende. Dit geldt te meer daar de contractuele rechtspositie van de Vereniging, daar waar Livingstone Vastgoed B.V. optreedt als verkoper en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tezamen als koper, onduidelijk blijft. In de leveringsakte zelf staat ook niet waarom de Vereniging als medepartij aan de levering van de villa van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] optreedt.
Voorts wordt overwogen dat, zo [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op grond van de koop- en aannemingsovereenkomst en de akte van levering al de verplichting jegens de Vereniging zouden hebben hun villa met tussenkomst van Landal GreenParks te verhuren, deze verplichting geacht moet worden met de beëindiging van het lidmaatschap van de Vereniging teniet te zijn gegaan. Anders zou het er op neerkomen dat de opzegging van het lidmaatschap door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] feitelijk geen enkele betekenis heeft en zij per saldo (indirect) verplicht zijn lid te blijven van de Vereniging zolang zij de hoedanigheid van eigenaar van de villa bezitten. Dit kan, mede in het licht van de erkenning door de Vereniging dat het lidmaatschap van [gedaagde sub 1] (en naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook dat van [gedaagde sub 2]) rechtgeldig is opgezegd, niet als juist worden aanvaard.
Op grond van het vorenstaande moet voorshands worden geoordeeld dat een juridische grondslag voor de vorderingen van de Vereniging ontbreekt. De gevraagde voorzieningen zullen dan ook worden afgewezen.
De Vereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- vast recht € 262,00
- salaris advocaat € 1.054,00
Totaal € 1.316,00
De beslissing.
De voorzieningenrechter:
wijst de vorderingen van de Vereniging af,
veroordeelt de Vereniging in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 1.316,00,
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2010.