Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/594
Uitspraakdatum:
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[Naam], wonende te [Woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noord-Beveland,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), met dagtekening 29 februari 2008 en aanslagnummer [nummer], de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [Woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 op € 233.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 juni 2008 het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 1 juli 2008 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 december 2008 te Middelburg. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen T.L. Simmelink. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning met een aangebouwde garage, gelegen op het vakantiepark “Noordzee Residence de Banjaard”. De inhoud van de woning is ongeveer 275 m³ en de oppervlakte van het perceel is 538 m². De oppervlakte van de garage is 20 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser is van mening dat de waarde te hoog is. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de hinder van het windmolenpark. Naast horizonvervuiling en slageffect is er ook sprake van geluidshinder. Eiser beroept zich in dit kader op de meetresultaten voor wat betreft geluid en wind bij het project Hoofdplaatpolder, uitgevoerd door de Rijksuniversiteit Groningen. Eiser stelt verder dat er bij zijn woning geen inpandige taxatie heeft plaatsgevonden. Tot slot stelt eiser dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten zijn verkocht inclusief inboedel.
Verweerder heeft, onder verwijzing naar een taxatierapport, opgemaakt op 9 september 2008 door T.L. Simmelink, WOZ-taxateur, voor handhaving van de vastgestelde waarde gepleit. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 233.000,--.
Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van de referentieobjecten [adres] (verkocht op 20 maart 2006 voor € 209.200,--), [adres] (verkocht op 28 januari 2008 voor € 254.000,--) en [adres] (verkocht op 7 januari 2008 voor € 256.250,--), alle gelegen op hetzelfde vakantiepark. Verweerder geeft aan dat het gaat om waardepeildatum 1 januari 2007. Gezien de plaatsing van windmolens in 2007 in de directe omgeving van het park is ook gekeken naar het waardeverloop van de woningen tussen 1 januari 2007 en 1 januari 2008. De ontwikkelingen resulteerden niet in lagere gerealiseerde verkoopprijzen van de woningen. Volgens verweerder blijkt hieruit dat de windmolens geen waardedalend effect hebben op de vastgestelde WOZ-waarde.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met zogeheten referentieobjecten. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer had van € 233.000,--.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten tussen 20 maart 2006 en 28 januari 2008 zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. In dit verband komt betekenis toe aan de in het taxatierapport opgenomen matrix waaruit onder meer de gehanteerde m2- en m3-prijzen zijn af te leiden als ook aan de in het verweerschrift en ter zitting door verweerder gegeven toelichting. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van referentieobjecten.
De beroepsgronden van eiser leiden niet tot een ander oordeel.
Voor wat betreft de door eiser gestelde hinder als gevolg van het in 2007 gerealiseerde windturbinepark in de omgeving van de woning stelt de rechtbank vast dat de referentieobjecten op hetzelfde vakantiepark zijn gelegen en derhalve op vergelijkbare afstand van de geplaatste windmolens zijn gesitueerd. In dit verband dient voorop te worden gesteld dat de mate waarin eiser de aanwezigheid van de windmolens als een aantasting van zijn woongenot ervaart niet als maatstaf kan gelden bij het bepalen van de waarde. Gelet op het bepaalde in artikel 17 van Pro de Wet WOZ gaat het immers in de kern om de vraag welk bedrag een eventuele koper bereid is te betalen voor de woning. Gelet op vorenstaande is de rechtbank met verweerder van oordeel dat de aanwezigheid van windmolens in de omgeving van de woning geen aanleiding vormt om de thans vastgestelde waarde naar beneden bij te stellen. Voor zover van de gestelde omstandigheden al invloed uitgaat op de waarde van de woning, is dit verdisconteerd in de vergelijking met de onderbouwende marktgegevens van objecten die, gelegen op hetzelfde park, aan een vergelijkbare invloed onderhevig zijn. Uit die transacties blijkt derhalve welk bedrag een koper onder de gegeven omstandigheden bereid is te betalen voor een woning zoals die van eiser.
Met betrekking tot de stelling van eiser dat de verkopen van de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten alsmede de overige verkopen op het park inclusief inboedel zijn verkocht, overweegt de rechtbank dat deze stelling door eiser niet is onderbouwd. Voorts heeft verweerder ter zitting toegelicht dat de roerende en onroerende zaken in beginsel worden gesplitst. Dit blijkt uit de notariële akte. De notariële akte wordt door verweerder gecontroleerd en indien hierin een apart bedrag voor de inboedel is opgenomen, wordt dit bedrag verminderd op de totale waarde. De in het onderhavige taxatieverslag genoemde referentieobjecten zijn verkocht exclusief de inboedel, aldus verweerder. De rechtbank acht deze toelichting genoegzaam.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 19 januari 2009
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.H. Nomes, in tegenwoordigheid van R. de Pooter, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 19 januari 2009.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep;
d. de gronden van het hoger beroep.