Uitspraak
Uitspraak
zaak/rolnr.: 192953 / 09-2218 blad 2
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector kanton
192953 09-2218
Locatie Terneuzen
zaak/rolnr.: 192953 / 09-2218
vonnis van de kantonrechter d.d. 17 maart 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap
[A],
gevestigd te [adres],
eisende partij,
verder te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. P. van Zwijndrecht,
t e g e n :
de besloten vennootschap
[B],
gevestigd te [adres],
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: aanvankelijk mr. G.A.M. Sieben, thans mr. P. van Boxtel.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 22 september 2009,
- conclusies van antwoord, repliek en dupliek.
de beoordeling van de zaak
1. Tussen partijen bestond een schriftelijke huurovereenkomst. Volgens deze overeenkomst huurde [gedaagde] het perceel [adres] van de eigenaar, [C], met het recht om het deels onder te verhuren. Zij exploiteerde daarin een hotel/congrescentrum en ging volgens de huurovereenkomst - om de horeca-exploitatie uit te besteden - gedeelten van het perceel verhuren aan [eiser] met alle inventaris welke dienstig kan zijn aan de horeca-exploitatie. Voor zover van belang bepaalt de huurovereenkomst:
- van de overeenkomst maken deel uit de "algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW" (artikel 2.1),
- deze algemene bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in de huurovereenkomst uitdrukkelijk is afgeweken (artikel 2.2),
- de aanvangshuurprijs bedraagt € 200.000,-- exclusief BTW op jaarbasis (artikel 4.1),
- de betaling van de huurpenningen zal maandelijks plaatsvinden. De ontvangsten welke toekomen aan huurder - zoals beschreven in artikel 4.12 - doch ontvangen worden door de verhuurder zullen wekelijks door verhuurder aan huurder worden doorgestort. Indien verhuurder in gebreke blijft zal verhuurder 15% van het niet of te laat gestorte bedrag ter stond als boete aan huurder verschuldigd zijn bij de eerstvolgende weekbetaling. Zowel omzet als boete zijn rentedragend tegen 6% vanaf hiervoor overeengekomen vervaldata. Er wordt uitdrukkelijk tussen partijen overeengekomen dat er door verhuurder op geen enkele wijze gelden mee mogen worden verrekend (artikel 4.10),
- de ontvangsten die huurder toekomen worden gehaald uit het CRS-computerprogramma Fidelio V8. De volgende omzetposten komen in aanmerking:
20 Kitchen
21 Beverages low (verminderd met de casinoposten 431/435/437)
22 Beverages high (verminderd met de casinoposten 432/433/434/438)
30 Meeting rooms (artikel 4.12),
- voor rekening van de huurder komen: huurkosten, kosten uit hoofde van de commissies welke betrekking hebben op het eetgedeelte die verschuldigd zijn aan website houders die boekingen middels internet realiseren, kosten van personeel van de keuken en bediening, inkoopkosten van dranken en food en kosten van linnen en bloemen. Alle overige kosten komen ten laste van verhuurder (artikel 10).
Partijen zonden elkaar facturen en verrekenden wat zij over en weer van elkaar te vorderen hadden. Op 4 februari 2009 kwamen partijen overeen dat het openstaande saldo in ieder geval € 100.000,-- bedroeg waarvan [gedaagde] uiterlijk op 6 februari 2009 € 25.000,-- zou voldoen en ook heeft voldaan.
2. [Eiser] vordert de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 158.546,66 met de contractuele rente van 6% per jaar over € 129.689,19 vanaf 29 mei 2009 en de proceskosten. Naar zij stelt, bedroeg de betalingsachterstand van [gedaagde] per 17 mei 2009 € 121.763,69. Omdat zij geen beschikking kreeg over de omzetrapporten van 18 tot en met 22 mei 2009 kan zij over deze periode geen factuur opstellen, maar schat zij de te factureren omzet op € 7.925,50. De totale betalingsachterstand bedraagt per 22 mei 2009 € 129.689,19. Aan contractuele boete is [gedaagde] volgens [eiser] verschuldigd € 19.453,37 en aan contractuele rente over € 75.000,-- over de periode van 6 maart tot en met 28 mei 2009 € 1.035,62. De huurovereenkomst is door [gedaagde] beëindigd op 22 mei 2009. Aan onverschuldigd betaalde huur over de periode van 23 tot en met 31 mei 2009 dient [gedaagde] € 5.868,49 te restitueren. [Eiser] maakt aanspraak op € 2.500,-- als vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Zij bestrijdt de gegrondheid van het verweer.
3. [Gedaagde] doet een beroep op verrekening van haar schuld aan [eiser] met vorderingen op [eiser]. Volgens [gedaagde] heeft zij in ieder geval te vorderen € 94.355,92 wegens haar factuur van 28 februari 2009, € 67.460,16 en € 6.659,50 wegens twee facturen van 5 mei 2009 en een schadevergoeding, nader op te maken bij staat, wegens het vroegtijdige vertrek van [eiser] uit het gehuurde. Zij voert daartoe het volgende aan. Op grond van de volgens artikel 2.1 van de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen komen de kosten voor schoonmaken/bijvullen/natellen van de minibars en voor het schoonmaken en voorzien van toiletpapier van de toiletten voor rekening van [eiser]. Daarnaast kwamen partijen tijdens een bespreking in februari 2009 overeen dat [eiser] een bijdrage zou leveren in de advertentie- en acquisitiekosten. Die bijdrage is niet meer (bedoeld zal zijn: niet minder) dan redelijk omdat [eiser] mede profiteert van alle inspanningen en kosten. Bovendien bevestigde [eiser] haar bereidheid om bij te dragen in de kosten voor De Telegraaf. Ook is het niet meer dan redelijk dat [eiser] een bijdrage levert in de door [gedaagde] gemaakte administratiekosten die mede voor [eiser] zijn gemaakt. De in rekening gebrachte kosten voor het gebruik van de vier parkeerplaatsen zijn eveneens niet meer dan redelijk. De gerekende commissies zijn tot een bedrag van € 7.960,17 erkend. Ook is [eiser] de huurprijs voor de maanden juni, juli en augustus 2009 verschuldigd. [Gedaagde] beëindigde weliswaar bij schrijven van 20 mei 2009 de huurovereenkomst per ommegaande, maar [eiser] reageerde niet op het verzoek contact op te nemen over de afwikkeling van de overeenkomst. Een ontruimingstermijn van drie maanden is redelijk. Het plotselinge vertrek van [eiser] uit het gehuurde op 22 mei 2009 zette [gedaagde] voor het blok en veroorzaakte voor haar aanzienlijke extra kosten. Deze schade zal in een afzonderlijke procedure worden vastgesteld. De in de factuur van € 6.659,50 in rekening gebrachte kosten zijn nooit betwist en over andere periodes meermalen door [eiser] voldaan.
4. De kantonrechter overweegt het volgende over dit beroep op verrekening. Voor het geval uit de algemene voorwaarden volgt dat de kosten voor schoonmaken/bijvullen/natellen van de minibars en voor het schoonmaken en voorzien van toiletpapier van de toiletten voor rekening van [eiser] komen, is daarvan in artikel 10 van Pro de huurovereenkomst uitdrukkelijk afgeweken. Uit artikel 2.2 van die overeenkomst volgt dat de algemene bepalingen in zoverre niet toepasselijk zijn. De stelling dat partijen overeenkwamen dat [gedaagde] een bijdrage zou leveren in de advertentie- en acquisitiekosten kan het beroep op verrekening niet dragen. [Eiser] ontkent het bestaan van deze afspraak en [gedaagde] stelt niet welke bijdrage zou zijn overeengekomen. De redelijkheid schept geen verbintenis. Afgezien daarvan biedt artikel 10 van Pro de huurovereenkomst geen grond voor verrekening van kosten van advertenties, acquisitie, administratie en parkeerplaatsen. Zoals [gedaagde] stelt, beëindigde zij bij brief van 20 mei 2009 de huurovereenkomst per ommegaande en vertrok [eiser] op 22 mei 2009 uit het gehuurde. Daarom moet het er voor worden gehouden dat de huurovereenkomst eindigde op 22 mei 2009 zodat [eiser] na die dag geen huurprijs verschuldigd is. [Gedaagde] weerspreekt niet dat het bedrag van € 6.659,50 werd verrekend op 17 april 2009. Zij gaat bij dupliek niet in op de betwisting van [eiser] de commissies tot een bedrag van € 7.960,17 verschuldigd te zijn. Het beroep op verrekening is ongegrond. De gegrondheid van de gestelde tegenvordering van [gedaagde] is niet op eenvoudige wijze vast te stellen.
5. Omdat de huurovereenkomst eindigde per 22 mei 2009 is de verder niet weersproken vordering tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huurprijs over de periode van 23 tot en met 31 mei 2009 toewijsbaar.
6. Naar [gedaagde] stelt, heeft zij terecht de betaling van de vermeende vordering van [eiser] opgeschort. Vanaf maart 2009 verzocht zij [eiser] om de specificaties van de facturen. De facturen vermelden totaalbedragen die voor [gedaagde] niet te controleren zijn. Zij wenst te weten hoeveel personen hebben gedineerd in het restaurant of hebben gebruikgemaakt van de vergaderzalen, welke prijzen zijn gerekend, hoeveel arrangementen zijn verkocht en waaruit een arrangement bestaat. Tot op heden heeft [gedaagde] geen antwoord op deze vragen. Zij kan de benodigde informatie niet zelfstandig uit het computersysteem Fidelio halen. De gefactureerde bedragen blijken niet in overeenstemming te zijn met de gegevens uit het door [eiser] gebruikte kassasysteem. Het is onduidelijk hoe deze bedragen tot stand zijn gekomen.
7. [Eiser] stelt dat haar facturen waren voorzien van een specificatie gebaseerd op de gegevens uit het Fidelio-systeem. [Gedaagde] heeft toegang tot dit systeem en kan aan de hand daarvan zelf een controle uitvoeren van de facturen en de specificaties. Het nu verlangen van specificaties is vragen naar de bekende weg met het kennelijke doel van vertraging. [Gedaagde] stelt in de procedure vragen die zij niet eerder stelde zodat zij niet tijdig protesteerde tegen het ontbreken van voldoende specificaties en daarop geen beroep meer kan doen.
8. De kantonrechter overweegt dat van het gevorderde bedrag € 7.952,50 berust op een schatting van de gemaakte omzet over de periode van 18 tot en met 22 mei 2009. Hoe [eiser] tot deze schatting kwam is uiteengezet in productie 4 bij dagvaarding. [Gedaagde] vecht de juistheid van deze schatting niet aan zodat voor dit bedrag een beroep op een opschortingsrecht niet opgaat.
9. Voor het bestaan van de bevoegdheid tot opschorting van de verbintenis tot betaling van [eisers] facturen is vereist dat [gedaagde] recht heeft op de door haar verlangde specificatie van de facturen als nader omschreven in overweging 6. Partijen strijden over de vraag of dat het geval is. De kantonrechter laat dit geschilpunt in het midden. Als [gedaagde] recht had op (verdere) specificatie van de facturen, kan zij zich niet meer op het ontbreken van voldoende specificatie beroepen als zij niet bij [eiser] terzake heeft geprotesteerd binnen bekwame tijd nadat zij dat gebrek had ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken.
10. Deze klachttermijn ging lopen met de wekelijkse ontvangst van de facturen van [eiser]. Naar [gedaagde] stelt, verzocht zij vanaf maart 2009 om specificaties van de facturen. [Eiser] betwist dit. Tegenover deze betwisting motiveert [gedaagde] haar standpunt onvoldoende door niet aan te voeren wanneer, hoe en aan wie namens [eiser] zij vroeg om specificatie van de facturen. In de bij dupliek overgelegde brief van 30 maart 2009 van [gedaagde] aan [eiser] is niet te lezen dat zij een (verdere) specificatie van de facturen wenste. Dat had wel voor de hand gelegen als [gedaagde] vanaf maart 2009 om dergelijke specificaties vergeefs had gevraagd. Evenmin is een verzoek om specificatie van de facturen te vinden in de brieven van 5 mei, 7 mei en 22 mei 2009 van [gedaagde] aan [eiser]. Daardoor moet het er voor worden gehouden dat [gedaagde] pas bij conclusie van antwoord van 11 november 2009 zich erop heeft beroepen dat [eiser] tekortschoot in haar verplichting tot behoorlijke specificatie van haar facturen. Dat beroep werd te laat gedaan zodat het beroep op opschorting wordt verworpen.
11. Bij antwoord betwist [gedaagde] de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [Eiser] gaat niet in op die betwisting zodat haar vordering tot vergoeding van die kosten niet toewijsbaar is.
12. Voor het overige zijn de vorderingen onvoldoende gemotiveerd weersproken en dus toewijsbaar. [Gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
de beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 156.046,66 vermeerderd met een rente van 6 % per jaar over een bedrag van € 129.689,19 vanaf tot de dag der voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [eiser] tot op heden worden begroot op € 1.680,25 waaronder begrepen een bedrag van € 1.400,-- wegens salaris van de gemachtigde van [eiser];
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 maart 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.