Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 09/872
Uitspraakdatum: 9 september 2010
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[naam], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noord-Beveland,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), met dagtekening 28 februari 2009 (hierna: de waardebeschikking), de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op € 166.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 september 2009 het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 5 oktober 2009 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 augustus 2010 te Middelburg.
Eiser is daar in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mevrouw T.L. Simmelink. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Geschil, alsmede standpunten van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
a. Is de waardebepaling per 1 januari 2008 naar de toestand van de woning op 1 januari 2009 juist ?
Verweerder beantwoordt deze vraag bevestigend, omdat de woning in 2008 is voorzien van een illegaal gebouwde nieuwe serre.
Eiser beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat sprake is van herstel in de oorspronkelijke toestand, aangezien de woning was voorzien van een sterk vervallen serre met dezelfde oppervlakte als de vernieuwde serre.
b. Welke waarde dient per 1 januari 2008 aan de woning te worden toegekend ?
Eiser stelt, dat de waarde van de woning per 1 januari 2008 € 132.000 was, omdat hij de woning tegen die prijs in februari 2008 via bemiddelingsbureau Kouwer heeft gekocht. Op de woning zijn verschillende biedingen gedaan. De verkoopprijs van de woning is lager dan de verkoopprijzen van vergelijkbare panden in verband met de slechte staat van onderhoud. De eigenaar had de laatste 10 jaar geen onderhoud gepleegd met als gevolg houtrot in 80% van de kozijnen, een lekkend dak en een volledige rotte blokhut. Verder is de verkoopprijs negatief beïnvloed als gevolg van slechte aanpassingen, amateuristisch uitgebreide elektrische installatie, niet professioneel aangelegde CV-installatie en een verwilderde tuin met een drietal schuurtjes van sloophout vol met oude troep.
Verweerder persisteert bij de waarde van € 166.000, omdat de woning niet openbaar te koop heeft gestaan en bij de herberekening is gebleken dat de verkoopprijs van de woning in verhouding tot andere gerealiseerde verkoopprijzen in het park erg laag ligt. Hiertoe verwijst hij naar een door hem bij het beroepschrift overgelegd taxatieverslag, opgemaakt op 11 november 2009 door taxateur T.L. Simmelink. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning getaxeerd op € 166.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatieverslag gegevens van de referentieobjecten [adres 2] te [woonplaats] (verkocht op 4 augustus 2008 voor € 151.000), [adres 3] te [woonplaats] (verkocht op 29 augustus 2007 voor € 155.000) en [adres 4] te [woonplaats] (verkocht op 17 januari 2008 voor € 170.000). Verweerder stelt dat voldoende rekening is gehouden met de ligging en de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning van eiser.
3. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning met aangebouwde serre, berging, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is 201 m³ en de grondoppervlakte is 522 m² .
De woning is op 22 februari 2008 voor € 132.000 door eiser gekocht.
4. Beoordeling van het geschil
a. Overwegingen inzake de toestanddatum
In artikel 18, eerste en derde lid, van de Wet WOZ is bepaald, dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert, alsmede dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,
b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid,
in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Niet in geschil is, dat een in zeer slechte staat verkerende erker is afgebroken en op dezelfde plaats een qua oppervlakte even grote nieuwe erker aan de woning is aangebouwd. De vraag die in dit verband beantwoord moet worden, is of er in dit geval sprake is van onderhoud dan wel van verbetering. De rechtbank stelt voorop dat als onderhoud moeten worden beschouwd de werkzaamheden die dienen om de woning, zoals deze bij de stichting of na latere verandering bestond, in bruikbare staat te houden. Voorts leidt niet iedere verbetering die in het jaar voorafgaand aan het begin van het belastingtijdvak aan de woning wordt aangebracht, ertoe dat als toestanddatum heeft te gelden het begin van het belastingtijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit is slechts het geval, indien de woning als gevolg van die verbetering wijzigt. Het is aan verweerder aannemelijk te maken dat de in 2008 uitgevoerde werkzaamheden een zodanige verbetering inhouden dat als gevolg daarvan de woning is gewijzigd.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder niet in dat bewijs geslaagd. Noch de uitspraak op bezwaar, noch het beroepschrift of het taxatierapport geeft inzicht in de uitgevoerde werkzaamheden, zodat niet op grond daarvan kan worden bepaald in welke mate van verbeteringen sprake is. Ook tijdens de zitting is dit niet duidelijk geworden.
Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel, dat de woning overeenkomstig artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ naar de staat van 1 januari 2008 gewaardeerd dient worden. De uitspraak op bezwaar en de waardebeschikking kunnen, nu deze uitgaan van de staat van de woning op 1 januari 2009, niet in stand blijven. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal op de voet van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht onderzoeken of zij zelf in de zaak zal kunnen voorzien.
b. Overwegingen inzake de waarde van de woning op 1 januari 2008
In artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ is bepaald, dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend, die wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
In geschil is of in het onderhavige geval sprake is van een aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze. Verweerder stelt, dat de woning niet in de openbare verkoop te koop heeft gestaan, omdat de woning door verweerder niet is opgemerkt op een website of in een folder. Eiser heeft daartegenover verklaard, dat hij tijdens een bezoek aan het recreatiepark, toen hij te samen met een makelaar op zoek was naar een geschikte recreatiewoning, door een bord van het bemiddelingsbureau Kouwer op de woning werd geattendeerd. Dit bureau heeft een voor de bemiddeling gebruikelijke website (www.kouwer.nl), waarop (recreatie)woningen ten verkoop worden aangeboden. Op de woning zijn meerdere biedingen gedaan.
Gelet op de geloofwaardige verklaring van eiser is de rechtbank van oordeel, dat niet gesteld kan worden dat de verkoop van de woning niet op passende wijze heeft plaats gevonden en dat ook niet aannemelijk is gemaakt dat de verkoop niet tussen onafhankelijke partijen tot stand is gekomen. Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de overeengekomen prijs voor de woning de waarde in het economische verkeer op het tijdstip van de verkoop weerspiegelt.
Indien een woning kort voor of kort na de waardepeildatum is verkocht, kan, behoudens bijzondere omstandigheden, de koopprijs worden aangehouden als de waarde op de peildatum. In het onderhavige geval heeft de verkoop op 22 februari 2008 plaats gevonden en is van bijzondere omstandigheden niet gebleken. Op grond hiervan ziet de rechtbank reden de waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2008 vast te stellen op € 132.000.
5. Proceskosten
De rechtbank is niet gebleken van proceskosten in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht.
6. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de waardebeschikking;
- vermindert de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2008 voor het belastingtijdvak van 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 tot € 132.000, en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde waardebeschikking;
- gelast dat de gemeente Noord-Beveland aan eiser het door hem voor de behandeling van het beroepbetaalde griffierecht ten bedrage van € 41 (zegge eenenveertig euro) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.K.W. Bartel, in tegenwoordigheid van W.J. Steenbergen, griffier, en op 9 september 2010 in het openbaar uitgesproken.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 9 september 2010
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep;
d. de gronden van het hoger beroep.