Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 09/1087
Uitspraakdatum:
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[naam], wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde A. Oosters, verbonden aan WOZ-Consultants, gevestigd te Arnhem,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veere,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op € 599.000,-- De beschikking met dagtekening 28 februari 2009 heeft nummer 2009000012861 00.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 november 2009 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 15 december 2009 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juli 2010 te Middelburg. Verschenen zijn daar A. Oosters, gemachtigde van eiser, en eiser in persoon. Namens verweerder zijn verschenen mr. P.E.H.A. Ingenhou en J.J. Priem. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning (semibungalow) met een vrijstaande garage en carport, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is 654 m³. De oppervlakte van het perceel is 869 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser betwist de vastgestelde waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde van zijn woning op € 518.000,-- te stellen, ongeacht of de woning wordt vergeleken met de referentieobjecten van verweerder of de referentieobjecten van de door hem ingeschakelde taxateur. Ten aanzien van verweerders stelling dat objecten in [woonplaats] duurder zijn, is eiser van mening dat deze stelling niet is onderbouwd. Verder blijkt volgens eiser uit de marktgegevens niet dat de waarde van woningen in Koudekerke substantieel anders is dan in [woonplaats]. Koudekerke ligt ook zeer dichtbij het strand en heeft als voordeel boven [woonplaats] dat het op fietsafstand van Vlissingen en Middelburg is gelegen. Uit de drie door verweerder genoemde transacties kan volgens eiser worden afgeleid dat de objecten aan de [adres 2] erg gewild zijn en dat de transactie van het object [adres 3] de door de deskundige vastgestelde waarde van € 518.000,-- prima onderbouwt. Ten aanzien van de objecten aan de [adres 2] stelt eiser dat het verschil in prijsniveau is gelegen in het feit dat deze objecten in tegenstelling tot de woning een dubbele bestemming (wonen en recreëren) hebben. Ten aanzien van het object [adres 4] te Middelburg is eiser anders dan verweerder van mening dat dit object zeer goed bruikbaar is en dichterbij de woning is gelegen dan verweerders vergelijkingsobjecten. Volgens eiser is de investering om de zolderruimte doelmatig te maken niet in geschil, maar de omvang van de investering en in hoeverre deze investering de WOZ-waarde beïnvloedt. In dat kader heeft eiser verwezen naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem van 28 april 2009 met nummer 08/00585. Eiser verzoekt de rechtbank de waarde van de woning vast te stellen op € 518.000,-- en verweerder te veroordelen tot een vergoeding van de proceskosten ad € 1.311,30.
Verweerder heeft de vastgestelde waarde gehandhaafd. Hij heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 11 februari 2010 door WOZ-taxateur N.P.C. Geerts. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 599.000,--. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van de referentieobjecten
[adres 5] te Koudekerke (verkocht op 23 mei 2008 voor € 450.000,--), [adres 6] te Zoutelande (verkocht op 29 januari 2008 voor € 4000.000,--), [adres 2] te [woonplaats] (verkocht op 1 oktober 2008 voor € 530.000,--), [adres 7] te [woonplaats] (verkocht op 3 mei 2006 voor € 527.000,--) en [adres 8] te [woonplaats] (verkocht 17 december 2007 voor € 530.000,--).
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Partijen zijn bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning uitgegaan van het totaal van een berekende grondwaarde, een berekende woningwaarde en een berekende waarde van de bijgebouwen. Deze waarden worden afgeleid uit de verkoopprijzen van referentieobjecten. De rechtbank acht deze methodiek niet onjuist. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoopprijzen van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kunnen dienen. Voorwaarde hierbij is dat, voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten, deze aan de hand van onder meer de verschillen in onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m²-/m³-prijs, voldoende aannemelijk kunnen worden gemaakt.
Berekende grondwaarde
Verweerder is bij de berekende grondwaarde uitgegaan van een grondstaffel met een basiswaarde van € 400 per m². In de stukken en ter zitting heeft hij toegelicht dat deze grondstaffel is gebaseerd op transacties in de kern [woonplaats] en dat deze grondstaffel algemeen door hem wordt gebruikt bij de bepaling van WOZ-waarden in de kern [woonplaats]. Uit marktgegevens blijkt dat de grondwaarden per kern in de gemeente Veere verschillen.
Eiser heeft de berekende grondwaarde afgeleid uit grondwaarden van objecten die in de kernen Zoutelande en Koudekerke zijn gelegen.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt, dat de grondwaarden in de verschillende kernen van de gemeente Veere verschillen. Op grond daarvan is de door eiser gehanteerde berekende grondwaarde voor een object in de kern [woonplaats] niet aannemelijk. Nu de basiswaarde van € 400 per m² voor die kern niet als zodanig door eiser is betwist, gaat de rechtbank van de door verweerder gehanteerde berekende grondwaarde uit.
Berekende woningwaarde
Verweerder heeft in het onderdeel Waardeopbouw van het taxatierapport voor de woning een m³-prijs van € 396 opgenomen. In het pleidooi heeft verweerder een m³-prijs van € 395 voor de woning gesteld. De rechtbank wijst er op, dat de berekende woningwaarde in bedoeld onderdeel van het taxatierapport is gesteld op € 273.313. Hierbij is kennelijk uitgegaan van een m³-prijs van € 273.313 : 654 = € 418 (afgerond). Gelet op de in pleidooi gestelde m³-prijs gaat de rechtbank ervan uit dat de berekende woningwaarde in bedoeld onderdeel van het taxatierapport op een verschrijving berust, en dat bedoeld is uit te gaan van een berekende woningwaarde van 654 x € 396 = € 258.984.
Ter zitting hebben partijen verklaard dat alle in de kern [woonplaats] gelegen referentiepanden in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning. Eiser heeft daarbij uitdrukkelijk gesteld dat het pand [adres 3] heeft meest vergelijkbaar is. De rechtbank neemt daarom dit pand tot uitgangspunt van zijn beoordeling.
De rechtbank ziet niet in, dat voor gedeelten van een woning verschillende m³-prijzen en verschillende correctiefactoren dienen te worden gehanteerd. Voor de bepaling van de berekende woningwaarde gaat de rechtbank daarom uit van een m³-prijs van (€ 82.147 + € 113.441) : 590 = € 332 (afgerond). Om vergelijking mogelijk te maken corrigeert de rechtbank deze m³-prijs voor kwaliteit en onderhoud tot een spilwaarde (alle factoren normaal), waarbij de rechtbank de waardering van het oorspronkelijke deel van de woning aanhoudt. De rechtbank acht een verschil in voorzieningenniveau tussen de gedeelten van die woning niet waarschijnlijk, en bepaalt deze op normaal. De spilwaarde bedraagt aldus € 415.
Voor een vergelijking met de woning dient deze spilwaarde te worden gecorrigeerd voor onderhoud. De vergelijkbare m³-prijs bedraagt aldus 95% van € 415 = € 394 (afgerond).
Deze m³-prijs ligt ruim binnen de bandbreedte van de m³-prijzen van de overige referentiepanden. De berekende woningwaarde van de woning is aldus te stellen op 654 x
€ 394 = € 257.676.
Berekende waarde bijgebouwen
Verweerder heeft bij de bepaling van de WOZ-waarde een berekende waarde voor een garage (€ 16.800) en een carport (€ 1.500) in aanmerking genomen.
Eiser heeft een berekende waarde voor een garage (€ 12.000) en een carport (€ 11.499) in aanmerking genomen. Voor de carport wordt uitgegaan van een oppervlakte van 32 m² tegen een eenheidprijs van € 359, dezelfde eenheidsprijs als de grond bij de eengezinswoning. De rechtbank acht deze berekende waarde voor de carport niet aannemelijk en volgt in deze verweerder.
Mede gelet op de berekende waarde van vrijstaande garages bij de overige vergelijkingspercelen is de rechtbank van oordeel, dat een gemiddelde voor de berekende waarde van de garage niet onredelijk is. Dit komt uit op € 14.400. In totaal bedraagt de berekende waarde bijgebouwen dan € 15.900.
Bijzondere elementen
Voor de bepaling van de WOZ-waarde kan naast voorgenoemde berekende waarden ook rekening gehouden worden met specifieke elementen zoals dakkapellen. Eiser heeft mede met een beroep op de uitspraak van het Hof Arnhem van 28 april 2009, nr. 08/00585, gesteld dat bij de waardebepaling afzonderlijk rekening gehouden dient te worden met de omstandigheid dat een gedeelte van de zolder niet is afgewerkt. Verweerder heeft bestreden dat deze omstandigheid een specifieke waardedrukkende factor vormt. Hij stelt hierbij uitdrukkelijk dat een beroep op de uitspraak van het Hof Arnhem van 28 april 2009 niet opgaat, omdat in het onderhavige geval geen sprake van een asbestlaag; de gevallen zijn dan ook niet vergelijkbaar.
Eiser heeft tegenover deze uitdrukkelijke betwisting niet aannemelijk gemaakt dat van zodanige waardedrukkende factor sprake is. De rechtbank neemt hierbij mede in aanmerking, dat ook op de taxatiekaart, die eiser heeft overgelegd, bij de bepaling van de WOZ-waarde van zijn woning niet met enig specifiek waardedrukkend element rekening is gehouden.
Gelet op het vorenstaande bepaalt de rechtbank in goede justitie de waarde van de woning op € 323.800 + € 257.676 + € 15.900 = € 597.376 of afgerond op € 597.000. De vastgestelde WOZ-waarde van de woning van € 599.000 moet, gelet op het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ, mitsdien geacht worden juist te zijn.
Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank
verklaart het beroep ongegrond;
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.K.W. Bartel, in tegenwoordigheid van W.J. Steenbergen, griffier, en op 9 september 2010 in het openbaar uitgesproken.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 9 september 2010
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep;
d. de gronden van het hoger beroep.