Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 70612 / HA ZA 09-632
Vonnis van 22 september 2010
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [adres], gemeente Noord-Beveland,
2. [eiser sub 2],
wonende te [adres], gemeente Noord-Beveland,
eisers,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [adres], gemeente Noord-Beveland,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [adres], gemeente Noord-Beveland,
gedaagden,
advocaat mr. J.M. de Jonge te Goes.
Partijen zullen hierna in enkelvoud [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 februari 2010;
- het proces-verbaal van comparitie van 7 april 2010.
De feiten
[eisers] heeft van [gedaagden] de woning met toebehoren aan het adres [adres] te [adres] gekocht voor een bedrag van € 205.000, -. De koopovereenkomst is op 23 november 2004 ondertekend en de woning is op 14 januari 2005 geleverd.
Artikel 5 lid 2 van Pro de koopovereenkomst luidt:
Feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
.....
2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 5 van dit artikel omschreven, nodig zijn, (deze garantie geldt niet voor onzichtbare gebreken die verkoper niet kent). Voor koper kenbare gebreken en die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
.....
5. Koper gaat het object als volgt gebruiken: woonhuis voor permanente bewoning.
.....
[eisers] liet in het kader van de koopovereenkomst een taxatierapport d.d. 1 december 2004 opmaken ten behoeve van de financiering. In dat taxatierapport staat, voor zover van belang:
H. Omschrijving object en omgeving
.....
d. Gerealiseerde aanzienlijke renovaties, verbouwingen
2001: .....; kozijn voorgevel begane grond vernieuwd: .....
2003: alle kozijnen op de verdieping vernieuwd (m.u.v. badkamer en overloop);.....
2004: schilderwerk extern voorzijde.
.....
[naam] B.V. heeft aan [eisers] een offerte gestuurd d.d. 17 oktober 2008 waarin onder meer staat:
Uit ons onderzoek is gebleken dat de kozijnen op de begane grond ongeveer 20 jaar oud zijn. De kozijnen op de eerste verdieping zijn wat gerestaureerd en in 2002 zijn nieuwe ramen in de kozijnen gezet.
In een aan [gedaagden] gerichte brief d.d. 10 november 2008 van ARAG Rechtsbijstand namens [eisers] is onder meer vermeld:
Cliënten zijn ..... in 2006 tot de ontdekking gekomen dat u non conform hebt geleverd. Cliënten hebben u reeds in 2006 meerdere malen gewezen op de ondeugdelijke nakoming van het koopcontract. U heeft aangegeven niet bekend te zijn met de schade aan de kozijnen.
Het geschil
[eisers] vordert uitvoerbaar bij voorraad - samengevat – primair een verklaring voor recht dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst althans dat [gedaagden] onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld, met veroordeling van [gedaagden] tot vergoeding van de door [eisers] geleden schade nader op te maken bij staat. Subsidiair vordert [eisers], eveneens samengevat, een verklaring voor recht dat hij heeft gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst, met veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de kosten van herstel. Zowel primair als subsidiair wordt een hoofdelijke kostenveroordeling van [gedaagden] gevorderd.
Ter onderbouwing van zijn primaire vordering voert [eisers] aan dat [gedaagden] heeft gehandeld in strijd met artikel 5, lid 2 van de koopovereenkomst en met artikel 7:17 BW Pro. [eisers] stelt daartoe dat [gedaagden] welbewust gebreken aan de kozijnen heeft verzwegen, althans onjuiste verklaringen heeft afgelegd ten aanzien van de staat van de kozijnen. [gedaagden] heeft gegarandeerd dat het verkochte de eigenschappen bezit die voor het gebruik als woonhuis voor permanente bewoning nodig zijn. De kozijnen zijn echter veel ouder dan door [gedaagden] werd beweerd en evenmin recent vernieuwd. [gedaagden] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.
Ter onderbouwing van de subsidiaire vordering stelt [eisers] dat de dwaling is te wijten aan onjuiste inlichtingen van [gedaagden], althans aan het feit dat [gedaagden] ten onrechte [eisers] niet heeft ingelicht over de staat van de kozijnen en/of het feit dat deze niet – althans niet deugdelijk - zijn gerenoveerd, althans aan het feit dat beide partijen hebben gedwaald omtrent de staat van de kozijnen.
De gebreken zijn naar [eisers] stelt eerst in september 2008 ontdekt. [eisers] zag pas in de loop van 2008 dat het hout van het raamkozijn van de benedenverdieping aan de voorzijde van de woning slecht werd. Het schilderwerk van de kozijnen van de voorgevel begon op sommige plaatsen los te laten. Daarop is het onder 2.4. genoemde onderzoek gevolgd. In 2006 of 2007 heeft [eisers] weliswaar met [gedaagden] gebeld over bruine punten in de verf van de kozijnen van de woning, maar toen is niet gesproken over gebreken. De passage in de brief d.d. 10 november 2008 van ARAG Rechtsbijstand waarin wordt gesproken over ontdekking in 2006 van non-conformiteit heeft geen betrekking op de gebreken waarover het in de onderhavige procedure gaat. ARAG heeft drie brieven gestuurd en die hebben stuitende werking gehad ten aanzien van de verjaringstermijn in artikel 7:23 BW Pro.
[gedaagden] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] althans tot ontzegging van de vorderingen aan [eisers], met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure. Ter onderbouwing daarvan voert [gedaagden] het volgende aan.
Hij stelt dat [eisers] niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht ingevolge artikel 7:23 lid 1 BW Pro. Uit de brief d.d. 10 november 2008 van ARAG Rechtsbijstand volgt dat [eisers] reeds in 2006 tot de ontdekking kwam dat de kozijnen aan de voorzijde van de woning, naar hij stelt, rot waren. In oktober 2007 heeft [eisers] [gedaagden] daarover telefonisch voor het eerst benaderd. [eisers] heeft zodoende zelf gesteld dat het gebrek in 2006 is ontdekt en daarover is eerst na ommekomst van een jaar telefonisch geklaagd. Dat is niet tijdig als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW Pro. [eisers] komt daarom geen beroep toe op artikel 7:17 BW Pro. Bovendien is de vordering van [eisers] op grond van het bepaalde in artikel 7:23 lid 2 BW Pro verjaard. Sinds de ontdekking in 2006 zijn meer dan drie jaren verstreken alvorens een rechtsvordering werd ingesteld.
[gedaagden] betwist voorts dat sprake is van non-conformiteit. De door [gedaagden] verstrekte informatie was geheel in overeenstemming met de feitelijke situatie. Tussen 2001 en 2004 zijn bijna alle kozijnen vernieuwd. De kozijnen die niet werden vernieuwd bevonden zich in goede staat van onderhoud. Een pand van honderd jaar oud heeft uiteraard altijd wel onderhoud nodig. [gedaagden] betwist eveneens dat de woning niet bruikbaar was als woning. Hij heeft er zelf steeds probleemloos in kunnen wonen.
De beoordeling
De vorderingen van [eisers] vinden zowel primair als subsidiair hun grondslag in non-conformiteit. Zij zien alle op de stelling van [eisers] dat de gebreken aan de kozijnen met zich mee brengen dat de door [eisers] gekochte woning niet voldeed aan wat hij ervan mocht verwachten op basis van door [gedaagden] gegeven informatie. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] is dat [eisers] niet aan zijn klachtplicht uit artikel 7:23 lid 1 BW Pro heeft voldaan, omdat [eisers] niet binnen bekwame tijd na ontdekking van de gebreken [gedaagden] hiervan kennis heeft gegeven.
Artikel 7: 23 lid 1 BW beschermt een verkoper tegen late en daardoor moeilijk te bewijzen klachten. Het ligt dan ook op de weg van [eisers] te stellen en zonodig te bewijzen dat hij tijdig na ontdekking van het gestelde gebrek heeft geklaagd. [eisers] heeft geen recht om zich op het gestelde gebrek te beroepen indien niet komt vast te staan dat hij tijdig heeft geklaagd.
[gedaagden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij verwijst naar de mededeling in de brief van ARAG van 10 november 2008 dat [eisers] in 2006 heeft ontdekt dat [gedaagden] non-conform heeft geleverd. Tevens stelt hij dat hij tijdens het telefoongesprek in 2007 voor het eerst door [eisers] werd benaderd over het rot zijn van de kozijnen. De brief van ARAG en voornoemd telefoongesprek gingen over non-conformiteit. [eisers] had in het licht van het verweer van [gedaagden] meer moeten stellen om aannemelijk te maken dat de ontdekking in 2006 en het telefoongesprek in 2007 niet zagen op de thans aan de orde zijnde non-conformiteit. Tegenover het onderbouwde verweer van [gedaagden] in diens conclusie van antwoord en zijn mondelinge toelichting daarop ter comparitie heeft [eisers] de stelling dat hij de gebreken waar het in de procedure om gaat eerst in 2008 heeft ontdekt niet, althans onvoldoende (concreet) nader onderbouwd. Van hem had mogen worden verwacht dit punt te verhelderen, in het bijzonder ter comparitie. [eisers] heeft aldus niet aan zijn stelplicht voldaan. Daarom komt de rechtbank niet toe aan het bewijsaanbod van [eisers] betreffende de stelling dat de ontdekking van non-conformiteit in 2006 geen betrekking had op de gebreken aan de kozijnen waarover het in de onderhavige procedure gaat.
De rechtbank stelt vast dat niet is komen vast te staan dat [eisers] tijdig heeft geklaagd. Dat heeft gevolgen voor alle vorderingen van [eisers]. Immers, zowel de primaire vordering van [eisers] op grond van niet-nakoming althans onrechtmatig handelen als de subsidiaire vordering op grond van dwaling is feitelijk gegrond op het niet beantwoorden van de geleverde zaak aan de overeenkomst. De vorderingen worden daardoor alle beheerst door het klachtvoorschrift van artikel 7:23 lid 1 BW Pro dat geldt voor iedere vordering gegrond op non-conformiteit. [eisers] heeft dientengevolge geen mogelijkheden meer om zich er op te beroepen dat het verkochte niet aan de overeenkomst c.q. de verwachtingen beantwoordt. De rechtbank komt niet toe aan beoordeling van de overige door partijen opgeworpen stellingen en weren. De vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.
[eisers] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vast recht 262,00
- salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 1.420,00
De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen van [eisers] af,
veroordeelt [eisers] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 1.420,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 22 september 2010.