Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 71026 / HA ZA 09-687
Vonnis van 6 oktober 2010
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaatsnaam], gemeente Kapelle,
eiser,
advocaat mr. N.A. Koole te Middelburg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam], gemeente Borsele,
gedaagde,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 maart 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 22 juni 2010.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[eiser] heeft een onroerende zaak, bestaande uit een kavel met een oppervlakte van ongeveer 1650 vierkante meter gelegen aan het [adres] te [plaatsnaam], kadastraal bekend gemeente Kapelle, [nummer] (gedeeltelijk) te koop aangeboden voor een bedrag van € 80.000,--.
Vanaf begin maart 2009 hebben tussen partijen onderhandelingen plaatsgevonden met betrekking tot de aankoop van het perceel door [gedaagde]. In het kader daarvan is het perceel door [gedaagde] op 6 maart 2009 en op 2 april 2009 bezocht, de eerste keer met de makelaar van [eiser] – verder de makelaar - en de tweede keer ook met [eiser]. [eiser] heeft zijn vraagprijs verlaagd tot € 70.000,--. Op 26 juni 2009 heeft tussen partijen, in het bijzijn van de makelaar van [eiser], weer een gesprek plaatsgevonden. Daarop heeft tussen [gedaagde] en de makelaar nog e-mail verkeer plaatsgevonden. Bij e-mail bericht van 27 juni 2009 deelt [gedaagde] mee het bedrag van € 70.000,-- aan te willen houden en niet achteraf te willen verrekenen. Bij e-mailbericht van 29 juni 2009 bevestigt de makelaar aan [gedaagde] dat de nieuwe afspraak is, waarmee [eiser] ook akkoord is, dat er geen verrekening bij over- of ondermaat zal plaatsvinden. Bij een daarop volgend e-mailbericht van [gedaagde] van eveneens 29 juni 2009 deelt [gedaagde] de makelaar mee dat, nadat zijn architect gegevens bij het kadaster heeft opgevraagd, hem gebleken is dat de zaken er anders voorstaan dan de makelaar zou hebben voorgesteld. Volgens [gedaagde] betreft dat met name de erfafscheiding aan de slootzijde en het niet haaks zijn van de hoek van het perceel aan de slootzijde. Volgens [gedaagde] geeft dat een enorme beperking op de totale bouwoppervlakte en hij deelt mee af te willen zien van de koop.
Het geschil
[eiser] vordert - samengevat - primair [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst in die zin dat [gedaagde] uiterlijk 1 maart 2010 het bedrag van € 70.000,-- betaalt en meewerkt aan de levering op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag en tot betaling van een aanvullende schadevergoeding gelijk aan de wettelijke handelsrente over de koopsom van € 70.000,-- vanaf 2 maart 2010 tot aan de dag dat [gedaagde] de koopovereenkomst nakomt. [eiser] vordert daarnaast [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.127,72 ter zake van buitengerechtelijke kosten. Subsidiair vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat, althans tot een door de rechtbank te begroten schadevergoeding. [eiser] vordert zowel primair als subsidiair [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. [eiser] stelt daartoe het navolgende.
Volgens [eiser] is tussen partijen op 26 juni 2009 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het door [eiser] te koop aangeboden perceel inhoudende dat [gedaagde] het perceel met een oppervlakte van 1650 vierkante meter koopt voor het bedrag van € 70.000,--, zonder toepassing van BTW en zonder verrekening van meer/minder vierkante meters, en dat de levering zal plaatsvinden op 1 maart 2010.
[eiser] vordert primair nakoming. Bij niet nakomen door [gedaagde] van deze overeenkomst per 1 maart 2010 lijdt [eiser] schade als gevolg van vertraging in de voldoening van het bedrag van € 70.000,--. Nu beide partijen handelen in de uitoefening van hun onderneming/beroep is [gedaagde] de wettelijke handelsrente verschuldigd. [eiser] stelt voorts, gemotiveerd, dat hij buitengerechtelijke kosten heeft moeten maken welke kosten voor vergoeding in aanmerking komen.
Bij niet nakomen door [gedaagde] bestaat de schade volgens [eiser] naast de kosten van rechtsbijstand en handelsrente uit het negatieve verschil in verkoopprijs tussen de met [gedaagde] overeengekomen verkoopprijs en de verkoopprijs die uiteindelijk van een derde wordt ontvangen indien [gedaagde] niet afneemt. Deze schade is nog niet vast te stellen.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent dat er onderhandelingen plaatsgevonden hebben met betrekking tot de aankoop door hem van de onroerende zaak aan het [adres] in [plaatsnaam]. [gedaagde] betwist dat tussen partijen een mondelinge koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Volgens [gedaagde] is door partijen geen overeenstemming bereikt met betrekking tot de essentialia van de koopovereenkomst. [gedaagde] stelt dat hij, nadat hem was gebleken dat de contouren van het perceel anders lagen dan hem door [eiser] en de makelaar was meegedeeld, de onderhandelingen niet wenste voort te zetten. [gedaagde] is voorts gebleken dat zich kabels in de grond bevinden. Het grondstuk is belast met een bijzondere lasten en beperkingen ten gunste van de eigenaar c.q. de exploitant van de kabels. De verkoper is ex art. 7:15 BW Pro in beginsel gehouden om een verkochte zaak vrij van bijzondere lasten en beperkingen te leveren. [gedaagde] betwist dat hij op 27 juni 2009, de dag dat volgens [eiser] de koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen op de hoogte was van de aanwezigheid van de kabels. De kabels leveren ook feitelijk een beperking op voor het bouwplan dat [gedaagde] voornemens was op het perceel te realiseren. [gedaagde] wenst vastgesteld te zien dat geen sprake is van verontreiniging omdat dat van essentieel belang is voor zijn bouwplannen.
[gedaagde] betwist gemotiveerd buitengerechtelijke kosten verschuldigd te zijn.
De beoordeling
Beoordeeld dient te worden of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Koop is een overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven en de koper om daarvoor een prijs in geld te betalen. Een (koop)overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan en op het moment dat partijen het op de essentiële punten met elkaar eens zijn.
Door partijen is gedurende een periode van enkele maanden gesproken en onderhandeld over de aankoop door [gedaagde] van een specifiek aangeduid perceel. Door [gedaagde] is niet bestreden dat partijen op 26 juni 2009 overeengekomen zijn dat [eiser] het perceel aan het [adres] te [plaatsnaam] op 1 maart 2010 aan [gedaagde] zou leveren voor een bedrag van € 70.000,--. Uit hetgeen door partijen over een weer is gesteld blijkt dat op dat moment nog slechts discussie bestond ten aanzien van de vraag of er een verrekening zou moeten plaatsvinden van de meer- of minder meters. Gelet op het e-mail bericht van [gedaagde] van zaterdag 27 juni 2009 aan de makelaar van [eiser] en de bevestiging van de makelaar van [eiser] op maandagochtend 29 juni 2009 dat [eiser] akkoord is met het niet verrekenen bij over- of ondermaat is tussen partijen ook op dat punt overeenstemming bereikt en is op dat moment een perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen. Dat tussen partijen op dat moment, zoals [gedaagde] stelt, nog geen overeenstemming zou zijn bereikt over recht van overpad, de perceelsgrenzen en de schone grondverklaring doet aan het tot stand komen van de koopovereenkomst niet af omdat dit geen essentialia van de koopovereenkomst betreft.
De rechtbank maakt uit hetgeen [gedaagde] ter betwisting van de vordering stelt op, dat [gedaagde] van mening is dat [eiser] niet kan leveren conform hetgeen volgens [gedaagde] tussen partijen is overeengekomen. Dit ontslaat [gedaagde] echter, nu hij daar kennelijk tot op heden geen juridische consequenties aan heeft verbonden, niet van zijn verplichting om de koopovereenkomst na te komen.
De rechtbank zal derhalve de primaire vordering [gedaagde] te veroordelen tot nakoming toewijzen als na te melden, nu de aanvankelijk overeengekomen datum van levering inmiddels is verstreken.
De rechtbank zal [gedaagde] voorts veroordelen tot betaling van de door [eiser] over het bedrag van € 70.000,-- gevorderde wettelijke handelsrente. De tussen partijen gesloten overeenkomst is een overeenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW en de vordering is door [gedaagde] niet bestreden.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal worden afgewezen. Uit de door [eiser] gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiser] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 94,31
- vast recht € 1.585,00
- salaris procureur € 1.788,-- ( 2,0 punten x tarief € 894,00)
Totaal: € 3.467,31.
De beslissing
De rechtbank
- veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst in die zin dat hij binnen twee weken na betekening van dit vonnis het bedrag van € 70.000,-- stort op rekening van een door [gedaagde] aan te wijzen notaris en op een door die notaris in overleg met partijen vast te stellen datum en tijdstip zijn medewerking verleent aan de levering aan hem van het perceel van ongeveer 1650 vierkante meter gelegen aan het [adres] te [plaatsnaam], kadastraal bekend gemeente Kapelle, [nummer] (gedeeltelijk), op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 10.000,--;
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 70.000,-- vanaf 2 maart tot aan de dag van voldoening van dit bedrag op rekening van de notaris;
- veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 3.467,31;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2010.
MdB