Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 66993 / HA ZA 09-160
Vonnis van 24 maart 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAISON ZEN BEHEER B.V.,
gevestigd te Haarlem,
eiseres,
advocaar mr. J.P. van Vulpen te Haarlem,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Terneuzen,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ESDEKA B.V., handelend onder de naam [gedaagde sub 2],
gevestigd te Terneuzen,
gedaagden,
advocaat mr. S.B.A. Lhachmi te Terneuzen.
Eiseres zal hierna Maison Zen worden genoemd, gedaagden gezamenlijk [gedaagden] en afzonderlijk respectievelijk [gedaagde sub 1] en Esdeka.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 september 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 7 december 2009.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Maison Zen was vanaf eind 1995 eigenares van een terrein te Sas van Gent, Markt 17, kadastraal bekend als gemeente Sas van Gent, sectie C, nr. 5621, groot 10 a en 46 ca. Op dat terrein is in opdracht van Maison Zen in 1996 een bankgebouw gebouwd. In dat gebouw is tot 1 maart 2005 gevestigd geweest de Generale Bank Nederland N.V. (later Fortis Nederland N.V.), hierna de Bank.
2.2. Op 25 februari 2005 was er in het bankgebouw een bespreking in verband met de oplevering. Daarbij waren de directie van Maison Zen en vertegenwoordigers van de Bank aanwezig, alsmede de door Maison Zen ingeschakelde makelaar R. de Meijer en [gedaagde sub 1] (toen bestuurder van en als makelaar werkzaam bij Esdeka). Tussen Maison Zen, De Meijer en [gedaagde sub 1] is daarna regelmatig contact geweest in verband met het bankgebouw.
2.3. Esdeka is een makelaars-/taxatiekantoor. Als taxatiekantoor verricht zij veelal WOZ-taxaties voor onder meer de gemeente Terneuzen (hierna: de gemeente).
2.4. Maison Zen heeft bezwaar gemaakt tegen de door de gemeente in de beschikking Wet-WOZ 2005 vastgestelde waarde van voornoemde onroerende zaak per peildatum 1 januari 2003. In opdracht van de gemeente heeft Esdeka een hertaxatie uitgevoerd. Voorts is [gedaagde sub 1] geraadpleegd. Het bezwaar is ongegrond verklaard.
2.5. Maison Zen is van de beslissing van de gemeente in beroep gekomen bij deze rechtbank, sector bestuursrecht (hierna: de belastingkamer). Dat beroep is behandeld ter terechtzitting van 23 april 2007; de gemeente was vertegenwoordigd door een gemachtigde, de heer mr. [E.], werkzaam bij Esdeka. In haar verweerschrift en ook ter zitting is door (de genoemde gemachtigde van) de gemeente verklaard dat de Bank de enige bank in Zeeuws-Vlaanderen was die na de wijziging van de fiscale wetgeving per 1 januari 2005 was gesloten. De belastingkamer heeft op 18 juni 2007 het beroep ongegrond verklaard, daartoe onder meer overwegend:
“Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een zich slecht ontwikkelende bedrijfstak en tegenvallende bedrijfstakresultaten. Het enkele feit dat een Belgische bank – kennelijk als enige bank in Zeeuws-Vlaanderen – als gevolg van gewijzigde regelgeving een bankfiliaal in Zeeuws-Vlaanderen heeft gesloten, is in dat verband onvoldoende redengevend. Het is de rechtbank niet gebleken dat dit een voor de bedrijfstak specifieke omstandigheid is. Er is gelet hierop dan ook geen grond om de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object te bepalen op de bedrijfswaarde, zoals door eiser bepleit.
(…)
Tussen partijen is voorts niet in geschil dat de (…) door verweerder bepaalde waarde (…) hoger is dan de gekapitaliseerde huurwaarde van het object. Verweerder heeft dan ook op goede gronden de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde gehanteerd. De beroepsgrond met betrekking tot de door verweerder van eisers makelaar verkregen huurwaardegegevens behoeft dan ook geen verdere bespreking.”
2.6. Bij brief van 26 juni 2007 heeft Maison Zen [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor door haar mogelijk te lijden schade tengevolge van hun onrechtmatig handelen dan wel wanprestatie.
2.7. Tegen de in 2.4 geciteerde uitspraak is hoger beroep ingesteld. Daarna heeft de gemeente, voordat dat hoger beroep ter zitting kon worden behandeld, de aanslag herzien. Het beroep is vervolgens ingetrokken. Het gerechtshof in Den haag heeft op 3 juni 2008, alleen over de kosten geoordeeld. Voor zijn werkzaamheden in het hoger beroep heeft de door Maison Zen ingeschakelde advocaat – mr. J.J.M. Hertoghs te Breda – bij haar een bedrag van € 16.146,61 in rekening gebracht.
2.8. Op klacht van Maison Zen van 5 oktober 2007 heeft de Raad van Toezicht Breda van de Nederlandse Vereniging van makelaars in onroerende goederen NVM [gedaagde sub 1] de straf van berisping opgelegd, daartoe onder meer overwegend:
“…([gedaagde sub 1] had) de informatie die hij had verkregen vanwege zijn relatie met (Maison Zen), ook al was er geen opdracht tot bemiddeling, niet (…) mogen verstrekken aan zijn medewerker [E.], die deze informatie kon gebruiken en ook heeft gebruikt in het geschil waarin [E.] namens de gemeente Terneuzen optrad tegen (Maison Zen).”
Het geschil
Maison Zen vordert dat de rechtbank [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan haar van een bedrag van € 17.146,61, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 juli 2008, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding.
3.2. Maison Zen voert het navolgende aan. [gedaagden] is jegens haar toerekenbaar tekort gekomen, dan wel hebben zij jegens haar onrechtmatig gehandeld; [gedaagde sub 1] heeft voorts art. 2 van de Erecode van de NVM (waarvan hij lid is) geschonden.
Zoals uit 2.2. blijkt, trad [gedaagde sub 1] vanaf eind februari 2005 op als makelaar voor Maison Zen. Door de gemeente geraadpleegd naar aanleiding van het onder 2.4 genoemde bezwaar heeft [gedaagde sub 1] als makelaar ontvangen, vertrouwelijke informatie – een dossier met opschrift “file Bank Sas” – aan de gemeente gegeven. [gedaagde sub 1] is hiervoor berispt (zie onder 2.8). Voorts heeft [gedaagde sub 1] [E.] onjuist geïnformeerd; anders dan [E.] op de onder 2.5 genoemde zitting (en eerder in het door de gemeente ingediende verweerschrift) heeft verklaard – naar eigen zeggen op grond van informatie, verkregen van [gedaagde sub 1] en [A.] – hebben ook andere banken in Zeeuws-Vlaanderen aanzienlijke gevolgen ondervonden van de gewijzigde fiscale regelgeving (een ING-filiaal is gesloten; een ABN-Amro-kantoor heeft zijn personeelsbestand drastisch verminderd). [gedaagde sub 1] wist dat de door hem aan [E.] verschafte informatie onjuist was. Maison Zen had, nu de pleitnota haar niet voorafgaand aan de zitting was toegezonden, niet de mogelijkheid de informatie tegen te spreken.
Esdeka heeft een laakbare dubbelrol gespeeld. Zij had informatie van [gedaagde sub 1] (door hem als makelaar van Maison Zen verkregen) beschikbaar (waaronder “file Bank Sas”). Als taxateur en gemachtigde ter zitting van de gemeente – in de persoon van haar medewerker [E.] – heeft zij van die informatie gebruik gemaakt. De informatie was bovendien deels onjuist, hetgeen Esdeka wist, althans had kunnen weten. Maison Zen heeft ter zitting van de rechtbank op de onjuiste informatie niet adequaat kunnen reageren. Een rectificatie van voormelde informatie is bij de rechtbank kennelijk niet ontvangen. Door de onjuiste informatie is de rechtbank in dwaling gebracht, heeft zij haar onder 2.5 geciteerde oordeel gegeven en heeft zij geen toepassing gegeven aan art. 18 van de Wet waardering onroerende zaken. En daardoor werd Maison Zen gedwongen kosten te maken voor het instellen van hoger beroep. Na het instellen van het hoger beroep heeft de gemeente de WOZ-aanslag herzien.
Maison Zen vordert vergoeding van de onder 2.7 genoemde advocaatkosten, vermeerderd met reis- en verblijfkosten (tweemaal) voor de behandeling van het beroepschrift bij deze rechtbank en betaald griffierecht (tezamen te stellen op € 1.000,--).
Ter comparitie heeft Maison Zen uitdrukkelijk aangegeven in deze instantie af te zien van een eventueel van haar gevraagde bewijslevering.
3.3. [gedaagden] voert verweer. Allereerst stelt hij dat Maison Zen de verplichtingen uit art. 111, lid 3 Rv niet is nagekomen. Voorts stelt hij dat binnen Esdeka de makelaarspoot (gerund door [gedaagde sub 1]) en de (WOZ-)taxatiepoot (gerund door [A.]) geheel los van elkaar opereren. [gedaagde sub 1] was niet de makelaar van Maison Zen; zijn bemoeienissen, genoemd onder 2.2, zijn onbezoldigd en titelloos verricht; er was geen opdracht.
[gedaagde sub 1] heeft in het kader van het onder 2.4 genoemde bezwaar desgevraagd informatie gegeven aan de gemeente, met name over de hoogte van de door Maison Zen beoogde huurprijs (die ook op de website van een andere makelaar was vermeld). Die informatie was feitelijk correct en niet vertrouwelijk. Bij de beslissing van de belastingkamer hebben die gegevens overigens geen rol gespeeld. Dat [gedaagde sub 1] ter zake is berispt betekent niet zonder meer dat hij toerekenbaar is tekortkomen of onrechtmatig heeft gehandeld, zeker niet nu de berisping de overtreding betrof van een bijzondere, alleen voor NVM-makelaar geldende, norm.
Omtrent de economische positie van het bankwezen in Zeeuws-Vlaanderen in 2005 hebben noch [gedaagde sub 1], noch [A.] (bewust) onjuiste informatie aan [E.] gegeven. Wat [E.] bij de belastingkamer namens de gemeente heeft verklaard, was op een ondergeschikt punt (anders dan hij had gezegd was de ING-bank in Sas van Gent wel gesloten) onjuist. Maison Zen had dat op de zitting van de belastingkamer kunnen – en moeten – tegenspreken. Toen [E.] de onjuistheid ontdekte, heeft hij dat bij brief aan de belastingkamer gerectificeerd; die brief is niet aangekomen. Overigens, zou de rechtbank van de juiste informatie op dit punt op de hoogte zijn geweest, dan zou haar beslissing niet anders zijn geweest. Er is tussen het handelen van [gedaagden] en de gestelde schade geen causaal verband. Esdeka heeft geen informatie aan de gemeente verschaft; het handelen van [E.], geheel en uitsluitend namens de gemeente, kan Esdeka niet worden tegengeworpen.
Dat Maison Zen met de gemeente een schikking heeft bereikt (over een lagere WOZ-waarde dan die, welke de belastingkamer juist oordeelde) betekent niet dat de beslissing van de belastingkamer en de hertaxatie van Esdeka onjuist zijn (geweest). Niet blijkt dat het hoger beroep nodig was om de gemeente tot een vergelijk te dwingen. Er is voorts geen causaal verband tussen het aan [gedaagden] verweten gedrag en de gestelde schade. De reis- en verblijfkosten betreffen de behandeling in eerste aanleg; daarover heeft de belastingkamer al beslist. Over de kosten in hoger beroep heeft het hof geoordeeld. Voorts is niet aangetoond welke werkzaamheden zijn verricht (een specificatie is niet overgelegd) en dat daarvoor twee advocaten nodig waren. Er is slechts een pro-forma-beroepschrift ingediend en al vrij snel was sprake van onderhandelingen met de gemeente. Daarvoor zijn enkele briefjes geschreven. De gestelde kosten staan niet in een redelijke verhouding tot het belang van de zaak.
De beoordeling
De rechtbank leidt uit hetgeen door Maison Zen naar voren is gebracht af, dat zij [gedaagden] verwijt dat zij op twee momenten informatie heeft verschaft aan de gemeente, die ofwel niet verschaft mocht worden omdat zij vertrouwelijk was (het “file Bank Sas”, die in de periode dat het bezwaar van Maison Zen tegen de WOZ-waardebepaling liep, aan de gemeente zou zijn gegeven) ofwel feitelijk onjuist was (de informatie over de economische positie van het bankwezen in Zeeuws-Vlaanderen).
4.2. Voor wat betreft het eerste moment van verschaffing van informatie (vooral aan [gedaagde sub 1] verweten) stelt de rechtbank vast dat [gedaagde sub 1] erkent dat hij huurwaardegegevens aan de gemeente heeft verschaft. Die gegevens zijn evenwel niet door de belastingkamer gebruikt. Zij heeft vastgesteld dat de gemeente bij de WOZ-waardebepaling van de bij Maison Zen in eigendom zijnde onroerende zaak (terecht) de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft toegepast. En die vervangingswaarde heeft – zo heeft Maison Zen ook zelf uitdrukkelijk aangegeven in haar pleitnotitie voor de zitting bij de belastingkamer – “niets te maken met een (al dan niet beoogde) huurwaarde”. De beslissing van de belastingkamer was dus niet (mede) gebaseerd op de door [gedaagde sub 1] aan de gemeente verschafte huurwaardegegevens. Maison Zen heeft nog gesteld dat [gedaagde sub 1] een “file bank Sas” aan de gemeente heeft overhandigd, waarin vertrouwelijke informatie zou hebben gezeten. Kennelijk ging het daarbij in de visie van Maison Zen om meer dan alleen de huurwaardegegevens. Welke informatie in bedoelde file zat en op welke wijze die door de gemeente is gebruikt, zodanig dat Maison Zen door de belastingkamer in het ongelijk werd gesteld en genoodzaakt was in hoger beroep te gaan, heeft zij niet nader toegelicht. Dat brengt met zich dat – los van de vraag of [gedaagde sub 1] verwijtbaar heeft gehandeld en of dat handelen (indien verwijtbaar) een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen als makelaar van Maison Zen of een onrechtmatige daad zou opleveren – niet kan worden vastgesteld dat de door Maison Zen gestelde schade (de kosten van hoger beroep) in causaal verband staat met de gestelde verstrekking door [gedaagde sub 1] van gegevens. Voor zover Maison Zen haar vordering baseert op dit handelen van [gedaagde sub 1], wordt zij verworpen.
4.3. Aangaande het tweede moment waarop [gedaagden] informatie aan de gemeente heeft verschaft – welke informatie onjuist zou zijn geweest – stelt de rechtbank vast dat [gedaagden] niet heeft betwist informatie over de economische positie van het bankwezen in Zeeuws-Vlaanderen aan [E.] te hebben verschaft. De gemeente heeft, nadat Maison Zen hoger beroep had ingesteld, de WOZ-waarde bijgesteld. De stelling van Maison Zen lijkt te zijn daaruit moet worden afgeleid dat de beslissing van de rechtbank onjuist was, omdat deze op de door [gedaagden] verschafte onjuist informatie was gebaseerd en dat, was de juiste informatie verschaft, de belastingkamer zou hebben beslist zoals uiteindelijk tussen Maison Zen en de gemeente is overeengekomen. Die stelling wordt door [gedaagden] evenwel betwist. Zij stellen dat de betreffende informatie voor de belastingkamer niet van doorslaggevend belang is geweest en dat de belastingkamer, was de juiste informatie gegeven, niet tot een ander oordeel zou zijn gekomen. Onder deze omstandigheden is het aan Maison Zen te bewijzen dat de rechtbank, was zij van de juiste gegevens uitgegaan, anders had beslist dan zij heeft gedaan – en wel zo anders dat er voor Maison Zen geen reden was geweest om in hoger beroep te gaan. Nu Maison Zen ter comparitie heeft gezegd dat zij in deze instantie afziet van bewijslevering, zal zij niet tot de genoemde bewijslevering worden toegelaten. De rechtbank kan onder die omstandigheden niet anders dan vaststellen dat het gevraagde bewijs niet is geleverd. Nu aldus niet vaststaat dat het handelen van [gedaagden] heeft geleid tot een rechterlijke uitspraak, die zodanig onjuist was dat Maison Zen daartegen terecht in hoger beroep is gegaan, kan ook niet worden vastgesteld dat [gedaagden] gehouden zijn de voor dat hoger beroep gemaakte kosten (van welke omvang dan ook) te vergoeden. Ook voor zover Maison Zen haar vordering baseert op de verschaffing van informatie door [gedaagden] omtrent de economische positie van het bankwezen in Zeeuws-Vlaanderen, wordt deze afgewezen.
4.4. Nu een causaal verband tussen enerzijds de verschaffing van informatie door [gedaagden] aan de gemeente en anderzijds de uitspraak van de belastingkamer en de door Maison Zen gestelde noodzaak (gelet op de onjuistheid van die uitspraak) om in hoger beroep te gaan niet vast staat, kan de door Maison Zen gestelde omstandigheid dat bij Esdeka mogelijk het makelaardijgedeelte van het bedrijf onvoldoende is gescheiden van het taxatiegedeelte, waardoor ten onrechte gegevens die bij makelaars bekend worden ten nadele van cliënten van die makelaars worden gebruikt bij (WOZ-)taxaties, niet voldoende grond opleveren om in het onderhavige geval te concluderen dat (door Esdeka) onrechtmatig is gehandeld, zodanig dat de gestelde schade zou moeten worden vergoed.
4.5. Op grond van al het vorenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de vordering van Maison Zen moet worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Maison Zen worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vast recht € 375,--
- salaris advocaat € 904,-- (2 x tarief II, € 452,--)
Totaal € 1.279,--.
De beslissing
De rechtbank
wijst de vordering af;
veroordeelt Maison Zen in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.279,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2010.