Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 70098 / HA ZA 09-572
Vonnis van 13 oktober 2010
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te Westkapelle,
2. [eiser sub 2],
wonende te Westkapelle,
eisers,
advocaat mr. A.A.J. Maat te Middelburg,
tegen
[gedaagde],
wonende te Oostkapelle,
gedaagde,
advocaat mr. J. van der Wijst te Middelburg.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 6 januari 2010;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 17 maart 2010;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- de akte na overlegging producties;
- de akte houdende wijziging van de grondslag van eis van het petitum;
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[gedaagde] heeft bij koopovereenkomst van 14 maart 2008 de woning gelegen aan [adres] te Westkapelle (de woning) verkocht aan [eisers] De koopprijs bedroeg € 182.500,--, kosten koper. De woning is op 16 mei 2018 aan [eisers] geleverd.
2.2. In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, opgenomen:
(…) Artikel 3
Verkoper garandeert: (…)
f. De zich in het verkochte bevindende technische installaties en aan- en afvoerleidingen en bedradingen functioneren heden naar behoren en het gebruik daarvan is door de daartoe bevoegde instanties niet op enigerlei wijze beperkt.
(…) “Artikel 4
Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt. (…)
Artikel 4A
1. Het verkochte zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)
2. Het verkochte zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als; woonhuis voor permanente bewoning (…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)
Artikel 5 (…)
c. Het is hem (verkoper, rb) niet bekend dat zich in het verkochte asbesthoudende of andere voor de gezondheid schadelijke materialen bevinden, met uitzondering van de aan partijen bekende, op het tot het verkochte behorende aanbouwtje aanwezige, plaat asbest.” (…)
2.3. In een in opdracht van [eisers] door M.P. Leenpoel opgesteld taxatierapport d.d. 11 maart 2008 wordt, voor zover hier van belang, in het onderdeel nieuwbouw, verbouwing, verbetering als belangrijkste werkzaamheid onder meer vermeld: (…)”electriciteit begane grond vernieuwen”(…)
2.4. In een in opdracht van [eisers] door J.J. Josiasse opgesteld taxatierapport, wordt de onderhandse verkoopwaarde van de woning -onder vermelding dat het een waterwoning betreft- op peildatum mei 2008 getaxeerd op een bedrag van € 164.000,--.
Het geschil
[eisers] vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de koopovereenkomst tussen partijen van 14 maart 2008 partieel ontbindt voor een bedrag van € 43.765,94 en [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 43.765,94, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 september 2009 tot de dag der algehele voldoening en [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.
3.2. [eisers] voeren daartoe -samengevat- het volgende aan. Nadat [eisers] de woning betrokken kwam aan het licht dat de woning een zogenaamde waterwoning is, die in 1944 als gevolg van de inundatie onder water heeft gestaan. [gedaagde] heeft hen dat, hoewel hij daarvan wel op de hoogte was, niet bij de verkoop meegedeeld. Daarmee heeft [gedaagde] zijn contractuele mededelingsplicht, neergelegd in artikel 4 van Pro de koopovereenkomst, geschonden en wanprestatie gepleegd. Als [eisers] daarvan op de hoogte waren geweest, hadden zij de woning voor een prijs van € 160.000,-- in plaats van € 182.500,-- gekocht, omdat het een feit van algemene bekendheid is dat woningen die onder water hebben gestaan meer gebreken vertonen of zullen gaan vertonen dan woningen waarbij dat niet het geval is. [eisers] vorderen gedeeltelijke ontbinding en (terug) betaling van het verschil. Daarenboven is na de levering geconstateerd dat de houten vloerconstructie van de woning verrot en de electrische installatie ondeugelijk is, in de woning asbest aanwezig is en de wanden van de woning als gevolg van de aantasting door het water niet bepleisterd kunnen worden en daarom voorzetwanden moeten worden aangebracht. Als gevolg van deze gebreken beantwoordt de woning niet aan de koopovereenkomst. [eisers] vorderen gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst tot het bedrag waarmee herstel van de gebreken gemoeid is.
[gedaagde] voert verweer dat voor zover van belang hieronder zal worden besproken en concludeert tot afwijzing van de vordering.
De beoordeling
[eisers] vorderen dat de rechtbank de koopovereenkomst met [gedaagde] gedeeltelijk ontbindt en -daarmee- hun verplichting tot betaling van de koopprijs vermindert met het gevorderde bedrag. De bevoegdheid tot ontbinding van een overeenkomst wegens een tekortkoming in de nakoming daarvan ontstaat pas wanneer de schuldenaar in verzuim is, tenzij nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk is. Voor zover de vordering tot gedeeltelijke ontbinding is gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] niet heeft medegedeeld dat de woning -deels- onder water heeft gestaan, ontstond die bevoegdheid tot ontbinding direct, omdat nakoming (na ingebrekestelling) eenvoudigweg niet mogelijk is. Voor het overige heeft de vordering betrekking op herstelbare gebreken (de vloer, de elektrische installatie, de aanwezigheid van asbest) waarvoor verzuim pas intrad na ingebrekestelling. [eisers] hebben onweersproken gesteld dat [gedaagde] ondanks aanmaning in gebreke is gebleven. Daaruit leidt de rechtbank af dat [eisers] [gedaagde] voor deze gebreken op de voet van 6:82 BW afdoende in gebreke heeft gesteld en derhalve bevoegd zijn de gedeeltelijke ontbinding te vorderen.
4.2. Vervolgens is de vraag of [gedaagde] tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst en zo ja of die tekortkoming(en) de gedeeltelijke ontbinding rechtvaardigen. De rechtbank zal de door [eisers] gestelde tekortkomingen achtereenvolgens bespreken.
waterwoning
4.3. [eisers] baseren hun vordering tot gedeeltelijke ontbinding wegens een tekortkoming en in het verlengde daarvan hun vordering tot gedeeltelijke terugbetaling van de koopsom niet op non-conformiteit, maar op een schending van de contractuele mededelingsplicht. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning als gevolg van de inundatie in 1944 onder water heeft gestaan en als zogenaamde waterwoning moet worden aangemerkt. Evenmin is in geschil dat [gedaagde] daarvan op de hoogte was. [gedaagde] heeft ook niet bestreden dat dergelijke woningen in het algemeen meer gebreken vertonen of gaan vertonen dan woningen die niet onder water hebben gestaan. Bekendheid van [gedaagde] met die eigenschap van de woning veronderstelt dan ook een mededelingsplicht ingevolge artikel 4 van Pro de koopovereenkomst. Die verplichting viel niet weg, omdat, zoals [gedaagde] betoogt, [eisers] er door eigen onderzoek gemakkelijk achter hadden kunnen komen dat het een waterwoning betrof. [eisers] hebben dat onderzoek, zoals [gedaagde] zelf onweersproken heeft gesteld, immers ingezet met hun vraag aan de door [gedaagde] ingeschakelde makelaar tijdens de bezichtiging of de woning een zogenaamde waterwoning betrof. Dat die vraag onbeantwoord is gebleven, ontsloeg [gedaagde] niet van zijn mededelingsverplichting, ook niet indien de makelaar hem die vraag niet heeft voorgelegd. Dat komt immers voor zijn risico. Dat [eisers] vervolgens grote vaart achter de aankoop van de woning hebben gezet, ontsloeg [gedaagde] evenmin van zijn verplichting. Schending van de mededelingsplicht levert een toerekenbare tekortkoming op. Vervolgens dient zich de vraag aan of die tekortkoming de gevorderde ontbinding en gedeeltelijke terugbetaling van de koopsom kan dragen. [eisers] stellen dat zij als gevolg van die tekortkoming (het niet meedelen van een eigenschap van de woning) meer voor de woning hebben betaald dan zij zouden hebben gedaan in het geval zij wetenschap hadden gehad van die eigenschap, en wensen de overeenkomst voor het verschil te ontbinden. Daarbij gaan [eisers] er kennelijk vanuit dat, in het geval [gedaagde] zijn mededelingsplicht niet had geschonden, tussen partijen wilsovereenstemming zou zijn bereikt over een lagere koopsom, maar enige onderbouwing van die gevolgtrekking ontbreekt. Het had op de weg van [eisers] gelegen om tenminste aannemelijk te maken dat in geval van bekendheid met de staat van de woning tussen partijen wilsovereenstemming zou zijn bereikt over een koopsom van € 160.000,--. Het door [eisers] overgelegde taxatierapport van J.J. Josiasse taxateurs (waarin de onderhandse verkoopwaarde van de woning wordt getaxeerd op een bedrag van € 164.000,--) draagt daar niet aan bij. Bij gebreke van een voldoende gemotiveerde stelling is er geen ruimte voor bewijslevering. Dat leidt tot de slotsom -nu niet vaststaat dat ingeval van mededeling wilsovereenstemming was bereikt over een lagere koopsom- dat de vordering tot gedeeltelijke ontbinding en ongedaanmaking terzake niet toewijsbaar is.
vloerconstructie
4.4. Tussen partijen is op zichzelf niet in geschil dat in het geval de vloerconstructie op de begane grond van de woning verrot is (was) en vervangen dient te worden, de woning niet geschikt is voor normaal gebruik en sprake is van non-conformiteit. Dat [eisers] toch al voornemens waren de houten vloer te vervangen voor een betonvloer doet daaraan niet af. Voor de vraag voor wiens rekening het gebrek komt is niet beslissend dat [gedaagde] daarvan onwetend was. Hij dient op grond van artikel 4A lid 2 van de koopovereenkomst in beginsel immers in te staan voor de aanwezigheid van de feitelijke eigenschappen van de woning die nodig zijn voor normaal gebruik. In het licht daarvan en bij gebreke van enige indicatie dat de vloer niet goed zou zijn, behoefden [eisers] aan de staat daarvan niet te twijfelen en rustte op hen geen onderzoeksverantwoordelijkheid. Nu [gedaagde] echter betwist dat de houten vloer verrot was en vervangen dient te worden, rust op [eisers] wel de bewijslast van die stelling. Dat bewijs is niet geleverd met de als productie 10 overgelegde offerte voor een vloerrenovatie. [eisers] hebben bewijs aangeboden, zodat zij tot bewijs van hun stelling zullen worden toegelaten. In dat kader zullen [eisers] eveneens dienen te bewijzen welk bedrag gemoeid is geweest met het verwijderen en vervangen van de verrotte vloer. [eisers] zullen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten hoe zij dat bewijs wensen te leveren. Indien zij schriftelijk bewijs wensen te leveren kan dat direct bij akte in het geding worden gebracht. Indien [eisers] getuigenbewijs willen leveren, dienen zij opgave te doen van de na(a)m(en) van de getuige(n) en van de verhinderdata.
elektrische installatie
4.5. [gedaagde] heeft niet bestreden dat de elektrische installatie op de beneden verdieping van de woning niet deugdelijk meer functioneerde en aan vervanging toe was. Hij stelt evenwel dat dit bij de bezichtiging aan [eisers] is meegedeeld en dat voor hen ook zichtbaar was dat een meterkast ontbrak. [eisers] hebben dit niet weersproken. Dat [eisers] bij het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte waren van de toestand van de elektrische installatie kan bovendien worden afgeleid uit het taxatierapport van M.P. Leenpoel d.d. 7 maart 2008, waarin vernieuwing van de elektrische installatie als verbouwings- verbeterings- en/of onderhoudswerkzaamheden zijn opgenomen. Onder die omstandigheden is het beroep van [eisers] op de garantieverplichting van artikel 3 onder Pro f in de koopovereenkomst, in strijd met de redelijkheid en billijkheid en komt hen dat beroep derhalve niet toe.
asbestsanering
4.6. Naast (plaat)asbest in het aanbouwtje van de woning, waarvan de aanwezigheid in de overeenkomst wordt vermeld, bevat ook de wandbeplating op de begane grond van de woning asbest, aldus [eisers] [gedaagde] heeft dat niet bestreden en heeft evenmin betwist dat de woning als gevolg daarvan niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. De vraag is vervolgens of [eisers] aan de aanwezigheid van die eigenschappen niet behoefde te betwijfelen. Weliswaar dient [gedaagde] in beginsel in te staan voor de aanwezigheid van de feitelijke eigenschappen van de woning die nodig zijn voor normaal gebruik (zie hiervoor in r.o. 4.4.), maar in de overeenkomst is in artikel 5 onder Pro c ook opgenomen dat [gedaagde] met uitzondering van het asbest in het aanbouwtje van de woning er niet mee bekend is of zich in de woning asbesthoudende of andere voor de gezondheid schadelijke materialen bevinden. [eisers] mocht er gelet op die bepaling met andere woorden niet op vertrouwen dat alleen het aanbouwtje van de woning asbest bevatte. Onder die omstandigheden kon [eisers] niet zonder meer verwachten dat de rest van de woning asbestvrij was, maar lag het op de weg van [eisers] daar onderzoek naar te doen. Voor zover de vordering tot ontbinding en ongedaanmaking berust op de aanwezigheid van asbest, zal deze daarom worden afgewezen.
voorzetwanden
4.7. [gedaagde] heeft niet bestreden dat de wanden van de woning, omdat het een waterwoning betreft, niet kunnen worden gestuukt en ter afwerking daarvan voorzetwanden dienen te worden aangebracht. Voor de vraag of de woning gegeven het ontbreken van die eigenschap beantwoordt aan de overeenkomst, is mede van belang wat [eisers] mochten verwachten. Duidelijk is dat [eisers] bij gebreke van de mededeling dat het een waterwoning betrof (zie r.o. 4.3.) een vochtprobleem niet behoefden te verwachten Normaal gebruik van een woning brengt in beginsel mee dat wanden kunnen worden gestuukt. Indien dat als gevolg van het vochtprobleem niet kan en voor de wandafwerking een duurder alternatief noodzakelijk is, is sprake van non-conformiteit. Dat de gehele benedenverdieping toch al grondig diende te worden gerenoveerd is in dit verband niet relevant. [gedaagde] heeft niet bestreden dat met het plaatsten van de voorzetwanden een bedrag gemoeid is van € 5.270,51. De vordering tot ontbinding van de overeenkomst tot dit bedrag is mitsdien toewijsbaar.
4.8. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank
5.1. verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 3 november 2010 voor akte als bedoeld in r.o. 4.4. aan de zijde van [eisers]
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2010.