Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 72691 / HA ZA 10-149
Vonnis van 22 december 2010
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
beiden wonende te Middelburg,
vennoten van de vennootschap onder firma [naam firma],
eisers,
advocaat: mr. J. van der Wijst te Middelburg,
tegen
[gedaagde],
wonende te Middelburg,
gedaagde,
advocaat: mr.drs. J. Wouters te Middelburg.
Partijen zullen hierna [eiser] (in mannelijk enkelvoud) en [gedaagde] worden genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 juli 2010;
- het proces-verbaal van comparitie van 15 oktober 2010.
De feiten
Vanaf 2003 is [eiser] de benedenverdieping van een pand, gelegen aan de [adres] te Middelburg (hierna: het pand), van [gedaagde] gaan huren ten behoeve van de exploitatie van een restaurant. [gedaagde] heeft zelf van 1999 tot 2003 de bovenwoning van het pand bewoond. Daarna heeft zij de bovenwoning verhuurd aan derden.
Bij koopovereenkomst van 26 oktober 2008 heeft [eiser] het gehele pand van [gedaagde] gekocht voor een bedrag van € 645.000,00. In artikel 5, zesde lid, van de koopovereenkomst is bepaald dat koper voornemens is het registergoed te gebruiken als bedrijfspand met bovenwoning. De levering van het pand heeft plaatsgevonden op 2 maart 2009.
Voorafgaande aan de koopovereenkomst heeft [eiser] een bouwkundige inspectie van het pand laten uitvoeren door Bouwkundig expertise/adviesbureau en makelaarskantoor De Nooijer te Arnemuiden (hierna: De Nooijer). In het inspectierapport van 5 februari 2008 is – onder meer – het volgende opgenomen:
Algemene bevindingen
- Er is vochtdoorslag zichtbaar in de voorgevel, de achtergevel en de rechter buitengevel. Tijdens de inspectie heb ik ter plaatse een vochtmeting verricht. De vochtigheidswaarde varieerde tussen de 3,1 en 7,4. Dit is vochtig tot nat te noemen. Ik adviseer om de gevels te hydrofoberen en/of te impregneren, dit om vochtdoorslag van de stenen en het voegwerk te voorkomen.
Bij brief van 28 november 2009 heeft [eiser] [gedaagde] laten weten dat het pand volgens hem een verborgen gebrek bevat. [eiser] heeft [gedaagde] een schikkingsvoorstel gedaan, waarop [gedaagde] niet is ingegaan.
Bij brief van 1 maart 2010 heeft de raadsman van [eiser] [gedaagde] gesommeerd om binnen tien dagen een schadebedrag van € 17.851,38 te betalen. [gedaagde] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.
Het geschil
[eiser] vordert, samengevat, [gedaagde] te veroordelen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
2. tot betaling van de wettelijke rente vanaf 10 maart 2010;
3. in de proceskosten.
[eiser] beroept zich op het conformiteitsvereiste van artikel 7:17 BW Pro. Hij stelt dat het pand bij de aankoop niet voldeed aan de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Bij de aanvang van de renovatie in augustus/september 2009 is gebleken dat een aantal houten balken en spantvoeten door vocht uit de muren zodanig waren aangetast dat deze gerepareerd dienden te worden. Deze aantastingen van de balken waren aan de buitenkant niet zichtbaar, omdat [gedaagde] voor de vochtige wanden voorzetwanden van gips had geplaatst met daarachter een laag plastic, zodat het vocht niet door het gips heen de kamers in kon komen. Het is aannemelijk dat het vocht zich een weg naar boven heeft gezocht waardoor de koppen van de balken ernstig zijn aangetast. De reparatie van diverse rotte balkkoppen en spantvoeten heeft € 17.851,38 gekost, zoals blijkt uit een factuur van Traas Building Care (hierna: Traas).
Volgens [eiser] betrof het geen pand met zichtbaar veel achterstallig onderhoud. Ook de koopprijs van het pand duidde daar niet op. [eiser] heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht, omdat hij voorafgaande aan de aankoop van het pand een bouwkundige inspectie heeft laten uitvoeren. [gedaagde] heeft niet voldaan aan haar mededelingsplicht, omdat zij de in het pand aanwezige vochtproblemen heeft verzwegen en eveneens heeft verzwegen dat zij de wanden in de keuken en de woonkamer had voorzien van voorzetwanden juist in verband met deze vochtproblemen.
[gedaagde] voert als verweer het volgende aan. Allereerst stelt zij zich op het standpunt dat [eiser] niet tijdig heeft geklaagd. Het vermeende gebrek zou reeds bij de start van de renovatie bestaan, maar [eiser] heeft pas maanden later geklaagd.
Voorts betwist [gedaagde] de aansprakelijkheid op grond van artikel 7:17 BW Pro. Zij betwist dat de balken rot waren en dat herstelwerkzaamheden moesten plaatsvinden. Daarnaast vormt het vermeende gebrek geen enkel beletsel voor het gebruik van het pand als bedrijfspand met bovenwoning. [gedaagde] heeft het pand altijd als zodanig kunnen gebruiken, ondanks het vocht. Bovendien geldt dat [eiser] met de vochtproblemen volledig bekend was. Het betreft een monumentenpand van 350 jaar oud. Het is onbegrijpelijk dat [eiser] de ernstige indicaties in het rapport van De Nooijer over de vochtproblemen in het pand niet heeft onderkend. Dit is de rode draad in het rapport. [eiser] had nader specialistisch onderzoek moeten laten uitvoeren, maar heeft dat nagelaten. [gedaagde] heeft voldaan aan haar mededelingsplicht. Zij heeft met [eiser] over de vochtproblematiek gesproken. [eiser] kende het pand al ruim vijf jaar en onderhield goede contacten met de laatste huurders van de bovenwoning.
Tot slot betwist [gedaagde] de omvang en de hoogte van de schade. Mocht aansprakelijkheid aan de orde zou zijn, dan acht [gedaagde] een verdeling van de schade bij helfte redelijk en billijk, omdat de waardevermeerdering anders geheel ten bate van [eiser] zou komen.
De beoordeling
De rechtbank verwerpt het verweer dat [eiser] niet tijdig heeft geklaagd. Ter comparitie heeft [eiser] toegelicht dat de gebreken bij de start van de renovatie in augustus/september 2009 zijn ontdekt. [eiser] heeft bij Traas een offerte aangevraagd voor de reparatie hiervan. De offerte dateert van 24 oktober 2009. Aannemelijk is dat [eiser] eerst na ontvangst van de offerte van Traas voldoende was geïnformeerd over de aard en de omvang van de gebreken. Vervolgens heeft hij bij brief van 28 november 2009 [gedaagde] van de door hem geconstateerde verborgen gebreken in kennis gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] aldus, mede gelet op de aard van de gebreken, binnen bekwame tijd geklaagd.
Vervolgens komt de rechtbank toe aan de stelling van [eiser] dat het pand vanwege de rotte balkkoppen en spantvoeten niet aan de overeenkomst beantwoordde. Ten aanzien van de aard en de omvang van de gebreken heeft [eiser] zich gebaseerd op door Traas – kennelijk mondeling – verstrekte informatie. Volgens Traas zouden de balkkoppen en spantvoeten om veiligheidsredenen vervangen moeten worden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] het bestaan van deze gebreken onvoldoende betwist. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat [gedaagde] niet eerder bij [eiser] om nadere gegevens heeft gevraagd of ter plaatse is gaan kijken, maar eerst ter comparitie en alleen bij gebrek aan wetenschap heeft betwist dat de balken niet rot waren. Derhalve staat vast dat het door [gedaagde] verkochte en geleverde pand gebreken bevatte.
Niet ieder gebrek leidt echter tot non-conformiteit. Voor non-conformiteit is vereist dat een zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. Het pand betreft een monumentenpand van ongeveer 350 jaar oud, dat vroeger diende als pakhuis. [eiser] wilde het pand gaan renoveren. In het bouwkundig rapport van De Nooijer, dat in opdracht van [eiser] is opgesteld, wordt gesproken over vochtdoorslag in diverse gevels en een vochtigheidswaarde die geldt als ‘vochtig tot nat’. Deze uitkomst heeft [eiser] naar eigen zeggen niet verbaasd. Hij wist dat de bovenwoning slecht geïsoleerd was. Naar het oordeel van de rechtbank had [eiser] onder deze omstandigheden rekening moeten houden met de mogelijkheid dat zich in het pand onder invloed van vocht andere gebreken konden voordoen, ook al waren deze niet zichtbaar en verkeerde het pand volgens De Nooijer constructief in goede tot redelijke staat. De vochtproblematiek had voor [eiser], die kennelijk ter zake niet of onvoldoende deskundig is, aanleiding moeten zijn om zich nader door een expert te laten voorlichten alvorens tot de aankoop van het pand over te gaan. Dit geldt temeer nu De Nooijer het pand alleen visueel heeft geïnspecteerd en in het rapport expliciet heeft vermeld bij twijfel over een onderdeel dat niet visueel kon worden geïnspecteerd specialistisch onderzoek te laten verrichten. Derhalve heeft [eiser] een op haar rustende onderzoeksplicht verzaakt. De omstandigheid dat er nog mensen in de bovenwoning woonden zodat de wanden niet konden worden weggebroken, ontslaat [eiser] niet van de plicht tot adequaat onderzoek.
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [eiser] het pand geleverd heeft gekregen met de eigenschappen die hij op grond van de koopovereenkomst had kunnen verwachten. De consequenties van het nalaten van nader onderzoek moeten voor zijn rekening blijven. Dat is slechts anders, indien [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft verzaakt. [eiser] heeft daartoe gesteld dat [gedaagde] de aanwezige vochtproblemen dan wel het plaatsen van voorzetwanden tegen het vocht heeft verzwegen. De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde] ervan mocht uitgaan dat [eiser] voldoende op de hoogte was van de vochtigheid van het pand. Zij behoefde hem op dit punt niet nader te informeren, daargelaten de kwestie of en in hoeverre partijen met elkaar over de vochtproblemen hebben gesproken. De aanwezigheid van voorzetwanden en plastic maakt dit niet anders. Zelfs als deze maatregelen zouden zijn genomen met het oog op het binnendringende vocht – en niet alleen voor het zicht, zoals [gedaagde] ter comparitie, in afwijking van de conclusie van antwoord, heeft verklaard – dan nog leidt dit niet zonder meer tot een plicht om potentiële kopers hierover te informeren. Niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] ten tijde van het plaatsen van de voorzetwand(en) iets van verrotting had moeten waarnemen. Het is onduidelijk wanneer het rottingsproces is ingetreden. Daarnaast behoefde [gedaagde], die evenmin als [eiser] ter zake deskundig is, niet te voorzien dat door de constructie met gipswanden en plastic het vocht naar de koppen zou trekken met verrotting als gevolg, zoals [eiser] heeft betoogd. Derhalve is niet komen vast te staan dat [gedaagde] van de verrotte balken op de hoogte was of had moeten zijn, zodat van het verzwijgen van relevante feiten en een schending van de mededelingsplicht geen sprake is.
Nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, zullen de vorderingen worden afgewezen. De rechtbank zal [eiser], als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten veroordelen. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht
- salaris advocaat
€
€
395,00
904,00
(2,0 punten * tarief II à € 452,00)
totaal
€
1.299,00
De beslissing
De rechtbank
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.299,00;
- verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr.drs. M.L. Ruiter en in het openbaar uitgesproken op
22 december 2010.