Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector kanton
Locatie Terneuzen
zaak/repnr.: 196176 / 09-2027
beschikking van de kantonrechter d.d. 21 juli 2010
inzake
1. [partij 1],
wonende te [woonplaats],
verder te noemen: [verzoekster 1],
2. [partij 2],
wonende te [adres],
verder te noemen: [verzoeker 2],
en
3. de besloten vennootschap
[partij 3],
gevestigd te [adres],
verder te noemen: [verzoekster 3],
verzoekende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
verder samen ook te noemen: verzoekers,
gemachtigde: mr. R.R.E. Nobus,
t e g e n :
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN [A],
gevestigd te [adres],
verwerende partij in conventie,
verzoekende partij in reconventie,
verder te noemen: de VvE.
gemachtigde: mr. R.P.M. de Laat.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- verzoekschrift, ingediend op 1 december 2009,
- brief van mr. Nobus, ingediend op 3 december 2009,
- beschikking van 7 december 2009,
- verweerschrift in conventie, tevens verzoekschrift in reconventie, ingediend op 2 maart 2010,
- brief met bijlagen van mr. Nobus, ingediend op 8 maart 2010,
- mondelinge behandeling van 9 maart 2010,
- brief met bijlagen van mr. Nobus, ingediend op 12 maart 2010,
- brief van mr. De Laat, ingediend op 29 maart 2010,
- brief van mr. Nobus, ingediend op 7 april 2010,
- brief van mr. D.N. Reynders, namens mr. De Laat ingediend op 28 april 2010,
- brief van mr. Nobus, ingediend op 3 mei 2010,
- brief van mr. De Laat, ingediend op 6 mei 2010.
de beoordeling van de zaak
in conventie en in reconventie
1. Voor de mondelinge behandeling zijn op grond van artikel 5: 130 lid 3 BW behalve partijen ook de stemgerechtigden in de VvE opgeroepen om te worden gehoord. Aan het slot van die zitting spraken partijen af te proberen tot overeenstemming te komen. Uit latere correspondentie blijkt dat zij daarin niet slaagden.
2. Bij akte, verleden voor notaris mr. [O] te [adres] op 18 juni 2003, is het perceel bouwgrond met opstal, plaatselijk bekend [adres A/C], kadastraal bekend gemeente [O] sectie [X], gesplitst in 20 appartementen. Daarvan zijn 13 appartementen bestemd als woonruimte en vijf als commerciële ruimten. Deze worden in het vervolg aangeduid als de woonappartementen en de commerciële ruimten. Een appartement is een gemeenschappelijke ruimte en een appartement een traforuimte. De VvE is een Vereniging van eigenaren als bedoeld in boek 5 BW waarvan de eigenaren van de appartementen van rechtswege lid zijn. Bij de akte van 18 juni 2003 zijn de breukdelen vastgesteld waarin de eigenaren gerechtigd zijn in de gemeenschap. Als reglement van splitsing is vastgesteld het modelreglement, vastgesteld bij akte op 2 januari 1992, voor zover niet gewijzigd of aangevuld bij de akte van 18 juni 2003. De eigenaren zijn verplicht in verhouding tot de breukdelen bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren zijn. Die verhouding bepaalt ook het stemrecht in de vergadering van eigenaren. Volgens proces-verbaal van 5 augustus 2008 zijn kennelijke schrijffouten in de akte van 18 juni 2003 verbeterd.
3. [Verzoekster 1] is eigenaar van het appartementsrecht [adres A1]. Zij en [verzoeker 2] zijn samen eigenaar van het appartementsrecht [adres B2 en 3]. [Verzoekster 3] is eigenaar van het appartementsrecht [adres A2]. Deze appartementen zijn commerciële ruimten, in gebruik bij [verzoeker 2].
3. Op 2 november 2009 werd een vergadering van eigenaren gehouden die werd voortgezet op 23 november 2009. Volgens een besluitenlijst zijn de volgende besluiten genomen:
a. de gemeenschappelijke kelder mag niet meer worden gebruikt door [verzoeker 2], [verzoekster 1] of hun BV of BV's en moet voor 15 november 2009 worden ontruimd,
b. het concept splitsingsakte wordt akkoord bevonden na uitsluiting van de kelder,
c. jaarrekening 2008 wordt goedgekeurd,
d. begroting 2009 wordt goedgekeurd,
e. reparatiebesluit wordt genomen ter goedkeuring overschrijding advocaatkosten. Bestuur zal bezien of verhaal mogelijk is.
f. belettering aan zijde [adres A] mag blijven maar gaat niet over op rechtsopvolgers. Belettering aan balkonrand [adres B] moet worden verwijderd uiterlijk 15 november 2009,
g. rechtsmaatregelen mogen worden getroffen tegen [verzoeker 2]/[verzoekster 1] hun BV of BV's en [eigenaar A] en de notaris. Kosten totaliteit € 5.000,00,
h. Voorstel [eigenaren B en C] om nog eens met [verzoeker 2] te praten wordt door alle aanwezigen geaccepteerd. Hiermede worden de besluiten aangaande de kelder en belettering opgeschort tot na 23 november aanstaande.
De volgens de besluitenlijst genomen besluiten worden verder aangeduid als de besluiten a tot en met h.
in conventie
4. Verzoekers verzoeken:
primair:
- de verklaring voor recht dat de besluiten a, b, c, e, f en g nietig zijn,
subsidiair:
- de vernietiging van deze besluiten,
primair en subsidiair:
- schorsing van deze besluiten totdat op hun verzoek onherroepelijk is beslist,
- de veroordeling van de VvE in de proceskosten.
5. Bij beschikking van 7 december 2009 schorste de kantonrechter op grond van artikel 5: 130 lid 4 BW besluit a en - voor zover het inhoudt dat de belettering aan de balkonrand van de [adres B] moet worden verwijderd uiterlijk op 15 november 2009 - besluit f tot onherroepelijk op het verzoek van verzoekers is beslist. Voor het overige werd het verzoek tot schorsing afgewezen.
6. De VvE voert aan dat de kantonrechter niet bevoegd is de verklaring voor recht uit te spreken dat de aangevochten besluiten nietig zijn. De kantonrechter overweegt dat hij bevoegd is tot vernietiging van die besluiten op grond van artikel 5: 130 BW. De samenhang van de verzoeken tot verklaring voor recht enerzijds en tot vernietiging anderzijds verzet zich tegen afzonderlijke behandeling daarvan. Het beroep op onbevoegdheid wordt daarom verworpen.
7. De verzoeken betreffende de besluiten b, c en e zijn ter zitting ingetrokken en behoeven dus geen beoordeling. Over het besluit b overweegt de kantonrechter ter voorkoming van misverstanden nog het volgende. Dit besluit is genomen met 79,9% van de stemmen voor. Volgens artikel 5: 139 lid 2 BW is een meerderheid van ten minste 80% vereist zodat aan dit vereiste niet was voldaan. Naar de VvE stelt, is dit besluit daarom niet tot stand gekomen zodat het niet kan worden vernietigd. Artikel 5: 140a lid 1 BW maakt een dergelijk besluit naar het de kantonrechter voorkomt vernietigbaar. Wat daarvan ook zij, het moet ervoor gehouden worden dat ook de VvE aanvaardt dat besluit b geen rechtsgevolg heeft.
8. Ter zitting lieten verzoekers hun standpunt varen dat de aangevochten besluiten nietig zijn wegens de wijze van totstandkoming. De bezwaren tegen de wijze van totstandkoming zullen dus niet worden beoordeeld.
9. Gelet op de artikelen 2: 14 lid 1 en 5: 129 lid 1 BW is een besluit van de VvE nietig indien het in strijd is met de wet of de akte van splitsing. Verzoekers stellen niet dat de besluiten a en f strijden met de wet of de akte van splitsing of op een andere grond nietig zijn. Het verzoek te verklaren voor recht dat die besluiten nietig zijn, is dan ook niet toewijsbaar. Afgezien daarvan geldt dat de verklaring voor recht dat een besluit nietig is niet moet worden verzocht maar bij dagvaarding gevorderd bij de civiele sector van de rechtbank. Artikel 5: 130 BW maakt de kantonrechter slechts bevoegd te beslissen op een verzoek tot vernietiging van een besluit. Toepassing van artikel 69 Wetboek Pro van burgerlijke rechtsvordering zou slechts leiden tot nodeloze kosten en dient op praktische gronden achterwege te blijven, ook met het oog op overweging 29.
10. Verzoekers stellen dat de door hen aangevochten besluiten vernietigbaar zijn omdat die er alleen op zijn gericht hen te schaden en in strijd zijn met redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter vat dit op als een beroep op vernietigbaarheid van die besluiten wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2: 8 BW worden geëist (artikel 2: 15 lid 1 aanhef en onder b BW).
Besluit a
11. Verzoekers voeren het volgende aan. Onder het appartement van [verzoekster 3] ligt een kelder. Deze lag vol met puin. Met toestemming van de projectontwikkelaar maakte [verzoeker 2] de kelder vrij van puin en knapte hij die op. Het makelaarskantoor heeft de kelder sinds 2004 in gebruik. Sinds 2008 maken het bestuur en een deel van de leden van de VvE er een punt van dat het makelaarskantoor de kelder in gebruik heeft. Verzoekers betwisten dat de kelder gemeenschappelijk is. De kelder is alleen toegankelijk via het makelaarskantoor. Al in 2003 was duidelijk dat [verzoeker 2] de kelder in gebruik zou nemen. Volgens de splitsingsakte is in het appartementsrecht begrepen de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van de commerciële ruimte met toebehoren. [Verzoeker 2] mocht er dan ook op vertrouwen dat de kelder onderdeel uitmaakt van zijn appartementsrecht. Hij beroept zich op verwerking van het recht van de VvE op toegang tot de kelder.
12. Volgens de VvE behoort de kelder niet tot het appartementsrecht van [verzoekster 3]. De kelder is niet in de splitsing betrokken en behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten. Daaraan doet niet af dat [verzoeker 2] de kelder heeft doen uitgraven en zonder toestemming van de VvE een trap heeft aangelegd zodat de kelder feitelijk een onderdeel vormt van het appartement. Het bestuur van de VvE deed het voorstel om de kelder bij het appartement te betrekken voor het symbolische bedrag van € 1,-- onder de voorwaarde dat verzoekers een groter breukdeel in de VvE zouden verwerven. Zij gingen hiermee niet akkoord. Nu verzoekers wel de lusten maar niet de lasten van de kelder willen dragen, besloot de VvE rechtsgeldig geen toestemming te verlenen voor het exclusief gebruik van de kelder. De kelder vertoont mogelijk lekkage waarvoor de VvE geen verantwoordelijkheid wil dragen, voor andere mogelijke gebreken evenmin. De vergroting van een appartement met de kelder moet leiden tot wijziging van de breukdelen. Het gebruik van de kelder zonder toestemming van de VvE is eigenrichting en schept precedenten. Dat de projectontwikkelaar toestemming gaf tot het gebruik van de kelder wordt bij gebrek aan wetenschap betwist en is niet van belang.
13. De kantonrechter overweegt het volgende. De wet verstaat onder een appartementsrecht een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De splitsing geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. De akte van splitsing moet een nauwkeurige omschrijving inhouden van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, alsmede de vermelding voor elk van die gedeelten tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort.
14. Deze regels dienen het belang van de rechtszekerheid. Zij brengen met zich mee dat de verwachtingen die verzoekers mogelijk ontleenden aan mededelingen van de projectontwikkelaar aan hen geen recht geven op het uitsluitend gebruik van de kelder indien volgens de splitsingsakte die kelder niet behoort tot een appartement van hen.
15. In de splitsingsakte is van elk appartementsrecht voor een woonappartement en voor een commerciële ruimte omschreven dat in het appartementsrecht is begrepen de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van de woonruimte met toebehoren of de commerciële ruimte met toebehoren. Daarbij wordt verwezen naar een tekening waarop het gebouw en de grond is uitgelegd in een plan van alle grond- en vloerlagen waarop de gedeelten van het gebouw en de grond, welke bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen, duidelijk zijn aangegeven en voorzien van een Arabisch cijfer.
16. Als productie 33 legden verzoekers tekeningen over die afkomstig zijn uit het kadaster. Uit die tekeningen kan niet worden afgeleid dat de kelder behoort tot een commerciële ruimte van verzoekers. Na de zitting zond de gemachtigde van verzoekers kopieën van twee kaarten die afkomstig zouden zijn uit het kadaster. Op die tekeningen zijn kleuren en handschriften aangebracht waaruit, naar verzoekers kennelijk willen betogen, zou moeten blijken dat de kelder wel tot een commerciële ruimte van hen behoort. De kantonrechter volgt hen hierin niet omdat niet is aangetoond dat de kopieën met de aangebrachte kleuren en handschriften overeenstemmen met de in het kadaster geregistreerde originelen. Daardoor kan hij voorbijgaan aan het bezwaar van de VvE dat die kopieën als processtukken worden beschouwd.
17. Aan de hand van de splitsingsakte en bij het ontbreken van een tekening als bedoeld in die akte waarbij duidelijk is aangegeven dat de kelder behoort bij een appartement van verzoekers, is de kantonrechter van oordeel dat de kelder niet behoort bij dat appartement. Ook telt de kelder niet mee in de bepaling van de breukdelen, anders dan men zou verwachten als de kelder wel tot een appartement behoort. De kelder behoort dus tot de gemeenschappelijke eigendom van de eigenaren en geen van verzoekers is als appartementseigenaar gerechtigd tot het uitsluitend gebruik van de kelder.
18. Dat het besluit alleen is genomen om verzoekers te schaden, kan niet worden staande gehouden. Aannemelijk is dat de VvE er belang bij heeft bij beëindiging van het gebruik van de kelder zonder haar toestemming en zonder dat in het breukdeel van het appartement is verwerkt dat de commerciële ruimte groter wordt doordat de kelder daarbij wordt betrokken.
19. Of de VvE het recht op toegang tot de kelder heeft verwerkt, kan in het midden blijven. Het besluit houdt niet in dat de VvE recht heeft op toegang tot de kelder via een commerciële ruimte van verzoekers terwijl dat recht zonder dit besluit niet zou bestaan.
20. Het verzoek tot vernietiging van het besluit is niet toewijsbaar.
Besluit f
21. Op de gevel aan de zijde van het [adres A] en op een balkonrand aan de [adres B] is een belettering aangebracht. Die belettering bevat de tekst "[verzoeker 2]". De gevel en balkonrand behoren niet tot een commerciële ruimte van verzoekers.
22. Verzoekers voeren aan dat de exploitatie van een commerciële ruimte gepaard gaat met de mogelijkheid aan te duiden dat daar een bedrijf is gevestigd. De belettering werd aangebracht met toestemming van de bevoegde instanties. Eerdere besturen van de VvE maakten geen probleem van de belettering. Het besluit strijdt met de redelijkheid en billijkheid.
23. De VvE stelt het volgende. Het toepasselijke modelreglement bepaalt dat de gevel behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van het pand, dat reclameaanduidingen slechts met toestemming van de algemene ledenvergadering mogen worden aangebracht en dat die vergadering een verleende toestemming kan intrekken. De vergadering meent dat de belettering de gevel van het pand ontsiert en afbreuk doet aan het architectonisch uiterlijk van het gebouw. Op de ruiten van de commerciële ruimten van verzoekers is voldoende ruimte om op een gepaste manier de bedrijfsnaam te uiten. Uit coulance en goede wil verleende de VvE toestemming voor de reclame aan de voorgevel aan het [adres A]. Deze toestemming is tijdelijk, bij verkoop of verhuur van het appartementsrecht aan een ander dient de belettering te worden verwijderd. Na die verkoop of verhuur hebben verzoekers geen belang meer bij het behoud van de belettering. Hun belang weegt niet zwaarder dan dat van de VvE en de overige eigenaren van appartementen zodat hun verzoek tot vernietiging ongegrond is.
24. De kantonrechter overweegt dat de algemene ledenvergadering voor 2 november 2009 geen toestemming verleende voor het aanbrengen door verzoekers van belettering op enig gemeenschappelijk gedeelte van het pand. De stelling dat eerdere besturen van de VvE van die belettering geen probleem maakten, brengt niet met zich mee dat de VvE tegen die zonder haar toestemming aangebrachte belettering niet mag optreden, hoewel zij volgens het modelreglement een verleende toestemming kan intrekken. Verder valt niet in te zien welk belang verzoekers hebben bij handhaving van de huidige belettering aan de zijde van het [adres A] na overdracht van de commerciële ruimten aan de rechtsopvolgers. Het ligt niet voor de hand dat rechtsopvolgers behoefte hebben aan belettering die verwijst naar het makelaarskantoor [verzoeker 2]. Dat het besluit alleen is genomen om verzoekers te schaden, kan niet worden staande gehouden. De VvE heeft er belang bij dat het gemeenschappelijke gedeelte wordt ontdaan van een reclame-uiting die zij bezwaarlijk acht. Toestemming van de gemeente voor de aangebrachte belettering bindt de VvE niet.
25. Het besluit zal dan ook niet worden vernietigd wegens strijd met redelijkheid en billijkheid.
Besluit g
26. Verzoekers stellen het volgende. Om rechtsmaatregelen te kunnen instellen heeft het bestuur van de VvE machtiging van de leden nodig. Uit het besluit blijkt niet van die machtiging zodat het nietig is. Indien het besluit niet nietig is, is het vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Verzoekers zijn verplicht lid van de VvE en met het besluit krijgt het bestuur van de VvE carte blanche om hen in rechte te betrekken, mede op hun kosten. Gelet op de handelwijze van het bestuur vertrouwen verzoekers niet dat het naar eer en geweten zal handelen.
27. Naar de VvE aanvoert, heeft het bestuur volgens het modelreglement een met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen verleende machtiging van de vergadering nodig voor het instellen van rechtsvorderingen. Bij vernietiging van de verleende procesvolmacht dient buiten kijf te staan dat de VvE misbruik van procesrecht zou maken door een procedure tegen een lid in te stellen. Het is aan de rechter aan wie de zaak ingevolge die volmacht wordt voorgelegd om te oordelen over de door de VvE ingeroepen rechten. Indien de kantonrechter die volmacht zou vernietigen wordt aan de VvE de effectieve toegang tot de civiele rechter ontnomen.
28. De kantonrechter overweegt dat volgens dit besluit rechtsmaatregelen mogen worden getroffen tegen de daarin genoemden. Daardoor blijkt uit dat besluit voldoende duidelijk van een machtiging aan het bestuur om een rechtsvordering tegen hen of een van hen in te stellen. Uit de stukken, waaronder het verslag van de vergadering van 2 november 2009, blijkt voldoende duidelijk voor welke rechtsmaatregelen de machtiging is verleend. Verzoekers stellen ook niet dat de machtiging is gebruikt voor andere dan die rechtsmaatregelen. Verder blijken de verhoudingen ernstig verstoord, zodat aan de VvE niet het recht dient te worden ontzegd om de geschillen voor te leggen aan de rechter ter inhoudelijke beoordeling.
29. Het besluit is niet nietig of vernietigbaar.
in reconventie
30. Na vermindering van haar verzoek ter zitting verzoekt de VvE:
primair:
haar bestuur op grond van de artikelen 5: 140 en 6: 2 BW machtiging te verlenen op grond waarvan het de splitsingsakte kan wijzigen conform het concept splitsingsakte,
subsidiair:
op grond van artikel 5: 144 lid 1 sub a BW alle appartementseigenaren te bevelen hun medewerking te verlenen bij het wijzigen van de splitsingsakte conform het concept splitsingsakte,
primair en subsidiair:
de veroordeling van verzoekers in de proceskosten.
31. De vaststelling van de breukdelen in de akte van 18 juni 2003 is tot stand gekomen doordat de oppervlakte van de commerciële ruimten en van de woonappartementen is berekend. Daarbij is de oppervlakte van de woonappartementen vermenigvuldigd met de factor 6,9. Deze factor is gekozen op basis van de kosten van de commerciële ruimten (12,6% van de kosten van het totale project) en de kosten van de woonappartementen (87,4%). Notaris [O] schreef daarover in zijn brief van 18 april 2007 dat de intentie van zijn opdrachtgever, een projectontwikkelaar, was om de commerciële ruimten een gering belang in het gebouw te geven met daaraan gekoppeld een geringe bijdrageplicht. Naar hij aannam, was deze keuze ingegeven door het commerciële motief de verkoopbaarheid van de commerciële ruimten te vergroten.
32. In het concept splitsingsakte worden de breukdelen anders bepaald dan in de akte van 18 juni 2003. Het komt erop neer dat in het concept de breukdelen zijn gebaseerd op het gebruiksoppervlak per appartement. De oppervlakte van de woonappartementen wordt niet meer vermenigvuldigd met de factor 6,9 of enige andere factor. Daardoor worden de breukdelen voor de commerciële ruimten groter en die voor de meeste woonappartementen kleiner. Voor twee woonappartementen worden de breukdelen groter doordat de zolder of de garage/berging meetelt in het gebruiksoppervlak.
33. De VvE voert het volgende aan. Meestal worden de vloeroppervlakte of de inhoud van de appartementen als grondslag voor toekenning van breukdelen gebruikt. Dat is een objectieve maatstaf. Ook de wet gaat uit van een gelijke kostenverdeling tussen appartementseigenaren. Uitzonderingen zijn mogelijk, mits onderbouwd met een redelijke grond. De eigenaren van de woonappartementen dienen een onevenredig deel van de kosten te dragen zodat zij worden verarmd en de eigenaren van de commerciële ruimten worden verrijkt. De eigenaren van de woonappartementen dragen nu 119% van de servicekosten die zouden gelden bij een gebruiksoppervlakte en de eigenaren van commerciële ruimte slechts 16% daarvan. De breukdelen zijn onevenredig als gevolg van de factor 6,9 voor woonappartementen. Daarbij is voor de commerciële ruimten uitgegaan van een cascowaarde en voor de woonappartementen niet zodat de commerciële ruimten voor een relatief laag bedrag meetellen in de splitsing. De eigenaren van de commerciële ruimten onthielden zonder redelijke grond hun medewerking aan de wijziging van de splitsingsakte.
34. De kantonrechter overweegt dat verzoekers eigenaren zijn van niet alle vijf commerciële ruimten. De andere eigenaren van commerciële ruimte die volgens de VvE hun medewerking aan de wijziging van de splitsingsakte onthielden, zijn geen partij in deze procedure. Bovendien kan een machtiging als bedoeld in de artikelen 5: 140 en 144 BW slechts worden verleend op verzoek van de in artikel 140 lid 2 respectievelijk Pro 144 lid 1 bedoelde personen. Niet is gesteld dat de VvE behoort tot die kring van personen. De kantonrechter laat na de VvE in haar verzoek niet-ontvankelijk te verklaren omdat deze grond daarvoor niet aan de orde is geweest en het verzoek niet toewijsbaar is.
35. Verzoekers stellen dat de VvE in haar verzoek niet ontvankelijk is omdat zij geen concept splitsingsakte voorlegde. De kantonrechter verwerpt dit standpunt dat uitgaat van een eis die de wet niet stelt.
36. Verzoekers betwisten dat zij zonder redelijke grond hun medewerking aan wijziging van de splitsingsakte weigerden. De leden van de VvE die die wijziging wensen, hebben ieder individueel besloten tot aankoop van een appartementsrecht. Zij wisten toen waartoe zij financieel gehouden waren. Verzoekers zien niet in dat de kostenverdeling op basis van de huidige breukdelen onredelijk is. De projectontwikkelaar had er een groot belang bij dat kopers werden gevonden voor de commerciële ruimten. Zonder die kopers was het project gedoemd te mislukken. Daardoor zijn de breukdelen - en daarmee de bijdragen in de kosten - bewust laag gehouden voor de eigenaren van de commerciële ruimten. Verzoekers wensen niet geconfronteerd te worden met hogere servicekosten. Indien zij hadden geweten dat zij te maken konden krijgen met servicekosten in de orde van grootte als door de VvE gewenst, hadden zij hun appartementsrechten niet of voor een andere prijs gekocht. Verzoekers konden zich in principe vinden in het voorstel van [eigenaar C] die volgens besluit h (zie overweging 3) als bemiddelaar optrad. Het bestuur ging niet akkoord met dat voorstel.
37. De kantonrechter gaat ervan uit dat bij de splitsing de breukdelen van de commerciële ruimten vergeleken met die van de woonappartementen bewust laag zijn gehouden door de oppervlakte van de woonappartementen met de factor 6,9 te vermenigvuldigen en die van de commerciële ruimten niet. Daardoor zijn de verplichtingen van de eigenaren van de commerciële ruimten om bij te dragen in de kosten van de VvE laag in verhouding tot die van de eigenaren van de woonappartementen.
38. Volgens het verslag van de vergadering van eigenaren van 2 november 2009 verklaarde [verzoeker 2] het ermee eens te zijn dat de servicekosten niet kloppen. Hieruit alleen al volgt dat hij aanvaardt dat het niet redelijk is dat de breukdelen van de woonappartementen in verhouding tot die van de commerciële ruimten bij gelijke oppervlakte maar liefst 6,9 maal groter zijn. Ook de kantonrechter komt het voor dat de toepassing van de factor 6,9 op de oppervlakte van de woonappartementen leidt tot onevenredig hoge breukdelen - en daarmee tot onevenredige bijdragen in de kosten en de schulden van de VvE - voor de woonappartementen in verhouding tot die voor de commerciële ruimten. Het is dan ook begrijpelijk dat de VvE de huidige breukdelen wenst aan te passen.
39. Dat betekent niet zonder meer dat de weigering van verzoekers om mee te werken aan wijziging van de splitsingsakte overeenkomstig de wensen van de VvE zonder redelijke grond is.
40. Bij brief van 28 augustus 2008 diende het bestuur van de VvE tegen [verzoeker 2] een klacht in bij de Raad van toezicht van de Nederlandse vereniging van Makelaars. Volgens deze brief is de verhouding van de breukdelen onevenwichtig en onredelijk. Hierbij merkte het bestuur op dat de eigenaar van een commerciële ruimte vanzelfsprekend een lagere bijdrage betaalt dan de eigenaar van een woonappartement. Het bij dezelfde gebruiksoppervlakte gelijkmaken van de breukdelen voor woonappartementen en commerciële ruimten door de factor 6,9 geheel te laten vervallen, miskent die door het bestuur van de VvE uitgesproken vanzelfsprekendheid.
41. De plicht van de appartementseigenaar om een bijdrage te betalen aan de VvE, is een vaste last voor die eigenaar. Het verhogen van die bijdrage heeft in het algemeen een drukkend effect op de waarde van het appartement. De eigenaren van de woonappartementen en de commerciële ruimten waren bij de verwerving daarvan bekend met de onderlinge verhouding van de breukdelen en daarmee ook in de verhouding van de bijdragen, althans behoorden dat zijn. Het concept van de splitsingsakte voorziet in het geheel laten vervallen van de factor 6,9. Daardoor houdt het een benadeling in van de eigenaren van de commerciële ruimten ten opzichte van de eigenaren van de woonappartementen. Tegenover die benadeling staat slechts een toename van de zeggenschap in de vergadering van eigenaren waardoor het stemrecht van de eigenaren van commerciële ruimten zwaarder gaat wegen. Het nadeel wordt in financiële zin niet gecompenseerd.
42. De eigenaren van de woonappartementen dragen - zo stelt de VvE - nu 119% van de servicekosten die zouden gelden bij een gebruiksoppervlakte en de eigenaren van commerciële ruimte slechts 16% daarvan. De door de VvE verlangde wijziging van de splitsingsakte leidt ertoe dat zowel de eigenaren van woonappartementen als de eigenaren van commerciële ruimten voor een appartement met dezelfde gebruiksoppervlakte een gelijke bijdrage gaan betalen. Hieruit volgt dat het financiële nadeel door de wijziging van de splitsingsakte voor de eigenaar van een commerciële ruimte aanzienlijk groter is dan het financiële voordeel voor de eigenaar van een woonappartement. De eigenaar van een commerciële ruimte zou te maken krijgen met een verhoging van de servicekosten met de factor van ruim 6 en de eigenaar van een woonappartement met een vermindering daarvan met bijna een zesde. De oorzaak van dit verschil ligt in het feit dat de gezamenlijke oppervlakte van de commerciële appartementen - zonder toepassing van de factor 6,9 - 320 m² beloopt en die van de woonappartementen 1568 m².
43. Tot slot is van belang dat verzoekers ter zitting verklaarden in beginsel bereid zijn in te stemmen met het door [eigenaar C] voorgestelde compromis voor diverse geschilpunten. Dit compromis (overgelegd als productie 34) houdt onder meer een vergroting in van de breukdelen voor commerciële ruimten. In het midden kan nu blijven of verzoekers in het verleden anders verklaarden zoals zou kunnen worden afgeleid uit productie 35.
44. De kantonrechter acht het onder deze omstandigheden niet onredelijk dat verzoekers zich verzetten tegen wijziging van de splitsingsakte overeenkomstig de wensen van de VvE. Het primaire verzoek is niet toewijsbaar.
45. Voor toewijzing van het subsidiaire verzoek moet zich een geval voordoen als omschreven in artikel 5: 144 lid 1 aanhef en onder a tot en met h BW. De VvE stelt niet voldoende dat een dergelijk geval zich voordoet. Zij verwijst weliswaar naar het onder a bepaalde maar motiveert ontoereikend dat de huidige splitsingsakte niet voldoet aan de in de artikelen 5: 111 en 112 gestelde eisen. Ook het subsidiaire verzoek komt niet in aanmerking voor toewijzing.
in conventie en in reconventie
46. Nu partijen over en weer op enige punten in het ongelijk worden gesteld, zullen tussen hen de proceskosten worden verdeeld, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
de beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst het verzoek af,
in reconventie
wijst het verzoek af,
in conventie en in reconventie
bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten moet dragen.
Deze beschikking is gegeven door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 juli 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.