Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 68746 / HA ZA 09-377
Vonnis van 28 juli 2010
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Colijnsplaat, gemeente Noord-Beveland,
eiseres,
advocaat: mr. S.J. Nijssen te Zierikzee,
tegen
[gedaagde],
handelend onder de naam TAXATIE- EN ADVIESBUREAU [gedaagde],
gevestigd en kantoorhoudende te Middelburg,
gedaagde,
advocaat: mr. B.M. Stroetinga te Eindhoven.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 november 2009;
- zes pagina’s met foto’s van de zijde van [eiseres] van 1 april 2010;
- het proces-verbaal van comparitie van 1 april 2010.
De feiten
Op 26 augustus 2006 heeft [eiseres] aan [gedaagde] een e-mail verzonden met als onderwerp “snelle opdracht voor een nieuwe taxatie”. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
Ik will het huis Colijnsplaat, [adres] kopen en zelfs permanent bewoonen. Eigenaar is de heer [F.] uit Aachen. (…) Wilt u a.u.b. zoe snell als mogelijk met hem een termijnafspraak maken voor de taxatie? De verkoop moet snell gaan (…). Ik heb op woensdag om 13.30 uur een termijnafspraak met ABN-AMRO-Bank in Vaals voor de financeering.
Mijn plan is, het huis te saneeren: kunststoff cozijnen/deuren met isoglas, een badkamer in de schuur, nieuwe riooleering/verwijderen septitank, cv-ketel met vloerverwarming boven en beneden, saneeren van de meter/aanbrengen meterkast, verwijderen zachtbord/saneeren 1e verdieping, isolatie van het dak van binnen. Binnen een korte of langere tijd zal de schuur 2een twede muur” (Verklinerung) ontvangen. Voor de voorzijde is dit ook gewensd. Maar de realisatie is iets afhangend van de kosten/de financeereing…. De koopprijz van het huis is
€ 75.000,00.
Op 29 augustus 2006 heeft [gedaagde] een taxatierapport uitgebracht ten aanzien van de woning [adres] te ([postcode]) Colijnsplaat. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
Bij dit taxatierapport behoort het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002
I. ONDERHOUDSTOESTAND
1. Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven:
- binnenonderhoud: Redelijk/Matig.
- buitenonderhoud: Redelijk/Matig.
- bouwkundige constructie: Goed/Redelijk.
2. Verwacht wordt dat de kosten voor herstel van direct noodzakelijk achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: Nee.
Onder dergelijke onderhoudskosten wordt verstaan de kosten die direct gemaakt moeten worden om verdere schade of vervolgschade aan het object te voorkomen. (…)
4. De indruk die de taxateur heeft verkregen van het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek: Nee. Zie ook onder nadere mededelingen.
O. NADERE MEDEDELINGEN
Zoals in het bijgaande normblad is vermeld is bij de taxatie rekening gehouden met een scala aan (wegings)factoren, informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. Gelet hierop is het, met name bij een aan- en verkooptransactie, van belang te weten dat de Wet voorziet in enerzijds de mededelingsplicht van de verkoper en anderzijds de onderzoeksplicht van de koper. Het taxatierapport heeft niet tot doel en biedt ook onvoldoende houvast om aan deze plichten volledig te voldoen.
Gelet op de bovengenoemde beperkingen is ondergetekende van oordeel dat de opdrachtgever zo veel mogelijk inzicht dient te hebben in de toestand van de onroerende goederen. Dit inzicht kan uitsluitend worden verkregen door middel van een bouwtechnisch onderzoek van de opstallen en een (verkennend) bodemonderzoek. Ondergetekende is dan ook niet aansprakelijk voor hetgeen eventueel zal blijken uit nadere onderzoeksresultaten. Bij de taxatie is uitgangspunt dat geen relevante negatieve aspecten aanwezig zijn. De aanwezigheid van negatieve aspecten is van invloed op de waarde.
In het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002 (hierna: het Normblad) is onder meer het volgende opgenomen:
Onderhoudstoestand
Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object als geheel. Dit gebeurt op basis van een visuele –steeksproefgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. De onderhoudskosten zijn sterk afhankelijk van de eisen van de gebruiker en de wijze van uitvoering.
(…)
De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand.
Het geschil
[eiseres] vordert, samengevat, [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van € 46.248,56 en in de proceskosten.
Primair stelt [eiseres] dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. [gedaagde] heeft gerapporteerd dat de bouwkundige constructie redelijk tot goed was. Dat staat haaks op de geconstateerde gebreken aan de woning, die zichtbaar waren. Gelet op deze gebreken had [gedaagde] nader bouwkundig onderzoek moeten verrichten, dan wel tegen [eiseres] moeten zeggen dat nader onderzoek noodzakelijk was. Doordat [gedaagde] dit heeft nagelaten, heeft [eiseres] schade geleden.
Subsidiair stelt [eiseres] zich op het standpunt dat [gedaagde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, waardoor zij schade heeft geleden.
Meer subsidiair voert [eiseres] aan dat [gedaagde] in strijd met de Garantenstellung heeft gehandeld. Van [gedaagde] had mogen worden verwacht dat hij aan [eiseres] had laten weten dat de woning in dusdanige staat verkeerde dat het opknappen van het pand in ieder geval meer zou gaan bedragen dan 10% van de koopprijs.
[gedaagde] voert als verweer het volgende aan.
[gedaagde] betwist dat hij is tekortgeschoten. De taxatie is verricht om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een hypotheekaanvraag en omvat geen bouwkundige keuring. Het taxatierapport bevat een expliciete waarschuwing en advies om bouwkundig onderzoek te laten verrichten en sluit de aansprakelijkheid uit voor hetgeen uit dit onderzoek zou blijken. Ten aanzien van de onderhoudstoestand is vermeld dat het binnen- en buitenonderhoud redelijk tot matig was en de bouwkundige constructie redelijk tot goed. De staat van onderhoud is van belang geweest bij de waardebepaling van de woning. Het object gaf geen aanleiding tot nader bouwkundig onderzoek. Het pand was volledig betimmerd, gestoffeerd en ingericht, waardoor er geen zicht op de constructie bestond. De gestelde gebreken zijn niet abnormaal voor een pand van honderd jaar oud. [eiseres] had bovendien in haar e-mail concrete verbouwingsplannen genoemd, zodat zij kennelijk al een compleet beeld van de woning had.
Voorts betwist [gedaagde] dat hij onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld, en stelt hij zich op het standpunt dat de meer subsidiaire grondslag geen zelfstandige betekenis heeft.
Ten aanzien van de schade voert [gedaagde] aan dat [eiseres] deze onvoldoende heeft onderbouwd en dat causaal verband ontbreekt, dan wel dat [eiseres] miskent dat herstel van de gebreken haar vermogenspositie aanmerkelijk verbetert.
De beoordeling
Ter comparitie heeft [eiseres], in afwijking van een eerder ingenomen standpunt, verklaard dat de e-mail van 26 augustus 2006 (zie 2.1) de volledige opdracht aan [gedaagde] bevat en dat zij nadien geen gewijzigde opdracht heeft gegeven. Derhalve staat tussen partijen vast dat [eiseres] aan [gedaagde] een opdracht heeft verstrekt om de woning te taxeren. Niet gebleken is dat [gedaagde] bij het aangaan van deze overeenkomst van opdracht meer voorlichting aan [eiseres] had moeten geven, zoals [eiseres] heeft betoogd. Het enkele feit dat [eiseres] van Duitse afkomst is en niet op de hoogte zou zijn van de Nederlandse terminologie of gang van zaken, is hiervoor onvoldoende. Terecht heeft [gedaagde] aangevoerd dat de inhoud van de opdracht voor hem duidelijk mocht zijn, gelet op gebezigde termen als “taxatie” en “financeering” en op het feit dat partijen eerder met elkaar contact hebben gehad over de taxatie van een pand. Bovendien rust op [eiseres] zelf een plicht om bij onduidelijkheden informatie te verzamelen. Niet gesteld of gebleken is dat zij dergelijke inspanningen heeft verricht.
Bij de beoordeling of [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten geldt als maatstaf of [gedaagde] heeft gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur. [eiseres] heeft de hoogte van de taxatie niet betwist, maar heeft gesteld dat [gedaagde] in het taxatierapport ten onrechte niet heeft geadviseerd om de woning nader bouwkundig te laten onderzoeken. Daartoe zij heeft gewezen op diverse gebreken. [gedaagde] heeft gedetailleerd betwist dat de gestelde gebreken aanleiding waren voor een nader bouwkundig onderzoek. Tevens heeft [gedaagde] onweersproken verwezen naar het Normblad, waarin staat vermeld dat de taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand vormt en niet een oordeel over elk onderdeel afzonderlijk of over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. [eiseres] heeft weliswaar ter onderbouwing van haar standpunt foto’s in het geding gebracht, maar [gedaagde] heeft betwist dat de foto’s de situatie van het pand ten tijde van de taxatie weergegeven. Gegeven het gemotiveerde verweer van [gedaagde] is niet komen vast te staan dat er zodanige twijfel of onduidelijkheid over de bouwkundige of onderhoudstoestand bestond dat [gedaagde] aanleiding had moeten zien voor nader bouwkundig onderzoek. De rechtbank komt aan bewijslevering door [eiseres] niet toe, nu een voldoende concreet bewijsaanbod dienaangaande ontbreekt.
Ten aanzien van het beroep van [eiseres] op de Garantenstellung overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank begrijpt dit beroep aldus dat op [gedaagde] als professioneel taxateur een grotere verantwoordelijkheid rust bij de uitvoering van werkzaamheden waarvoor hij deskundig is. [eiseres] heeft in dit verband gesteld dat [gedaagde] de kosten voor het opknappen van de woning te laag heeft ingeschat. Voor zover [eiseres] aan deze stelling de conclusie verbindt dat [gedaagde] zich niet als een goed opdrachtnemer heeft gedragen, wordt ten aanzien van deze stelling geen andere maatstaf aangelegd dan die of [gedaagde] als een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur heeft gehandeld (zie 4.2). [gedaagde] heeft betwist, onder meer aan de hand van door [eiseres] ingebrachte facturen, dat de herstelkosten van direct noodzakelijk achterstallig onderhoud hoger zijn geweest dan vermeld in het taxatierapport. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres], mede gelet op hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd, onvoldoende inzicht in de betreffende onderhoudskosten verschaft en aldus haar stelling onvoldoende onderbouwd.
Derhalve is niet komen vast te staan dat [gedaagde] bij de bevindingen ten aanzien van de onderhoudstoestand – zoals opgenomen in het taxatierapport onder I – niet als een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur heeft gehandeld. Voor de gestelde gebreken en de daarmee samenhangende schade, wat daarvan ook zij, is [gedaagde] daarom niet aansprakelijk, temeer nu [gedaagde] zijn aansprakelijkheid heeft uitgesloten voor gebreken die uit nader (bouwkundig) onderzoek kunnen blijken.
De rechtbank passeert de stelling van [eiseres] dat zij € 7.360,00 teveel heeft betaald voor de grond. Niet is gebleken dat dit bedrag onderdeel uitmaakt van het gevorderde bedrag van € 46.248,56.
Ten aanzien van het beroep op een onrechtmatige gedraging aan de zijde van [gedaagde] heeft [eiseres] onvoldoende gesteld, gelet op haar gewijzigde standpunt ten aanzien van de verstrekte opdracht. Voor zover zij in dit verband heeft verwezen naar de Garantenstellung, overweegt de rechtbank dat de door [eiseres] gestelde plicht voor [gedaagde] om haar juist te informeren over de herstelkosten is gebaseerd op de tussen partijen bestaande overeenkomst. Los van een overeenkomst vloeit deze plicht niet voort uit de wet of ongeschreven recht. Derhalve is [gedaagde] ook op grond van onrechtmatige daad niet aansprakelijk voor de door [eiseres] gestelde schade.
Gelet op het bovenstaande zal de rechtbank de vorderingen afwijzen en [eiseres] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht
- salaris advocaat
totaal
€ 1.020,00
€ 1.788,00
€ 2.808,00
(2,0 punt * tarief IV à € 894,00)
De beslissing
De rechtbank
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.808,00;
- verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr.drs. M.L. Ruiter en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2010.