Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
" \* MERGEFORMAT
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 77770 / KG ZA 11-47
Vonnis van 19 april 2011
in de zaak van
DE VERENIGING BELGISCHE LOODSENSOCIËTEIT UNIE,
gevestigd te Vlissingen,
eiseres,
advocaat: mr. B.H. Vader te Oost-Souburg,
tegen
de besloten vennootschap
BELGISCHE LOODSENSOCIËTEIT VLISSINGEN B.V.,
gevestigd te Vlissingen,
gedaagde,
advocaat: mr. N.A. Koole te Middelburg.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de mondelinge behandeling op 5 april 2011;
- de pleitnota van mr. Vader voornoemd;
- de pleitnota van mr. Koole voornoemd;
- de door partijen overgelegde producties.
De feiten
Eiseres (hierna: de vereniging) is eigenaar van het pand, gelegen aan de Boulevard de Ruyter 4-6 te Vlissingen, bekend als “De Belgische Loodsensociëteit”. Het pand is een bedrijfspand bestemd voor de uitoefening van het café-, restaurant- en hotelbedrijf.
De vereniging heeft ongeveer 350 leden, die het vorengenoemde pand al sinds 1884, zowel overdag als ’s nachts, gebruiken als sociëteit.
Gedaagde is na indeplaatsstelling per 1 april 2009 huurder geworden van het pand (hierna: het gehuurde).
Artikel 19 van Pro de huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“1. Huurder is niet bevoegd verbouwingen, veranderingen en/of uitbreidingen zowel – in- als uitwendig – aan het gehuurde te verrichten c.q. aan te brengen, tenzij hiertoe vooraf door verhuurder schriftelijke toestemming is verleend. Verhuurder kan alleen op grond van redelijke overwegingen toestemming weigeren.”
Vanaf eind 2009 heeft tussen de vereniging en gedaagde, in de persoon van de heer [dhr. N.], regelmatig overleg plaatsgevonden over een verbouwing van het gehuurde. Partijen hebben daarover geen overeenstemming weten te bereiken.
In maart 2010 heeft gedaagde werkzaamheden in/aan het gehuurde uitgevoerd dan wel laten uitvoeren. Deze werkzaamheden hebben bestaan uit de renovatie van de voorgevel, achtergevel, dak en terras en zeven hotelkamers op de eerste verdieping. De totale kosten van deze werkzaamheden bedroegen € 56.358,40 en zijn aan de vereniging gefactureerd. De vereniging is niet tot betaling overgegaan.
In september 2010 heeft gedaagde aangekondigd voor het nieuwe zomerseizoen 2011 nog een aantal onderhoudswerkzaamheden aan het pand te willen uitvoeren. Volgens gedaagde gaat het daarbij om achterstallig onderhoud.
Bij brief van 23 november 2010 heeft gedaagde de vereniging gesommeerd te bevestigen dat zij het achterstallig onderhoud voor haar rekening zal nemen en zal laten uitvoeren, met de vermelding dat het van belang is dat één en ander ultimo februari 2011 is afgerond in verband met het nieuwe zomerseizoen.
Daarop zijn partijen opnieuw in overleg getreden.
Lopende dit overleg heeft gedaagde de vereniging bij brieven van 9 februari en 24 februari 2011 gesommeerd te bevestigen dat zij instemt met het met spoed inschakelen van de door gedaagde aangezochte aannemer, Christiaansen Bouw B.V., opdat deze het achterstallig onderhoud en het brandveilig maken van het gehuurde medio maart 2011 kan afronden. Met betrekking tot dit laatste wordt verwezen naar de brief van 15 december 2010 van de brandweer, waarin het volgende is opgenomen:
“Het plafond is opgebouwd uit schroten met daarboven zwart plastic. Momenteel loopt er een bouwvergunningsaanvraag voor de verbouwing van de begane grond waarbij het plafond vervangen zal worden voor een plafond welke voldoet aan de gestelde eisen.
Bovengenoemd pand voldoet, met uitzondering van het plafond in het restaurant, aan de gestelde eisen uit het gebruiksbesluit.”
Bij telefaxbericht d.d. 3 maart 2011 heeft de vereniging, via haar advocaat, gedaagde er uitdrukkelijk op gewezen dat er geen werken mogen worden uitgevoerd aan het gehuurde zonder haar schriftelijke toestemming (zoals vermeld in de huurovereenkomst). Voor het geval desondanks met verbouwingswerkzaamheden wordt gestart, wordt gedaagde een kort geding in het vooruitzicht gesteld.
Op 7 maart 2011 is de aannemer in opdracht van gedaagde met de werkzaamheden gestart zonder toestemming van de vereniging. De werkzaamheden zijn thans voltooid.
Het geschil
De vereniging vordert dat gedaagde op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld om binnen 24 uur na dit vonnis alle werkzaamheden van welke aard ook aan het gehuurde te staken en gestaakt te houden, alsmede de reeds verrichte werkzaamheden ongedaan te maken en het gehuurde te brengen in de toestand waarin het verkeerde vóór 7 maart 2011, zulks met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.
Aan haar vordering legt de vereniging ten grondslag dat gedaagde zonder haar toestemming verbouwingen aan het gehuurde heeft laten uitvoeren. In opdracht van gedaagde zijn onder meer het verlaagde schrootjesplafond in het restaurantdeel van het pand en de invulpanelen over de gehele breedte van de voorgevel verwijderd en is de luifel van de bar gehalveerd en met gewone verf overgeschilderd. Voor deze ingrijpende veranderingen had gedaagde op grond van artikel 19 van Pro de huurovereenkomst vooraf eerst schriftelijk toestemming moeten hebben. Deze toestemming is op grond van redelijke overwegingen door de vereniging niet verleend. Desondanks heeft gedaagde de verbouwing doorgezet. Daardoor heeft gedaagde niet alleen zijn contractuele verplichtingen geschonden, maar heeft gedaagde zich ook schuldig gemaakt aan eigenrichting. Deze eigenrichting is te meer ongeoorloofd omdat partijen nog in overleg waren over de aard en omvang van een eventuele verbouwing van het pand en daaraan door de vereniging te stellen voorwaarden. De vereniging weerspreekt niet dat zij zich ontvankelijk heeft getoond voor de wens van gedaagde het hele pand grondig te laten verbouwen. Zij heeft daarvoor ook een plan laten ontwikkelen waar beide partijen zich in konden vinden. Over de uitvoering van dit plan hebben partijen echter geen overeenstemming weten te bereiken, omdat gedaagde tegenover de op kosten van de vereniging uit te voeren renovatie niet bereid is gebleken een hogere huur te betalen. Daarop heeft de vereniging de verbouwingsplannen opgeschort. Dit betekent echter niet dat het gedaagde vrij stond om geheel eenzijdig en zonder overleg verbouwingen te laten uitvoeren. Het naderende zomerseizoen is daarvoor onvoldoende reden. Ook blijkt nergens uit dat achterstallig onderhoud en het niet voldoen aan brandveiligheidseisen gedaagde noodzaakten tot het laten uitvoeren van de werkzaamheden, dan wel dat de uitvoering daarvan geen enkel uitstel meer kon dulden. Volgens de vereniging is gedaagde dan ook gehouden de verbouwingen ongedaan te maken. De vereniging heeft hier ook belang bij. De verbouwingen zoals gedaagde die heeft laten uitvoeren, vormen immers een zeer ingrijpende aantasting van (het karakter van) het pand, waardoor de leden van de verenging zich niet langer thuis voelen in hun sociëteit.
Gedaagde heeft verweer gevoerd strekkende tot afwijzing van de vordering van de vereniging. Zij heeft daartoe het navolgende aangevoerd. De werkzaamheden die gedaagde heeft laten uitvoeren zijn geen verbouwingen, veranderingen en/of uitbreidingen als bedoeld in artikel 19 van Pro de huurovereenkomst. De uitgevoerde werkzaamheden omvatten achterstallig onderhoud en werkzaamheden die geen uitstel konden dulden in verband met de brandveiligheid van het gehuurde. Vanaf het moment van de indeplaatsstelling heeft gedaagde bij de vereniging gereclameerd over achterstallig onderhoud. Hieraan is door de vereniging geen enkel gevolg gegeven. Gedaagde was dan ook op grond van de wet bevoegd om zonder toestemming van de vereniging opdracht te geven tot het doen uitvoeren van het achterstallig onderhoud en het herstellen van gebreken. Van eigenrichting is geen sprake. De noodzaak van de werkzaamheden heeft gedaagde voldoende aangetoond met de overlegging aan de vereniging van de rapportage van een door De Nooijer uitgevoerde bouwkundige inspectie en de brief van de brandweer d.d. 15 december 2010, waaruit blijkt dat het verlaagde plafond niet brandveilig is. Voor het ongedaan maken van de werkzaamheden ontbreekt dan ook elke grondslag. Dit geldt ook in het geval de uitgevoerde werkzaamheden toch zouden worden aangemerkt als verbouwingen in de zin van artikel 19 van Pro de huurovereenkomst. Redelijke overwegingen voor haar weigering heeft de vereniging immers niet. Verder is gedaagde van mening dat de vordering tot herstel in de oorspronkelijke toestand veel te ingrijpend is om in kort geding te worden toegewezen. Gedaagde zal grote schade lijden als zij de werkzaamheden tijdens het seizoen ongedaan moet maken. Voor haar omzet is zij immers in grote mate afhankelijk van het gewone publiek en in mindere mate van de loodsen.
De beoordeling
De voorzieningenrechter zal de vordering van de vereniging voor wat betreft het staken van de werkzaamheden bij gebrek aan belang afwijzen. Ter zitting heeft gedaagde, in de persoon van de heer [dhr. N.], immers verklaard dat de werkzaamheden aan het gehuurde inmiddels geheel zijn afgerond.
De vordering van de vereniging strekt er mede toe dat de werkzaamheden aan het gehuurde ongedaan worden gemaakt en dat het gehuurde in de toestand wordt gebracht waarin het verkeerde vóór 7 maart 2011. Ter zitting heeft de vereniging haar vordering nader toegelicht. Hieruit volgt dat de vordering strekt tot:
- het terug aanbrengen van het verlaagde plafond;
- het terug aanbrengen van de balken waaraan het verlaagde plafond was bevestigd;
- het terug aanbrengen van de invulpanelen over de gehele voorgevelbreedte;
- het terugbrengen van de bar, compleet met luifel, in oude toestand.
In dit verband wordt nog overwogen dat de door de vereniging gegeven toelichting geen wijziging van eis inhoudt waartegen verzet mogelijk is, zoals gedaagde ter zitting nog heeft willen betogen.
Voorop gesteld wordt dat niet is gebleken dat de vereniging toestemming heeft gegeven voor de werkzaamheden die door of namens gedaagde zijn uitgevoerd. Dit betekent dat de vraag die thans dient te worden beantwoord is, of het gedaagde - op grond van de wet dan wel op grond van de huurovereenkomst - is toegestaan bedoelde werkzaamheden zonder toestemming van de vereniging uit te voeren. Voor beantwoording van deze vraag is van belang eerst te beoordelen of, zoals gedaagde heeft aangevoerd, de uitgevoerde werkzaamheden zien op achterstallig onderhoud en verhelpen van gebreken dan wel, zoals de vereniging stelt, als verbouwingen zijn aan te merken. Alleen in het laatste geval is ingevolge artikel 19 van Pro de huurovereenkomst toestemming vereist. Omdat de door de vereniging gevorderde ongedaanmaking zich enkel uitstrekt tot de hiervoor onder 4.2. genoemde onderdelen, terwijl er feitelijk meer werkzaamheden door de aannemer zijn verricht, zal de beoordeling tot de daarop betrekking hebbende werkzaamheden worden beperkt.
Vast staat dat gedaagde de invulpanelen (houten panelen met tekst) aan de voorzijde van de gevel heeft gedemonteerd waardoor de achterliggende ramen zichtbaar zijn geworden. Weliswaar stelt gedaagde dat dit noodzakelijk was in verband met het vervangen van kapotte kozijnen, maar zonder nadere toelichting valt niet in te zien waarom de panelen het veld hebben moeten ruimen. Zelfs al was het vervangen van de kozijnen noodzakelijk, dan konden de panelen worden teruggeplaatst. Niet gesteld of gebleken is immers dat deze gebreken vertoonden. Behalve de invulpanelen heeft gedaagde ook het verlaagde (donkerbruine) schrootjesplafond in het restaurantgedeelte van het gehuurde laten verwijderen. Het oorspronkelijke (verhoogde) plafond is gewit en daarop heeft gedaagde een plafondschildering laten aanbrengen. Gedaagde heeft weliswaar aangevoerd dat de verwijdering van het plafond uit het oogpunt van brandveiligheid noodzakelijk was, maar nog daargelaten dat dit niet blijkt uit de brief van de brandweer, rechtvaardigt dit naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter ook niet de ingrijpende verandering die gedaagde heeft doorgevoerd. Voor het aanbrengen van de plafondschildering kan in ieder geval niet worden volgehouden dat veiligheidseisen dan wel achterstallig onderhoud gedaagde hiertoe hebben genoodzaakt. Dit laatste geldt ook voor de werken die gedaagde aan de bar heeft laten uitvoeren. Niet gesteld of gebleken is dat de bar gebreken vertoonde dan wel dat er sprake was van achterstallig onderhoud. De in opdracht van gedaagde uitgevoerde werkzaamheden, het afzagen van de luifel en het overschilderen van de bar in een witte kleur zijn bepalend voor het uiterlijk van de bar en betreffen niet de staat van het onderhoud. Anders dan gedaagde heeft aangevoerd, is de voorzieningenrechter dan ook van oordeel dat de in dit geding aan de orde zijnde werkzaamheden vallen binnen het bereik van artikel 19 van Pro de huurovereenkomst.
Het voorgaande leidt dan ook tot de conclusie dat voor de werkzaamheden die gedaagde door de aannemer heeft laten uitvoeren de schriftelijke toestemming van de vereniging is vereist. Die toestemming heeft gedaagde niet gekregen, terwijl naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter ook niet vast staat, zoals gedaagde nog heeft aangevoerd, dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat redelijke overwegingen voor het onthouden van die toestemming ontbreken. De omstandigheid dat de vereniging het gehuurde niet alleen ter beschikking stelt, maar haar leden ook zelf van het gehuurde gebruik maken, brengt naar het oordeel van de voorzieningenrechter met zich mee dat zij haar onmiddellijke toestemming voor de door gedaagde gewenste verbouwing mocht aanhouden, te meer nu deze verbouwing een wijziging van het oorspronkelijke en rustieke karakter van de sociëteit tot gevolg heeft. Partijen waren, en dit is door gedaagde ook niet weersproken, op het moment dat gedaagde bij de vereniging aandrong op het inschakelen van de door haar aangezochte aannemer ook nog met elkaar in overleg. Mede gelet hierop stond het gedaagde niet vrij zonder toestemming ingrijpende verbouwingswerkzaamheden door te voeren. Dit klemt te meer nu er voor gedaagde nog een andere weg openstond. Weigert verhuurder om zijn toestemming te verlenen dan kan de huurder door tussenkomst van de rechter trachten alsnog toestemming te krijgen (artikel 7:215 lid 3 BW Pro). Dat is iets anders dan het op een procedure achteraf laten aankomen.
Nu gedaagde ondanks het ontbreken van (schriftelijke) toestemming toch de verbouwing is gestart en heeft voltooid, dient zij deze ongedaan te maken. Het gevorderde onder 4.2. zal daarom zoals hierna aan te geven worden toegewezen.
De voorzieningenrechter is zich ervan bewust dat het toewijzen van de vordering van de vereniging een ingrijpende voorlopige voorziening is, die inderdaad impliceert dat gedaagde de hiervoor onder 4.2. genoemde onderdelen weer in oorspronkelijke staat zal moeten terugbrengen. In dat verband heeft gedaagde nog aangevoerd dat dit niet van haar kan worden gevergd nu het zomerseizoen voor de deur staat en zij grote schade zal lijden als zij de werkzaamheden tijdens het seizoen ongedaan moet maken. Dit helpt haar echter niet. Gedaagde is voor eigen risico de verbouwingswerkzaamheden gestart, en zij is daarmee, met een in het voorzicht gesteld kort geding, doorgegaan. Het welbewust daarmee genomen risico komt geheel voor haar rekening.
Wel zal de voorzieningenrechter, rekening houdend met de aard en omvang van de herstelwerkzaamheden, de termijn waarbinnen dat moet gebeuren ruimer stellen dan door de vereniging is gevorderd.
Door gedaagde is nog aangevoerd dat de door de vereniging mede gevorderde dwangsom moet worden afgewezen, omdat zij geen prikkel nodig heeft. Dit verweer slaagt niet. Gelet op de wijze waarop gedaagde zich tot nu toe jegens de vereniging heeft opgesteld, ligt het opleggen van een dwangsom in de rede. Wel zal de voorzieningenrechter de gevorderde dwangsom op na te noemen wijze matigen en maximeren.
Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de vereniging worden begroot op:
- dagvaarding € 90,81
- griffierecht € 568,00
- salaris advocaat € 1.054,00
Totaal € 1.712,81
De beslissing
De voorzieningenrechter:
veroordeelt gedaagde om na betekening van dit vonnis de in haar opdracht verrichte werkzaamheden aan het plafond in het restaurantdeel van het gehuurde, aan de voorgevel van het gehuurde en aan de bar ongedaan te maken, en het gehuurde te brengen in de toestand waarin het verkeerde vóór 7 maart 2011, in die zin dat zij dient te bewerkstelligen dat:
- het verlaagde plafond terug wordt aangebracht,
- de balken waaraan het verlaagde plafond was bevestigd terug worden aangebracht,
- de invulpanelen over de gehele voorgevelbreedte terug worden aangebracht,
- de bar, compleet met luifel, in de oude toestand wordt teruggebracht,
veroordeelt gedaagde om de hiervoor onder 1 bedoelde herstelwerkzaamheden uiterlijk op 1 juli 2011 te hebben voltooid,
veroordeelt gedaagde om, in het geval zij niet uiterlijk op 1 juli 2011 aan de veroordeling onder 5.1. en 5.2. heeft voldaan, aan de vereniging een dwangsom te betalen van € 1.000,00 per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, met een maximum van
€ 50.000,00,
veroordeelt gedaagde in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak begroot op € 1.712,81,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2011.