Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 77652 / HA ZA 11-113
Vonnis van 7 december 2011
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te Terneuzen,
2. [eiser sub 2],
wonende te Terneuzen,
eisers,
advocaat mr.R.R.E. Nobus te Terneuzen,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Terneuzen,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[de naam van gedaagde sub 1] GROEP B.V.,
gevestigd te Terneuzen,
gedaagden,
advocaat mr. H.W. Gierman te Rotterdam.
Eisers zullen gezamenlijk [eisers] genoemd worden. Gedaagden zullen ieder afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 juli 2011;
- het proces-verbaal van comparitie van 14 september 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] heeft van [A.] en [B.] (verkopers) gekocht en geleverd gekregen de woning aan de [adres] te Terneuzen (de woning). De koopprijs bedroeg € 465.000,--. [gedaagde sub 2] heeft in opdracht van verkopers bemiddeld bij de verkoop.
2.2. In november 2009 heeft [eisers] de woning bezichtigd. Na de bezichtiging heeft [eisers] aan [gedaagde sub 2] verzocht om nadere specificaties van de woning. Die gegevens heeft [gedaagde sub 2] per e-mail van 1 december 2009 verstrekt. Daarin bericht [gedaagde sub 2], voor zover hier van belang:(…) “Hierbij de gegevens in ruwe versie (…)
Grond Kadaster Terneuzen [kadasternummer]
Groot 785 m2
Woning circa 830 m3 (incl garage)” (…)
2.3. Begin december heeft [eisers] de woning nogmaals bezichtigd.
2.4. Op 16 december 2009 heeft [eisers] de koopakte ondertekend. Daarin is de oppervlakte van de woning met tuin en garage bepaald op 785 m2.
2.5. Op de bestektekening van de woning staat vermeld: “inhoud 715 m3”
2.6. BBD Civil Engineering (BBD) heeft in opdracht van [eisers] de inhoud van de woning berekend op 745,6 m3.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert, nadat hij ter gelegenheid van de comparitie zijn eis tegen [gedaagde sub 1] heeft ingetrokken, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor recht verklaart dat [gedaagde sub 2] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] en [gedaagde sub 2] aansprakelijk is voor alle schade die [eisers] heeft geleden en nog zal lijden, welke schade dient te worden opgemaakt bij staat en dient te worden vereffend volgens de wet. [eisers] vordert voorts veroordeling van [gedaagde sub 2] in de proceskosten en de nakosten.
3.2. [eisers] voert daartoe -samengevat- het volgende aan. Op basis van de bezichtigingen en de informatie van [gedaagde sub 2] heeft [eisers] een bod uitgebracht op de woning en is na onderhandelingen een koopovereenkomst tot stand gekomen. De informatie die [gedaagde sub 2] aan [eisers] heeft verstrekt is onjuist. Als gevolg daarvan heeft [eisers] schade geleden. De schade bestaat eruit dat [eisers] een woning met een veel geringere inhoud heeft gekocht dan hij mocht aannemen op grond van de informatie van [gedaagde sub 2]. Het verstrekken van onjuiste informatie door [gedaagde sub 2] is onrechtmatig. Daarbij is van belang dat [eisers] [gedaagde sub 2] volledige vertrouwde vanwege hun vriendschappelijke betrekkingen en [gedaagde sub 2] dit vertrouwen heeft misbruikt.
3.3. [gedaagde sub 2] voert verweer. Primair voert zij aan dat niet vast staat dat de woning niet circa 830 m3 bedraagt. Subsidiair stelt [gedaagde sub 2] dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld. Als makelaar behartigde zij primair de belangen van de verkopers. Van schending van een zorgplicht jegens [eisers] is evenmin sprake. [gedaagde sub 2] heeft voorafgaand aan haar mededeling over de inhoud van de woning van [eisers] op geen enkel moment vernomen dat hij enkel een woning met een inhoud van ongeveer 800 m3 zou willen kopen. Door de mededeling “circa” bij de inhoudsmaat en de overige algemene verkoopinformatie mocht [eisers] er niet op vertrouwen dat [gedaagde sub 2] op enigerlei wijze een garantie omtrent de inhoud van de woning zou hebben gegeven. Bovendien kan [eisers] op grond van artikel 5.11 van de koopovereenkomst geen recht ontlenen aan een verschil in de opgegeven grootte en de werkelijke grootte van de woning. In dit verband wijst [gedaagde sub 2] ook op artikel 7:17 lid 6 BW Pro. Meer subsidiair stelt [gedaagde sub 2] dat [eisers] geen schade heeft geleden als gevolg van de gestelde kleinere inhoud.
4. De beoordeling
4.1. Nu [eisers] zijn vordering tegen [gedaagde sub 1] heeft ingetrokken, behoeft enkel nog zijn vordering tegen [gedaagde sub 2] bespreking.
4.2. [eisers] verwijt [gedaagde sub 2] dat zij hem onjuist heeft geïnformeerd over de inhoud van de woning, nu de woning niet een inhoud heeft van 830 m3, zoals [gedaagde sub 2] hem heeft geïnformeerd, maar slechts 745,6 m2, zoals achteraf blijkt uit de berekening van BBD. Indien veronderstellenderwijs wordt uitgaan van de juistheid van die berekening van BBD (welke door [gedaagde sub 2] immers wordt betwist) en daarmee wordt aangenomen dat [gedaagde sub 2] [eisers] onjuist heeft geïnformeerd, is vervolgens de vraag of [gedaagde sub 2] met het verstrekken van die onjuiste informatie onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld. Voorop stelt de rechtbank dat het enkele feit dat de inhoud van de woning achteraf kleiner blijkt te zijn dan volgens de opgave van [gedaagde sub 2], zonder meer niet voldoende is om onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 2] aan te nemen. Dat hangt af van bijkomende omstandigheden.
4.3.1. Indien het verwijt van [eisers] is dat [gedaagde sub 2] hem willens en wetens op het verkeerde been heeft gezet door onjuiste informatie over de inhoud van de woning te verstrekken en daarmee een wettelijke- of zorgvuldigheidsnorm heeft overschreden, heeft [eisers] daarvoor onvoldoende gesteld. Daarbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Dat [gedaagde sub 2] volgens hem de bestektekening in zijn bezit had toen zij hem informeerde over de inhoud van de woning, wordt door [eisers] niet onderbouwd en is door [gedaagde sub 2] gemotiveerd bestreden. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat [gedaagde sub 2] de bestektekening niet onder zich had en dus niet op de hoogte was van de daarop vermelde inhoud van de woning. Maar ook indien [gedaagde sub 2] wel over de bestektekening beschikte, kan dat niet zonder meer worden aangenomen. Dat [eisers] op enig moment voorafgaande aan haar verzoek om nadere specificaties van de woning aan [gedaagde sub 2] kenbaar heeft gemaakt dat zij specifieke wensen had ten aanzien van de inhoud van de woning en/of de inhoud van de woning voor hem van belang was in verband met het bepalen van zijn onderhandelingspositie is bovendien gesteld noch gebleken. Onder die omstandigheden is niet aannemelijk dat [gedaagde sub 2] [eisers] bewust heeft willen misleiden. Op deze grond slaagt de vorderring daarom niet.
4.3.2. Voor zover het verwijt is dat [gedaagde sub 2] door de onjuiste mededeling zijn zorgplicht jegens [eisers] heeft geschonden en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld, overweegt de rechtbank het volgende. Indien wederom wordt uitgegaan van de juistheid van de berekening van BBD, kan aan [eisers] worden toegegeven dat de mededeling van [gedaagde sub 2] over de inhoud onjuist was. Dat alleen is niet voldoende om [gedaagde sub 2]’s handelswijze als onrechtmatig te kwalificeren. Voorop moet worden gesteld dat [gedaagde sub 2] in de e-mail van 1 december 2009 met de mededeling “de gegevens in ruwe versie” en “woning circa 830 m3” een slag om de arm houdt. De afwijking met de door BBD berekende inhoud is, mede gelet daarop, niet zodanig van aard dat die onjuiste mededeling onrechtmatig was jegens [eisers]. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voor [eisers], die de woning meerdere malen heeft bezichtigd, in de onderhandelingen met de verkopers kennelijk niet zozeer de inhoud van de woning, maar de oppervlakte van de woning en het perceel een doorslaggevende rol heeft gespeeld, nu immers noch in de koopovereenkomst, noch in de leveringsakte naar de inhoud wordt verwezen, maar daarentegen enkel wordt gerefereerd aan de oppervlakte van het perceel. Ook op deze grond slaagt de vordering van [eisers] daarom niet.
4.4. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [eisers] zal worden afgewezen. De overige stellingen van partijen kunnen onbesproken blijven, nu die niet tot een andere beslissing leiden.
4.5. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [eisers] de proceskosten van [gedaagde sub 2] moeten vergoeden. Die kosten worden tot op heden begroot op:
- vast recht € 258,--
- advocaatkosten ( 2 punten, tarief II) € 904,--
Totaal € 1.162,--
De daarover door [gedaagde sub 2] gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen zoals in het dictum bepaald.
5. De beslissing
De rechtbank
1. wijst de vordering af;
2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 1.162,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 december 2011 tot de dag van betaling.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2011.(