Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/4011
Uitspraakdatum: 18 november 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Terneuzen,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar.
De uitspraken van de heffingsambtenaar van 28 juni 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2011 te Middelburg. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en [taxateur], taxateur.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 op € 182.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat deze waarde te hoog is vastgesteld, de heffingsambtenaar verdedigt de door hem vastgestelde waarde.
2.3. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.4. De woning is op [datum] 2010 door belanghebbende gekocht voor € 180.000. In een geval waarin een belastingplichtige een woning relatief kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer, en daarmee de WOZ-waarde, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, VN 2001/3.24). Niet in geschil is dat de aankooptransactie tussen onafhankelijke partijen op de daarvoor gebruikelijke wijze heeft plaats gevonden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de WOZ-waarde door hem € 2.000 hoger is vastgesteld dan de voormelde koopsom in verband met de marktontwikkeling tussen 1 januari 2010 en [datum] 2010, omdat sprake is van een daling in de huizenprijzen. De rechtbank acht deze prijsontwikkeling in de markt voor woningen als de onderhavige aannemelijk. Belanghebbende heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die aankopingspunten bieden voor het oordeel dat niet van een onder zakelijke omstandigheden totstandgekomen aankoop gesproken kan worden. De heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde waarde van de woning door aansluiting te zoeken bij de door belanghebbende betaalde aankoopprijs aannemelijk gemaakt.
2.5. Belanghebbende heeft de waardevaststelling door de heffingsambtenaar niet ontzenuwd door aan te voeren dat de waarde in vergelijking met het buurpand [adres 2] te hoog is. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht, dat de waarde van die woning is vastgesteld met behulp van de systematische waardebepaling, die voor alle woningen in de gemeente wordt toegepast behoudens bijzondere omstandigheden, zoals een aankooptransactie rond de waardepeildatum. Bij deze systematische waardebepaling worden alle transacties binnen drie maanden voor en na de waardepeildatum in aanmerking genomen. In dat kader is de aankooptransactie van belanghebbende niet meegenomen, omdat deze buiten de driemaandsperiode is gelegen. Doordat alleen transacties binnen drie maanden voor en na de waardepeildatum in aanmerking worden genomen, kan het voorkomen dat een waardeontwikkeling niet wordt meegenomen, op grond waarvan de systematische waardebepaling tot een te laag resultaat leidt, zoals in het onderhavige geval bij het buurpand het geval is. De rechtbank is van oordeel, dat in het onderhavige geval de door belanghebbende betaalde aankoopprijs moet prevaleren boven een waarde die uit de systematische waardebepaling voortvloeit, omdat deze systematische waardebepaling slechts een hulpmiddel is bij het benaderen van de werkelijke waarde op de waardepeildatum (Hoge Raad 29 november 2000, BNB 2001/52).
2.6. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 18 november 2011 door mr. J.C.K.W. Bartel, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van drs. J.M.C. Hendriks, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 21 november 2011
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.