Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector kanton
Locatie Middelburg
zaak/rolnr.: 226337 / 11-3969
vonnis van de kantonrechter d.d. 2 april 2012
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [adres],
eisende partij,
verder te noemen: de Vereniging,
gemachtigde: C.D. van Noppen,
t e g e n :
[gedaagde],
gevestigd te [adres],
gedaagde partij,
verder te noemen: de Stichting,
gemachtigde: mevrouw mr. T. de Nijs
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 8 september 2011,
- conclusies van antwoord, repliek en dupliek.
de beoordeling van de zaak
1. De Stichting verhuurt 86 appartementen in de [flat] te [adres]. De belangen van de huurders worden behartigd door de Vereniging.
2. De betreffende appartementen zijn vanaf 1972 verhuurd aan de huurders en uit de stellingen van partijen blijkt dat in de huurovereenkomsten steeds is opgenomen dat de kos-ten van een serviceabonnement voor het onderhoud aan de individuele cv-installaties onder-deel vormen van de servicekosten die de Stichting aan de huurders mag doorbelasten.
3. In een procedure tussen een andere verhuurder dan de Stichting en een individuele huurder van een woning in [plaats] heeft de kantonrechter te Middelburg bij vonnis van 12 oktober 2009 geoordeeld dat een post "onderhoud cv installatie", die door de verhuurder als onderdeel van de servicekosten in rekening was gebracht aan de huurder, voor rekening van de verhuurder moet blijven, waarbij voor zover hier van belang is overwogen:
De vraag die beantwoord moet worden is of de huurcommissie terecht de betalingsverplich-ting met betrekking tot de onderhoudskosten voor de cv-installatie op nihil heeft gesteld. Blij-kens artikel 7:217 van het Burgerlijk Wetboek komen kleine herstellingen (onder welk begrip ook onderhoud van technische installaties valt) voor rekening van de huurder. Het Besluit kleine herstellingen, waar beide partijen naar verwijzen noemt niet het onderhoud aan de cv-installatie, maar wel bijvoorbeeld het bijvullen van de cv-ketel en het ontluchten van de ver-warmingsinstallatie. Van deze lijst kan bij woonruimte niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De opsomming is echter niet limitatief. Behalve de genoemde kleine herstellingen, komen ook andere herstellingen die nodig plegen te zijn als gevolg van wat zich gewoonlijk bij normaal gebruik van woonruimte door huurder voordoet. De kantonrechter is van oordeel dat onderhoud van de cv-installatie hier niet onder valt. Voor het onderhoud wordt immers gewoonlijk een cv-monteur ingeschakeld, zodat niet gezegd kan worden dat de werkzaamhe-den onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen. Het onder-houd van de cv-installatie staat dus niet op de lijst met kleine herstellingen en hoort daar ook niet onder te vallen. De kosten van het onderhoud van de cv-installatie komen daaarom voor rekening van de verhuurder
4. Naar aanleiding van die uitspraak heeft de Stichting over het jaar 2009 in de eindaf-rekening de kosten voor het onderhoud aan de cv- en liftinstallatie niet aan de huurders door-belast.
De Stichting stelt dat zij daarvoor koos omdat zij een andere procedure wilde afwachten, die liep bij de Huurcommissie en waarin de vraag of een verhuurder aan de huurder de kosten van cv-onderhoud al dan niet aan de huurder mag doorbelasten. In deze procedure was de Stichting partij als verhuurder van andere appartementen dan die in de onderhavige procedu-re. De procedure liep tussen de Stichting en een aantal individuele huurders.
5. De uitkomst van deze procedure was dat de Huurcommissie bij uitspraak van 14 juli 2010 oordeelde dat de kosten van een regulier onderhoudscontract voor een cv-installatie altijd tot het onderhoud (voor rekening) van een huurder moet worden gerekend. Een deel van de daarbij behorende werkzaamheden is ook vermeld in het Besluit van 8 april 2003, houdende aanwijzing van herstellingen die moeten worden aangemerkt als kleine herstellin-gen als bedoeld in artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (verder: Besluit kleine herstellingen), te weten: het ontluchten en bijvullen van het water van de verwarmingsinstal-latie en het opnieuw opstarten van de verwarmingsinstallatie na uitval.
De huurcommissie was van oordeel dat deze vermelding in het Besluit kleine herstellingen geen limitatieve opsomming is en dat ook andere werkzaamheden, zoals het periodiek con-troleren en onderhouden van een cv-installatie daartoe ook gerekend moet worden.
6. De huurders die deze vraag aan de Huurcommissie hadden voorgelegd hebben na deze uitspraak de betreffende vraag aan de kantonrechter te Middelburg voorgelegd in een procedure. De uitkomst daarvan was een vonnis van de Middelburgse kantonrechter van 28 maart 2011.
De kantonrechter schaarde zich in die uitspraak aan de zijde de Stichting, waarbij werd overwogen:
4. In dit geval echter zijn de kosten CV-onderhoud altijd wel berekend. Deze kosten zijn in de individuele huurovereenkomsten opgenomen in het servicekostenpakket. De huurders hebben aangevoerd dat dit buiten beschouwing moet blijven gelet op artikel 7:240 BW. Van het daarop gebaseerde Besluit kleine herstellingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. In punt i van de bijlage van dit Besluit is periodiek serviceonderhoud van de CV-ketel niet opgenomen. De huurders menen dat daaruit a contrario afgeleid kan worden dat het niet de bedoeling van de wetgever was dat dit onder het huurdersonderhoud zou vallen.
5. Een redenering a contrario behoort in dit geval niet gevolgd te worden aangezien de op-somming in het Besluit kleine herstellingen niet limitatief is. Het Besluit kleine herstellingen laat op het punt van periodiek serviceonderhoud van de CV-ketel ruimte voor verschillende interpretaties. Reeds daarom kan niet worden aanvaard dat een duidelijke contractuele rege-ling buiten toepassing zou blijven. Daar komt nog bij dat de Huurcommissie heeft overwogen dat het vonnis d.d. 12 januari 2009 op zichzelf staat en dat er geen landelijke trend van uit-spraken van kantonrechters is, inhoudende dat de kosten van periodiek onderhoud aan een individuele CV-installatie niet op huurders mogen worden verhaald indien partijen dit con-tractueel zijn overeengekomen. De kantonrechter onderschrijft deze opvatting van de Huur-commissie.
7. Voor de Stichting was in deze uitspraak aanleiding gelegen om terug te komen op haar aanvankelijke besluit om de betreffende kosten van cv- en liftonderhoud niet door te berekenen aan de huurders.
8. In de inleidende dagvaarding vraagt de Vereniging nu allereerst "een uitspraak tot vaststelling van de onrechtmatigheid van doorberekenen van de post CV – abonnementson-derhoud en tevens van de onrechtmatigheid van het terugvorderen van het CV-abonnementsonderhoud over 2009.
Daarnaast vraagt zij een verklaring voor recht dat de betaalde bedragen over 2009 en 2010 onverschuldigd zijn betaald.
Tenslotte vraagt zij om het bedrag vast te stellen van de restitutie teveel betaalde servicekos-ten 2010 op een bedrag van € 509,01 per appartement.
De Stichting heeft deze vorderingen gemotiveerd bestreden.
9. De kantonrechter zal eerst ingaan op het eerste onderdeel.
9.1. De kantonrechter verstaat de omschrijving in de inleidende dagvaarding zo, dat gevorderd wordt te verklaren voor recht dat de Stichting niet gerechtigd is de kosten van het abonnement voor het onderhoud van de CV-installatie voor rekening te brengen van de huurders van de appartementen in de [flat] te [adres].
9.2. De kantonrechter gaat ervan uit dat het in de gegeven situatie zo is dat ieder appar-tement beschikt over een eigen cv-installatie. In punt 2 van de conclusie van antwoord van de Stichting wordt immers melding gemaakt van de kosten van een serviceabonnement voor het onderhoud aan de individuele cv-installaties. De Vereniging heeft dit niet weersproken. Dit betekent dat het ervoor gehouden moet worden dat iedere huurder een appartement huurt met daarin een cv-installatie. De vergoeding voor de aanwezigheid in een appartement van een cv-installatie zit dus begrepen in de huur voor het appartement, waarvan de cv-installatie een onderdeel is.
9.3. Hierbij is er dus een verschil tussen de cv-installaties en de liften. De kantonrechter neemt aan dat er in het appartementencomplex een of meer liften zijn waarmee de bewoners of bezoekers van de appartementen vanaf de begane grond de andere woonlagen kunnen bereiken. Deze lift voorziening is dus geen onderdeel van een individueel appartement, maar een gemeenschappelijke voorziening waarvan alle bewoners gebruik kunnen maken.
9.4. Deze faciliteit wordt aan de huurders geboden naast het enkele gebruik van de woonruimte en daarvoor geldt de bepaling van artikel 258 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, inhoudende dat daarvoor servicekosten naast de kale huur voor de woning mogen worden gerekend door de verhuurder, waarvan de omvang, als die niet is overeengekomen, door de Huurcommissie kan worden vast gesteld.
9.5. Een huurder van een appartement heeft er recht op dat de verhuurder hem het genot verschaft van het gehuurde conform het overeengekomen gebruik. Dit volgt uit artikel 203 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. In het onderhavige geval houdt dat dus in het genot van een woning met wat daarbij hoort, zoals in dit geval de cv-installatie.
9.6. Is er sprake van een gebrek aan (een bestanddeel van) het gehuurde, waardoor de huurder niet meer het hem toekomende genot van het gehuurde heeft, dan dient de verhuur-der dat te verhelpen, hetgeen volgt uit de artikelen 204 en 206 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit geldt echter niet voor de kleine herstellingen bedoeld in artikel 217 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Deze komen voor rekening van de huurder.
9.7. Indien een verhuurder van een appartementencomplex een onderhoudsabonnement afsluit met een onderhoudsbedrijf voor het verrichten van kleine herstellingen bedoeld in artikel 217, dan biedt de verhuurder daarmee aan de huurder een extra service buiten het enkele genot van de woning, namelijk het verzorgen van de kleine herstellingen die voor rekening zijn van de huurder. Daarmee wordt zo'n onderhoudsabonnement een service als bedoeld in genoemd artikel 257, waarvoor servicekosten kunnen worden overeengekomen of vast gesteld door de Huurcommissie.
9.8. Vanzelfsprekend kan een verhuurder een vergelijkbaar abonnement voor het ver-richten van niet eenvoudige herstellingen aan een woning, die volgens de wet voor rekening van de verhuurder komen, niet langs die weg aan de huurder in rekening brengen, omdat het dan zou gaan om een "service" die niets extra's bevat boven het woongenot van de woning, waarin al besloten zit het recht op herstel van gebreken.
9.9. De vraag is dan wat het in het geding zijnde onderhoudsabonnement precies omvat. De kantonrechter veronderstelt dat op grond van dat abonnement de kleine herstellingen genoemd in het Besluit kleine herstellingen voor wat betreft de cv-installaties worden ver-richt voor een vaste vergoeding en dat ook niet in het Besluit kleine herstellingen opgenomen herstellingen die wel als kleine herstellingen dienen te worden beschouwd daarin zijn begre-pen. De kantonrechter sluit echter niet uit dat het onderhoudsabonnement, dat in dit geval zal zijn afgesloten voor het gehele complex, ook herstellingen omvat voor een vast bedrag die beschouwd moeten worden als niet-kleine herstellingen welke voor rekening van de ver-huurder komen.
9.10. De kantonrechter acht het daarom voor een goede beoordeling van het geschil van belang om te weten wat precies de inhoud is van het onderhoudsabonnement in de jaren 2009 en 2010. De kantonrechter vraagt zich af hoe omgegaan wordt met grote herstellingen aan een cv-ketel, waarin het onderhoudscontract niet voorziet.
10. De kantonrechter zal de zaak verwijzen naar de rol opdat de Stichting bij nadere akte de gevraagde informatie kan verstrekken. de Vereniging mag daarop daarna reageren.
11. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
de beslissing
De kantonrechter:
verwijst deze zaak naar de rolzitting van maandag 7 mei 2012 opdat de Stichting de in punt 9.10 van dit vonnis bedoelde inlichtingen kan verstrekken, waarna de Vereniging daarop mag reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R.P. Verhoeven, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 april 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.