Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector kanton
Locatie Middelburg
zaak/rolnr.: 224115 / 11-3204
vonnis van de kantonrechter d.d. 2 april 2012
in de zaak van
[partij A],
wonende te [adres],
eisende partij,
verder te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. H.T. Kernkamp,
t e g e n :
[partij B],
wonende te [adres],
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. P.J. de Jong Schouwenburg.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 26 juli 2011,
- conclusie van antwoord,
- tussenvonnis van 17 oktober 2011,
- brief van mr. De Jong Schouwenburg met bijlagen, ingekomen op 22 februari 2012,
- brief van mr. Kernkamp met bijlagen, ingekomen op 27 februari 2012,
- comparitie van partijen.
de beoordeling van de zaak
1. In het tussenvonnis werd een comparitie van partijen gelast die plaatshad op 6 maart 2012. [Eiser], zijn gemachtigde en de gemachtigde van [gedaagde] waren ter zitting aanwezig, [gedaagde] zelf niet. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
2. In deze zaak gaat het om het volgende.
2.1. Partijen zijn broers van elkaar. Zij waren samen eigenaar van [het landhuis te adres]. Bij akte van verdeling van 6 juli 1995 kwamen partijen overeen dat de eigendom van [het landhuis] werd toegedeeld aan [gedaagde] tegen betaling van f 900.000,--.
2.2. Artikel 5 van Pro deze akte luidt:
"[eiser] behoudt het recht om in de zomermaanden (juni, juli, augustus), "[het landhuis]" te huren voor een periode van maximaal 3 aaneengesloten weken voor een huurprijs gelijk aan het marktniveau met een maximum van f 1.750,-- (...) per week, (...). Voorts heeft [eiser] het recht om ook gedurende de rest van het jaar het huis in ieder geval voor een aaneengesloten periode van één week te huren op basis van een huurprijs gelijk aan het marktniveau met een maximum van f 1.500,- (...) per week. (...) Uiterlijk per ultimo van ieder jaar zal [eiser] aan [gedaagde] laten weten gedurende welke perioden hij in het volgend jaar "[het landhuis]" wenst te huren."
2.3. Bij memo van 28 september 1999 schreef [gedaagde] aan [eiser] onder meer:
"Zoals je wellicht al hebt begrepen, is het onze bedoeling (...) [het landhuis] als ons hoofdverblijf te gaan gebruiken. Dit betekent dat wij [het landhuis], in principe, niet meer zullen verhuren. Je dient er dus rekening mee te houden dat vanaf 1.7.2000 [het landhuis] niet meer kan worden gehuurd in het zomerseizoen."
Vanaf 2000 huurde [eiser] [het landhuis] niet meer. Hij liet ook niet meer aan [gedaagde] weten gedurende welke perioden in het volgende jaar hij wenste te huren.
2.4. Bij e-mail van 1 oktober 2007 schreef [eiser] aan [gedaagde] onder meer dat de overeenkomst met betrekking tot het levenslang huurrecht niet opzegbaar is en nog voortduurt en dat vaststaat dat [gedaagde] met ingang van 2000 wanprestatie heeft gepleegd. [Eiser] stelde [gedaagde] in gebreke en nodigde hem uit met de kracht van sommatie om hem een redelijk voorstel te doen. [Gedaagde] reageerde niet op deze e-mail.
2.5. Op 31 oktober 2008 ontbond [eiser] - onder verwijzing naar de ingebrekestelling van 1 oktober 2007 - schriftelijk en buitengerechtelijk de overeenkomst tot het levenslang verhuren van [het landhuis] gedurende drie weken per jaar en maakte hij aanspraak op een vervangende schadevergoeding, gesteld op € 231.246,10.
2.6. Partijen behoorden tot een maatschap van notarissen en advocaten. De maatschapsover-eenkomst voorzag dat geschillen zullen worden onderworpen aan bindend advies. Partijen en een ander lid van de maatschap legden geschillen voor aan de bindend adviseur mr. H.F. Doeleman. Blijkens het bindend advies van 30 juni 2011 ging mr. Doeleman ervan uit dat ook het geschil van partijen inzake [het landhuis] aan hem was voorgelegd. Over dit geschil oordeelde hij als "goede man naar billijkheid" het niet billijk te achten indien [gedaagde] op grond van de door [eiser] beoogde ontbinding van de huurafspraak schade zou moeten vergoeden aan [eiser]. Op grond van zijn oordeel over de overige geschillen bepaalde mr. Doeleman dat [eiser] aan [gedaagde] verschuldigd was € 83.881,86 vermeerderd met rente. Bij de civiele sector van de rechtbank 's-Gravenhage loopt een procedure waarin [gedaagde] de veroordeling vordert van [eiser] tot betaling daarvan. In die procedure stelt [eiser] dat mr. Doeleman buiten zijn opdracht is getreden en dat het naar uit de goede trouw voortvloeiende maatstaven onaanvaardbaar is om [eiser] aan het bindend advies te houden.
3. [Eiser] vordert, samengevat weergegeven:
primair:
a. de verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting uit de tussen partijen geldende overeenkomst van levenslange huur ter zake [het landhuis],
b. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding van € 231.246,10 met wettelijke rente,
subsidiair:
c. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding van € 105.736,51 met wettelijke rente,
d. de verklaring voor recht dat [gedaagde] gehouden is tot nakoming van het op 6 juli 1995 ten behoeve van [eiser] overeengekomen levenslange huurbeding,
e de veroordeling van [gedaagde] tot nakoming van dat beding op straffe van een dwangsom,
primair en subsidiair:
f. de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4. [Eiser] baseert zijn vordering op het volgende. In september 1999 deelde [gedaagde] aan [eiser] mee dat hij [het landhuis] als hoofdverblijf wilde gaan gebruiken en dat daarmee onverenigbaar was dat [eiser] het huis nog kon gaan huren. Hij bevestigde deze mededeling schriftelijk in de memo van 28 september 1999. Op 1 oktober 2007 stelde [eiser] [gedaagde] in gebreke. Omdat [gedaagde] geen voorstel deed en in verzuim verkeerde, ontbond [eiser] de overeenkomst tot levenslange huur van [het landhuis] op 31 oktober 2008. De vordering tot schadevergoeding vanaf die ontbinding is gebaseerd op artikel 6: 277 BW, die over de periode daarvoor op artikel 6: 74 BW. Het bindend advies van mr. Doeleman mist formele en materiële rechtskracht. In ieder geval is de gebondenheid van [eiser] aan het bindend advies naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Voor zover nodig beroept hij zich op de vernietigbaarheid ervan.
5. [Gedaagde] bestrijdt de vordering en de daarvoor aangevoerde gronden.
6. De kantonrechter overweegt het volgende.
6.1. De vordering tot schadevergoeding, gebaseerd op artikel 6: 74 BW, is slechts toewijsbaar indien er sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis en [gedaagde] - behoudens voor zover nakoming blijvend onmogelijk was - ter zake in verzuim verkeerde. Dat nakoming blijvend onmogelijk was, is niet gesteld of gebleken. De memo van 28 september 1999 is niet op te vatten als een mededeling waaruit [eiser] moest afleiden dat [gedaagde] zou tekortschieten in de nakoming van de verbintenis, bedoeld in artikel 5 van Pro de akte van verdeling. De memo heeft de strekking dat het de bedoeling was [het landhuis] als hoofdverblijf te gaan gebruiken zodat [gedaagde] het in principe niet meer zou verhuren. Een dergelijke mededeling is onvoldoende om te kunnen aannemen dat [gedaagde] zou tekortschieten in de nakoming van de verbintenis omdat zij niet uitsluit dat [eiser] [het landhuis] wel zou kunnen huren. De mondelinge mededeling van [gedaagde] in september 1999 heeft volgens [eiser] dezelfde strekking als de memo van 28 september 1999. Daarvan geldt dus evenzeer dat die het verzuim van [gedaagde] niet deed ingaan. Uit artikel 5 van Pro de akte volgt dat [eiser] jaarlijks voor het einde van het jaar aan [gedaagde] zou laten weten gedurende welke perioden in het volgende jaar hij [het landhuis] wenste te huren. Een dergelijke opgave van gewenste huurperioden in de jaren vanaf 2000 deed [eiser] niet tot aan de ingebrekestelling op 1 oktober 2007. Daardoor was van verzuim aan de kant van [gedaagde] geen sprake voor 1 oktober 2007. Voor zover [eiser] aan zijn vordering artikel 6: 74 BW ten grondslag legt, is die niet toewijsbaar.
6.2. Met de ingebrekestelling van 1 oktober 2007 werd [gedaagde] een termijn gegund voor nakoming van zijn verbintenis uit artikel 5 van Pro de akte van verdeling. Het karakter van ingebrekestelling brengt dit met zich mee. Omdat [eiser] vervolgens voor de ontbinding van de overeenkomst niet aan [gedaagde] liet weten gedurende welke perioden in het volgende jaar hij [het landhuis] wenste te huren, blijkt niet dat nakoming van de verbintenis door [gedaagde] uitbleef. Ook na de ingebrekestelling trad het verzuim van [gedaagde] niet in. Omdat niet blijkt van blijvend of tijdelijk onmogelijke nakoming, was er geen grond voor ontbinding van de overeenkomst. Dit brengt mee dat de vordering, zover gebaseerd op artikel 6: 277 BW, niet toewijsbaar is.
6.3. [Eiser] deed vanaf 1999 niet meer aan [gedaagde] een jaarlijkse opgave van de in het volgende jaar gewenste huurperioden. Daardoor kan niet worden staande gehouden dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting uit de tussen partijen geldende overeenkomst van levenslange huur ter zake [het landhuis]. Evenmin geldt dat [gedaagde] gehouden is tot nakoming van het op 6 juli 1995 overeengekomen levenslange huurbeding. Met de ontbinding van de overeenkomst door [eiser] is de verplichting tot nakoming voor [gedaagde] vervallen.
6.4. De vordering is dan ook in alle onderdelen niet toewijsbaar. Bij deze stand van zaken behoeft de kantonrechter niet te beoordelen of [eiser] - kort gezegd - gebonden is door en gehouden kan worden aan het bindend advies van mr. Doeleman. Zowel in het geval dat dit niet het geval is als in het tegenovergestelde geval is de vordering niet toewijsbaar.
6.5. [Gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
de beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagde] tot op heden worden begroot op € 1.600,-- wegens salaris van de gemachtigde van [gedaagde];
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 april 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.