Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/5390
Uitspraakdatum: 18 april 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de heffingsambtenaar van 7 september 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats X] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 april 2012 te Middelburg.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 264.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 264.000;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 op € 272.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit, naar de rechtbank begrijpt, een waarde van € 260.000.
2.3. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.4. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 17 november 2011 door [taxateur G], taxateur. In dit taxatierapport wordt de waarde van € 272.000 ondersteund door de opbrengst behaald bij verkoop van enkele met de woning vergeleken objecten: [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] (hierna: vergelijkingsobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van de vergelijkingsobjecten. Tevens is het taxatierapport voorzien van een matrix.
2.5. Belanghebbende heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij de waardering van de woning, die alleen recreatief wordt gebruikt, geen rekening is gehouden met de naastgelegen minicamping. Volgens belanghebbende is de ligging van de woning ten opzichte van de ligging van de referentieobjecten onvoldoende tot uitdrukking gebracht in de waarde.
2.6. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 272.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. [adres 2], [adres 3] en [adres 4] liggen in de kern van [plaats X], dus dichterbij de voorzieningen. [adres 5] ligt net als de woning buiten de kern, maar dit object ligt tussen andere woningen. Volgens de matrix is voor de ligging van de woning het cijfer 5 toegekend, net als voor [adres 5]. De woning van belanghebbende ligt buiten de kern en ligt pal naast een minicamping. Weliswaar blijft de overlast beperkt tot de vakantieseizoenen, maar de rechtbank acht aannemelijk dat de woning, gezien de ligging, vooral bruikbaar is als een recreatiewoning en niet zozeer voor permanente bewoning, hoewel dat wel is toegestaan. Uitgaande van een recreatiewoning heeft de aanwezigheid van de minicamping een waardedrukkend effect, omdat de camping vooral in gebruik zal zijn in de vakantietijden terwijl dat nu juist ook de dagen zijn dat belanghebbende de woning gebruikt. De camping ligt dicht bij de achterkant van de tuin en was op peildatum zo weinig afgeschermd van de omgeving dat aannemelijk is dat er geluidsoverlast door ontstaat en tevens de privacy van de woning wordt aangetast.
2.7. Belanghebbende heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 260.0000 bedraagt. Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd en evenmin op andere wijze een in het kader van de Wet WOZ bruikbare onderbouwing gegeven van de waarde die de woning naar haar mening heeft. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt.
2.8. Al het voorgaande overwegende, komt de rechtbank tot het oordeel dat noch de heffingsambtenaar, noch belanghebbende de waarde van de grond per de peildatum aannemelijk heeft gemaakt. Alles afwegende acht de rechtbank een waardering op € 264.000 redelijk. Het beroep is gegrond
2.9. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 18 april 2012 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. B.W. van Eeken-Liu, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 27 april 2012
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.