Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/387
Uitspraakdatum: 24 mei 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Borsele,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 9 augustus 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres de woning] te [woonplaats] 9 (inclusief het perceel [perceel]) (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 mei 2012 te Middelburg. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigden].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 186.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 12;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 191.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar overwogen dat de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld dient te worden op € 189.000, maar dat op grond van artikel 26a van de Wet WOZ (de zogenoemde fierensmarge) de waarde van
€ 191.000 geacht wordt juist te zijn. Om die reden is het bezwaar ongegrond verklaard.
2.2. In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
a. zijn de woning [adres de woning] te [woonplaats] (hierna: de woning) en het perceel [perceel] (hierna: het perceel) terecht als een samenstel als bedoeld in artikel 16 van Pro de Wet WOZ aangemerkt;
b. zo neen, is de waarde van de woning op de waardepeildatum juist vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt beide vragen ontkennend. Hij concludeert ter zitting dat de waarde van de woning € 158.800 bedraagt.
De heffingsambtenaar beantwoordt de eerste vraag in het verweerschrift eveneens ontkennend. Met betrekking tot de waarde van de woning concludeert hij op basis van het op 26 oktober 2010 door [taxateur S] uitgebrachte taxatierapport dat de waarde van de woning op € 184.000 vastgesteld dient te worden. In de conclusie van 23 februari 2011 concludeert hij echter nader, dat de waarde van de woning op basis van een gewijzigd taxatierapport van [taxateur S] op € 197.000 vastgesteld dient te worden, en dat gelet op deze waarde de uitspraak op bezwaar bevestigd dient te worden.
2.3. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld aan te voeren dat hij ten onrechte niet door de heffingsambtenaar is gehoord, overweegt de rechtbank dat ingevolge artikel 25, eerste lid, van de AWR, een belanghebbende in belastingzaken, in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Awb, slechts wordt gehoord op zijn verzoek. Nu belanghebbende niet vóór de uitspraak op bezwaar heeft verzocht om te worden gehoord, faalt het betoog.
2.4. De rechtbank stelt vervolgens het volgende voorop.
Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 september 2002, nr. 34927, LJN: AE8146, kan, indien bij het opleggen van een aanslag onroerende-zaakbelastingen een fout is gemaakt bij de afbakening van het belastingobject doordat de aanslag mede betrekking heeft op objecten die in gebruik zijn bij derden of geheel of gedeeltelijk op het grondgebied van een andere gemeente zijn gelegen, de afbakening van het belastingobject in bezwaar of beroep door de gemeente of de belastingrechter worden aangepast, zodanig dat de aanslag nog slechts betrekking heeft op één - op de juiste wijze afgebakend - belastingobject. Daarbij dient zo nodig de waarde van het object te worden verlaagd. Niet meer in geschil is dat bij de waardevaststellingsbeschikking ten onrechte ook het perceel, dat bij een derde in gebruik is, bij de waardevaststelling is meegenomen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat inmiddels een afzonderlijke waardevaststellingsbeschikking voor het perceel is genomen, waarbij de waarde van het perceel op € 4.680, afgerond € 4.000, is vastgesteld.
Voor de beantwoording van de tweede in geschil zijnde vraag dient vervolgens de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te worden verlaagd tot de waarde van de woning zoals deze bij de waardevaststellingsbeschikking had behoren te zijn vastgesteld. Uit de stukken is af te leiden dat bij de splitsing aan de woning een waarde is toegekend van € 184.600. Voor een beoordeling of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar tot een te hoog bedrag is vastgesteld, dient deze waarde te worden verhoogd met een evenredig deel van de fierensmarge, die bij de uitspraak op bezwaar in aanmerking is genomen, zijnde € 184.600 / (€ 184.600 + € 4.680) x (€ 191.000 - € 184.600 - € 4.680) = € 1.677. De rechtbank neemt aldus een waarde van de woning van € 184.600 plus € 1.677 of € 186.277 in aanmerking.
2.5. De waarde voor de Wet WOZ is de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.6. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de in geschil zijnde waarde van de woning, heeft bij zijn verweerschrift een taxatieverslag overgelegd, opgemaakt op 26 oktober 2010 door taxateur [taxateur S] (hierna: de taxateur), die de waarde van de woning heeft getaxeerd op € 184.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een drietal referentieobjecten, alsmede beeldmateriaal daarvan en een specificatie. Bij begeleidende brief met dagtekening 23 februari 2011 heeft de heffingsambtenaar een gewijzigd taxatieverslag (hierna: het taxatieverslag) overgelegd, opgemaakt op 3 februari 2011 door de taxateur, die de waarde van de woning heeft getaxeerd op € 197.000. Daarbij is de heffingsambtenaar uitgegaan van dezelfde referentieobjecten, maar is volgens de heffingsambtenaar gebleken dat de inhoud van de aanbouw en van de dakkapel aan de achterzijde groter is dan aanvankelijk beoordeeld.
2.7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning met het taxatieverslag aannemelijk gemaakt. Het referentieobject aan de [referentieobject] te [woonplaats], dat in dezelfde straat als de woning is gelegen, is rond waardepeildatum verkocht en is qua type en ligging het beste referentieobject. Nu de woning in 2008 met een aanbouw en een dakkapel is uitgebreid, heeft de heffingsambtenaar in het taxatieverslag terecht alsnog rekening gehouden met die wijzigingen. Voorts blijkt uit de gedingstukken en de toelichting ter zitting dat de heffingsambtenaar zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning.
2.8. Belanghebbende heeft de waardevaststelling van de heffingsambtenaar niet ontzenuwd. Hij heeft de door hem voorgestane waarde van € 158.800 niet met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht onderbouwd. Voor zover hij aanvoert dat er niet tot nauwelijks voorzieningen in de gemeente [woonplaats] bestaan, zou dit, voor zover hiervan een waardedrukkende invloed uitgaat, in gelijke mate gelden voor het referentieobject de [referentieobject] te [woonplaats]. Een eventuele waardedrukkende invloed is daarom ook in de koopprijs van genoemd referentieobject verdisconteerd.
Voorts heeft hij aangevoerd dat de woning niet inpandig is opgenomen. Deze omstandigheid doet niet af aan de deugdelijkheid van het taxatierapport. Uit de matrix blijkt voorts dat de taxateur diverse relevante bronnen - onder meer het kadaster en de bouwtekeningen - heeft geraadpleegd. Evenmin is er reden te twijfelen, gelet op hetgeen belanghebbende daartoe aanvoert, aan de deskundigheid van de taxateur.
2.9. Het vorenstaande in aanmerking genomen is de rechtbank van oordeel, dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 186.277, afgerond € 186.000, zoals in 2.4 is overwogen, nu belanghebbende geen lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft miskend dat een hogere waarde tot reformatio in peius leidt. Het beroep is gegrond. De waarde van de woning op de waardepeildatum dient te worden verminderd tot € 186.000.
2.10. Belanghebbende heeft de rechtbank verzocht om de heffingsambtenaar op te dragen ambtshalve vermindering te verlenen van de aanslagen onroerende-zaakbelastingen vanaf 2006. De belastingrechter is echter niet toe bevoegd.
2.11. Artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ-beschikking en de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag te betreffen. De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar verzuimd te beslissen ter zake van de aanslag OZB. De rechtbank kan daarover dan ook geen uitspraak doen. De rechtbank zal de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar om alsnog uitspraak te doen op de bezwaren tegen de aanslag OZB omdat in artikel 18a van de AWR is bepaald dat een zodanige aanslag moet worden verminderd indien de vermindering van de WOZ-beschikking onherroepelijk komt vast te staan. De heffingsambtenaar zal dus op eigen initiatief de aanslag OZB moeten verminderen.
2.12. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vastgesteld op de reiskosten van de gemachtigde van belanghebbende voor het verschijnen ter zitting. De reiskosten zijn becijferd op basis van het openbaar vervoer tweede klasse op een bedrag van € 12. Overige kosten die op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komen zijn gesteld noch gebleken. De door belanghebbende geclaimde kosten voor de gemaakte kopieën van de bouwtekening van € 3,60 komen op basis van het Besluit niet voor vergoeding in aanmerking.
Deze uitspraak is gedaan op 24 mei 2012 door mr. J.C.K.W. Bartel, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.D.E. Copra-Carolie, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 4 juni 2012
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.