Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector kanton
Locatie Terneuzen
zaak/rolnr.: 227448 / 11-2105
vonnis van de kantonrechter d.d. 23 mei 2012
in de zaak van
[eiser 1 en eiseres 2]
beiden wonende te [adres],
eisende partij,
verder tezamen in het enkelvoud te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. P.H. Pijpelink,
t e g e n :
de stichting
Stichting [Clavis],
gevestigd te [adres],
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: (thans) mr. T.M.L. Leegwater.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 11 oktober 2011,
- conclusies van antwoord, repliek en dupliek.
- akte van [eiser].
de beoordeling van de zaak
1.1. Sinds 6 maart 2009 huurt [eiser] van [gedaagde] de woning aan de [adres]. De huur bedraagt € 440,86 per maand. Op vordering van [gedaagde] is bij vonnis d.d. 28 april 2010 de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken wegens wanbetaling. [Eiser] heeft hoger beroep ingesteld en zijn gemachtigde is met [gedaagde] gaan onderhandelen. Per fax d.d. 5 augustus 2010 heeft de gemachtigde aan [gedaagde] een lijst met tekortkomingen van de woning gezonden aan de gemachtigde van [gedaagde]. Deze heeft per brief van 31 augustus 2010 geantwoord dat [gedaagde] bereid is enkele kleine tekortkomingen te herstellen, dat [gedaagde] bereid is tegen huurverhoging woningverbeteringen (dubbel glas) aan te brengen en dat enkele andere tekortkomingen reeds werden verholpen.
1.2. Op 5 mei 2010 hadden partijen een betalingsregeling getroffen, die [eiser] niet steeds stipt heeft kunnen nakomen doordat hij medio 2010 werkloos werd. Op 18 november 2010 heeft [gedaagde] opnieuw de ontruiming aan [eiser] aangezegd. [Eiser] heeft een kort geding aangespannen om de ontruiming te voorkomen. Daags voor de zitting, op 10 november 2010, hebben partijen een regeling met elkaar getroffen. Tegenover huurbetaling en het inlopen van de betalingsachterstand zouden afspraken volgen over het herstel van tekortkomingen. Daarvoor heeft op 26 november 2010 een gezamenlijke bezichtiging van de woning plaats gevonden. [Gedaagde] bleek toen bereid tot het leggen van een strook laminaat, hetgeen op 29 december 2010 is uitgevoerd.
1.3 In januari 2011 ontving [eiser] een advies van een longverpleegkundige van ZorgSaam. Naar aanleiding daarvan heeft hij de huurbetaling gedeeltelijk opgeschort. [Gedaagde] heeft opnieuw de ontruiming aangezegd en opnieuw heeft [eiser] een kort geding aangespannen om de ontruiming te voorkomen. Ter zitting van 14 februari 2011 is tussen partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten die inhoudt dat [gedaagde] de woning zal laten onderzoeken door een onafhankelijke bouwkundige en binnen een maand de vastgestelde gebreken zal herstellen, alles op haar kosten. Daartegenover zou [eiser] de huurbetaling hervatten en tevens de huurachterstand aflossen met € 150,- per maand.
1.4. [Deskundige X] van Bouwwinkel Zeeland heeft op 1 april 2011 de woning geïnspecteerd en op 6 april 2011 daarvan schriftelijk rapport uitgebracht. In de conclusie zijn een achttal werkzaamheden opgesomd, die naar het oordeel van [X] moeten worden uitgevoerd om de woning op een acceptabel kwaliteitsniveau te brengen. [Gedaagde] heeft de punten 1,2,3,4 en 7 in mei 2011 uitgevoerd. De punten 5 en 8 dienden naar de mening van [gedaagde] volgens de wet voor rekening van [eiser] te komen. Punt 6, het zorg dragen voor voldoende verwarmingsmogelijkheden, heeft [gedaagde] niet geaccepteerd.
2.1. [Eiser] heeft samengevat gevorderd:
a. voor recht te verklaren dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting om [eiser] het volledige huurgenot te verschaffen in de periode van 1 maart 2009 tot 30 mei 2011,
b. voor recht te verklaren dat [gedaagde] gehouden is de vermogensschade daarvan te vergoeden door het betalen van de helft van de door [eiser] betaalde huur, alsook de extra stookkosten, in totaal € 6.481,18 te vermeerderen met de wettelijke rente, onder oplegging van de verplichting aan [gedaagde] om dat bedrag met rente aan [eiser] te betalen;
c. voor recht te verklaren dat [gedaagde] gehouden is immateriële schade ad € 2.000,- te vergoeden met de wettelijke rente, onder oplegging van de verplichting aan [gedaagde] om dat bedrag met rente aan [eiser] te betalen;
d. veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten.
2.2. [Gedaagde] heeft deze vorderingen met diverse argumenten bestreden. Het meest ver strekkende verweer houdt in dat [eiser] slechts vermindering van de huurprijs kan vorderen met ingang van zes maanden, voorafgaand aan het instellen van de vordering. [Gedaagde] beroept zich op de vervaltermijn van zes maanden van art. 7:257, lid 1, BW. Overigens betwist [gedaagde] dat er als gevolg van gebreken in de zin van de wet verminderd huurgenot is geweest.
2.3. [Eiser] heeft ontkend dat hij een vordering tot vermindering van de huurprijs heeft ingesteld in de zin van art. 7:257 BW Pro.
huurvermindering
3.1. Hierin volgt de kantonrechter [eiser] niet. [Eiser] vordert verklaringen voor recht onder oplegging van de verplichting om te betalen. Dat is slechts een ingewikkelde manier om veroordelingen tot betaling te vorderen. De gevorderde betaling van schadevergoeding ter grootte van de helft van de door [eiser] betaalde huur over de periode van 1 maart 2009 tot 30 mei 2011 is geheel en uitsluitend gebaseerd op verminderd huurgenot van [eiser] en zijn gezin door tocht, vocht, schimmel en onvoldoende verwarming. Elke daarvan is door [eiser] aangemerkt als een gebrek in de zin van art. 7:204, lid 2, BW. De vorderingen voor zover die tezamen strekken tot vergoeding van de helft van de betaalde huur moeten daarom worden opgevat als een vordering tot vermindering van de huurprijs in de zin van artikel 7:207, lid 1, BW.
3.2. Voor deze vordering geldt een vervaltermijn van zes maanden. Geen huurvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering (art. 7:257, lid 3, BW). De vordering is ingesteld op 11 oktober 2011, zodat de vordering tot huurvermindering is vervallen over de periode vóór 11 april 2011. De vordering is niet vervallen over de periode van 11 april tot 30 mei 2011.
3.3. De punten 1 t/m 4 van het rapport van [X] bevatten werkzaamheden die noodzakelijk waren om de vochtproblemen op de slaapverdieping op te lossen. Hiermee werden de oorzaken aanpakt en die oorzaken zijn wel degelijk gebreken in de zin van art. 7:207 BW Pro, aangezien die (mede) vochtproblemen hebben veroorzaakt, die bij het aangaan van de huurovereenkomst niet verwacht behoefden te worden, ook niet als in aanmerking wordt genomen, dat het hier gaat om een oudere, nauwelijks gerenoveerde woning met enkel glas.
3.4. Ter zitting van 14 februari 2011 zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] de door de bouwkundige vast te stellen gebreken binnen een maand zou laten herstellen. Deze termijn ging in op 6 april met het uitbrengen van het rapport van de deskundige. De termijn liep dus af op 6 mei 2011. Maar de werkzaamheden zijn eerst in mei 2011 uitgevoerd en zijn op 17 juni 2011 opgeleverd, met toch nog twee opleverpunten, waaronder het afkitten van het raam van de kinderkamer op de slaapverdieping.
3.5. Tot 6 april 2011 heeft te gelden dat de specifieke oorzaken van het vochtprobleem op de slaapverdieping niet in voldoende mate bekend waren. In de maand daarna behoorde [gedaagde] de gelegenheid te hebben om tot maatregelen over te gaan. Partijen hebben dat met elkaar afgesproken en zijn beiden aan die termijn gebonden. Gelet op een en ander zal geen huurvermindering worden toegekend over de periode tot 6 mei 2011, maar wel over de periode van 6 mei 2011 tot 30 mei 2011. Het verminderd huurgenot over die periode zal naar redelijkheid en billijkheid worden gesteld op 25 % van de huurprijs over 24 dagen ofwel een bedrag van € 85,33. Slechts dit bedrag is toewijsbaar.
stookkosten
4. [Eiser] heeft gesteld dat de woning zo tochtig en koud was dat hij torenhoge stookkosten heeft gemaakt. Wanneer de woning deugdelijk was geweest dan zouden de stookkosten niet zo hoog zijn geweest. [Eiser] heeft de onnodige stookkosten begroot op € 750,-. [Gedaagde] heeft erop gewezen dat [eiser] geen tochtwerende voorzieningen heeft aangebracht. [Eiser] heeft dat niet weersproken, zodat daarvan wordt uitgegaan. Het aanbrengen van tochtwerende voorzieningen (tochtstrips e.d.) komt niet voor rekening van de verhuurder. Niet onwaarschijnlijk is dat [eiser] door tocht hogere stookkosten heeft gehad, maar die had hij ten dele zelf kunnen voorkomen door het aanbrengen van tochtwerende voorzieningen. Een andere oorzaak van de hoge stookkosten is te vinden in het rapport van [X]. De radiatoren in de woonkamer en op de grote slaapkamer achter zijn geplaatst voor een borstwering zonder enige isolatie (enkel glas op de slaapkamer!), waarlangs een belangrijk deel van de warmte verloren gaat naar buiten. Zo zou men thans niet meer bouwen, maar het is geen gebrek in de zin van art. 7:204, lid 2, BW. Bij het aangaan van de huurovereenkomst kon men hoge stookkosten als gevolg van deze plaatsing van de radiatoren verwachten. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] niet aansprakelijk mag worden gehouden voor onnodig hoge stookkosten, zodat de vordering terzake eveneens zal worden afgewezen.
gederfde levensvreugde
5.1. [Eiser] heeft gesteld dat hij in zijn persoon is aangetast doordat zijn levensvreugde is verminderd en hij gevoelens van onbehagen heeft ervaren, in het bijzonder ergernis over de lakse opstelling van [gedaagde]. Hij heeft zijn immateriële schade begroot op € 2.000,- gelet op de lange duur van gestoord huurgenot, het feit dat [gedaagde] ook lange tijd van op de hoogte was en het feit dat zij pas onder druk van een (tweede) executie-kort geding bereid was gebreken te herstellen, alsook gelet op de gezondheidsklachten van zijn kinderen en de stress die dat bij [eiser] veroorzaakte.
5.2. Aldus toegelicht kan niet worden geoordeeld dat [eiser] in zijn persoon is aangetast in de zin van art. 6:106, lid 1, aanhef en onder b, BW. Het gaat hier niet om schendingen van de privacy of het veroorzaken van een psychische stoornis. Niet is gesteld dat [eiser] geestelijk letsel heeft opgelopen en dat volgt ook niet uit zijn eigen toelichting. Een meer of minder sterk psychisch onbehagen of zich gekwetst voelen is onvoldoende om aan te merken als een aantasting van de persoon. Iemands gemoedsrust is zijn eigen zaak en zeer individueel bepaald. Een onrechtmatige situatie of handelen kan in het algemeen leiden tot gevoelens van boosheid en onbehagen en tot stress. Het recht staat niet toe dat zulke gevoelens en stress worden verzilverd op de enkele grond dat een onrechtmatige situatie of handelen die gevoelens en stress heeft teweeggebracht.
slotsom
6. Uit het voorgaande volgt dat slechts een bedrag van € 85,33 toewijsbaar is wegens huurvermindering. De afzonderlijk gevorderde verklaringen voor recht zijn slechts gericht geweest op het verkrijgen van schadevergoedingen. Een ander belang is daarvoor niet gesteld of gebleken, zodat de afzonderlijke verklaringen voor recht het lot moeten delen van de beoogde vorderingen tot schadevergoeding. Gelet op het geringe bedrag dat toewijsbaar is, is het is niet billijk dat [gedaagde] buitengerechtelijke kosten zou moeten vergoeden. Gelet op het geringe bedrag dat toewijsbaar is, moet [eiser] worden beschouwd als de in het ongelijk gestelde partij. Hij zal daarom worden verwezen in de proceskosten.
de beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 85,33 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag te berekenen vanaf 11 oktober 2011 tot de dag der voldoening;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, welke aan de zijde van [gedaagde] tot op heden worden begroot op € 500,- wegens salaris van de gemachtigde van [gedaagde];
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.M. Klarenbeek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 mei 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.