Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/445
Uitspraakdatum: 17 juli 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hulst,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 16 december 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de kerk), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juli 2012 te Middelburg. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende vergezeld van [medeeigenaar], en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en [taxateur] (taxateur).
1. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde tot € 108.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 314,23;
- gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan haar te vergoeden.
2. Gronden
2.1. Belanghebbende heeft, tezamen met [medeeigenaar], de kerk in 2005 gekocht voor €180.000. Het is een neogotische kerk die dateert van voor 1915. De kerk ligt in het centrum van [woonplaats]. De kerk was eerder eigendom van het Bisdom [Bisdom], dat de kerk heeft verkocht aan een projectontwikkelaar. In overleg tussen de projectontwikkelaar en de gemeente is de bestemming van de kerk gewijzigd: de bestemming is wonen geworden met een aantal beperkingen: zo mag de kerk uiterlijk niet worden gewijzigd, moet de klok in de klokkentoren blijven luiden en zijn er beperkingen gesteld aan de gebruiksmogelijkheden. Gebruik voor onder meer horecadoeleinden of als supermarkt is verboden. Ter zitting is komen vast te staan dat de aankoop van de kerk door de projectontwikkelaar samenhing met de wens van projectontwikkelaar om in de gemeente drie bouwcontingenten toegewezen te krijgen – wat overigens niet is gebeurd.
2.2. De kerk heeft een inhoud van 7.615m³ (gebedsruimte). De oppervlakte van het perceel is 1168 m². Verreweg het grootste deel van de oppervlakte is bebouwd. Voor de kerk is een grasveldje. De kerk is een monumentaal gebouw met een toren die enkele jaren geleden is gerestaureerd met subsidie. Er komt alleen licht in de kerk via glas-in-loodramen die drie meter of hoger boven de grond zitten. Links naast de kerk is een kerkhof.
2.3. Belanghebbende heeft in 2009 een stukje van het kerkhof, dat grenst aan de kerk, bijgekocht voor € 6.000. Zij kan dat stukje grond alleen bereiken via het kerkhof. [medeeigenaar] is geen mede-eigenaar van deze grond.
2.4. Belanghebbende is na de aankoop tezamen met haar ouders in de kerk gaan wonen. Zij heeft in het schip, aan de linkerkant, met betonblokken een afzonderlijke kleine woonunit gebouwd, bestaande uit een entree met daarin een altaar, een zitkamer met open keukentje, een slaapkamer en douche. De inhoud van deze woonunit is 224m³. Haar ouders bewonen de unit en (deels) ook de rest van de kerk. In de woonunit is verwarming aangelegd. De unit is alleen bereikbaar via de kerk. Verder staat in de kerk onder meer een grote eettafel die door belanghebbende en de ouders samen wordt gebruikt. Bij de ingang van de kerk heeft belanghebbende een toilet aangelegd. Belanghebbende slaapt in de voormalige sacristie en heeft daar in een zijruimte provisorisch een badkamertje gemaakt. In de apsis en kooromgang is belanghebbende thans een keukenblok aan het installeren. Er zijn diverse lekkages in de kerk. In de vloer zitten scheuren.
2.5. De heffingsambtenaar heeft de kerk per de peildatum 1 januari 2009 gewaardeerd op € 180.000. Belanghebbende verzoekt de waarde te verminderen tot € 108.000.
2.6. Volgens de heffingsambtenaar moet worden uitgegaan van de waarde naar de situatie op 1 januari 2010 omdat de onroerende zaak in 2009 een wijziging heeft ondergaan door de aankoop van het stukje grond naast het kerkhof. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aldus een juridisch onjuist uitgangspunt hanteert nu de eigendomssituatie van de kerk een andere is dan die van de grond. Belanghebbende is immers slechts mede-eigenaar van de kerk, maar zij is volle eigenaar van de grond. Voor de WOZ en voor de heffing van de onroerendezaakbelastingen kan een samenstel van eigendommen slechts dan als één onroerende zaak worden aangemerkt, als met betrekking tot alle samenstellende delen sprake is van dezelfde zakelijk gerechtigde (Hoge Raad 25 september 1996, nr. 31 004, BNB 1996/374).
2.7. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald door de kerk te vergelijken met “normale” woningen in de gemeente die op of rond de peildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank is dat uitgangspunt slechts in zoverre juist, dat potentiële kopers van een woning ook geïnteresseerd zouden kunnen zijn in de kerk. In het taxatierapport is echter geen rekening gehouden met de bijzondere bouw, de situering van de ramen, het ontbreken van daglicht en de aan het pand klevende bouw- en gebruiksbeperkingen als weergegeven onder 2.1. Deze factoren maken de kerk naar het oordeel van de rechtbank tot een incourant object.
2.8. Ook de vergelijking met de kerk in [plaats X] die 2005 is verkocht voor een bedrag van € 230.000 gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. De kerk in [plaats X] is na de verkoop omgebouwd tot Bed and Breakfast. De heffingsambtenaar heeft niet gesteld en de rechtbank acht niet zonder meer aannemelijk dat voor die kerk dezelfde beperkende bepalingen bestaan als voor de onderhavige kerk. Uit de foto in het taxatierapport blijkt bovendien dat de ramen van de kerk in [plaats X] betrekkelijk laag zijn gesitueerd. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat een Bed and Breakfast in de onderhavige kerk niet mogelijk is.
2.9. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de mogelijkheid om het pand te waarderen op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De wetgever heeft de mogelijkheid van waardering op gecorrigeerde vervangingswaarde in de Wet WOZ opgenomen om aldus een waarde te bepalen van incourante onroerende zaken waarvoor eigenlijk geen koper te vinden is. Voor de waardering wordt er dan vanuit gegaan dat de huidige eigenaar van de onroerende zaak ook de potentiële koper is ( Hoge Raad, 5 juni 1996, nr. 30314, BNB 1996/250). Artikel 17, derde lid, Wet WOZ bepaalt echter dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet kan worden toegepast voor zover een onroerende zaak tot woning dient en de kerk dient sinds de bestemmingswijziging in zijn geheel tot woning.
2.10. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat zij zich pas na de koop heeft gerealiseerd hoe stringent de beperkingen zijn die de gemeente aan de kerk heeft opgelegd, dat die beperkingen het gebruik als woonruimte uiterst onaantrekkelijk maken, vooral omdat er geen direct buitenlicht in de kerk komt en dat zij met de wetenschap van heden nooit tot koop zou zijn overgegaan. De rechtbank heeft ter zitting een diapresentatie gezien van de binnenkant van de kerk en twijfelt niet aan het waarheidsgehalte van deze stelling van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat er een koper te vinden zou zijn die de kerk in de staat waarin deze op de peildatum verkeerde in gebruik zou willen nemen. De heffingsambtenaar heeft derhalve de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt de waarde vast conform het standpunt van belanghebbende.
2.11. Artikel 30, lid 2, van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ beschikking en de aanslag(en) in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag(en) te betreffen. De heffingsambtenaar heeft geen uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslag OZB. De rechtbank kan daarover dan ook geen uitspraak doen. De rechtbank zal de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar om alsnog uitspraak te doen op het bezwaar tegen de aanslag OZB omdat in artikel 18a van de AWR is bepaald dat die aanslag moet worden verminderd indien een lagere waarde voor de WOZ onherroepelijk komt vast te staan. De heffingsambtenaar zal dus op eigen initiatief de aanslag OZB moeten aanpassen. Daar is geen rechterlijke uitspraak over die aanslag voor nodig.
2.12. Op grond van het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.
2.13. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van proceskosten waaronder reis- en verletkosten van [medeeigenaar] en reiskosten van haarzelf. Nu [medeeigenaar] mede-eigenaar en dus medebelanghebbende is, acht de rechtbank het redelijk dat zijn kosten worden vergoed. Dat geldt ook voor de reiskosten per auto aangezien reizen per openbaar vervoer van [plaats Y] naar de zitting in Middelburg niet mogelijk is. Daarnaast moeten de reiskosten van belanghebbende worden vergoed conform haar opgave. De door belanghebbende opgevoerde kosten van aangetekende verzending kunnen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht niet worden vergoed. De totale proceskostenvergoeding wordt dan € 314,23. Daarnaast moeten de griffierechten door de heffingsambtenaar worden vergoed nu het beroep gegrond is.
Deze uitspraak is gedaan op 17 juli 2012 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J.M. Mies, griffier.
De griffier, de rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 30 juli 2012
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.