Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 80641 / HA ZA 11-388
Vonnis van 13 juni 2012
in de zaak van
1. [eiser sub 1 in conventie, verweerder sub 1 in reconventie],
wonende te Zierikzee,
2. [eiser sub 2 in conventie, verweerder sub 2 in reconventie],
wonende te Zierikzee,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. J.C. van den Doel te Zierikzee,
tegen
het publiekrechtelijk lichaam
GEMEENTE SCHOUWEN-DUIVELAND,
zetelende te Zierikzee,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. U.T. Hoekstra te Middelburg.
Partijen zullen hierna [eisers in conventie, verweerders in reconventie] (mannelijk enkelvoud) en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 februari 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 22 maart 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is sinds 26 september 2006 eigenaar van de onroerende zaak staande en gelegen te Zierikzee, gemeente Schouwen-Duiveland, aan de [adres], kadastraal bekend Zierikzee [kadastraal nummer], groot 3 are en 17 centiare.
2.2. De gemeente is eigenaar van de groenstrook grenzend (aan de achterzijde van de weg af gezien) aan het perceel van [eisers in conventie, verweerders in reconventie]
2.3. Bij brief van 23 juli 2009, verzonden 28 juli 2009, heeft de gemeente aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] onder meer het volgende medegedeeld:
(…)”In het kader van het onderzoek naar het gebruik van gemeentegrond door particulieren binnen onze gemeente, hebben wij geconstateerd dat u aan de achterzijde van uw woning aan de [adres] een strook gemeentegrond in gebruik heeft.
(…)
Wij stellen u eenmalig in de gelegenheid om de groenstrook aan te kopen.(…) De verkoopprijs voor groenstroken in Zierikzee bedraagt € 97,25 per m2 kosten koper. De oppervlakte van de groenstrook welke u in gebruik heeft bedraagt circa 91 m2(…).
(…)
Indien wij geen reactie van u hebben ontvangen, gaan wij er van uit dat u van ons aanbod geen gebruik maakt. Het gebruik van de groenstrook dient u in dit geval uiterlijk 31 december 2009 te beëindigen en ter beschikking te stellen aan de gemeente. (…)”
2.4. Bij brief van 11 september 2009 aan de gemeente heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aangegeven dat de situatie van gebruik al meer dan twintig jaar hetzelfde is, dat hij de voorgestelde prijs te hoog vindt en dat het deel van de grond bij hen in gebruik een stuk kleiner is dan de door de gemeente gestelde 91 m2.
2.5. De gemeente heeft bij brief van 19 oktober 2009 aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aangegeven dat zij de aangeboden prijs alleszins redelijk acht en dat het mogelijk is dat de strook grond die [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in gebruik heeft, wordt opgemeten zodat de exacte oppervlakte kan worden bepaald. Verder heeft de gemeente [eisers in conventie, verweerders in reconventie] verzocht aan te geven of hij tot aankoop van de gemeentegrond wenst over te gaan.
2.6. Op schriftelijk verzoek van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft op 25 november 2009 een gesprek plaatsgevonden tussen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en mevrouw [A.] en mevrouw [B.] van de gemeente. Vervolgens heeft de gemeente bij brief van 7 december 2009 onder meer het volgende aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] medegedeeld:
“U heeft (…) aangegeven dat u in beginsel het aanbod van de gemeente om tot aankoop van de groenstrook over te gaan niet afwijst. U bent echter van mening dat de groenstrook kleiner is dan de door de gemeente genoemde oppervlakte van 91 m2.
Alvorens tot aankoop van de groenstrook over te gaan, gaat uw voorkeur er naar uit dat ook de overige bewoners in uw omgeving over onderhavige kwestie door de gemeente worden benaderd. Wellicht is het dan mogelijk dat een en ander gezamenlijk door de betreffende bewoners wordt opgepakt hetgeen voordeel op kan leveren voor onder andere de verschuldigde kadastrale en notariële kosten. (…) Nadat de bewoners in uw buurt door de gemeente schriftelijk zijn benaderd, zullen wij opnieuw contact met u opnemen. (…).
2.7. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft bij brief van 16 maart 2010 aan de gemeente medegedeeld:
“Dinsdag 9 maart spraken wij elkaar over de aankoop van de gemeentelijke groenstrook achter onze tuin. De mondelinge toezegging dat wij de door ons in gebruik zijnde grond willen kopen, willen wij hierbij schriftelijk bevestigen.
In bovenstaand gesprek heb ik tevens de kanttekening geplaatst dat het oppervlak dat de gemeente in de brief van 23 juli 2009 aanbiedt, niet overeenkomt met het oppervlak dat wij in gebruik hebben en zouden willen kopen. Dit moet nog precies opgemeten worden. (…).”
2.8. In een brief van de gemeente aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] d.d. 14 juni 2010 is onder meer het volgende opgenomen:
“In uw bovengenoemde brief (rb: brief bedoeld onder r.o. 2.7) heeft u de gemeente meegedeeld dat u tot aankoop van de bij u in gebruik zijnde groenstrook welke in eigendom toebehoort aan de gemeente, wenst over te gaan. Op 3 mei jl. is tijdens een gesprek met u een tekening overhandigd waarop de ligging van de aan te brengen drainage is aangegeven. Naar aanleiding hiervan is nog één en ander nader met u besproken over de aanleg van de drainage in de betreffende groenstrook. Door u zijn al voorbereidende maatregelen getroffen ten behoeve van het vrij maken van de strook grond waarin de drainage zal worden aangebracht. Zoals met u op 3 mei j.l. al besproken, zenden wij u de koopovereenkomst betreffende de aankoop door u van de groenstrook toe, nadat de drainage is aangelegd. (…)”
2.9. Bij brief van 6 oktober 2010 heeft de gemeente aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de koopovereenkomst ter tekening toegezonden voor een perceel met een oppervlakte van circa 89 m2 met een aankoopbedrag van € 8.655,25 k.k. In reactie hierop hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij brief van 26 oktober 2010 de gemeente laten weten dat zij de koopovereenkomst niet zullen tekenen. Als redenen hiervoor noemt hij dat de oppervlakte niet overeenkomt met de door hen in gebruik zijnde grond en dat hij zich – met voorschrijdend inzicht – beroept op verjaring.
2.10. Bij brief van 3 maart 2011 van de gemeente aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft de gemeente de verjaring betwist. Verder heeft de gemeente aangegeven bereid te zijn de in toegezonden koopovereenkomst opgenomen oppervlakte te wijzigen in 77 m2. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft bij brief van 31 maart 2011 volhard bij zijn beroep op verjaring.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordert samengevat – (na wijziging van eis gelijktijdig met de conclusie van antwoord in reconventie):
Primair: te verklaren voor recht dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] door verkrijgende verjaring ex artikel 3:99 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), althans ex artikel 3:105 BW Pro eigenaar is geworden van de strook grond, welke door middel van arcering is aangegeven op de bij de dagvaarding als productie 6 gevoegde tekening;
Subsidiair: te verklaren voor recht dat door verkrijgende verjaring ex artikel 3:314 BW Pro is tenietgegaan het recht van de gemeente om beëindiging te vorderen van het bezit respectievelijk het gebruik door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van de hiervoor bedoelde strook grond,
met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
3.2. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stelt hiertoe dat hij door verjaring eigenaar is geworden van vorenbedoelde strook grond. Primair stelt hij dat een verjaringstermijn van tien jaar van toepassing is nu hij als bezitter te goeder trouw moet worden aangemerkt. Dat uit het kadaster blijkt dat de strook aan de gemeente toebehoort, staat niet aan de goede trouw in de weg. Subsidiair beroept [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zich op verkrijgende verjaring ex artikel 3:105 BW Pro. Al meer dan twintig jaar wordt door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en zijn rechtsvoorganger de feitelijke macht over het stuk van de groenstrook uitgeoefend. Zowel door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] als door zijn rechtsvoorganger is een duidelijke erfafscheiding geplaatst, hetgeen een duidelijke bezitsactie is geweest. Door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is de oude erfafscheiding vervangen door een nieuwe, waarbij de nieuwe erfafscheiding is geplaatst op de plaats van de oude. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft wel de loop van de erfafscheiding iets gewijzigd omdat er een voor hem onlogische knik in de loop zat. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wijst op de overgelegde verklaring van onder meer de heer en mevrouw Koopen die stellen dat zij in 1986 “vanaf het begin” de tuin tot de voet van het dijkje in gebruik hebben gehad. Door middel van het plaatsen van een erfafscheiding was de inbezitneming voor een ieder duidelijk. Het is volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] voor iedereen duidelijk dat het raster er staat, het raster is zichtbaar vanaf de dijk. Daarnaast is het in bezit genomen stuk grond ook feitelijk tot de tuin gaan behoren. Zo is de beplanting gewijzigd. Door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en zijn rechtsvoorgangers is de tuin, en dus ook het stuk van de groenstrook, als één geheel ingericht en onderhouden. Het is voor de gemeente al meer dan twintig jaar niet meer mogelijk de in bezit genomen groenstrook te onderhouden en te gebruiken. Het moet voor de gemeente duidelijk zijn geweest dat een gedeelte van de groenstrook van de gemeente bij de tuin was betrokken. De gemeente heeft echter meer dan twintig jaar niets gedaan.
3.3. De gemeente betwist dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] krachtens verjaring eigenaar is geworden van de strook. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft de strook in 2007 te kwader trouw in gebruik genomen. Voor de aankoop van het perceel door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft naar aanleiding van de aankoop van het perceel door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een kadastrale inmeting plaatsgevonden waarbij [eiser sub 1 in conventie, verweerder sub 1 in reconventie] aanwezig was. Hij was dus op de hoogte van de kadastrale grens en zodoende van het feit dat de gemeente eigenaar is van de strook. Op een luchtfoto uit 2005 is geen gebruik van de strook te zien. Dit gebruik is pas op een luchtfoto uit 2007 te zien. Van extinctieve verjaring is dan ook geen sprake. Op de onderhavige strook is een raster geplaatst. Dit raster is pas in 2009 door de gemeente opgemerkt. De gemeente betwist dat er (gedurende twintig jaar) een raster stond. Als wordt bewezen dat er wel een raster stond dat was dit voor de gemeente niet zichtbaar omdat het dan in de groenstrook verdekt opgesteld is geweest. Het plaatsen van een raster is dan geen voor de gemeente kenbare inbezitneming. Indien de plaatsing van het raster zou kunnen worden gekwalificeerd als een ondubbelzinnige en wederrechtelijke daad van inbezitneming, dan heeft deze zich pas in 2007 geuit, zodat geen sprake is van bezit voor de duur van 20 jaar of meer. Als er al sprake is van bezit, dan zijn [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geen bezitter te goeder trouw nu de werkelijke rechtstoestand uit de openbare registers kenbaar was. Door het aanpassen van de volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] onlogische knik hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te kwader trouw 20 m2 van de gemeente willen stelen.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5. De gemeente vordert samengevat - veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot nakoming van de koopovereenkomst ter zake de strook gemeentegrond met een oppervlakte van 77 m2, met veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot betaling van een bedrag ad € 7.488,25 (77m2 x € 97,25), met bepaling dat naar aanleiding van de kadastrale inmeting nog definitief zal worden afgerekend, te vermeerderen met de kosten, en op verbeurte van een dwangsom. Voorts vordert zij, bij toewijzing van de vordering in conventie en/of afwijzing van de vordering in reconventie, [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te veroordelen in de kosten die de gemeente heeft moeten maken ter zake de verkoop van de strook aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ad € 1.004,50, en met veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de proceskosten.
3.6. De gemeente stelt hiertoe, zakelijk weergegeven, dat uit de brief van 23 juni 2009 blijkt dat de gemeente een aanbod tot koop van de strook heeft gedaan aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op 9 maart 2010 dit aanbod van de gemeente mondeling heeft aanvaard, hetgeen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft bevestigd bij brief van 16 maart 2010. Hiermee is de koopovereenkomst tot stand gekomen. Slechts het definitieve oppervlakte van de strook moest – conform partijen hadden afgesproken – nader worden gepreciseerd. Uit de brief van 16 maart 2010 blijkt dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de gehele strook wenste te kopen nu hij de gehele strook in gebruik heeft. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] kan zich dan niet gerechtvaardigd op het standpunt stellen dat hij slechts de strook van 25 cm en de hoek achterin de tuin wenste te kopen. De gehele strook had volgens de gemeente een oppervlakte van circa 91m2, hetgeen later is gewijzigd in 77m2. Bovendien heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] door het overgaan tot het verwijderen van het raster in verband met aanleg van drainage in de strook, het eigendomsrecht van de gemeente erkend. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben op 9 maart 2010 mondeling toegezegd de bij hem in gebruik zijnde gemeentelijke strook te willen kopen, hetgeen hij bevestigd heeft bij brief van 16 maart 2010. Tijdens een bezoek van de gemeente aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op 3 mei 2010 heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] nogmaals medegedeeld tot aankoop van de strook te willen overgaan. Verder is tijdens dat bezoek gebleken dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] voorbereidende maatregelen had getroffen ten behoeve van het vrij maken van de strook waarin de gemeente voornemens was drainage aan te leggen. De gemeente heeft met de verkoop ingestemd en medegedeeld dat zij de akte van de (schriftelijke) koopovereenkomst aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zal verzenden. Bij brief van 6 oktober 2010 van de gemeente aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wordt bericht dat de werkzaamheden voor de aanleg van drainage zijn afgerond en is de koopovereenkomst toegezonden. Vanaf dat moment beroept [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zich op extinctieve verjaring. Wat er ook zij van dit beroep op verjaring, de koopovereenkomst met betrekking tot de al dan niet verjaarde eigendom is al tot stand gekomen.
3.7. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betwisten dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Er is geen overeenstemming bereikt over het aantal vierkante meters. Met de brief van 16 maart 2010 heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] met de zin “de door ons in gebruik zijnde grond” alleen bedoeld het kleine stukje grond waarmee de knik in het perceel is recht getrokken. Voorts stelt hij dat indien komt vast te staan dat hij het litigieuze stuk grond heeft verkregen door verjaring, de gemeente met betrekking tot dat stuk grond beschikkingsonbevoegd is en dus niet meer kan leveren. De (subsidiaire) vordering tot vergoeding van kosten moet worden afgewezen omdat de gemeente ervoor heeft gekozen om het verweer terzake verjaring naast zich neer te leggen en aan te sturen op verkoop. Daarnaast vindt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] deze kosten niet redelijk nu deze niet in verhouding staan tot het stukje grond dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wel wil kopen.
3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Er is sprake van verkrijgende verjaring in de zin van artikel 3:99 BW Pro indien [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dan wel zijn rechtsvoorganger, als bezitter te goeder trouw de strook grond gedurende tien jaar onafgebroken in zijn bezit heeft gehad. Een bezitter is te goeder trouw, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Vaststaat dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] het perceel in 2006 heeft gekocht en dat toen ook een kadastrale inmeting heeft plaatsgevonden. Niet in geschil is dat uit de kadastrale inmeting blijkt dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] grond van de gemeente in gebruik heeft. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stelt terecht dat in beginsel de omstandigheid dat uit de kadastrale registratie de erfgrenzen duidelijk hadden kunnen zijn, niet in de weg staat aan een beroep op de goede trouw aangezien de kadastrale registratie geen deel uitmaakt van de openbare registers. Ter comparitie is echter gebleken dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in ieder geval gedeeltelijk bij de kadastrale inmeting aanwezig was, dat hij bij de aanschaf van de woning heeft gezien dat het oppervlakte kleiner was en dat hij ook al in brieven aan de gemeente heeft aangegeven dat hij een verschil zag tussen hetgeen hij kocht en in gebruik had. Gelet hierop kan niet gezegd worden dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zich redelijkerwijze als rechthebbende mochten beschouwen van het in bezit genomen stuk grond. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wist, of had kunnen weten, dat de perceelsgrenzen niet overeenkwamen met het stuk grond dat hij in gebruik had. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] kan zich dan, zo al sprake is van een onafgebroken bezit van tien jaar, niet te goeder trouw als rechthebbende op de betreffende strook grond beschouwen. Het beroep op verkrijgende verjaring in de zin van artikel 3:99 BW Pro wordt afgewezen.
4.2. Vervolgens moet beoordeeld worden of er sprake is van verkrijging door extinctieve verjaring op grond van artikel 3:105 BW Pro. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] kan de strook grond hebben verkregen ook al is zijn bezit niet te goeder trouw, indien hij (of zijn rechtsvoorganger) een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid. De toepasselijke verjaringstermijn is twintig jaar. Op of omstreeks 28 juli 2009 heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de onder 2.3. bedoelde brief van de gemeente ontvangen. In deze brief wordt de in gebruik genomen stuk grond opgeëist door de gemeente. Het beroep van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op verjaring kan derhalve alleen opgaan als op of omstreeks 28 juli 2009 de termijn van twintig jaar reeds was verstreken.
4.3. Bezit wordt verkregen door inbezitneming. Voor inbezitneming is noodzakelijk dat de bezitter zich gedraagt alsof hij de eigenaar is. Het moet duidelijk zijn dat de macht van de oorspronkelijke bezitter over de zaak is beëindigd. Het plaatsen van een voor de eigenaar zichtbaar hekwerk waarmee de in bezit genomen grond wordt omheind en het zichtbaar tot tuin inrichten van het stuk grond, kunnen gedragingen zijn waaruit de eigenaar kan en moet opmaken dat eigendom wordt gepretendeerd. Dan is er sprake van ondubbelzinnig bezit en is de verjaringstermijn aangevangen.
4.4. Als de stellingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] juist zijn dat er sinds 1986 steeds op de dezelfde plaats een raster heeft gestaan (behoudens “de knik”), dat dit raster voor iedereen en dus ook voor de gemeente zichtbaar was, dat het stuk grond steeds als tuin is ingericht en onderhouden en dat het voor de gemeente al meer dan twintig jaar niet meer mogelijk de in bezit genomen strook grond te onderhouden en te gebruiken, is er sprake van ondubbelzinning bezit. Nu de gemeente gemotiveerd betwist dat er reeds twintig jaar sprake is van ondubbelzinnig bezit, onder meer door overlegging van luchtfoto’s uit 2005 en 2007, ligt het op de weg van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te bewijzen dat hij, dan wel zijn rechtsvoorgangers, gedurende twintig jaar voorafgaand aan 28 juli 2009, ondubbelzinnig bezitter is geweest van de betreffende strook grond gelegen aan de achterzijde van zijn perceel. De in dit geding overgelegde foto’s leveren daartoe onvoldoende bewijs op. Ook de overgelegde verklaringen leveren onvoldoende bewijs op nu deze niet onder ede zijn afgelegd.
in conventie en in recoventie
4.5. In afwachting van voormelde bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
- draagt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op te bewijzen hij, dan wel zijn rechtsvoorgangers, gedurende twintig jaar voorafgaand aan 28 juli 2009, ondubbelzinnig bezitter is geweest van de betreffende strook grond toebehorend aan de gemeente, gelegen aan de achterzijde van zijn perceel [perceelnummer] aan de [adres], kadastraal bekend, Zierikzee [kadastraal nummer];
- bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden op een nader te bepalen tijdstip in het gerechtsgebouw te Middelburg aan de Kousteensedijk 2, tegenover mr. T. van de Poll;
- verwijst de zaak naar de rolzitting van deze rechtbank van woensdag 27 juni 2012 voor dagbepaling enquête;
- bepaalt dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] indien mogelijk tevoren per brief aan de griffie van de rechtbank, maar uiterlijk op genoemde rolzitting, de verhinderdata van alle betrokkenen dient op te geven alsmede het aantal getuigen dat hij voornemens is te doen horen;
in conventie en in reconventie
- houdt iedere verdere beslissing aan;
Dit vonnis is gewezen door mr. T. van de Poll en in het openbaar uitgesproken op
13 juni 2012.?