ECLI:NL:RBMNE:2013:3232

• Datum uitspraak: 10 juli 2013
• Publicatiedatum: 7 augustus 2013
• Zaaknummer: 845735
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.J. Slootweg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil na brand in restaurant met discussie over casco verhuur en aansprakelijkheid

In deze zaak, die voor de Rechtbank Midden-Nederland is behandeld, betreft het een huurgeschil tussen de besloten vennootschap Maatschappij Doelenstraat B.V. en de voormalige vennoten van een vennootschap onder firma, die het gehuurde pand als restaurant gebruikten. De kern van het geschil ontstond na een brand op 1 januari 2012, die leidde tot ernstige schade aan de in het pand aangebrachte voorzieningen. De verhuurder, Doelenstraat, stelde dat het pand casco was verhuurd en dat zij niet verantwoordelijk was voor de beschadigde voorzieningen. De gedaagden, die als voormalig vennoten van de vennootschap onder firma optraden, voerden aan dat de huurovereenkomst op correcte wijze was ontbonden vanwege de onbruikbaarheid van het gehuurde na de brand.

De procedure begon met een dagvaarding door Doelenstraat, waarin zij hoofdelijke veroordeling van de gedaagden vorderde tot betaling van achterstallige huur en bijkomende kosten. De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de huurovereenkomst niet op de juiste wijze was ontbonden, omdat de verhuurder niet had voldaan aan zijn verplichting om het gebrek te verhelpen. De kantonrechter oordeelde dat de voorzieningen die door de brand onbruikbaar waren geworden, onderdeel uitmaakten van het gehuurde en dat de verhuurder verantwoordelijk was voor het herstel.

Uiteindelijk heeft de kantonrechter de vorderingen van Doelenstraat afgewezen en geoordeeld dat de ontbindingsverklaring van 27 april 2012 doel heeft getroffen, waardoor de voormalige huurder bevrijd was van de verplichting tot huurbetaling. Doelenstraat werd veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden. Dit vonnis is uitgesproken op 10 juli 2013 door kantonrechter M.J. Slootweg.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 845735 UC EXPL 12-19750 MJ(4221)

Vonnis van 10 juli 2013

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Maatschappij Doelenstraat B.V. ,

gevestigd te Maarssen,

verder ook te noemen Doelenstraat,

eisende partij,

gemachtigde: mr. A.M.J. Driessens-Kuijpers,

tegen:

1.
[gedaagde sub 1], voormalig vennoot van de inmiddels opgeheven [vof] ,

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagde sub 2], voormalig vennoot van de inmiddels opgeheven [vof] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde partijen,

verder gezamenlijk ook te noemen [gedaagde] c.s.,

gemachtigde: mr. W.L.J. van Winden,

en

3.
[gedaagde sub 3], handelende onder de naam[eenmanszaak] ,

wonende te [woonplaats],

verder ook te noemen[gedaagde sub 3],

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J. van Andel.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 27 februari 2013
• de brief met producties van mr. Driessens-Kuijpers van 16 mei 2013
• het proces-verbaal van comparitie van 27 mei 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[vof]is per 1 april 2010 in de plaats gesteld van [A] als huurder in de huurovereenkomst met Doelenstraat van de winkelruimte [adres 1] te Maarssen (hierna aangeduid als het gehuurde). In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is te worden gebruikt als Italiaans restaurant.

2.2.

Op 1 januari 2012 heeft een brand plaatsgevonden in het gehuurde. Deze brand heeft geleid tot vernietiging van een deel van de in het gehuurde aangebrachte voorzieningen als een verlaagd plafond en water- en elektriciteitsleidingen, maar heeft geen gevolg gehad voor de bouwkundige constructie van het gehuurde.

2.3.

Op grond van de schriftelijke huurovereenkomst is [vof]vanaf 1 januari 2012 een maandhuur verschuldigd van € 5.269,93. De maandhuur bedraagt vanaf 1 april 2012 € 5.376,79. [vof]heeft de maandhuur in het jaar 2012 niet voldaan.

2.4.

Bij brief van 27 april 2012 heeft de raadsman van [vof]de gemachtigde van Doelenstraat bericht de huurovereenkomst tussen [vof]en Doelenstraat te ontbinden op grond van artikel 7:210 BW. Als grond voor deze ontbinding is in de brief onder meer aangevoerd dat het gehuurde geheel is uitgebrand, niet langer bruikbaar is en dat de verhuurder ondanks meerdere verzoeken daartoe de schadelijke gevolgen van de brand niet heeft weggenomen.

2.5.

[vof]is inmiddels opgeheven. [gedaagde] c.s. waren de vennoten van[vof].

2.6.

[gedaagde sub 3] is sedert 1 april 2012 eigenaar van de eenmanszaak[eenmanszaak] met bezoekadres [adres 2] te Woerden. Het overgelegde online uittreksel uit het handelsregister meldt dat deze vestiging dateert van 19 september 2006.

3. Het geschil

3.1.

Doelenstraat vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. en[gedaagde sub 3] om aan haar te voldoen € 70.132,51 (bestaande uit € 64.866,61 aan achterstallige huur en kosten in hoofdsom, € 1.361,40 aan contractuele boete, € 2.480,85 aan wettelijke handelsrente tot 4 december 2013 en € 1.423,67 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 4 december 2012 tot de voldoening en met de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] in de proceskosten.

3.2.

Doelenstraat legt aan deze vordering ten grondslag dat gedaagden gehouden zijn tot nakoming van de huurovereenkomst met [vof]dan wel gehouden zijn tot betaling van schadevergoeding en derhalve de op grond van de huurovereenkomst met [vof]aan haar verschuldigde huurpenningen vanaf 1 januari 2012 dienen te betalen. [vof]heeft ten onrechte de huurovereenkomst bij brief van 27 april 2012 buitengerechtelijk ontbonden op de grond dat het gehuurde na een brand op 1 januari 2012 in het gehuurde niet meer bruikbaar zou zijn. Het gehuurde is uitsluitend casco verhuurd en is in die staat nog steeds te gebruiken. [vof]is per 1 april 2012 voortgezet onder een nieuwe registratie. [gedaagde] c.s en [gedaagde sub 3] scheppen verwarring door opvolgende wijzigingen in het handelsregister en daarom zijn zij allen gedagvaard. Doelenstraat vordert 12 maal de maandhuur inclusief een bedrag van € 74,- aan onkosten ofwel in totaal € 64.866,61. Daarnaast een boete op grond van artikel 14.2 van de Algemene Bepalingen, handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten.

3.3.

[gedaagde]c.s. en[gedaagde sub 3] hebben afzonderlijk gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Doelenstraat in de proceskosten. [gedaagde sub 3] heeft voorts gevorderd de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat Doelenstraat [gedaagde] c.s. heeft gedagvaard op de grond dat zij aansprakelijk zijn als voormalig vennoten van de vennootschap onder firma[eenmanszaak] vof, die ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op 6 december 2012 was opgeheven. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 3] vennoot van [vof]is geweest. Doelenstraat baseert haar vordering op [gedaagde sub 3] uitsluitend op enerzijds het gegeven dat [gedaagde sub 3] blijkens een inschrijving in het handelsregister op 1 april 2012 in Woerden een eenmanszaak met eveneens de naam [eenmanszaak]” is gestart en anderzijds haar stelling dat [gedaagde sub 3] als onderdeel van de familie[gedaagden] probeert bij Doelenstraat verwarring te stichten over wie zij nu voor de nakoming van de met [vof]gesloten huurovereenkomst moet aanspreken.

4.1.1.

Deze vordering op [gedaagde sub 3] is ondeugdelijk en zal worden afgewezen. De gestelde vordering van Doelenstraat is immers gebaseerd op een huurovereenkomst met[eenmanszaak] vof, zodat uitsluitend die vennootschap zelf en haar vennoten op (de gevolgen van) een tekortkoming in de nakoming daarvan in rechte kunnen worden aangesproken. [gedaagde sub 3] is niet verantwoordelijk voor een juiste inschrijving van [vof]in het handelsregister, zo Doelenstraat al heeft willen aanvoeren dat die inschrijving niet juist of volledig is. Het enkele feit dat [gedaagde sub 3] ook onder de naam[eenmanszaak] is gaan handelen, kan niet als misleiding van Doelenstraat worden aangemerkt. Doelenstraat zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagde sub 3].

4.2.

Waar in de dagvaarding wordt gesproken van een vierde gedaagde, kan dit verder buiten beschouwing blijven. Doelenstraat heeft immers ter zitting toegelicht dat zij op het laatste moment heeft besloten af te zien van het dagvaarden van een vierde partij, maar dat is verzuimd alle verwijzingen naar die vierde partij in de dagvaarding te verwijderen.

4.3.

De kern van het geschil tussen Doelenstraat en [gedaagde] c.s. betreft de vraag of de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst van 27 april 2012 (namens [vof]) doel heeft getroffen.

4.3.1.

Het standpunt van Doelenstraat komt er op neer dat de ontbinding van de huurovereenkomst is gebaseerd op een gebrek dat geen betrekking heeft op het gehuurde.

4.3.2.

Volgens Doelenstraat bestaat het gehuurde immers alleen uit een casco (de bouwkundige constructie van de winkelruimte) en niet tevens uit de daarin aangebrachte voorzieningen als genoemd in overweging 2.2. Tussen partijen is niet in geschil, althans het tegendeel is gesteld noch gebleken, dat die voorzieningen noodzakelijk zijn om het gehuurde te kunnen gebruiken voor de overeengekomen bestemming van Italiaans restaurant, maar Doelenstraat stelt dat die voorzieningen zelf door een eerdere huurder zijn aangebracht en geen deel zijn gaan uitmaken van de huurovereenkomst. [gedaagde] c.s. stellen daartegenover dat zij het gehuurde hebben aanvaard met de hiervoor genoemde voorzieningen. Het door brand in ernstige mate verloren gaan daarvan rechtvaardigt in hun visie de ontbinding van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:210 BW.

4.3.3.

De kantonrechter stelt vast dat [vof]en Doelenstraat niet een op zichzelf staande nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, omdat [vof]in de plaats van een vorige huurder ([A]) in een bestaande huurrelatie is getreden. In dat geval is voor de vraag wat tot het gehuurde behoort, niet beslissend wat [vof]in het gehuurde aantrof ten tijde van die in deplaatsstelling. Beslissend is dan wat[A] destijds is overeengekomen met de verhuurder. Ook [A] blijkt echter geen zelfstandige huurovereenkomst met Doelenstraat te hebben gesloten maar is op zijn beurt huurder geworden door in deplaatsstelling van [B] (in 2009). [B] had op dat moment - zo blijkt uit de overgelegde overeenkomst van indeplaatstelling met [A] - een als bijlage bij die overeenkomst gevoegde huurovereenkomst met Doelenstraat, maar die huurovereenkomst is in dit geding niet overgelegd. Wel is overgelegd een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde tussen [B] en een andere verhuurder, Kerckebosch Beleggingsmaatschappij B.V. Aldus is slechts beslissend wat tussen [B] en Doelenstraat kennelijk op enig moment is overeengekomen over de omvang van het gehuurde. Doelenstraat heeft daar echter geen informatie over verstrekt, zodat reeds op die grond haar stelling dat het gehuurde slechts de casco winkelruimte omvat als onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen.

4.3.4.

Ook indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat de huurovereenkomst tussen [B] en Doelenstraat gelijkluidend is aan de overgelegde huurovereenkomst tussen [B] en Kerckebosch Beleggingsmaatschappij B.V., kan dit Doelenstraat niet baten. Deze overeenkomst kent immers geen beperking tot cascoverhuur. Wel maakt laatst genoemde overeenkomst in artikel 9.1 melding van een tegemoetkoming
“in de kosten van verbouw/aanpas van het winkelpand” door de eigenaar, waaruit kan worden afgeleid dat [B] zelf verbouwingswerkzaamheden in het gehuurde zal uitvoeren tegen een financiële bijdrage van de verhuurder. Dat het resultaat van die verbouwingswerkzaamheden vervolgens deel uitmaakt van het gehuurde volgt uit de aanhef van deze bepaling:

“Oplevering

Het gehuurde zal aan huurder worden opgeleverd met inbegrip van de volgende in de huurprijs begrepen zaken:

(…)

als tegemoetkoming in de kosten van verbouw/aanpas (…)”

Ook in deze benadering zijn de door [B] na verbouwing/aanpassing van het gehuurde aangebrachte veranderingen onderdeel van het gehuurde geworden.

4.3.5.

Doelenstraat heeft er nog op gewezen dat in voornoemd artikel 9.1 ook wordt gesproken van een overname door [B] van een eerdere huurder, de heer[C]. Volgens Doelenstraat is dan artikel 8 uit de huurovereenkomst van [C] bepalend voor de omvang van het gehuurde. Doelenstraat stelt dat in dat artikel geen verlaagd plafond is gemeld. De kantonrechter verwerpt dit betoog van Doelenstraat, nu de overgelegde huur overeenkomst tussen [B] en Kerckebosch Beleggingsmaatschappij B.V. een op zichzelf staande overeenkomst is, die geen melding maakt van een indeplaatsstelling van [C]. De bepalingen uit een door [C] gesloten overeenkomst zijn derhalve voor de beoordeling van deze zaak irrelevant. Evenmin is relevant dat [B] volgens artikel 9.1 uit diens overeenkomst met Kerckebosch Beleggingsmaatschappij B.V. zaken van [C] heeft overgenomen, nu die zaken blijkens de aanhef van dit artikel 9.1 onderdeel van het gehuurde zijn gaan uitmaken (waarvoor immers de huurprijs de vergoeding inhoudt).

4.4.

De conclusie is dat de voorzieningen in het gehuurde, die door brand onbruikbaar zijn geworden, bij het aangaan van de eerste in de reeks van indeplaatsstellingen gesloten huurovereenkomst onderdeel uitmaakten van het gehuurde of daarvan onderdeel zijn gaan uitmaken op grond van voornoemd artikel 9.1. Nu tussen partijen niet in geschil is dat die voorzieningen voor de overeengekomen bestemming van het gehuurde - de exploitatie van een Italiaans restaurant - noodzakelijk zijn, kon het gehuurde vanaf de brand op 1 januari 2012 niet meer worden gebruikt.

4.5.

Nu gesteld noch gebleken is dat zich één van de in artikel 7:206 lid 1 genoemde uitzonderingen voordoet, rustte op Doelenstraat de verplichting dit gebrek te verhelpen. De in artikel 7:210 BW geboden mogelijkheid tot ontbinding doet zich hier derhalve niet voor omdat niet is voldaan aan het vereiste dat de verhuurder niet tot herstel van het gebrek gehouden is.

4.6.

[gedaagde] c.s. hebben subsidiair betoogd dat de uitgebrachte ontbindingsverklaring is gebaseerd op artikel 6:265 BW. Dit artikel bepaalt - kort gezegd - dat in beginsel iedere tekortkoming van een partij de andere partij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. Gelet op het in overweging 4.4 uitgesproken oordeel is sprake van een dergelijke tekortkoming aan de zijde van Doelenstraat nu[eenmanszaak] niet het overeengekomen genot van het gehuurde heeft gehad als gevolg van het na de brand ontstane gebrek. De aard van die tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding.

4.7.

Als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst middels de ontbindingsverklaring van 27 april 2012 is [vof]bevrijd van haar verplichting tot betaling van de huurprijs. De kantonrechter vat het verweer van [gedaagde] c.s. voorts op als een gedeeltelijke ontbinding voor wat betreft haar huurbetalingsverplichting met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het gebruik van de zaak intrad (HR 06-06-1997 NJ 1998,128). Een ingebrekestelling is in dat geval niet nodig, nu reeds sprake is van een onmogelijke nakoming in de periode voordat tot herstel wordt overgegaan. Overigens volgt uit de houding van Doelenstraat dat een ingebrekestelling ook zinledig zou zijn geweest, gelet op het standpunt van Doelenstraat, dat zij niet verantwoordelijk is voor herstel van het gebrek omdat dit geen onderdeel van het gehuurde zou uitmaken.

4.8.

De conclusie is dat de ontbindingsverklaring van 27 april 2012 doel heeft getroffen en voorts dat [vof]vanaf 1 januari 2012 bevrijd is van haar verplichting de huur te betalen aan Doelenstraat. De vorderingen worden ook jegens [gedaagde]. afgewezen.

4.9.

Doelenstraat zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

De kosten aan de zijde van [gedaagde] c.s. worden begroot op:

- salaris gemachtigde €
1.200,00 (2 punten x tarief € 600,00)

Totaal € 1.200,00

De kosten aan de zijde van[gedaagde sub 3] worden eveneens begroot op:

- salaris gemachtigde €
1.200,00 (2 punten x tarief € 600,00)

Totaal € 1.200,00

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt Doelenstraat tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.200,- aan salaris gemachtigde;

5.3.

veroordeelt Doelenstraat tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 3], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.200,- aan salaris gemachtigde;

5.4.

verklaart onderdeel 5.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2013.