ECLI:NL:RBMNE:2013:3706

• Datum uitspraak: 11 september 2013
• Publicatiedatum: 10 september 2013
• Zaaknummer: C-16-311840 - HA ZA 11-1599
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.J. van Binsbergen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verzet tegen dwangbevel inzake illegale kamerverhuur door gemeente Utrecht

In deze zaak gaat het om een verzet tegen een dwangbevel dat door de gemeente Utrecht is opgelegd aan eiseres, die niet heeft voldaan aan de last om het illegale gebruik van panden ten behoeve van kamerverhuur te staken. De rechtbank Midden-Nederland heeft op 11 september 2013 uitspraak gedaan in deze civiele procedure. Eiseres had eerder aanvragen ingediend voor omzettingsvergunningen voor kamerverhuur, maar deze waren door de gemeente afgewezen. De gemeente heeft eiseres gelast om het illegale gebruik van de panden te staken, met een dwangsom van € 15.000 per pand. Eiseres heeft betoogd dat zij aan de last heeft voldaan en dat de dwangsommen niet verbeurd zijn. De rechtbank heeft echter geoordeeld dat de gemeente voldoende bewijs heeft geleverd dat eiseres niet heeft voldaan aan de opgelegde last. De rechtbank heeft de formele rechtskracht van de eerdere besluiten van de gemeente erkend en geconcludeerd dat de dwangsommen van rechtswege zijn verbeurd. Eiseres is in het ongelijk gesteld en moet de proceskosten vergoeden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/311840 / HA ZA 11-1599

Vonnis van 11 september 2013

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats],

eiseres in het verzet,

advocaat mr. D. de Jong,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE UTRECHT ,

zetelend te Utrecht,

gedaagde in het verzet,

advocaat mr. P.M.L. Schilder Spel.

Partijen zullen hierna[eiseres]en de Gemeente genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het vonnis van 22 maart 2012,
• het proces-verbaal van de comparitie van 21 mei 2012,
• de akte van[eiseres]van 26 september 2012,
• de akte overlegging producties van[eiseres]van 21 november 2012,
• de akte van de Gemeente van 21 november 2012,
• de akte van[eiseres]van 19 december 2012,
• het proces-verbaal van het op 23 april 2013 gehouden pleidooi,
• de pleitnota van[eiseres],
• de pleitnota van de Gemeente, met producties,
• de akte van[eiseres]van 22 mei 2013.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 31 januari 2007 heeft[eiseres]voor twintig panden aanvragen ingediend voor een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht (hierna: huisvestingsverordening) voor omzetting van zelfstandige woonruimte ten behoeve van kamersgewijze verhuur (hierna: omzettingsvergunning).

2.2.

Bij twintig afzonderlijke besluiten van 7 maart 2007 heeft het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente (hierna: het college) meegedeeld dat de aanvragen voor omzettingsvergunningen niet in behandeling worden genomen. Voorts heeft het college bij die besluiten[eiseres]gelast, onder oplegging van een dwangsom van € 15.000,00 per pand, het illegale gebruik van de panden ten behoeve van kamerverhuur uiterlijk 2 mei 2007 te staken en gestaakt te houden, respectievelijk de met het oog daarop illegaal uitgevoerde bouwwerkzaamheden ten behoeve van kamerverhuur ongedaan te maken.

2.3.

Naar aanleiding van het door[eiseres]gemaakte bezwaar tegen de besluiten van 7 maart 2007 heeft het college bij besluiten van 24 mei 2007 de bezwaren van[eiseres]tegen de illegale bouw gegrond verklaard en de bezwaren tegen het illegale gebruik van de panden ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden, ongegrond verklaard.[eiseres]heeft tegen de besluiten van 24 mei 2007 beroep ingesteld bij de sector bestuursrecht van de rechtbank Utrecht (hierna aangeduid als de bestuursrechter). Bij uitspraak van 28 augustus 2007 heeft de bestuursrechter het beroep tegen de besluiten van 24 mei 2007 gegrond verklaard, de bestreden besluiten vernietigd, zelf voorzien in de zaken voor zover deze betrekking hebben op de buitenbehandelingstelling van de aanvragen, de bezwaren daartegen alsnog ongegrond verklaard, bepaald dat de uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde besluiten en het college opgedragen een nieuw besluit op de bezwaren te nemen.

2.4.

Naar aanleiding van de uitspraak van 28 augustus 2007 van de bestuursrechter heeft het college bij besluit van 21 september 2007 opnieuw besloten op de door[eiseres]gemaakte bezwaren en de 20 bestreden besluiten van 7 maart 2007 betreffende de dwangsomaanschrijving inzake illegaal gebruik als kamerverhuurbedrijf in stand gelaten, onder verlenging van de begunstigingstermijn tot twintig weken na de verzending van dit besluit op bezwaar.

2.5.

[eiseres]heeft tegen de uitspraak van de bestuursrechter van 28 augustus 2007 hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling). De Afdeling heeft het hoger beroep van[eiseres]- op grond van de van toepassing zijnde bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht - mede aangemerkt als een beroep tegen het besluit van 21 september 2007. Bij uitspraak van 26 maart 2008 heeft de Afdeling de uitspraak van de rechtbank van 28 augustus 2007 bevestigd en het beroep van[eiseres]tegen het besluit van 21 september 2007 ongegrond verklaard.

2.6.

De in het besluit van 21 september 2007 bepaalde begunstigingstermijn van twintig weken, die vanwege het instellen van (hoger) beroep door[eiseres]was gestuit, is op 2 juni 2008 verstreken.

2.7.

Vanaf mei 2008 heeft[eiseres]bij de civiele rechter in eerste aanleg en in hoger beroep procedures gevoerd tegen de Gemeente tot schorsing van de executie van de dwangsommen. Bij vonnis van 27 april 2011 heeft de rechtbank de vordering van[eiseres]afgewezen. Deze vordering hield in - kort samengevat en voor zover hier van belang - dat voor recht wordt verklaard dat de gemeente onrechtmatig handelt jegens[eiseres]door haar beleid “omzettingsvergunning voor de omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte” te handhaven en op grond van dit beleid bestuursdwang jegens[eiseres]toe te passen, leidend tot het verschuldigd raken en eventueel executeren van dwangsommen.

2.8.

Bij brief van 18 juli 2011 heeft de Gemeente aan[eiseres]meegedeeld dat zij de opgelegde dwangsommen van € 15.000,00 per pand, totaal € 300.000,00 aan de Gemeente heeft verbeurd en haar verzocht dit bedrag binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief te voldoen.

2.9.

Bij besluit van 4 augustus 2011 heeft het college besloten dat aan[eiseres]een dwangbevel zal worden betekend met bevel tot betaling van € 300.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede de executie- en alle invorderingskosten en dat bij verder in gebreke blijven dit dwangbevel ten uitvoer zal worden gelegd. Op 12 augustus 2011 heeft de voorzieningenrechter het verzoek van de Gemeente om de in artikel 502 lid 1 Wetboek van Burgerlijker rechtsvordering (Rv.) bepaalde termijn te mogen verkorten tot nihil, toegewezen.

2.10.

Op 15 augustus 2011 is het dwangbevel van 4 augustus 2011, tezamen met de op 12 augustus 2011 verkregen toestemming, aan[eiseres]betekend met het bevel tot onmiddellijke betaling van de hoofdsom van € 300.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, de executie- en invorderingskosten en de kosten van het exploot.

2.11.

Het dwangbevel van 4 augustus 2011 vermeldt de volgende panden, waar de invordering van dwangsommen betrekking op heeft. De panden zijn alle gelegen in Utrecht:

1. [adres 1]

2.[adres 2],

3.[adres 3],

4.[adres 4],

5. [adres 5],

6. [adres 6],

7. [adres 7],

8. [adres 8],

9. [adres 9],

10. [adres 10]

11. [adres 11],

12. [adres 12],

13. [adres 13],

14. [adres 14],

15. [adres 15],

16. [adres 16],

17. [adres 17],

18. [adres 18]

19. [adres 19],

20 [adres 20]

2.12.

Artikel 30 tweede lid Huisvestingswet, alsmede artikel 1.1. onder 44 van de huisvestingsverordening bepalen dat onder zelfstandige woonruimte wordt verstaan:

“
een eigen woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen van buiten die woonruimte. ”

Volgens artikel 1.1 onder 14 van de huisvestingsverordening wordt verstaan onder een huishouden:

“een alleenstaande, of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren.”

3. De vordering

3.1.

[eiseres]vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, het verzet van[eiseres]gegrond verklaart en het dwangbevel van 4 augustus 2011 buiten effect stelt, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

3.2.

[eiseres]betwist dat de dwangsommen zijn verbeurd. Zij betoogt dat de inschrijvingen in de gemeentelijke basisadministratie (GBA) en de inspectierapporten onvoldoende zijn om daarop de conclusie te kunnen baseren dat sprake is van kamerbewoning in de panden. Volgens[eiseres]hanteert de Gemeente bij de beoordeling of sprake is van een overtreding niet de juiste criteria voor “zelfstandige woonruimte” als bedoeld in de Huisvestingsverordening.[eiseres]stelt in dat verband dat zij aan de aanschrijving heeft voldaan door voor het verstrijken van de begunstigingstermijn de panden zodanig te wijzigen dat daarin meerdere appartementen zijn gerealiseerd die voor zelfstandige bewoning geschikt zijn.

3.3.

Op grond van de door haar overgelegde gegevens is de Gemeente tot de conclusie gekomen dat de 20 panden waar de dwangsomaanschrijving op ziet, niet zelfstandig worden bewoond. De Gemeente verwijst daartoe naar gegevens uit de GBA, huurovereenkomsten die de huurders met[eiseres]hebben gesloten, en de door de gemeentelijke toezichthouder (hierna: de toezichthouder) uitgebrachte inspectierapporten (hierna: de inspectierapporten). De Gemeente stelt dat uit de GBA blijkt dat alle panden worden bewoond door meerdere (veelal jonge) personen/studenten. De gemeente heeft per pand toegelicht om welke redenen er volgens haar sprake is van illegale kamerbewoning.

4. De beoordeling

4.1.

Niet in geschil is dat het verzet tijdig en op de juiste wijze is ingesteld, zodat[eiseres]in zoverre in haar verzet kan worden ontvangen.

4.2.

Het dwangbevel van 4 augustus 2011 is gebaseerd op de besluiten van 7 maart 2007, in samenhang met het besluit op bezwaar van 21 september 2007. Deze besluiten zijn in de bestuursrechtelijke procedure tot in hoogste instantie getoetst, waarbij in de uitspraak van de Afdeling van 26 maart 2008 de bezwaren van[eiseres]ongegrond zijn verklaard.

4.3.

Het voorgaande betekent dat de dwangsombesluiten formele rechtskracht hebben gekregen, zodat ervan uit dient te worden gegaan dat deze besluiten zowel voor wat betreft de wijze van totstandkoming als voor wat betreft de inhoud rechtmatig zijn.

4.4.

De toetsing van de civiele rechter die oordeelt over het verzet tegen een dwangbevel dient beperkt te blijven tot de vraag of sprake is van overtreding van de last onder dwangsom en de vraag of de invordering rechtmatig is.

4.5.

In deze procedure gaat het om de vraag of[eiseres]heeft voldaan aan de last om het illegale gebruik van de panden ten behoeve van kamerverhuur met ingang van 2 juni 2008 te staken en gestaakt te houden. Anders dan[eiseres]betoogt, kan in deze procedure daarom niet aan de orde komen of er aanleiding is om de hoogte van de dwangsom te matigen, omdat - zoals zij stelt - de primaire besluiten naast het illegale gebruik van de panden ten behoeve van kamerverhuur, ook betrekking hadden op illegaal uitgevoerde bouwwerkzaamheden. Dit betreft inhoudelijke bezwaren tegen de hoogte van de dwangsom, die[eiseres]in de procedure bij de bestuursrechter aan de orde heeft kunnen stellen. Gelet op de formele rechtskracht van het besluit tot dwangsomoplegging is voor een beoordeling van de hoogte van de opgelegde dwangsommen in de procedure bij de civiele rechter geen ruimte.

4.6.

Het betoog van[eiseres]dat het college in strijd heeft gehandeld met de beginselen van behoorlijk bestuur door pas op 4 augustus 2011, dus ruimschoots na het verstrijken van de begunstigingstermijn, inspecties aan de panden uit te voeren en het dwangbevel te betekenen, treft naar het oordeel van de rechtbank geen doel. Zoals ook de Gemeente heeft aangevoerd, houdt het tijdsverloop tussen het einde van de begunstigingstermijn en de betekening van het dwangbevel verband met de diverse procedures tot opschorting van de dwangsombesluiten. Het college heeft in redelijkheid kunnen besluiten de executie pas door te zetten en de inspecties aan de panden uit te voeren nádat het vonnis van de rechtbank van 27 april 2011 was gewezen, waarmee een einde is gekomen aan de opschorting van het dwangbevel (zie hiervoor in 2.7). Naar het oordeel van de rechtbank is[eiseres]door deze handelwijze niet in haar belang geschaad. Gedurende de civiele procedures betreffende de opschorting van de dwangsombesluiten diende zij steeds rekening te houden met een ten uitvoerlegging van de dwangsombesluiten na beëindiging van de procedure. Daar komt bij dat de last inhoudt het staken én het gestaakt houden van de illegale kamerbewoning, zodat zowel de situatie per 2 juni 2008 (het einde van de begunstigingstermijn) van belang is, als de situatie na die datum.

4.7.

Als toetsingsmaatstaf bij de beoordeling of aan de opgelegde last is voldaan, zijn van belang de artikelen 30 van de huisvestingswet en artikel 1.1 onder 44 van de huisvestingsverordening, in samenhang met artikel 1.1 onder 14 van de huisvestingsverordening (zie 2.12), waarbij op grond van de jurisprudentie van de Afdeling (ECLI:NL:RVS:2012:BV0099) als uitgangspunt heeft te gelden dat een zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte door in de woning kamersgewijs woonverblijf te verschaffen. Daarbij is de wijze waarop de woning feitelijk wordt bewoond bepalend. Bij de beoordeling of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 1.1 onder 14 van de huisvestingsverordening heeft als uitgangspunt te gelden dat het gaat om een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling hebben om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er dient sprake te zijn van een samenlevingswens tussen personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen (ECLI:NL:RVS:2007:AZ6385).

4.8.

De rechtbank overweegt dat inschrijving in de GBA een concrete aanwijzing is dat de betreffende persoon woonplaats heeft of heeft gehad op het in de GBA genoemde adres. De enkele stelling van[eiseres]in algemene bewoordingen dat bewoners zich op grote schaal na hun vertrek niet uitschrijven uit de GBA, is onvoldoende grond om geen waarde te hechten aan hetgeen kan worden afgeleid uit de inschrijvingsgegevens in de GBA.

4.9.

De rechtbank onderschrijft het standpunt van de Gemeente dat bewoning door meerdere - veelal jonge bewoners - tegelijk een indicatie is voor kamersgewijze bewoning, zij het dat dit een aspect is dat steeds moet worden bezien in samenhang met andere voorhanden informatie. Daarbij komt naar het oordeel van de rechtbank veel belang toe aan huurovereenkomsten die voor een pand zijn gesloten met verschillende huurders, waarbij de huurperioden elkaar overlappen. Hieruit blijkt immers dat hetzelfde pand tegelijkertijd aan meerdere huurders wordt verhuurd, hetgeen verhuur van het gehele pand als zelfstandige woonruimte uitsluit. Dit zou slechts anders kunnen zijn, indien voor het betreffende pand kan worden vastgesteld dat het uit meerdere appartementen bestaat, die als zelfstandige wooneenheden verhuurd kunnen worden. Voorwaarde voor het bestaan van zelfstandige woonruimte is dat is voldaan aan de eisen van artikel 30 van de Woonruimtewet, dat wil zeggen dat de woonruimte een eigen toegang heeft en beschikt over eigen wezenlijke voorzieningen zoals keuken, douche en toilet.

4.10.

[eiseres]heeft aangevoerd dat het bestaan van een huurovereenkomst niet wil zeggen dat de in de overeenkomst genoemde huurder op het betreffende adres woont, aangezien de meeste door haar gesloten huurovereenkomsten voorzien in een opzeggingsmogelijkheid indien er - eventueel in onderling overleg - een nieuwe huurder de woonruimte gaat bewonen. Volgens[eiseres]komt het er in de praktijk vaak op neer dat huurders vertrekken en simpelweg de huurbetaling staken, ongeacht of dat contractueel mogelijk is, zodat er voor haar weinig anders op zit om een nieuwe huurder te zoeken om de schade te beperken.

4.11.

De rechtbank overweegt dat dit betoog van[eiseres]er niet toe kan leiden dat aan de door de Gemeente in geding gebrachte huurovereenkomsten geen belang toekomt. Zoals hiervoor in 4.9 is overwogen is overlapping van huurovereenkomsten een indicatie voor kamerverhuur, omdat daaruit blijkt dat een pand tegelijkertijd door verschillende personen wordt bewoond, zonder dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. In dit verband is de vraag met wie de huurovereenkomst is gesloten minder relevant dan het feit dat het pand tegelijkertijd door verschillende huurders wordt bewoond. Zoals[eiseres]heeft aangevoerd en zoals ook blijkt uit de artikelen 15 en 16 van de door haar genoemde huurovereenkomst, wordt bij opzegging of vertrek van de huur voorzien in een nieuwe huurder, zodat het aantal huurders hetzelfde blijft. Daar komt nog bij dat de door[eiseres]geschetste situatie dat huurders zo maar vertrekken, zodat[eiseres]een nieuwe huurder moet zoeken juist kenmerkend is voor kamersgewijze verhuur, waarbij de bewoners niet duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voeren.

4.12.

Met betrekking tot het betoog van[eiseres]dat geen waarde gehecht moet worden aan de aanduiding “kamer” of “room(s)” in de huurovereenkomsten, omdat zij niet consequent is geweest in de benaming van het gehuurde, overweegt de rechtbank dat ook de wijze waarop het gehuurde in de huurovereenkomst wordt benoemd een aspect is dat een rol kan spelen bij de beoordeling of al of niet sprake is van kamersgewijze verhuur. Afhankelijk van de overige omstandigheden zal in meer of mindere mate belang moeten worden gehecht aan de omschrijving van het gehuurde. Daarbij kan in het algemeen worden aangenomen dat indien feitelijk sprake is van verhuur van een zelfstandige woonruimte (met eigen toegang en beschikkend over een eigen keuken, douche en toilet) het niet voor de hand ligt dat het verhuurde wordt aangeduid met “kamer” of “room”.

4.13.

De rechtbank zal hierna, met in achtneming van het voorgaande per pand beoordelen of[eiseres]de dwangsom heeft verbeurd omdat zij niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de panden ten behoeve kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

1. [adres 1]

4.14.

De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 1] (hierna: de [adres 1]) niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er drie jongeren op dit adres woonachtig. De gemeente heeft drie huurovereenkomsten overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat de huurperioden elkaar overlappen en dat werd verhuurd per kamer. Verder verwijst de Gemeente naar het inspectierapport van de toezichthouder die het pand op 7 juli 2011 heeft gecontroleerd. De toezichthouder heeft gesproken met een man van Poolse afkomst, die verklaarde dat hij niet stond ingeschreven bij de GBA en dat inclusief hijzelf er vier bewoners waren in het pand.

4.15.

[eiseres]heeft ten aanzien van de[adres 1] aangevoerd dat zij in de periode oktober 2007 tot februari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 13 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van de[adres 1]en hen verzoekt het gehuurde te verlaten. Daarnaast heeft zij een huurovereenkomst voor de [adres 1] overgelegd voor de periode 1 juni 2008 tot 1 september 2008, waarin het gehuurde wordt aangeduid als “the kitchen, furnishing and washingmachine”, voor een huurprijs van € 1.150,00.

4.16.

De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de Acaciastraaat toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA- gegevens, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge personen - tegelijkertijd op de [adres 1] waren ingeschreven en dat op 8 juni 2011 drie jongeren op dit adres waren ingeschreven. Uit de door de Gemeente overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat (in ieder geval in de periode van 1 maart 2010 tot 30 juni 2010) de woning tegelijkertijd werd verhuurd aan verschillende personen. Voorts blijkt uit de huurovereenkomsten dat het steeds gaat om korte huurperioden van enkele maanden. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in 4.8 tot en met 4.12 is overwogen bieden deze gegevens uit de GBA en de huurovereenkomsten, in hun onderlinge samenhang bezien, voldoende aanknopingspunten om te concluderen dat sprake is van kamersgewijze verhuur. Daar komt nog bij dat in twee van de overgelegde huurovereenkomsten het gehuurde expliciet wordt aangeduid als “medegebruik kamer/room”. De mededeling van de bewoner in het gesprek met de toezichthouder is een bevestiging dat sprake is van kamersgewijze verhuur. Niet valt in te zien om welke reden in het geheel geen waarde gehecht kan worden aan een mededeling van een bewoner die de Poolse nationaliteit heeft, zoals[eiseres]stelt. De omstandigheid dat de betrokkene de Nederlandse taal niet goed beheerst, zegt nog niet dat hij geen informatie kan verstrekken over het gehuurde en het aantal personen dat het pand bewoont.

4.17.

Wat betreft de door[eiseres]overgelegde stukken overweegt de rechtbank als volgt. Uitgangspunt is dat de last aan[eiseres]is opgelegd omdat zij een woning, die is bestemd voor zelfstandige bewoning, kamersgewijs verhuurt. Nu[eiseres]stelt dat zij aan de last heeft voldaan door het woonhuis zo te verbouwen dat daarin op de peildatum 2 juni 2008 meerdere zelfstandige appartementen waren gerealiseerd, dient zij dit standpunt te onderbouwen. De daartoe door[eiseres]overgelegde stukken (bouwtekeningen en een door het college op 28 februari 2008 verleende bouwvergunning), zijn daarvoor onvoldoende. Nog daargelaten dat de bouwtekeningen summier zijn en er niet duidelijk op is te zien of en zo ja op welke wijze is voldaan aan het voor zelfstandigheid vereiste dat de woonruimte een eigen toegang heeft en zelfstandig kan beschikken over keuken, douche en toilet, heeft[eiseres]geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat de appartementen op de peildatum 2 juni 2008 werkelijk waren gerealiseerd. De kwitantie van 14 januari 2008 waaruit betaling blijkt van een bedrag van € 700,00 aan “Algebra” (die kennelijk de aannemer is) heeft betrekking op “werk” dat is verricht in de [adres 1] 11 bis en de[adres 2], maar onduidelijk is om wat voor werkzaamheden het gaat. Een bedrag van € 700,00 is, zelfs indien dit grotendeels is aangewend voor bouwwerkzaamheden op één adres, te gering voor de ingrijpende verbouwing van een woonhuis in vier “independent apartments” zoals[eiseres]de verbouwing heeft aangeduid. De rechtbank merkt in dit verband op dat de hoeveelheid sanitair en keukeninrichting, ook in de meest sobere uitvoering in viervoud aangebracht, een veelvoud van dit bedrag zou kosten. Daarbij is ook in aanmerking genomen dat de aanvraag bouwvergunning voor een vergelijkbare verbouwing van de [adres 13] (zie hierna in 4.105), een aanneemsom vermeldt van € 30.000,00. Het door middel van de kwitantie verantwoorde bedrag is dan ook onvoldoende om te kunnen dienen als onderbouwing van de stelling van[eiseres]dat zij de genoemde wijzigingen heeft aangebracht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft[eiseres]niet voldaan aan haar stelplicht op dit punt. Bij dit oordeel is in aanmerking genomen dat[eiseres]op eenvoudige wijze kan beschikken over bewijsstukken, zoals betaalde facturen waaruit blijkt dat deze betrekking hebben op de verbouwing en foto’s, (voorzien van een datum) van de bouwwerkzaamheden en het resultaat van deze bouw. Deze stukken behoren tot haar domein. Het betoog van[eiseres]dat niet meer alle stukken van de verbouwing voorhanden zijn, acht de rechtbank niet geloofwaardig. Juist nu zij stelt de verbouwingen te hebben uitgevoerd om aan de last te voldoen, diende zij zich het belang te realiseren dat zij de uitgevoerde werkzaamheden gedocumenteerd kan aantonen. Aan de door[eiseres]overgelegde ontruimingsbrieven aan de kamerhuurders komt onder deze omstandigheden geen doorslaggevend belang toe. Ook al zouden de bewoners vanwege de aanschrijving van de Gemeente en de verbouwingsplannen het gehuurde op verzoek van[eiseres]hebben verlaten, dan zegt dit niets over de vraag of de bouwplannen zijn gerealiseerd. Gelet op voorgaande wordt aan bewijslevering niet toegekomen, zodat de rechtbank zal voorbijgaan aan het bewijsaanbod van[eiseres].

4.18.

Gelet op het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden dat in de[adres 1] geen sprake is van zelfstandige appartementen of studio’s, zoals[eiseres]stelt. Aan de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomst hecht de rechtbank daarom geen belang. Zelfs indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat gedurende de in de huurovereenkomst vermelde periode van 1 juni 2008 tot 1 september 2008, gelet op de huurprijs van € 1.550,00 per maand, een groter deel van de woning is verhuurd, of zelfs de gehele woning, aan één bewoner zou zijn verhuurd, dan nog kan dit niet afdoen aan het feit dat, zoals hiervoor in 4.16 is geconstateerd de woning daarna weer kamersgewijs is verhuurd.

4.19.

Op grond van hetgeen hiervoor in 4.16 tot en met 4.18 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de Acacialaan ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.20.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de[adres 1] de dwangsom heeft verbeurd.

2. [adres 2]

4.21.

De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 2] (hierna: de[adres 2]) niet aan de opgelegde last heeft voldaan. Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere - veelal jonge - personen tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er vijf jongeren op dit adres woonachtig. De Gemeente heeft drie huurovereenkomsten overgelegd, waaruit volgens haar blijkt dat[eiseres]de volledige woning meerdere keren aan verschillende personen in dezelfde periode verhuurt. De Gemeente stelt dat het duidelijk is dat[eiseres]aan deze personen, hoewel aangekruist is dat het om gebruik van de volledige woning gaat, kamersgewijs verhuurt. Op 22 juni 2011, de dag dat de toezichthouder een inspectie heeft uitgevoerd, stonden dezelfde personen in de GBA ingeschreven als op 8 juni 2011. De toezichthouder heeft op diverse dagen op verschillende tijdstippen op het adres aangebeld, maar heeft geen contact kunnen krijgen met de bewoners.[eiseres]

4.22.

[eiseres]heeft ten aanzien de[adres 2] aangevoerd dat zij in de periode van augustus 2007 tot januari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 11 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van het pand en hen verzoekt het gehuurde te verlaten. Daarnaast heeft zij zes huurovereenkomsten overgelegd, waarin het gehuurde in vier van de overeenkomsten wordt aangeduid met “gebruik volledige woning” en in twee met “the accomodation with kitchen, furnishings and washingmachine”.

4.23.

De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de[adres 2] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA gegevens, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op dit adres stonden ingeschreven en dat op 8 juni 2011 vijf jongeren stonden ingeschreven. Uit de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat (in ieder geval in de perioden van 1 mei 2008 tot 31 juli 2008, 15 april 2010 tot 15 oktober 2010 en 15 juni 2010 tot 15 oktober 2010) het pand tegelijkertijd aan meerdere huurders werd verhuurd. Voorts blijkt uit de huurovereenkomsten dat het steeds gaat om korte huurperioden van enkele maanden tot maximaal een jaar. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in 4.8 is overwogen bieden deze gegevens uit de GBA en de huurovereenkomsten, in hun onderlinge samenhang bezien, voldoende aanknopingspunten om te concluderen dat de[adres 2] kamersgewijs wordt bewoond. De omstandigheid dat in een aantal huurovereenkomsten is vermeld “gebruik van de gehele woning” doet daar niet aan af, nu het bij kamersgewijze bewoning ook mogelijk is dat de huurders naast het exclusieve gebruik van hun eigen kamer, gezamenlijk de beschikking hebben over de voorzieningen en ruimten van de woning, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de verklaring van de bewoner van de [adres 17] (zie hierna in 4.129).

4.24.

Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in 4.9 is overwogen komt aan het feit dat het pand tegelijkertijd aan verschillende personen wordt verhuurd slechts dan geen belang toe indien sprake is van een pand dat verschillende zelfstandige wooneenheden bevat, die ieder apart verhuurd kunnen worden. Daarvan kan bij de beoordeling van de situatie in de[adres 2] om de hierna genoemde redenen echter niet worden uitgegaan.

4.25.

De bouwtekeningen die[eiseres]heeft overgelegd ter onderbouwing van haar standpunt dat zij door verbouwing van de[adres 2] aan de aanschrijving heeft voldaan, zijn summier en geven geen helder beeld of het bouwplan voorziet in het aanbrengen van voorzieningen (eigen toegang, keuken en toilet) die noodzakelijk zijn om de appartementen te kunnen aanmerken als zelfstandige woningen. Dit nog daargelaten dat niet duidelijk is of voor deze verbouwing bouwvergunning is verleend, nu[eiseres]slechts een ontvangstbevestiging van de aanvraag voor de bouwvergunning heeft overgelegd. Verder ontbreken ook in dit geval concrete aanwijzingen dat het woonhuis op de peildatum werkelijk was gewijzigd in vier zelfstandige appartementen. Zoals hiervoor reeds is overwogen ten aanzien van de Acaciastraat, vergt een dergelijke verbouwing de nodige aanpassingen en moeten er kosten worden gemaakt voor de sanitaire voorzieningen en de keukeninrichting. De twee kwitanties die[eiseres]heeft overgelegd zijn onvoldoende om aan te kunnen nemen dat zodanige kosten zijn gemaakt. De kwitantie van 14 januari 2008 voor een bedrag van € 700,00 is dezelfde als die[eiseres]heeft overgelegd voor de Acaciastraat, en de kwitantie van 2 februari 2008 voor een bedrag van € 500,00 vermeldt dat dit betreft “work” voor de[adres 2] en “materials” voor de[adres 13]. Ook in dit geval geldt dat het door middel van deze kwitanties verantwoorde bedrag van in totaal € 1.200,00 volstrekt onvoldoende is om te kunnen dienen als onderbouwing van de stelling van[eiseres]dat zij de genoemde wijzigingen heeft aangebracht. Wat betreft de ontruimingsbrieven van 11 juli 2007 geldt hetzelfde als hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen voor de Acaciastraat. Ook al zouden de bewoners vanwege de aanschrijving van de Gemeente en de verbouwingsplannen het gehuurde op verzoek van[eiseres]hebben verlaten, dan zegt dit niets over de vraag of de bouwplannen zijn gerealiseerd. Gelet op het voorgaande heeft[eiseres]niet voldaan aan haar stelplicht, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen.

4.26.

Gelet op het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden dat in de[adres 2] geen sprake is van zelfstandige appartementen of studio’s, zoals[eiseres]stelt. Daarom hecht de rechtbank geen belang aan de omschrijving van het gehuurde en de genoemde huurprijs in de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten. Dit nog daargelaten dat in de omschrijving “accomodation with kitchen furnishing and washingmachine” het voor verhuur van een zelfstandige wooneenheid vereiste van zelfstandig gebruik van douche en toilet ontbreekt.

4.27.

Nu reeds op grond van de ter beschikking staande gegevens uit de GBA en de huurovereenkomsten kan worden geconcludeerd dat sprake is van kamersgewijze verhuur van het pand is voor de beoordeling van de situatie niet van belang dat de inspecteur niet met de bewoners heeft gesproken, zoals[eiseres]heeft aangevoerd.

4.28.

Op grond van hetgeen hiervoor in 4.23 tot en met 4.27 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de[adres 2] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.29.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de[adres 2] de dwangsom heeft verbeurd.[adres 3]

3. [adres 3]

4.30.

De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de[adres 3] (hierna: de [adres 3]) niet aan de opgelegde last heeft voldaan. Uit de GBA blijkt volgens de gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er vijf jongeren woonachtig in het pand. De gemeente heeft twee huurovereenkomsten overgelegd. De huurprijs van € 425,00 ziet volgens de Gemeente duidelijk op de huur van een kamer. Daarnaast heeft de gemeente een betalingsbewijs overgelegd van[eiseres]inzake verhuur, waarvan uit de huurprijs eveneens blijkt dat deze ziet op huur van een kamer. Uit het inspectierapport van de toezichthouder blijkt volgens de Gemeente dat deze heeft gesproken met een van de bewoners (een student) die verklaarde een kamer te huren van[eiseres].

4.31.

[eiseres]heeft ten aanzien van de door de Gemeente overlegde stukken geen bezwaren geuit en evenmin zelf stukken overgelegd die zien op de [adres 3]

4.32.

De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de [adres 3] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA gegevens, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op dit adres stonden ingeschreven en dat op 8 juni 2011 vijf personen stonden ingeschreven. De door de Gemeente overgelegde huurovereenkomsten vermelden huurprijzen van € 385,00 per maand en € 425,00 per maand en een van de twee overeenkomsten duidt het gehuurde aan als “medegebruik kamer”. De kwitantie van 25 januari 2011 vermeldt een “roomprice” van € 450,00. Naar het oordeel van de rechtbank bieden de gegevens die blijken uit de GBA en de huurovereenkomsten in hun onderlinge samenhang bezien reeds voldoende aanknopingspunten om te concluderen dat [adres 3] kamersgewijs wordt bewoond. Dit wordt bevestigd door de mededeling van een van de bewoners aan de toezichthouder.

4.33.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Gemeente met de overgelegde stukken aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de[adres 3] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.34.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de [adres 3]

de dwangsom heeft verbeurd.

4.[adres 4]

4.35.

De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de[adres 4] (hierna: de[adres 4]) niet aan de opgelegde last heeft voldaan. Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er op dit adres zes jongeren woonachtig. De gemeente heeft een verklaring “bewoning adres” van[eiseres]betreffende een van de bewoners overgelegd. Op 28 juni 2011, de dag dat de toezichthouder de woning heeft geïnspecteerd, stonden drie jonge personen op dit adres ingeschreven. De toezichthouder heeft ter plaatse gesproken met een van de bewoners, die verklaarde een kamer te huren van[eiseres]en dat dit ook het geval was met de medehuurders.

4.36.

[eiseres]heeft aangevoerd dat het door de Gemeente overgelegde inspectierapport onvoldoende is om te kunnen concluderen dat sprake is van kamerbewoning.

4.37.

Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in 4.8 is overwogen, overweegt de rechtbank dat - anders dan[eiseres]betoogt - niet slechts de bevindingen van de inspecteur voorhanden zijn, maar dat bij de beoordeling van de situatie in de [adres 4] ook de GBA- gegevens van belang zijn. Nu[eiseres]geen concrete, op de [adres 4] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA-gegevens heeft als uitgangspunt te gelden dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op de [adres 4] stonden ingeschreven, dat op 8 juni 2011 zes jongeren op dit adres stonden ingeschreven en op 28 juni 2011 drie. Deze inschrijvingsgegevens zijn een concrete aanwijzing voor kamersgewijze bewoning van het pand. Dit wordt bevestigd door de mededeling van een van de bewoners aan de toezichthouder.

4.38.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Gemeente met de overgelegde stukken aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de [adres 4] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.39.

Op grond van het voorgaande moet worden geconcludeerd dat[eiseres]voor de [adres 4] de dwangsom heeft verbeurd.

5. [adres 5]

4.40.

De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de Hogelanden WZ bis (hierna: de Hogelanden) niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijkertijd wordt bewoond. Op 8 juni 2011 woonden op dit adres: twee zussen, een vrouw en een vader, moeder en kind. Van de eerstgenoemde vrouw heeft de Gemeente een verklaring “bewoning adres” van[eiseres]overgelegd. Voorts heeft de Gemeente een huurovereenkomst overgelegd en daarbij opgemerkt dat deze huurovereenkomst weliswaar aangeeft dat het gaat om gebruik van de volledige woning, maar duidelijk is dat er op dit adres - mede op grond van de GBA gegevens - naast deze personen nog andere personen woonachtig zijn. Op 28 juni 2011, de dag dat de toezichthouder de woning heeft geïnspecteerd, stonden drie van de eerder genoemde personen ingeschreven op dit adres. De toezichthouder heeft met een van de bewoners gesproken en deze verklaarde woonruimte in het pand te huren samen met een vriendin.[eiseres]

4.41.

[eiseres]heeft ten aanzien van de Hogelanden aangevoerd dat zij in de periode van oktober 2007 tot januari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 11 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van het pand en hen verzoekt het gehuurde te verlaten. Daarnaast heeft zij vier huurovereenkomsten overgelegd waarbij het gehuurde in twee van de overeenkomsten wordt aangeduid als “the accomodation with kitchen, furnishing and washingmachine” en in twee als “gebruik volledige bewoning”.

4.42.

De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de Hogelanden toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA-gegevens zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op de Hogelanden stonden ingeschreven, dat op 8 juni 2011 een gezin (vader, moeder en 1 kind) en daarnaast nog drie bewoners op dit adres stonden ingeschreven en op 29 juni 2011 drie bewoners. Voorts blijkt uit de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten dat er sprake is van korte huurperioden variërend van enkele maanden tot maximaal een jaar, waarbij (in elk geval in de periode van 1 maart 2008 tot 1 augustus 2008) tegelijkertijd aan meerdere personen wordt verhuurd. De hiervoor genoemde gegevens van de GBA en de huurovereenkomsten bieden, in hun onderlinge samenhang bezien, voldoende aanknopingspunten om te concluderen dat de Hogelanden kamersgewijs wordt verhuurd.

4.43.

Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in 4.9 is overwogen komt aan het feit dat het pand tegelijkertijd aan verschillende personen wordt verhuurd slechts dan geen belang toe indien sprake is van een pand dat verschillende zelfstandige wooneenheden bevat, die ieder apart verhuurd kunnen worden. Daarvan kan bij de beoordeling van de situatie in de Hogelanden om de hierna genoemde redenen echter niet worden uitgegaan.

4.44.

De door[eiseres]overgelegde bouwtekeningen ter onderbouwing van haar standpunt dat de Hogelanden door haar in de periode van oktober 2007 tot januari 2008 is gewijzigd in twee onafhankelijke appartementen zijn summier en ook in dit geval is niet duidelijk te zien of en zo ja op welke wijze is voldaan aan het vereiste van zelfstandige appartementen. Bovendien ontbreken concrete aanwijzingen dat het woonhuis op de peildatum 2 juni 2008 werkelijk was gewijzigd in twee onafhankelijke appartementen, zoals[eiseres]heeft gesteld. De door[eiseres]overgelegde factuur van een keukenwinkel voor een bedrag van € 555,00, de factuur en een formulier waaruit blijkt dat er bouwsloopafval is verwijderd waarvoor de kosten € 214,00 bedragen, een kwitantie voor een bedrag van € 252,00 voor loodgieterswerk en een kwitantie voor een bedrag van € 1.075,00 voor het terugplaatsen van toilet en geiser en voor een douchekop en toiletrolhouder, duiden erop dat er kleine opknapwerkzaamheden hebben plaatsgevonden, maar zijn volstrekt onvoldoende om te kunnen dienen als onderbouwing van de stelling van[eiseres]dat zij het woonhuis heeft verbouwd tot twee zelfstandige appartementen. Daarbij is ook in aanmerking genomen, dat de in de vergunningaanvraag voor de[adres 13] genoemde aanneemsom van € 30.000,00 voor de bouw van vier appartementen, (zie hierna in 4.105) een indicatie vormt voor de kosten van de bouw van twee appartementen voor ten minste de helft van dit bedrag. Zoals reeds eerder is overwogen, bijvoorbeeld ten aanzien van de Acaciastraat, komt onder deze omstandigheden geen doorslaggevend belang toe aan de door[eiseres]overgelegde ontruimingsbrieven van 11 juli 2007 aan de kamerhuurders.

4.45.

Gelet op het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden dat in de Hogelanden geen sprake is van zelfstandige appartementen of studio’s, zoals[eiseres]stelt. Daarom hecht de rechtbank geen belang aan de omschrijving van het gehuurde en de genoemde huurprijs in de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten.

4.46.

Op grond van hetgeen hiervoor in 4.42 tot en met 4.45 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de Hogelanden ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.47.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de Hogelanden

de dwangsom heeft verbeurd.

6. [adres 6]

4.48.

De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 6] (hierna: de[adres 6]) niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere personen - veelal jongeren - tegelijk wordt bewoond. Op 17 oktober 2011 waren er vier jongeren in het pand woonachtig. De Gemeente heeft twee huurovereenkomsten overgelegd waaruit blijkt dat de woning volledig wordt verhuurd aan verschillende personen tijdens elkaar overlappende perioden. Op 28 juni 2011 heeft de gemeentelijke toezichthouder het pand bezocht. Op dat moment stonden er vijf jonge personen ingeschreven in de GBA op dit adres. De toezichthouder heeft met een van de bewoners gesproken. Deze verklaarde dat er sprake was van kamerverhuur.

4.49.

[eiseres]heeft ten aanzien van de [adres 6] aangevoerd dat zij in de periode van september 2007 tot januari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 13 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van het pand en hen verzoekt het gehuurde te verlaten. Daarnaast heeft zij drie huurovereenkomsten overgelegd waarbij het gehuurde in twee van de overeenkomsten wordt aangeduid als “the accomodation with kitchen, furnishing and washingmachine” en in een als “gebruik volledige bewoning”.

4.50.

De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de [adres 6] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA-gegevens, voor zover daaruit kan worden afgeleid dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op de [adres 6] stonden ingeschreven. De omstandigheid dat één bewoner van de in het inspectierapport genoemde ingeschrevenen niet langer op het adres woont, zoals[eiseres]heeft aangevoerd, laat onverlet dat op de datum 28 juni 2011 nog vier personen waren ingeschreven. Ook de omstandigheid dat het bij deze vier bewoners gaat om twee “couples” die een duurzame relatie hebben, zoals[eiseres]stelt, doet er niet aan af dat de huurovereenkomsten elkaar in tijd overlappen. Ook uit de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat (in ieder geval in de periode van 1 juli 2008 tot 1 juli 2009) het pand tegelijkertijd aan meerdere huurders werd verhuurd. Voorts blijkt uit de huurovereenkomsten dat het steeds gaat om korte huurperioden variërend van enkele maanden tot maximaal een jaar. Deze gegevens uit de GBA en de huurovereenkomsten, bieden in hun onderlinge samenhang bezien, voldoende aanknopingspunten om te concluderen dat de [adres 6] kamersgewijs wordt bewoond. Dit wordt bevestigd door de mededeling van een van de bewoners aan de toezichthouder.

4.51.

Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in 4.9 is overwogen komt aan het feit dat het pand tegelijkertijd aan verschillende personen wordt verhuurd slechts dan geen belang toe indien sprake is van een pand dat verschillende zelfstandige wooneenheden bevat, die ieder apart verhuurd kunnen worden. Daarvan kan bij de beoordeling van de situatie in de [adres 6] om de hierna genoemde redenen echter niet worden.

4.52.

De door[eiseres]overgelegde bouwtekeningen zijn summier en geven geen duidelijk beeld van het bouwplan. Voorts heeft[eiseres]geen enkel stuk overgelegd dat kan dienen als onderbouwing van haar standpunt dat uitvoering is gegeven aan verbouwingen die op de peildatum 2 juni 2008 hebben geresulteerd in twee appartementen (een op de begane grond en een op de eerste en tweede verdieping) op de[adres 6]. Onder deze omstandigheden komt geen doorslaggevend belang toe aan de door[eiseres]overgelegde ontruimingsbrieven aan de kamerhuurders.

4.53.

Gelet op het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden dat in de [adres 6] geen sprake is van zelfstandige appartementen of studio’s, zoals[eiseres]stelt. Daarom hecht de rechtbank geen belang aan de omschrijving van het gehuurde en de genoemde huurprijs in de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten.

4.54.

Op grond van hetgeen hiervoor in 4.50 tot en met 4.53 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de [adres 6] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.55.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de [adres 6]

de dwangsom heeft verbeurd.

7. [adres 7]

4.56.

De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 7] niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er drie jongeren woonachtig op dit adres. De Gemeente heeft vier huurovereenkomsten overgelegd, waarbij bij twee van de huurovereenkomsten sprake is van een overlappende huurperiode. Op 22 juni 2011, de datum waarop de toezichthouder het pand heeft geïnspecteerd, stonden dezelfde personen in de GBA ingeschreven als op 8 juni 2011. De toezichthouder heeft geen contact kunnen krijgen met de bewoners, maar heeft wel geconstateerd dat er twee deurbellen waren bevestigd op dit adres.[eiseres]

4.57.

[eiseres]heeft ten aanzien van de [adres 7] aangevoerd dat zij in de periode van augustus 2007 tot januari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 13 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van het pand en hen verzoekt het gehuurde te verlaten. Daarnaast heeft zij vier huurovereenkomsten overgelegd waarbij het gehuurde in drie van de overeenkomsten wordt aangeduid als “the accomodation with kitchen, furnishing and washingmachine” en in een als “gebruik volledige bewoning”.

4.58.

De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de [adres 7] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA- gegevens, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op de [adres 7] waren ingeschreven en dat op 8 juni 2011, evenals als op 22 juni 2011 drie jongeren op dit adres stonden ingeschreven. Uit de door de Gemeente overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat (in ieder geval in de periode van 2 februari 2010 tot 30 juni 2010) de woning tegelijkertijd werd verhuurd aan verschillende personen. Ook uit de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten blijkt een overlap in de huurperioden van (in ieder geval van 1 juli 2008 tot 24 juni 2009 en van 24 juni 2009 tot 1 augustus 2009). Voorts blijkt uit de huurovereenkomsten dat het steeds gaat om korte huurperioden variërend van enkele maanden tot maximaal een jaar. De gegevens uit de GBA en de huurovereenkomsten bieden, in hun onderlinge samenhang bezien, voldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat de [adres 7] kamersgewijs wordt bewoond. Dat er meer personen op het adres wonen, zonder dat sprake is van een duurzaam samenlevingsverband als hiervoor in 4.7 gedefinieerd, wordt bevestigd door de constatering van de toezichthouder dat er zich twee bellen bij de deur bevinden.

4.59.

De ter beschikking staande stukken zouden de voorgaande conclusie slechts dan niet kunnen rechtvaardigen indien sprake zou zijn van een pand dat verschillende zelfstandige wooneenheden bevat, die ieder apart verhuurd kunnen worden. Daarvan kan bij de beoordeling van de situatie in de Krugersraat 35 bis om de hierna genoemde redenen echter niet worden uitgegaan.

4.60.

Uit de door[eiseres]overgelegde stukken blijkt dat aan[eiseres], naar aanleiding van haar aanvraag van 22 april 2008, op 9 september 2009 een bouwvergunning is verleend voor het veranderen “van een bovenwoning naar vier kamers”. Hoewel ook in dit geval de bouwtekeningen summier zijn kan uit de toelichting van[eiseres]op de bouwaanvraag worden afgeleid dat het bouwplan voorzag in het realiseren van vier studio’s met elk een verblijfsruimte, keuken, badkamer en toilet. Uit het besluit van het college van 23 april 2008 tot stillegging van de bouwwerkzaamheden aan de Krugerstraat 53 bis, vanwege het ontbreken van een bouwvergunning, blijkt dat een aanvang is gemaakt met verbouwingswerkzaamheden.[eiseres]heeft echter verzuimd stukken over te leggen waaruit kan worden afgeleid dat deze bouwwerkzaamheden zijn hervat en dat op de peildatum 2 juni 2008 een pand was gerealiseerd met daarin vier studio’s die voldoen aan de eisen voor een zelfstandige woonruimte. Zoals in 4.17 is overwogen lag het op de weg van[eiseres]om dergelijke stukken in het geding te brengen. Nu zij dit heeft nagelaten en ook overigens iedere toelichting ontbreekt, heeft[eiseres]haar standpunt onvoldoende onderbouwd, zodat aan bewijslevering niet kan worden toegekomen. Zoals eerder overwogen, komt ook in dit geval geen doorslaggevend belang toe aan de ontruimingsbrieven van 13 juli 2007 aan de kamerhuurders.

4.61.

Gelet op het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden dat in de [adres 7] geen sprake is van zelfstandige appartementen of studio’s, zoals[eiseres]stelt. Daarom hecht de rechtbank geen belang aan de omschrijving van het gehuurde en de genoemde huurprijs in de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten. Nu op grond van de gegevens uit de GBA, de huurovereenkomsten en het inspectierapport van de toezichthouder in hun onderlinge verband bezien reeds kan worden geconcludeerd dat sprake is van kamerverhuur, is, anders dan[eiseres]heeft gesteld, niet van belang dat de toezichthouder met geen van de bewoners heeft gesproken.

4.62.

Op grond van hetgeen hiervoor in 4.58 tot en met 4.61 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de [adres 7] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.63.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de [adres 7]

de dwangsom heeft verbeurd.

8. [adres 8]

4.64.

De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 8] niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er zes - veelal jonge - personen woonachtig op dit adres. De Gemeente heeft twee huurovereenkomsten overgelegd en daarbij opgemerkt dat de in de overeenkomsten genoemde huurprijzen van € 735,00 en € 600,00 betrekking hebben op een deel van het pand. Volgens de Gemeente zijn dit zeker geen prijzen voor de huur van een volledige woning in de stad Utrecht in de particuliere sector. Op 28 juni 2011 heeft de gemeentelijke toezichthouder het pand bezocht. Op dat moment stonden er dezelfde personen ingeschreven in de GBA op dit adres als op 18 juni 2011. De toezichthouder heeft met een van de bewoners gesproken. Deze verklaarde een kamer te huren van[eiseres]evenals zijn medehuurders.

4.65.

[eiseres]heeft ten aanzien van de [adres 8] aangevoerd dat zij in de periode van augustus 2007 tot februari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 13 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van het pand en hen verzoekt het gehuurde te verlaten. Daarnaast heeft zij vier huurovereenkomsten overgelegd waarbij het gehuurde in drie van de overeenkomsten wordt aangeduid als “the accomodation with kitchen, furnishing and washingmachine” en in een als “gebruik volledige bewoning”.

4.66.

De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de [adres 8] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA- gegevens, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge personen - tegelijkertijd op de [adres 8] waren ingeschreven en dat op 8 juni 2011 zes personen op dit adres stonden ingeschreven, evenals op 28 juni 2011. Uit de door de Gemeente overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat (in ieder geval gedurende de periode van 20 juli 2010 tot 6 januari 2011) de woning aan meer dan een persoon werd verhuurd. Ook uit de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat (in ieder geval van 20 juli 2010 tot 31 december 2010 en van 3 augustus 2010 tot 19 januari 2011) sprake is van een overlap van de huurperioden. Voorts blijkt uit de huurovereenkomsten dat het steeds gaat om korte huurperioden variërend van enkele maanden tot maximaal een jaar. De gegevens uit de GBA en de huurovereenkomsten bieden, in hun onderlinge samenhang bezien, voldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat de [adres 8] kamersgewijs wordt verhuurd. Dit wordt bevestigd door de mededeling van een van de bewoners in het gesprek met de toezichthouder.

4.67.

De voorgaande conclusie zou slechts dan niet op basis van de hiervoor genoemde stukken kunnen worden getrokken, indien sprake zou zijn van een pand dat verschillende zelfstandige wooneenheden bevat, die ieder apart verhuurd kunnen worden. Daarvan kan bij de beoordeling van de situatie in de Krugersraat 50 bis om de hierna genoemde redenen echter niet worden uitgegaan.

4.68.

De aard van de door[eiseres]overgelegde stukken ter onderbouwing van haar standpunt dat zij het woonhuis heeft verbouwd in vier zelfstandige studio’s, is dezelfde als die van de stukken die zij betreffende [adres 7] heeft overgelegd: bouwtekeningen, de aanvraag voor een bouwvergunning, factuur voor leges van de bouwvergunning, een brief van 24 juli 2008 waarbij de bouwwerkzaamheden worden stilgelegd vanwege het ontbreken van een bouwvergunning en een bouwvergunning van 9 september 2009. De rechtbank overweegt dat ook op dit adres kennelijk een aanvang is gemaakt met verbouwingswerkzaamheden, maar dat[eiseres]heeft verzuimd stukken over te leggen die kunnen dienen als onderbouwing van haar standpunt dat het woonhuis op de peildatum 2 juni 2008 (al) bestond uit vier appartementen die voldoen aan de eisen voor een zelfstandige woonruimte. Onder deze omstandigheden komt geen doorslaggevend belang toe aan de door[eiseres]overgelegde ontruimingsbrieven aan de kamerhuurders.

4.69.

Gelet op het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden dat op de peildatum in de [adres 8] geen sprake is van zelfstandige appartementen of studio’s, zoals[eiseres]stelt. Daarom hecht de rechtbank geen belang aan de omschrijving van het gehuurde en de genoemde huurprijs in de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten.

4.70.

Op grond van hetgeen hiervoor in 4.66 tot en met 4.69 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de [adres 8] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.71.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de Krugerstaat 50 bis

de dwangsom heeft verbeurd.

9. [adres 9]

4.72.

De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 9] niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere - veelal jonge - personen tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er op dit adres vier personen woonachtig. De Gemeente heeft een huurovereenkomst overgelegd. Uit de huurprijs van € 695,00 blijkt volgens de Gemeente dat de huur ziet op een deel van het pand. Op 28 juni 2011 heeft de gemeentelijke toezichthouder het pand bezocht. Op dat moment stonden er drie jonge personen ingeschreven in de GBA op dit adres. De toezichthouder heeft met een van de bewoners gesproken. Deze verklaarde een kamer te huren van[eiseres], evenals zijn medehuurders.[eiseres]

4.73.

[eiseres]heeft ten aanzien van de [adres 9] aangevoerd dat zij in de periode van augustus 2007 tot februari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 13 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van het pand en hen verzoekt het gehuurde te verlaten. Daarnaast heeft zij negen huurovereenkomsten overgelegd waarbij het gehuurde in zes van de overeenkomsten wordt aangeduid als “the accomodation with kitchen, furnishing and washingmachine” en in drie als “gebruik volledige bewoning”.

4.74.

De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de [adres 9] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA- gegevens, voor zover daaruit kan worden afgeleid dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op de Spinozastraat stonden ingeschreven. De constatering van[eiseres]dat uit het inspectierapport blijkt dat twee personen die op 28 juni 2011 wel in de GBA stonden ingeschreven op de [adres 9] feitelijk niet meer op dit adres woonden, is juist. Dit laat echter onverlet dat er nog drie inschrijvingen in de GBA resteren. Voorts blijkt uit de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten dat de woning in dezelfde periode (in ieder geval van 15 juli 2008 tot 15 juli 2009 en van 15 mei 2010 tot 1 september 2010) aan verschillende huurders tegelijkertijd wordt verhuurd. Voorts blijkt uit de huurovereenkomsten dat het steeds gaat om korte huurperioden variërend van enkele maanden tot maximaal een jaar. De gegevens uit de GBA en de huurovereenkomsten bieden, in hun onderlinge samenhang bezien, voldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat de [adres 9] kamersgewijs wordt verhuurd. Dit wordt bevestigd door de mededeling van een van de bewoners in het gesprek met de toezichthouder.

4.75.

De voorgaande conclusie zou slechts dan niet op basis van de hiervoor genoemde stukken kunnen worden getrokken, indien sprake zou zijn van een pand dat verschillende zelfstandige wooneenheden bevat, die ieder apart verhuurd kunnen worden. Daarvan kan bij de beoordeling van de situatie in de [adres 9] om de hierna genoemde redenen echter niet worden uitgegaan.

4.76.

Uit de door[eiseres]overgelegde stukken blijkt dat op 14 september 2009 aan haar bouwvergunning is verleend voor het veranderen van een bovenwoning ten behoeve van kamerverhuur. Zo aangenomen kan worden dat het bouwplan voorzag in vier appartementen die voldoen aan de eisen van zelfstandige wooneenheden, ontbreken concrete aanwijzingen dat de verbouwing op de peildatum 2 juni 2008 (al) werkelijk was gerealiseerd. De overgelegde kwitantie van 17 december 2009 van een loodgietersbedrijf (“werkzaamheden volgens opgave” en “herstel aansluiting toilet”) voor een bedrag van in totaal € 998,77 en een kwitantie van 26 maart 2008 voor een bedrag van € 500,60 die ziet op materiaal voor de [adres 18] en de [adres 9], zijn volstrekt onvoldoende om te kunnen dienen als onderbouwing van de stelling van[eiseres]dat zij het woonhuis heeft verbouwd tot vier zelfstandige appartementen. Daarbij is ook in aanmerking genomen, dat de vergunningaanvraag een aanneemsom van € 30.000,00 vermeldt.

4.77.

Gelet op het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden dat op de peildatum in de Krugerstraat 66 bis geen sprake is van zelfstandige appartementen of studio’s, zoals[eiseres]stelt. Daarom hecht de rechtbank geen belang aan de omschrijving van het gehuurde en de genoemde huurprijs in de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten.

4.78.

Op grond van hetgeen hiervoor in 4.74 tot en met 4.77 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de [adres 9] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.79.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de Krugerstaat 66 bis

de dwangsom heeft verbeurd.

10. [adres 10]

4.80.

De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 10] (hierna:[adres 10]) niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er acht jongeren op dit adres woonachtig. De Gemeente heeft twee huurovereenkomsten overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat er sprake is van verhuur van een kamer. Bovendien is er overlap in de huurperiode. Op 22 juni 2011 heeft de gemeentelijke toezichthouder het pand bezocht. Op dat moment stonden er zeven jongeren ingeschreven in de GBA op dit adres. De toezichthouder heeft met twee van deze bewoners gesproken die beiden verklaarden een kamer te huren.[eiseres]

4.81.

[eiseres]heeft ten aanzien van de[adres 10] geen stukken overgelegd.

4.82.

Naar het oordeel van de rechtbank kan op grond van de door de gemeente overgelegde stukken, in hun onderlinge samenhang bezien, ook voor de[adres 10] worden geconcludeerd dat op de peildatum 2 juni 2008 en daarna sprake was van kamergewijze verhuur. Uit de door de Gemeente overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat de woning (in ieder geval in de periode van 1 januari 2011 tot 1 maart 2011) aan verschillende personen tegelijkertijd werd verhuurd, waarbij het gehuurde wordt aangeduid als “medegebruikt/eigen gebruik kamer” voor een huurprijs van € 400,00 per maand en “medegebruik/eigen gebruik room” voor een huurprijs van € 300,00 per maand. Bij beide contracten is de huur aangegaan van een korte periode van enkele maanden.

4.83.

Het betoog van[eiseres]dat aan de hand van de door de Gemeente overgelegde huurovereenkomst niet kan worden aangetoond dat de betreffende bewoner nog op het adres woont, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank verwijst daartoe naar hetgeen in 4.11 is overwogen. Ook al zou de betreffende bewoner die in de huurovereenkomst wordt vermeld, zelf niet meer op dit adres wonen, dan voorziet de huurovereenkomst in opvolging door een andere huurder, zodat nog steeds sprake is van verhuur van de woning aan meerdere personen tegelijkertijd.

4.84.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de[adres 10] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.85.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de[adres 10]

de dwangsom heeft verbeurd.

11. [adres 11]

4.86.

De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 11] (hierna: de Oudenoord) niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 19 augustus 2011 waren er in dit pand zeven jongeren woonachtig. De Gemeente heeft een huurovereenkomst overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat er sprake is van kamerverhuur. Op 22 juni 2011 heeft de gemeentelijke toezichthouder het pand bezocht. Op dat moment stonden er zes jonge personen ingeschreven in de GBA op dit adres. De toezichthouder heeft met een van de bewoners gesproken, die heeft verklaard dat er kamers werden verhuurd.[eiseres]

4.87.

[eiseres]heeft ten aanzien van de Oudenoord aangevoerd dat zij in de periode van september 2007 tot februari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 17 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van het pand en hen verzoekt het gehuurde te verlaten.

4.88.

De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de Oudenoord toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA-gegevens, voor zover daaruit kan worden afgeleid dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op de Oudenoord stonden ingeschreven. De gemeente heeft erkend dat, zoals[eiseres]heeft opgemerkt, de toezichthouder in het inspectierapport niet de juiste namen van de ingeschrevenen heeft genoemd. Deze namen horen thuis in het inspectierapport van de [adres 16]. Deze fout in de rapportage kan naar het oordeel van de rechtbank er echter niet aan afdoen dat, zoals ook de Gemeente naar voren heeft gebracht, er op 11 augustus 2011 zeven personen op de Oudenoord staan ingeschreven. De door de Gemeente overgelegde huurovereenkomst vermeldt dat het verhuurde betreft “medegebruik kamer” voor een huurprijs van € 250,00 per maand. De gegevens uit de GBA en de huurovereenkomst bieden, in hun onderlinge samenhang bezien, voldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat de Oudenoord kamersgewijs wordt verhuurd. Dit wordt bevestigd door de mededeling van een van de bewoners in het gesprek met de toezichthouder. Met betrekking tot de stelling van[eiseres]dat voorbij moet worden gegaan aan de verklaring van de bewoner omdat deze van buitenlandse afkomst is, overweegt de rechtbank dat het enkele feit dat een persoon niet goed Nederlands spreekt, niet wil zeggen dat hij geen eenvoudige informatie over zijn woonsituatie kan verstrekken.

4.89.

De voorgaande conclusie zou slechts dan niet op basis van de hiervoor genoemde stukken kunnen worden getrokken, indien sprake zou zijn van een pand dat verschillende zelfstandige wooneenheden bevat, die ieder apart verhuurd kunnen worden. Daarvan kan bij de beoordeling van de situatie in de Oudenoord om de hierna genoemde redenen echter niet worden uitgegaan.

4.90.

Zoals hiervoor meermalen is overwogen, ontbreken ook voor de Oudenoord concrete aanwijzingen dat op 2 juni 2008 een verbouwing was gerealiseerd. De door[eiseres]overgelegde bouwtekeningen zijn volstrekt onvoldoende om te kunnen dienen als onderbouwing van de stelling van[eiseres]dat zij het woonhuis heeft verbouwd tot vier zelfstandige appartementen. Onder deze omstandigheden komt geen doorslaggevend belang toe aan de door[eiseres]overgelegde ontruimingsbrieven aan de kamerhuurders.

4.91.

Op grond van hetgeen hiervoor in 4.88 tot en met 4.90 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de Oudenoord ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.92.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de Oudenoord

de dwangsom heeft verbeurd.

12. [adres 12]

4.93.

De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 12] (hierna: de [adres 12]) niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk werd bewoond. Op 17 oktober 2011 waren er twee jongeren woonachtig in het pand. De Gemeente heeft een huurovereenkomst overgelegd die, gezien de huurprijs van € 535,00, volgens haar ziet op kamerverhuur. Op 28 juni 2011 heeft de toezichthouder het pand bezocht. Op dat moment stonden er nog drie jonge personen ingeschreven in de GBA op dit adres. Op aanbellen van de toezichthouder werd door de bewoners niet gereageerd.[eiseres]

4.94.

[eiseres]heeft ten aanzien van de [adres 12] aangevoerd dat zij in de periode van oktober 2007 tot februari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 11 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van het pand en hen verzoekt het gehuurde te verlaten. Daarnaast heeft zij vijf huurovereenkomsten overgelegd waarbij het gehuurde in twee van de overeenkomsten wordt aangeduid als “the accomodation with kitchen, furnishing and washingmachine” en in drie als “gebruik volledige bewoning”.

4.95.

De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de [adres 12] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA-gegevens, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op de [adres 12] stonden ingeschreven, dat op 28 juni 2011 drie jongeren op dit adres stonden ingeschreven en op 17 oktober 2011 twee. Uit de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat de woning in dezelfde periode (in ieder geval van 15 augustus 2008 tot 19 mei 2009 en 11 mei 2010 tot 23 januari 2011) aan verschillende huurders tegelijkertijd wordt verhuurd. Voorts blijkt uit de huurovereenkomsten dat het steeds gaat om korte huurperioden variërend van enkele maanden tot maximaal een jaar. Deze gegevens uit de GBA en de huurovereenkomsten bieden, in hun onderlinge samenhang bezien, voldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat de [adres 12] vanaf de peildatum nog steeds kamersgewijs wordt verhuurd.

4.96.

De voorgaande conclusie zou slechts dan niet kunnen worden getrokken op basis van de hiervoor genoemde stukken, indien sprake zou zijn van een pand dat verschillende zelfstandige wooneenheden bevat, die ieder apart verhuurd kunnen worden. Daarvan kan bij de beoordeling van de situatie in de [adres 12] om de hierna genoemde redenen echter niet worden uitgegaan.

4.97.

Weliswaar is op 28 april 2008 een bouwvergunning verleend voor het “verbouwen van een woning in vier zelfstandige kamers” maar ook in dit geval zijn de overgelegde bouwtekeningen summier en geven zij geen duidelijk beeld van het bouwplan. Voorts ontbreken concrete aanwijzingen dat de verbouwing - voor een bouwsom die blijkens de vergunningaanvraag € 30.000,00 bedroeg - op de peildatum 2 juni 2008 werkelijk was gerealiseerd. De door[eiseres]overgelegde stukken zijn dan ook onvoldoende om te kunnen dienen als onderbouwing van haar stelling dat zij het woonhuis op de peildatum had verbouwd tot zelfstandige appartementen. Onder deze omstandigheden komt aan de ontruimingsbrieven aan de kamerhuurders geen doorslaggevend belang toe.

4.98.

Gelet op het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden dat vanaf de peildatum in de [adres 12] geen sprake is van zelfstandige appartementen of studio’s, zoals[eiseres]stelt. Daarom hecht de rechtbank geen belang aan de omschrijving van het gehuurde en de genoemde huurprijs in de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten.

4.99.

Op grond van hetgeen hiervoor in 4.95 tot en met 4.98 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de [adres 12] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.100. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de [adres 12]

de dwangsom heeft verbeurd.

13. [adres 13]

4.101. De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 13] (hierna: de[adres 13]) niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er zes personen - veelal jongeren - woonachtig in het pand. De Gemeente heeft een huurovereenkomst overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat de huurder een onzelfstandige woonruimte (met alleen een keuken en geen badkamer) huurt. Op 22 juni 2011 heeft de toezichthouder het pand bezocht. Op dat moment stonden dezelfde personen ingeschreven in de GBA als op 8 juni 2011. De toezichthouder heeft ter plaatse gesproken met een van deze personen. Deze persoon verklaarde hier tijdelijk te werken en dat erin het pand vier kamers worden verhuurd. De toezichthouder heeft tevens gesproken met de overbuurvrouw. Zij verklaarde dat het pand door[eiseres]wordt verhuurd en dat er doorgaans studenten van buitenlandse afkomst verblijven.

4.102.[eiseres]heeft ten aanzien van de[adres 13] aangevoerd dat zij in de periode van september 2007 tot februari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 13 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van het pand en hen verzoekt het gehuurde te verlaten. Daarnaast heeft zij drie huurovereenkomsten overgelegd waarbij het gehuurde in twee van de overeenkomsten wordt aangeduid als “the accomodation with kitchen, furnishing and washingmachine” en in één als “gebruik volledige bewoning”.

4.103. De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de[adres 13] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA- gegevens, voor zover daaruit kan worden afgeleid dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op dit adres stonden ingeschreven De omstandigheid dat één bewoner van de in het inspectierapport genoemde ingeschrevenen niet langer op het adres woont, zoals[eiseres]heeft aangevoerd, laat onverlet dat op de datum 22 juni 2011 nog vier personen waren ingeschreven. Dat het hierbij gaat om twee stellen met een duurzame relatie kan er niet aan afdoen dat de woning tegelijkertijd aan twee stellen - en dus niet als één zelfstandige wooneenheid - wordt verhuurd. Dat de twee stellen met zijn vieren duurzaam een gezamenlijke huishouding voeren, is gesteld noch gebleken en ook niet aannemelijk. Ook uit de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat de woning in dezelfde periode aan verschillende personen (in ieder geval van 15 augustus 2008 tot 27 mei 2009) aan verschillende huurders tegelijkertijd wordt verhuurd. Voorts blijkt uit de huurovereenkomsten dat het steeds gaat om korte huurperioden variërend van een half jaar tot maximaal een jaar. De gegevens uit de GBA en de huurovereenkomsten in hun onderlinge samenhang bezien, bieden voldoende aanknopingspunten om te concluderen dat sprake is van kamergewijze verhuur. Dit wordt bevestigd door de mededeling van een van de bewoners in het gesprek met de toezichthouder.

4.104. De voorgaande conclusie zou slechts dan niet kunnen worden getrokken op basis van de hiervoor genoemde stukken, indien sprake zou zijn van een pand dat verschillende zelfstandige wooneenheden bevat, die ieder apart verhuurd kunnen worden. Daarvan kan bij de beoordeling van de situatie in de[adres 13] om de hierna genoemde redenen echter niet worden uitgegaan.

4.105. Ook in dit geval zijn de door[eiseres]overgelegde bouwtekeningen summier en ook de toelichting op het bouwplan is onvoldoende duidelijk om te kunnen beoordelen of werkelijk is voldaan aan de vereisten voor zelfstandigheid. Bovendien ontbreken concrete aanwijzingen dat de verbouwing op de peildatum 2 juni 2008 werkelijk was gerealiseerd. In aanmerking genomen dat de in de bouwaanvraag genoemde aanneemsom € 30.000,00 bedraagt, is de door[eiseres]overgelegde factuur van de aannemer voor een bedrag van € 500,00 onvoldoende om te kunnen dienen als onderbouwing van haar stelling dat het woonhuis is verbouwd tot twee zelfstandige appartementen. Dit nog daargelaten dat dit bedrag gelet op de toelichting deels ziet op werkzaamheden in de[adres 2]. Zoals eerder overwogen komt ook in dit geval geen doorslaggevend belang toe aan de ontruimingsbrieven van 13 juli 2007 aan de kamerhuurders.

4.106. Gelet op het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden dat in de[adres 13] geen sprake is van zelfstandige appartementen of studio’s, zoals[eiseres]stelt. De rechtbank hecht daarom geen belang aan de omschrijving van het gehuurde en de genoemde huurprijs in de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten.

4.107. Op grond van hetgeen hiervoor in 4.103 tot en met 4.106 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de[adres 13] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.108. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de[adres 13]

de dwangsom heeft verbeurd.

14. [adres 14]

4.109. De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 14] (hierna: de St. Winfridusstraat) niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 17 oktober 2011 waren er zeven personen - veelal jongeren - woonachtig in het pand. De Gemeente heeft twee huurovereenkomsten overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat sprake is van kamerverhuur. Op 27 juni 2011 heeft de toezichthouder het pand bezocht. Op dat moment stonden dezelfde personen ingeschreven in de GBA als op 8 juni 2011. De toezichthouder heeft ter plaatse gesproken met één van de bewoners die verklaarde dat er sprake was van kamerverhuur. Bij een vervolginspectie heeft de toezichthouder wederom gesproken met een van de bewoners, die verklaarde dat er in het pand vijf kamers worden verhuurd. Verder gaf deze bewoner aan dat er een klachtenprocedure bij de huurcommissie is gestart door de bewoners. De Gemeente heeft twee uitspraken overgelegd van de huurcommissie waarin is geoordeeld dat een huurprijsverlaging per 1 april 2011 naar € 138,72 per maand en per 1 juni 2011 een kale huurprijs per maand een redelijke huurprijsverlaging is.

4.110.[eiseres]heeft betreffende de St. Winfridusstraat geen stukken overgelegd.

4.111. De rechtbank overweegt dat de door de Gemeente overgelegde stukken, in hun onderlinge samenhang bezien, voldoende aanknopingspunten bieden om te concluderen dat sprake is van kamersgewijze verhuur. Het betoog van[eiseres]dat de zeer lage huurprijs in de uitspraken van de huurcommissie geen bewijs is voor het bestaan van onzelfstandige verhuur omdat in geval van all-in-verhuur een maximaal redelijke huurprijs kan worden vastgesteld van 55% van de normale maximaal redelijke huurprijs, treft geen doel. Zij gaat eraan voorbij dat het bij de beantwoording van de vraag of het pand kamersgewijs wordt verhuurd, gaat om een combinatie van factoren die in hun onderlinge samenhang bezien tot die conclusie leiden. Zoals reeds eerder overwogen is de omstandigheid dat er meerdere personen tegelijkertijd staan ingeschreven op een adres, terwijl er geen sprake is van een duurzame huishouding en het betreffende pand evenmin bestaat uit meerdere zelfstandige wooneenheden, een concrete aanwijzing voor kamersgewijze verhuur. De door de huurcommissie bepaalde lage huurprijs is in dit geval een van de aspecten die in samenhang met de gegevens uit de GBA en de mededeling van een van de bewoners, een rol speelt.

4.112. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat[eiseres]met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de St. Winfridusstraat ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.113. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de St. Winfridusstraat

de dwangsom heeft verbeurd.

15. [adres 15]

4.114. De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 15] (hierna: de [adres 15]) niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er op dit adres zes jongeren woonachtig. De Gemeente heeft vijf huurovereenkomsten overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat de huurders een kamer huren. Op 22 juni 2011 heeft de toezichthouder het pand bezocht. De toezichthouder heeft gesproken met drie bewoners (studenten) van het pand. Allen verklaarden ze dat er sprake was van kamerverhuur.

4.115.[eiseres]heeft de door de gemeente overgelegde stukken niet inhoudelijk betwist.

4.116. De rechtbank is van oordeel dat de Gemeente met de hiervoor genoemde stukken in hun onderlinge samenhang bezien heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de [adres 15] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.117. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de [adres 15]

de dwangsom heeft verbeurd.

16. [adres 16]

4.118. De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 16] (hierna: de [adres 16]) niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. De gemeente heeft vijf huurovereenkomsten overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat sprake is van kamerverhuur. Op 28 juni 2011 heeft de toezichthouder het pand bezocht, maar geen contact kunnen krijgen met de bewoners.

4.119.[eiseres]heeft ten aanzien van de [adres 16] aangevoerd dat zij in de periode van september 2007 tot februari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 11 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van het pand en hen verzoekt het gehuurde te verlaten. Daarnaast heeft zij drie huurovereenkomsten overgelegd waarbij het gehuurde in twee van de overeenkomsten wordt aangeduid als “the accomodation with kitchen, furnishing and washingmachine” In een daarvan is het woord “washingmachine” doorgehaald en veranderd in “shower + toilet”. In de derde huurovereenkomst wordt het verhuurde aangeduid als “gebruik volledige woning”.

4.120. De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de [adres 16] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA- gegevens, voor zover daaruit kan worden afgeleid dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op dit adres stonden ingeschreven. De omstandigheid dat volgens[eiseres]drie bewoners die volgens het inspectierapport op dit adres zijn ingeschreven niet langer op dit adres wonen, laat onverlet dat op de datum 28 juni 2011 nog drie personen waren ingeschreven. Dat van deze drie personen twee een duurzame relatie hadden, zoals[eiseres]heeft aangevoerd, doet er niet aan af dat de woning tegelijkertijd ook nog aan een derde persoon wordt verhuurd. In twee van de door de Gemeente overgelegde huurovereenkomsten wordt het gehuurde aangeduid als “room” en in twee wordt een “roomprice genoemd”, met huurprijzen die variëren van € 360,00 tot € 580,00. Voorts blijkt uit deze huurovereenkomsten dat de [adres 16] (in ieder geval in de periode van 26 november 2010 tot 15 januari 2011) tegelijkertijd aan verschillende personen werd verhuurd. De gegevens uit de GBA en de huurovereenkomsten in hun onderlinge samenhang bezien, bieden voldoende aanknopingspunten om te concluderen dat sprake is van kamersgewijze verhuur.

4.121. De voorgaande conclusie zou slechts dan niet kunnen worden getrokken op basis van de hiervoor genoemde stukken, indien sprake zou zijn van een pand dat verschillende zelfstandige wooneenheden bevat, die ieder apart verhuurd kunnen worden. Daarvan kan bij de beoordeling van de situatie in de [adres 16] om de hierna genoemde redenen echter niet worden uitgegaan.

4.122. Ook in dit geval zijn de bouwtekeningen summier. In de toelichting wordt wel duidelijk gemaakt waar de voorzieningen (toilet, douche en keuken) in de bestaande ruimten zullen worden geplaatst, maar[eiseres]heeft verzuimd stukken over te leggen die kunnen dienen ter onderbouwing van haar standpunt dat deze bouwwerkzaamheden op de peildatum 2 juni 2008 werkelijk waren uitgevoerd. Uit de omstandigheid dat, zoals de toezichthouder in zijn rapport heeft vermeld de keuken op een ongebruikelijke plaats zit, kan worden afgeleid dat in het oorspronkelijke woonhuis verbouwingen hebben plaatsgevonden, maar zegt - anders dan[eiseres]stelt - niets over de aard van deze verbouwing en de vraag of dit heeft geleid tot twee zelfstandige appartementen. Onder deze omstandigheden komt aan de ontruimingsbrieven die[eiseres]aan de bewoners heeft gezonden geen doorslaggevend belang toe.

4.123. Gelet op het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden dat in de [adres 16] geen sprake is van zelfstandige appartementen of studio’s, zoals[eiseres]stelt. Daarom hecht de rechtbank geen belang aan de omschrijving van het gehuurde en de genoemde huurprijs in de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten.

4.124. Nu uit de hiervoor genoemde informatie uit de GBA, in samenhang met de elkaar overlappende huurovereenkomsten, terwijl er geen sprake is van zelfstandige wooneenheden reeds de conclusie kan worden getrokken dat sprake is van kamersgewijze verhuur van de [adres 16], is niet van belang dat de toezichthouder met geen van de bewoners heeft gesproken, zoals[eiseres]heeft aangevoerd. Het betoog van[eiseres]dat een van de huurovereenkomsten is gesloten met een persoon die niet behoort tot de leeftijdscategorie van studenten, treft evenmin doel. Zoals de rechtbank in 4.9 heeft overwogen is bewoning door meerdere jongeren tegelijkertijd een aspect dat - in samenhang met andere gegevens - een aanwijzing is voor kamersgewijze bewoning. Het enkele feit dat bewoners (of een van hen) niet tot de categorie “jongeren” kunnen worden gerekend, sluit echter niet uit dat het pand kamersgewijs wordt bewoond.

4.125. Op grond van hetgeen hiervoor in 4.120 tot en met 4.124 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de [adres 16] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.126. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de [adres 16]

de dwangsom heeft verbeurd.

17. [adres 17]

4.127. De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 17] niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 17 oktober 2011 waren er twee jongeren woonachtig in het pand. De Gemeente heeft een huurovereenkomst betreffende dit adres overgelegd. De huurprijs ziet volgens de Gemeente duidelijk op verhuur van een kamer. Op 28 juni 2011 heeft de toezichthouder het pand bezocht. Op dat moment stonden er drie jonge personen op dit adres ingeschreven. Ter plaatse heeft de toezichthouder gesproken met de buren van dit pand, die verklaarden dat er sprake was van kamerverhuur. Op aanbellen van de toezichthouder werd door de bewoners niet gereageerd.

4.128.[eiseres]heeft betreffende de Van Egmondkade geen stukken overgelegd.

4.129. De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de [adres 17] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA- gegevens, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op de [adres 17] stonden ingeschreven en dat op de inspectiedatum drie personen op dit adres waren ingeschreven. De door de Gemeente overgelegde huurovereenkomst vermeldt verhuur van medegebruik/eigengebruik van een kamer voor een huurprijs van € 250,00 per maand. Deze gegevens in onderling verband bezien zijn een aanwijzing dat sprake is van kamerverhuur. Weliswaar heeft de toezichthouder tijdens zijn inspectie niemand gesproken, maar de conclusie dat de [adres 17] kamersgewijs wordt verhuurd wordt bevestigd door een e-mail van 16 november 2012, waarin de bewoner, op wiens naam de door de Gemeente overgelegde huurovereenkomst staat,verklaart dat hij in de periode van circa januari 2011 tot oktober 2011 heeft gewoond op de [adres 17], dat in die periode vijf studentenkamers werden verhuurd, waarbij alle studenten individueel een kamer huurden en daarbij de badkamer en de keuken en de voordeur deelden.[eiseres]is niet ingegaan op de inhoud van deze e-mail.

4.130. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de Gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de [adres 17] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.131. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de [adres 17]

de dwangsom heeft verbeurd.

18. [adres 18]

4.132. De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 18] niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er vier jongeren woonachtig op dit adres. De Gemeente heeft vijf huurovereenkomsten overgelegd. Op 27 juni 2011 heeft een toezichthouder het pand bezocht. Op dat moment stonden dezelfde personen ingeschreven op dit adres als op 8 juni 2011. Ter plaatse heeft de toezichthouder gesproken met een van de bewoners (een student), die verklaarde dat er sprake was van kamerverhuur.

4.133.[eiseres]heeft ten aanzien van de [adres 18] aangevoerd dat zij in de periode van oktober 2007 tot februari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 13 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van het pand en hen verzoekt het gehuurde te verlaten. Daarnaast heeft zij vier huurovereenkomsten overgelegd waarbij het gehuurde in drie van de overeenkomsten wordt aangeduid als “the accomodation with kitchen, furnishing and washingmachine” en in een als “accomodation”.

4.134. De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de [adres 18] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA- gegevens, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op de [adres 18] stonden ingeschreven en dat op de datum van de inspectie 27 juni 2011 vier personen stonden ingeschreven. In twee van de door de gemeente overgelegde huurovereenkomsten wordt het gehuurde aangeduid als “room” en in een wordt “medegebruik twee kamers genoemd, met huurprijzen die variëren van € 350,00 tot € 400,00. Voorts blijkt uit de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten dat de woning in dezelfde periode (in ieder geval van 23 mei 2008 tot 30 april 2009 en van 1 februari 2009 tot 1 augustus 2009) aan verschillende huurders tegelijkertijd wordt verhuurd. Voorts blijkt uit de huurovereenkomsten dat het steeds gaat om korte huurperioden variërend van een half jaar tot maximaal een jaar. De gegevens uit de GBA en de huurovereenkomsten in hun onderlinge samenhang bezien, bieden voldoende aanknopingspunten om te concluderen dat sprake is van kamersgewijze verhuur. Dit wordt bevestigd door de mededeling van een van de bewoners in het gesprek met de toezichthouder. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in 4.124 is overwogen treft het betoog van[eiseres], dat uit twee van de door de Gemeente overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat de betreffende huurder niet behoort tot de leeftijdscategorie studenten, geen doel.

4.135. De voorgaande conclusie zou slechts dan niet kunnen worden getrokken op basis van de hiervoor genoemde stukken, indien sprake zou zijn van een pand dat verschillende zelfstandige wooneenheden bevat, die ieder apart verhuurd kunnen worden. Daarvan kan bij de beoordeling van de situatie in de [adres 18] om de hierna genoemde redenen echter niet worden uitgegaan.

4.136. Weliswaar is op 25 april 2008 aan[eiseres]bouwvergunning verleend voor het verbouwen van een woning in vier zelfstandige kamers maar, concrete aanwijzingen dat de verbouwingen waar de bouwvergunning op ziet op de peildatum 2 juni 2008 werkelijk waren uitgevoerd, ontbreken. In aanmerking genomen dat de aanneemsom € 30.000,00 bedraagt, zoals in de bouwaanvraag is vermeld, zijn de door[eiseres]overgelegde kwitanties van de aannemer van in totaal € 1.250,00 (een kwitantie die ook ziet op de [adres 21] ten bedrage van € 750,00 voor materiaal en een kwitantie voor een bedrag van € 500,00) onvoldoende om te kunnen dienen als onderbouwing van de stelling van[eiseres]dat zij het woonhuis heeft verbouwd tot zelfstandige appartementen. Onder deze omstandigheden komt aan de door[eiseres]overgelegde ontruimingsbrieven aan de kamerhuurders geen doorslaggevend belang toe.

4.137. Gelet op het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden dat in de [adres 18] geen sprake is van zelfstandige appartementen of studio’s, zoals[eiseres]stelt. Daarom hecht de rechtbank geen belang aan de omschrijving van het gehuurde en de genoemde huurprijs in de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten.

4.138. Op grond van hetgeen hiervoor in 4.134 tot en met 4.137 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de Gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de [adres 18] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.139. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de [adres 18]

de dwangsom heeft verbeurd.

19. [adres 19]

4.140. De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 19] niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er vier jongeren woonachtig op dit adres. De Gemeente heeft drie huurovereenkomsten overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat sprake is van kamerverhuur op dit adres. Op 28 juni 2011 heeft een toezichthouder een inspectie uitgevoerd bij dit pand en gesproken met een van de bewoners. Deze gaf in gebrekkig Engels aan dat er sprake was van kamerverhuur.

4.141.[eiseres]heeft ten aanzien van de [adres 19] aangevoerd dat zij in de periode van september 2007 tot februari 2008 aanpassingen heeft doorgevoerd, als gevolg waarvan op dit adres meerdere zelfstandige appartementen/studio’s werden gecreëerd met eigen toegang en eigen voorzieningen voor WC, douche en keuken. Voorts heeft[eiseres]brieven gedateerd 13 juli 2007 overgelegd waarin zij de huur opzegt aan de huurders van het pand en hen verzoekt het gehuurde te verlaten. Daarnaast heeft zij drie huurovereenkomsten overgelegd waarbij het gehuurde in twee van de overeenkomsten wordt aangeduid als “the accomodation with kitchen, furnishing and washingmachine” en in een met “gebruik gehele woning”. De laatstgenoemde huurovereenkomst staat op naam van twee personen.

4.142. De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de [adres 19] toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA- gegevens, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op de [adres 19] stonden ingeschreven en dat op 28 juni 2011 vier personen op dit adres stonden ingeschreven. Dat het hierbij gaat om twee stellen met een duurzame relatie (door[eiseres]aangeduid als “couple”) kan - zoals hiervoor in 4.103 ook met betrekking tot de[adres 13] is overwogen - er niet aan afdoen dat de woning in gedeelten, dus niet als één zelfstandige wooneenheid wordt verhuurd. Bovendien wordt het gehuurde in een van de door de Gemeente overgelegde huurovereenkomsten aangeduid als “medegebruik kamer” en wordt in de twee andere overeenkomsten een “roomprice” genoemd en huurprijzen variërend van € 480,00 tot € 290,00. Voorts blijkt uit de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten dat de woning in dezelfde periode (in ieder geval van 15 juli 2008 tot 8 juni 2009) aan verschillende huurders tegelijkertijd wordt verhuurd. Voorts blijkt uit de huurovereenkomsten dat het steeds gaat om korte huurperioden variërend van acht maanden tot maximaal een jaar. De gegevens uit de GBA en de huurovereenkomsten in hun onderlinge samenhang bezien, bieden voldoende aanknopingspunten om te concluderen dat sprake is van kamersgewijze verhuur. Dit wordt bevestigd door de informatie die een van de bewoners aan de toezichthouder heeft verstrekt. Dat deze bewoner geen Nederlands sprak, zoals[eiseres]heeft aangevoerd, maakt niet dat hij niet in staat is een eenvoudige vraag over zijn woonsituatie te beantwoorden.

4.143. De voorgaande conclusie zou slechts dan niet kunnen worden getrokken op basis van de hiervoor genoemde stukken, indien sprake zou zijn van een pand dat verschillende zelfstandige wooneenheden bevat, die ieder apart verhuurd kunnen worden. Daarvan kan bij de beoordeling van de situatie in de [adres 19] om de hierna genoemde redenen echter niet worden uitgegaan.

4.144. Ook in dit geval zijn de overgelegde bouwtekeningen summier. In de toelichting wordt wel duidelijk gemaakt waar de voorzieningen (toilet, douche en keuken) in de bestaande ruimten zullen worden geplaatst, maar[eiseres]heeft verzuimd stukken over te leggen die kunnen dienen als onderbouwing van haar stelling dat de bouwwerkzaamheden werkelijk zijn uitgevoerd. Onder deze omstandigheden komt geen doorslaggevend belang toe aan de ontruimingsbrieven aan de kamerhuurders.

4.145. Gelet op het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden dat in de [adres 19] geen sprake is van zelfstandige appartementen of studio’s, zoals[eiseres]stelt. Daarom hecht de rechtbank geen belang aan de omschrijving van het gehuurde en de genoemde huurprijs in de door[eiseres]overgelegde huurovereenkomsten.

4.146. Op grond van hetgeen hiervoor in 4.142 tot en met 4.145 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de Gemeente met de door haar overgelegde stukken heeft aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de [adres 19] ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.147. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de [adres 19]

de dwangsom heeft verbeurd.

20. [adres 19] bis

4.148. De Gemeente heeft het volgende ten grondslag gelegd aan haar standpunt dat[eiseres]betreffende de [adres 19] bis niet aan de opgelegde last heeft voldaan.

Uit de GBA blijkt volgens de Gemeente dat het pand in de periode vanaf 2 juni 2008 door meerdere jongeren tegelijk wordt bewoond. Op 8 juni 2011 waren er vijf jongeren woonachtig op dit adres. De Gemeente heeft huurovereenkomsten overgelegd waaruit volgens haar duidelijk blijkt dat er een kamer wordt verhuurd voor de prijs van € 425,00 per maand. Op 22 juni 2011 heeft een toezichthouder een inspectie uitgevoerd bij dit pand en gesproken met een van de bewoners. Deze verklaarde dat sprake was van kamerverhuur.

4.149.[eiseres]heeft ten aanzien van de [adres 19] bis geen stukken overgelegd.

4.150. De rechtbank overweegt dat[eiseres]geen concrete, op de [adres 19] bis toegespitste bezwaren heeft gemaakt tegen de door de Gemeente overgelegde GBA- gegevens, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat vanaf 2 juni 2008 meerdere - veelal jonge - personen tegelijkertijd op de [adres 19] bis stonden ingeschreven en dat er op 8 juni 2011 vijf personen op dit adres stonden ingeschreven. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in 4.124 is overwogen treft het betoog van[eiseres]dat uit een van de door de Gemeente overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat de betreffende huurder niet behoort tot de leeftijdscategorie studenten, geen doel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Gemeente met de hiervoor genoemde informatie uit de GBA en de huurovereenkomsten, in hun onderlinge samenhang bezien, aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om met ingang van 2 juni 2008 het illegale gebruik van de [adres 19] bis ten behoeve van kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

4.151. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat[eiseres]voor de [adres 19] bis

de dwangsom heeft verbeurd.

Conclusie

4.152. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen heeft de Gemeente voor alle panden die in het dwangbevel van 4 augustus 2011 zijn genoemd, aangetoond dat[eiseres]niet heeft voldaan aan de last om het illegale gebruik van de panden ten behoeve van kamerverhuur vanaf 2 juni 2008 te staken en gestaakt te houden. Nu[eiseres]niet aan de aanschrijving heeft voldaan, zijn de dwangsommen van rechtswege verbeurd. Hetgeen[eiseres]heeft aangevoerd vormt geen grond om te kunnen oordelen dat de Gemeente door over te gaan tot tenuitvoerlegging van de dwangsommen misbruik maakt van haar bevoegdheid. De vorderingen van[eiseres]zullen daarom worden afgewezen.

4.153.[eiseres]zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

- griffierecht € 560,00

- salaris advocaat
2.034,00 (4,5 punt × tarief € 452,00)

Totaal €  2.594,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart het verzet ongegrond,

5.2.

veroordeelt[eiseres]in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 2.594,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. van Binsbergen en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2013.