Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/344563 / KG ZA 13-365
Vonnis in kort geding van 7 juni 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KONDOR WESSELS PROJECTEN B.V.,
gevestigd te Rijssen,
eiseres,
advocaat mr. B.E.J.M. Tomlow te Utrecht,
tegen
ZIJ DIE VERBLIJVEN OP DE ONROERENDE ZAAK AAN DE [adres] UTRECHT,
gedaagden,
van wie is verschenen:
[gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag.
Eiseres zal hierna Kondor Wessels worden genoemd, gedaagden zullen hierna gezamenlijk krakers worden genoemd, gedaagde sub 1 zal [gedaagde sub 1] worden genoemd en de niet verschenen gedaagden de overige krakers.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 mei 2013, met vier producties,
- de brief van [gedaagde sub 1] van 27 mei 2013, met drie producties,
- de brief van de gemeente Utrecht van 28 mei 2013, met inlichtingen als bedoeld in artikel 557 lid 2 Rv,
- de brief van [gedaagde sub 1] van 29 mei 2013, met twee aanvullende producties,
- de mondelinge behandeling van 31 mei 2013,
- de pleitnota van Kondor Wessels met twee aanvullende producties,
- de pleitnota van [gedaagde sub 1],
- de ter zitting overgelegde nadere productie van [gedaagde sub 1].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
Kondor Wessels is eigenaar van het perceel grond aan de[adres] te Utrecht, kadastraal bekend gemeente Utrecht [kadasternummer].
2.2.
Kondor Wessels heeft het perceel op 22 maart 2002 voor de duur van drie maanden verhuurd aan Aanemersbedrijf[bedrijf]., hierna [bedrijf]. De huurovereenkomst is nadien met steeds nieuwe periodes van drie maanden ononderbroken voortgezet.
2.3.
Het perceel is begin april 2013 in gebruik genomen door krakers.
2.4.
Kondor Wessels heeft de krakers op 3 mei 2013 gesommeerd het perceel binnen vier dagen te verlaten. De krakers hebben geen gehoor gegeven aan deze sommatie.
3.Het geschil
3.1.
Kondor Wessels vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
a. de krakers te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de onroerende zaak aan de [adres] te Utrecht, kadastraal bekend gemeente Utrecht [kadasternummer], ter beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag dat de krakers in gebreke blijven aan dat bevel te voldoen;
b. de krakers te veroordelen om onmiddellijk na betekening van dit vonnis de onroerende zaak aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van hunnentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van hunnentwege bevindt, alsmede het gehuurde, onder overgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Kondor Wessels te stellen, waarbij Kondor Wessels gemachtigd wordt de ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren op kosten van gedaagden met behulp van de sterke arm van Ploitie en Justitie;
c. dat dit vonnis binnen een termijn van twaalf maanden ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich op het perceel grond bevindt of daarbinnen treedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
d. met veroordeling van de krakers in de kosten van deze procedure.
3.2.
[gedaagde sub 1] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Van de krakers is alleen [gedaagde sub 1] in rechte verschenen. Kondor Wessels heeft de voorzieningenrechter verzocht om verstek te verlenen tegen de overige krakers. De voorzieningenrechter overweegt dienaangaande dat, nu de overige krakers zich ter zitting niet bekend hebben gemaakt, geconstateerd moet worden dat zij niet verschenen zijn. Nu voorts ten aanzien van het exploot van dagvaarding de overige bij de wet voorgeschreven formaliteiten en een redelijke termijn in acht genomen zijn, zal het ten aanzien van de overige gedaagden gevraagde verstek worden verleend.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde sub 1] en de overige krakers zich zonder recht of titel op het perceel bevinden. De vordering tot ontruiming kan derhalve reeds daarom worden toegewezen. Kondor Wessels hoeft als eigenaar van het perceel immers niet te dulden dat containers, die op het perceel staan, worden gebruikt als woon- en leefruimte. Evenmin hoeft zij te dulden dat caravans en tenten op het perceel worden geplaatst en dat daarvan gebruik wordt gemaakt.
4.3.
Ter zitting heeft [gedaagde sub 1] betoogd, dat op het perceel geen activiteiten worden ontplooid en dat ontruiming leidt tot hernieuwde leegstand van het perceel. De omstandigheid dat geen activiteiten worden ontplooid, is echter – voor zover al juist – niet relevant, omdat het in dit geval niet gaat om een gebouwde onroerende zaak, maar om een onbebouwd perceel dat in gebruik is genomen (gerechtshof Leeuwarden 15 november 2011, LJN: BU4705). Voor onbebouwde percelen geldt immers niet, anders dan voor gebouwde onroerende zaken, dat zij direct verband houden met een bestaand tekort aan betaalbare woonruimte (rechtbank Utrecht 25 juli 2002, LJN: AL9252). Er behoeft derhalve geen rekening te worden gehouden met de mogelijkheid dat wordt ontruimd voor leegstand (rechtbank Amsterdam 29 juni 2006, LJN: AX9619).
4.4.
Er is geen aanleiding voor het aannemen van een uitzondering op dit beginsel, nu gesteld noch gebleken is dat Kondor Wessels het onrechtmatig gebruik van haar perceel lang heeft gedoogd, of onredelijk lang heeft gewacht met het nemen van rechtsmaatregelen tegen inbreukmakers (gerechtshof Leeuwarden 15 november 2011, LJN: BU4705). De enkele inbreuk op het eigendomsrecht van Kondor Wessels is daarom voldoende voor het aannemen van een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen.
4.5.
Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter nog dat Kondor Wessels bovendien genoegzaam heeft aangetoond dat zij, naast het hiervoor uiteengezette belang uit de aard der zaak, ook een persoonlijk belang heeft bij ontruiming. Zij heeft immers onbetwist gesteld dat zij met de gemeente en derde belanghebbenden overeenstemming heeft bereikt over de ontwikkeling van 162 woningen op het perceel, waaronder sociale huurwoningen en studentenwoningen. Ook heeft zij onbetwist gesteld dat het eerste deel van de geplande ontwikkeling uiterlijk op 1 juli 2015 dient te worden opgeleverd aan SSH/Jebber, dat met de feitelijke bouwwerkzaamheden zeker vijftien maanden zijn gemoeid, dat de grond daarvoor nog gedurende een aantal maanden bouwrijp moet worden gemaakt en dat daarmee eerst kan worden begonnen nadat noodzakelijk bodemonderzoek is uitgevoerd.
4.6.
Weliswaar is door [gedaagde sub 1] in dat verband betoogd dat de aanwezigheid van de krakers het bodemonderzoek niet belemmert, maar daaraan wordt voorbij gegaan, nu daarbij is opgemerkt dat de krakers bereid zijn tot het maken van afspraken over het betreden van het perceel. De voorzieningenrechter acht het van belang dat Kondor Wessels het noodzakelijk onderzoek op ieder gewenst moment kan laten uitvoeren, zonder afhankelijk te zijn van de bereidwilligheid van krakers om onderzoekers toe te laten op het perceel. Dat geldt temeer, nu Kondor Wessels onweersproken heeft gesteld dat zij met [bedrijf] is overeengekomen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd zodra het bodemonderzoek kan worden uitgevoerd.
4.7.
[gedaagde sub 1] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd, waaruit blijkt dat [gedaagde sub 1] een persoonlijk belang heeft bij een voortdurend verblijf op het perceel, dat zou moeten prevaleren boven het belang van Kondor Wessels. Hij heeft slechts in het algemeen gewezen op woningnood voor mensen met een laag inkomen. Dat belang is echter niet relevant, zoals onder r.o. 4.3. reeds is overwogen.
4.8.
Aldus zal de ontruimingsvordering (het sub b gevorderde) jegens [gedaagde sub 1] worden toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde sub 1] in de gelegenheid dient te worden gesteld om de door hem en de overige krakers op het perceel geplaatste opstallen te verwijderen. De voorzieningenrechter acht daartoe een termijn van drie dagen redelijk.
4.9.
De door Kondor Wessels eveneens onder b gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge art. 556 lid 1 en art. 557 Rv overbodig is. Ook de vordering met betrekking tot de terbeschikkingstelling op straffe van een dwangsom (het sub a gevorderde) zal worden afgewezen. Nu het sub b gevorderde grotendeels zal worden toegewezen, heeft Kondor Wessels immers geen zelfstandig belang bij toewijzing van de terbeschikkingstelling. Bovendien is gesteld noch gebleken dat zonder oplegging van een dwangsom niet aan het vonnis zal worden voldaan.
4.10.
Nu de vordering ten aanzien van de overige krakers niet onrechtmatig of ongegrond moet worden geacht en er, mede gelet op hetgeen door [gedaagde sub 1] is aangevoerd, geen grond bestaat om jegens hen anders te oordelen, zal deze vordering op na te melden wijze worden toegewezen.
4.11.
[gedaagde sub 1] en de overige krakers zullen, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Kondor Wessels worden begroot op:
- dagvaarding € 76,71
- griffierecht 589,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.481,71
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de overige krakers,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en de overige krakers om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het perceel aan de Kanaalweg 59 te Utrecht te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Kondor Wessels of [bedrijf] zijn, en de sleutels af te geven aan Kondor Wessels,
5.3.
bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
5.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en de overige krakers hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Kondor Wessels tot op heden begroot op € 1.481,71,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Eelkema en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2013. [1]