Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
zitting houdend te Utrecht
Vonnis in kort geding in gevoegde zaken van 13 februari 2013
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/16/337066 / KG ZA 13-66 van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. drs. M.R.A. Rutten te Utrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. Th.C. Visser te Amsterdam,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/16/337361 / KG ZA 13-75 van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. drs. M.R.A. Rutten te Utrecht,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. Th.C. Visser te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres], [gedaagde] en de ouders [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen met producties in beide zaken;
- de drie door mr. Visser toegezonden producties;
- de mondelinge behandeling;
- de pleitaantekeningen van [gedaagde] en de ouders [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiseres] en [gedaagde] zijn in maart 2005 op huwelijksvoorwaarden met elkaar gehuwd. De huwelijksvoorwaarden houden in, kort gezegd, een uitsluiting van iedere gemeenschap van goederen met een verrekenbeding. Uit het huwelijk is in 2006 een kind geboren. Het huwelijk is beëindigd door inschrijving in de registers van de burgerlijke stand van de echtscheidingsbeschikking van 18 april 2012.
2.2. [eiseres] is eigenaar van de woning [adres] te [woonplaats]. Zij heeft deze gekocht in september 2004. De woning is gefinancierd met een hypotheekschuld bij ABN AMRO voor € 200.000 en een tweede hypotheek bij de ouders [gedaagde] voor € 101.500. [eiseres] en [gedaagde] zijn voor deze hypotheekschulden hoofdelijk aansprakelijk.
2.3. De ouders [gedaagde] hebben het geld dat zij aan [eiseres] en [gedaagde] geleend hebben, zelf geleend met een hypotheek op hun eigen huis.
2.4. In artikel 4.2 van de hypotheekakte voor de lening bij de ouders [gedaagde] is bepaald:
Het is de schuldenaren verboden het onderpand zonder uitdrukkelijke toestemming van de schuldeisers geheel of gedeeltelijk te verhuren of op een andere manier in gebruik te geven, te vervreemden, te slopen, van bestemming te veranderen, met erfdienstbaarheden, met andere zakelijke lasten of hypotheken te bezwaren. (…)
2.5. In 2009 hebben [eiseres] en [gedaagde] een ander huis gekocht in [woonplaats], dit keer op naam van [gedaagde], voor € 695.000. Ook voor deze hypotheek zijn zij hoofdelijk aansprakelijk. Zij hebben [adres] te koop gezet met een vraagprijs van ongeveer € 300.000. Dit heeft geen enkel bod opgeleverd. In december 2012 is de vraagprijs verlaagd tot € 265.000. Daarna is voor het eerst een bod gedaan. Deze kandidaat-koper heeft uiteindelijk een eindbod gedaan van € 257.500 waarbij de verkopers heraansluiting van de nutsvoorzieningen voor hun rekening moeten nemen.
2.6. [gedaagde] woont nu in het huis in [woonplaats]. [eiseres] woont elders. Het huis [adres] is geruime tijd verhuurd geweest, maar staat sinds enkele maanden leeg. Er is een achterstand met de hypotheekrente ontstaan; [gedaagde] betaalt die nu en lost ook af op de achterstand.
3. Het geschil
3.1. In beide zaken vordert [eiseres], kort samengevat,
primair: bepaling dat dit vonnis in de plaats zal treden van alle wilsverklaringen aan de zijde van gedaagde(n) en alle handelingen die noodzakelijk zijn om de woning te verkopen;
subsidiair: veroordeling van gedaagde(n) om medewerking te verlenen aan die verkoop, met oplegging van een dwangsom;
met veroordeling van gedaagde(n) in de proceskosten.
3.2. Gedaagden voeren verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt, voor zover hier van belang, hierna nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, staat niet ter discussie. Het risico bestaat dat de kandidaat-koper afhaakt en dat daarna niet of snel een andere koper gevonden wordt.
4.2. Bij de beoordeling van de vordering tegen [gedaagde] staat voorop dat [eiseres] alleen eigenaar is van het huis. Zij is dus zelf en alleen bevoegd het te verkopen. [gedaagde] woont er niet, zodat zij ook geen toestemming op grond van artikel 1:88 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) nodig heeft. Dat neemt niet weg dat de makelaar of de notaris om zijn toestemming zou kunnen vragen, ter vermijding van mogelijke problemen. De vraag is daarom of [gedaagde] in dat geval die toestemming moet geven. Bij de beoordeling daarvan geldt echter de toets dat [eiseres] bevoegd is het huis te verkopen en daarom – voor zover nodig – recht heeft op zijn toestemming en medewerking, tenzij blijkt dat zij door die verkoop zijn belangen zo zeer schaadt dat zij daarmee tegenover hem onrechtmatig handelt.
4.3. Voor die toets is van belang dat bij deze verkoop een restschuld overblijft (aan de ouders [gedaagde]), waarvoor [gedaagde] hoofdelijk aansprakelijk is. [eiseres] heeft een laag inkomen. Volgens de overgelegde salarisspecificaties heeft zij een loon van ongeveer € 1.150 bruto per maand. [gedaagde] en zijn ouders voeren aan dat die specificaties oud zijn (namelijk van juli en oktober 2012), maar de voorzieningenrechter heeft geen concrete aanwijzingen gehoord dat haar inkomen in die paar maanden gestegen zou zijn. [eiseres] zal daarom waarschijnlijk maar heel beperkt in staat zijn om haar deel van de restschuld af te lossen.
4.4. Daar staat tegenover dat het huis al drie jaar te koop staat, en dat er in die periode geen belangstellenden geweest zijn. De conclusie mag zijn dat het op dit moment geen € 300.000 waard is. [gedaagde] heeft ingestemd met verkoop voor € 260.000, en het verschil met de nu geboden prijs is klein. De kans bestaat dat binnenkort een beter bod gedaan zal worden, maar die kans lijkt niet groot, en het is ook mogelijk, zoals gezegd, dat de woning – als deze verkoop niet doorgaat – nog lange tijd onverkocht zal blijven.
4.5. [gedaagde] heeft verklaard dat hij er de voorkeur aan geeft het huis te gaan verhuren, zoals in de afgelopen jaren ook gebeurd is, desnoods tien jaar lang, totdat de woning weer zonder restschuld verkocht kan worden. Dat betekent echter dat [eiseres] nog heel lang eigenaar zal zijn van een huis dat zij zelf niet kan betalen en waarvan de risico’s (bijvoorbeeld bij wanbetaling) in verhouding tot haar inkomen groot zijn.
4.6. De voorzieningenrechter acht daarom onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [eiseres] – haar eigen belangen in aanmerking genomen – de belangen van [gedaagde] zozeer benadeelt door deze verkoop dat hij zijn medewerking (voor zover die vereist is) daaraan mag weigeren. De vordering tegen [gedaagde] zal daarom worden toegewezen met dien verstande dat niet meer zal worden toegewezen dan noodzakelijk lijkt om het doel (verkoop van de woning) te bereiken. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt op de in het dictum vermelde wijze.
4.7. [eiseres] vordert ten slotte een proceskostenveroordeling. De procedure hangt echter rechtstreeks samen met de afwikkeling van de echtscheiding tussen [eiseres] en [gedaagde]. De voorzieningenrechter ziet geen reden om af te wijken van het uitgangspunt dat in zaken tussen ex-echtgenoten de kosten gecompenseerd worden. De gedachte achter dit uitgangspunt is dat dergelijke zaken niet los gezien kunnen worden van de emotionele en relationele aspecten van de echtscheiding, en dat onredelijk gedrag van de één vaak een reactie is op gedrag van de ander, zodat niet valt vast te stellen of één van partijen daaraan meer schuld heeft dan de ander. De kosten zullen daarom worden gecompenseerd, zodat ieder de eigen kosten draagt.
4.8. De situatie van de ouders [gedaagde] is een heel andere. Zij hebben in de hypotheekakte contractueel bedongen dat het huis niet zonder hun toestemming verkocht mag worden. Hun toestemming is daarom wel vereist, en [eiseres] heeft daarop geen recht. In hun geval moet beoordeeld worden of zij zo onredelijk handelen door die toestemming te weigeren dat dit tegenover [eiseres] onrechtmatig is.
4.9. Bij die toets is opnieuw van belang dat bij deze verkoop een restschuld zal overblijven. Voor deze vordering hebben de ouders [gedaagde] dan geen onderpand meer. [eiseres] zal daarvoor waarschijnlijk geen verhaal bieden. De ouders [gedaagde] hebben voor de lening aan [eiseres] en hun zoon zelf een hypotheek genomen, die zij bij de verkoop slechts gedeeltelijk zullen kunnen aflossen. Overigens is hun verdere financiële positie onbekend; de voorzieningenrechter kan niet beoordelen hoe zwaar die hypotheek op hen drukt. Daar staat tegenover dat de ouders [gedaagde] voor een deel van hun vordering nu feitelijk ook al geen onderpand meer hebben, omdat de woning minder waard is dan de totale hypotheekschuld (en bij executie ongetwijfeld nog minder zal opbrengen). Wanneer de verkoop niet doorgaat, bestaat het risico dat de restschuld uiteindelijk nog groter zal worden.
4.10. De voorzieningenrechter is daarom voorlopig – op basis van de nu beschikbare informatie – van oordeel dat de ouders [gedaagde] in beginsel toestemming zullen moeten geven. Hun standpunt dat zij eerst afspraken willen over de afwikkeling van de restschuld is echter begrijpelijk. Zij hebben ook recht op ten minste concreet overleg daarover. Het is ook begrijpelijk dat [eiseres] de restschuld wil betrekken bij de verrekening op grond van de huwelijksvoorwaarden tussen haar en [gedaagde], maar die verrekening is iets tussen haar en [gedaagde], waar de ouders [gedaagde] (als gemeenschappelijke schuldeisers) buiten staan. Wanneer [eiseres] en [gedaagde] als schuldenaren afspraken maken met de ouders [gedaagde] als schuldenaren, kunnen zij die afspraken vervolgens betrekken bij de verrekening.
4.11. De voorzieningenrechter zal daarom de behandeling van de zaak tegen de ouders [gedaagde] twee weken aanhouden om partijen in de gelegenheid te stellen tot deugdelijk overleg over de restschuld. Wanneer dat overleg niet tot resultaat leidt, kunnen partijen vragen om voortzetting van de behandeling, waarna ook in die zaak vonnis gewezen zal worden. Deze aanhouding is verantwoord omdat [eiseres], naar kan worden aangenomen, een koopovereenkomst kan sluiten met het voorbehoud dat de ouders [gedaagde] toestemming geven voor de verkoop.
4.12. Er is nog één kwestie die aantekening verdient. Op de zitting bleek onduidelijk te zijn in hoeverre [gedaagde] bij overleg met [eiseres] in het verleden mede namens zijn ouders sprak. Daardoor werd ook niet duidelijk of hij mede namens hen heeft ingestemd met verlaging van de vraagprijs. De voorzieningenrechter geeft partijen in overweging helderheid te creëren, hetzij door uitdrukkelijk af te spreken dat [gedaagde] zijn ouders vertegenwoordigt, hetzij door bij het overleg over de verkoop uitdrukkelijk ook de ouders te betrekken.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/16/337066 / KG ZA 13-66:
5.1. veroordeelt [gedaagde] om, voor zover nodig, binnen drie dagen na aanschrijving toestemming te geven voor verkoop en levering van de woning [adres] in [woonplaats] voor € 257.500,00 (kosten koper, kosten heraansluiting nutsvoorzieningen voor verkoper) en om, voor zover vereist, eveneens binnen drie dagen na aanschrijving de verkoopovereenkomst mede te ondertekenen en/of mee te werken aan het verlijden van de leveringsakte;
5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 30.000,00 is bereikt;
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/16/337361 / KG ZA 13-75:
5.6. houdt de behandeling PRO FORMA aan tot 27 februari 2013;
5.7. bepaalt dat de advocaat van [eiseres] vóór die datum de voorzieningenrechter van de rechtbank moet berichten of:
- de zaak kan worden doorgehaald, dan wel
- de zaak nog voor een bepaalde periode moet worden aangehouden, dan wel
- een voortgezette behandeling dient plaats te vinden.
5.8. bepaalt dat, als de voorzieningenrechter vóór 27 februari 2013 geen bericht van de advocaat van [eiseres] heeft ontvangen, de zaak na het verstrijken van deze datum zal worden doorgehaald.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2013.